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정보통신기술 발전에 따른 상업용 부동산의 이용행태 변화와 기계학습을 활용한 지역별 미래전망 연구
최진도,장요한,이태리 국토연구원 2022 국토연구 Vol.114 No.-
정보통신과학기술 발전의 영향에 따른 사회·경제 전반의 여건변화는 도시 생활공간의 변화를 가져왔으며, 이는 주거뿐만 아니라 상업용 부동산 시장에 까지 영향을 미치고 있다. 특히, 인터넷시장의 활성화, 소비 트렌드의 변화 등으로 상업용 시장은 도시의 공간변화와 더불어 큰 변화를 맞이하고 있으며, 이러한 경향은 다시 사회·경제 전반에 영향을 미치고 있다. 본 연구는 이러한 사회적 환경변화가 상업용 부동산 수요와 이용행태 변화에 어떠한 영향을 미치는지 분석하고, 향후 상업용 부동산 수요 및 변화를 전국 및 지역별로 전망하고자 하였다. 분석 결과, 도시공간의 변화와 함께 상업용 부동산 시장의 수요와 행태도 지역별로 차별화되고 있는 것을 파악할 수 있었다. 특히, 제1, 2종 근린생활시설의 경우, 강원, 충북, 제주 등의 지역에서 거래 감소가 전망되었으며, 판매시설의 경우, 수도권을 중심으로 거래 증가가 전망되었고, 업무시설은 경상권, 대전, 세종, 울산지역에서 거래가 증가할 것으로 전망되었다. 본 연구는 상업용 부동산의 향후 지역별 거래 전망을 통해 신도시 계획 및 도시 내 상업용 부동산 공급계획에 적정 상업용 부동산 비율과 수요에 따른 적정공급량을 산출할 수 있는 정책적 참고자료로서 의의가 있다. Advanced information and communication technology (ICT) stimulates several changes in our lives, including social economics and living environments. Especially in urban areas, those changes stretch to commercial properties such as the emerging needs of e-commerce and spending behaviors of customers. Now, our commercial properties face several big movements which may affect our ecosystems in social economics in several ways. This study aims to explore how such ecosystems operate in diverse fashions and to present how our ecosystems would be changed in the near future with jurisdictional level. This study found several significant clues that the future demands of commercial properties may differ and vary across jurisdictions with changes in urban spatial. To be specific, our results found that the demand forecasting of the facility groups for the first- and second-category will have negative trends across Gangwon-si, Choong-chung-do, and Jeju-si in the near future. Also, sales facilities show positive trends in the central business district (CBD) area and similar trends can be found for office facilities in Daejeon-si, Sejong-si, and Ulsan-si. This study expects that the developed framework in this study can play a meaningful role as a policy decision supporting tool since estimated demands in commercial properties can prove useful in urban planning, such as in identifying the appropriate supply that meets certain demands.
건강한 도시환경 거버넌스 구축을 위한 영향요인에 관한 연구
최진도(Choi, Jin-Do),김영(Kim, Yeong),유시생(Ryu, Si-Saeng) 한국주거환경학회 2014 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.12 No.2
Since 2000, interests in the Healthy Cities Environment projects has been growing fast in Korea. However, only a few studies focus on practitioners’ capacity for participation in and cooperation with various sectors in Healthy Cities Environment initiatives. Therefore, this research attempts to analyze affecting factors to form partnerships among Healthy Cities’ public officers, local residents and health-related communities in Jinju and Changwon City. First, to meet the research objectives, formation levels of Healthy Cities governance in Jinju and Changwon City was analyzed, then influential factors to form them in relation to geographical characteristics of local population was studied. The factors attributing to formation of Healthy City governance was categorized as personal, institutional and environmental. In addition, the participatory levels of Healthy Cities Environment governance was categorized as participation, cooperation, joint-decision which build the framework of Healthy City Environment governance. In conclusion, inevitable foundation to build collaborative governance is impartial relationship among network actors. The actors, thus, should strongly recognize their roles and capacity for collaborative participation. Local residents should build interests in local issues, will for participation, and capacity for local autonomy as well. Local NGOs should have legitimacy, morality, expertise and transparency. Accordingly, the actors need to become socially responsible in governance building, suggest rational policy options and share obligations. In particular, local governments should share related resources, power and information with other actors. It is imperative that they develop flexible and cooperative leadership which enables them to support situation-specific governance.
비수도권 아파트 가격 및 전세가 결정 요인 분석 - 광주, 대전, 대구, 부산의 사례를 중심으로 -
변세일,고영화,최진도 한국주거환경학회 2019 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.17 No.4
This study aims to analyse the determinant factor of apartments price and jeonse price in Gwangju, Daejeon, Daegu, Busan using various prediction models which consider spatial dependence among apartments price data. This study employs the dataset of apartment complexes price in Gwangju(716), Daejeon(426), Daegu(844), Busan(1,116) in 2017 for empirical comparison and 5 different prediction models such as Ordinary Least Square, Spatial Lag Model, Spatial Error Model, Geographically Weighted Regression, Geographically Generalized additive model. After empirical analysis, we come to the following conclusions. The larger the average area of building, the higher the total number of apartments, apartments those constructed by the construction company in the top 30, the better the educational environment, the higher the apartment prices. The closer to the convenience facilities such as parks, libraries, subways, banks and bus stops, the higher the apartment prices. The closer to social welfare facilities, inns, forests and cemeteries, the lower the apartment prices. However, the detailed results differed by city. We expect other research related housing price prediction will be considered both spatial dependence and non-linearity of a hedonic function to improve the performance of prediction. 이 연구의 목적은 공간종속성을 고려하는 다앙한 계량분석모형을 활용하여 광주, 대전, 대구, 부산 등 비수도권 소재 아파트단지의 매매가격과 전세가격의 결정 요인을 분석하는데 있다. 이를 위하여 최소자승법(OLS), 공간종속모형, 공간오차모형, 지리적 가중회귀모형, 지리적 가법모형 등 총 5개의 가격 추정 모형을 활용하여 2017년 기준 광주광역시 716개, 대전광역시426개, 대구광역시 844개, 부산광역시 1,116개 아파트 단지별 가격결정요인을 분석하였다. 실증분석 결과, 아파트 평균평수가 크고, 총 동수가 많고, 상위 30위권 내의 시공사가 건설한 아파트일수록 아파트 가격이 높아지는 것을 확인 할 수 있었다. 또한 공원, 도서관, 지하철, 은행, 버스정류장 등 생활편의시설에 가까울수록, 또 교육특구에 속한 아파트일수록 가격이 높아지는 것을 확인할 수 있었다. 그러나 사회복지시설, 여관, 축사, 공동묘지 등과 가까운 아파트의 경우 가격이 낮아지는 것을 확인 할 수 있었다. 분석결과는 지역별로 다소간 차이가 존재하나, 지리적 가법모형인 GGAM과 더불어 공간계량경제모형의 예측력이 OLS모형 보다 높은 것으로 나타났다. 이는 비수도권 소재 아파트단지의 경우에도 가격결정모형을 구축할 때 설명력을 높이기 위해서는 공간적 종속성과 헤도닉함수의 비선형성을 동시에 고려하는 모형을 도입할 필요성이 있음을 의미한다.