강남지역의 주택가격이 주변지역의 주택가격을 결정하는가?

이용만(Lee Young-Man),이상한(Lee Sang-Han) 대한국토·도시계획학회 2004 國土計劃 Vol.39 No.1

ITS산업의 특성에 따른 기업전략 및 산업정책 분석

이용만(Young Man Lee),이봉규(Bong Gyou Lee) 대한공간정보학회 2001 한국공간정보시스템학회 논문지 Vol.3 No.1

ITS industry has general characteristics of Information Economy such as network externality and information duplex. It also has characteristics exclusive to ITS including timing and locality of information, spontaneous monopolist ability, public use, and system integration. Due to its characteristics ITS industry demands different business strategies and industrial policies from past economy. Reflecting on network externality, it would be more effective to open and mutually share or build a strategic coalition among the competitors and share the market, standardization at early stage is necessary for the market maturation. Reflecting its coexistent characteristics of spontaneous monopolistic ability, public use and profitability in ITS industry it is desirable to make determination on supply source and financial funding source for each system after reviewing public usage and profitability. ITS industry characteristics in Information Economy and the effects of these characteristics on business strategy and industrial policy are analyzed in this research.

부동산시장의 이례현상들

이용만(Young-Man Lee) 한국주택학회 2012 주택연구 Vol.20 No.3

부동산시장에는 효율적 시장 가설이나 합리성 가정을 가지고는 설명하기 어려운, 여러 가지 이례적인 현상들이 존재한다. 이런 이례현상들이 왜 일어나는가를 설명하기 위한 많은 연구들이 지난 몇 십 년간 있어 왔다. 이들 중 일부는 이례현상을 제한적인 조건 하에서 이루어진 인간의 합리적인 의사결정으로 해석하기도 하였고, 다른 일부는 이를 인간의 심리적 편의에 따른 비합리적인 의사결정으로 이해하기도 하였다. 본 논문의 목적은, 이와 같은 기존의 연구 성과들을 검토하고, 아직 해결되지 않은 채 남아 있는 과제들을 제시하는데 있다. 이런 목적을 위해, 본 논문에서는 거래량과 가격 간에 존재하는 정(正)의 상관관계, 조사가격에 기반한 부동산가격지수의 평활화(smoothing) 현상, 경매시장에서 부동산경매가격의 할인 또는 할증 현상, 부동산펀드의 초과수익률과 이의 지속 현상, 부동산가격의 계절성, 구매자에 따른 거래가격의 할증 현상, 자가 소유의 강제저축 효과 등과 같은 이례현상들을 검토하였다. In real estate markets there exist many anomalous phenomena implausible under the efficient market hypothesis and the rationality assumption. In the past decades, there have been many studies to attempt to explain why these anomalies happen. Some studies try to interpret anomalies as results of rational choices under restricted conditions, the other studies attempt to explain anomalies as results of irrational choices under psychological biases. This article intends to review literature on anomalies in real estate markets and to suggest the remaining issues to be dealt with. Anomalies reviewed in this article are as below: positive correlation between transaction price and volume in real estate markets, smoothing problem of an appraisal-based real estate price index, price discount or premium in real estate auctions, abnormal return of real estate fund and it's persistence, seasonality of real estate prices, forced-saving effect of home ownership, price premium paid by out-of-state buyers, and so on.

서울 강남지역의 주택가격에 거품이 존재하는가?

이용만(Lee Young-Man),김선웅(Sunwoong Kim) 한국주택학회 2006 주택연구 Vol.14 No.1

  우리나라 국민들의 상당수는 서울 강남지역의 주택가격에 거품이 있다는 것을 믿고 있는 것으로 보인다. 이런 믿음은 정책당국자나 학자들 사이에도 비교적 널리 퍼져 있으며, 이런 믿음 하에 정부정책이 펼쳐지고 있는 것으로 보여 진다. 하지만, 실제로 서울 강남지역의 주택가격에 거품이 존재하는지 여부는 실증적으로 밝혀진 바가 없다. 본 연구는 이런 믿음이 사실인지 여부를 확인하기 위해 서울 강남구의 주택가격 자료를 이용하여 가격거품의 존재여부를 검정하였다. 본 연구는 가격거품의 검정을 위해 두 가지 전략을 사용하였다. 첫째는 강남구의 주택가격 자료 중에서 재건축대상 아파트의 가격자료를 배제하였다. 재건축 대상 아파트 가격은 외형상 거품과 유사한 움직임을 보이고 있기 때문에 분석대상 자료에 재건축 대상 아파트의 가격을 포함할 경우, 분석에 오류가 생길 수 있다. 둘째는 기존 연구에서 많이 사용하던 과잉변동성 검정방법이나 시계열의 특성 분석 방법 대신 West(1987)가 제안한 모형설정오류 검정 방법을 사용하였다. 검정결과, 서울 강남지역의 주택가격에 거품이 없다는 귀무가설은 통계적으로 기각되지 않았다. 이런 검정결과는 서울 강남지역의 주택가격에 거품이 있다는 믿음이 잘못된 믿음이라는 것을 의미한다. 본 연구에서는 할인요소(discount factor)가 고정되어 있다고 가정하고, 검정을 하였다. 만약 할인요소가 시간에 따라 변하는 것으로 가정하였을 경우, 서울 강남지역의 주택가격에 거품이 없다는 귀무가설이 더욱 강력하게 채택되었을 것으로 보인다.   There seems to be a widespread belief among housing experts as well as the general public that there exist speculative price bubbles in the housing market of the Gangnam area of Seoul. Mass media frequently portrays the recent rapid housing price appreciation as bubbles, and the government policies for house price stabilization in late 2003 were aimed to deflate the bubbles. However, there has been no rigorous scholarly study to test whether housing price bubbles exist in the area. In this paper, we test the existence of the bubbles by using the specification test suggested by West (1987), which is more powerful than other widely used tests such as the excessive volatility test or the co-integration test. We exclude the data for the housing units that are expected to be reconstructed (demolished and replaced with higher quality units) in the near future from our data set, because such units are like to appreciate much more rapidly than the other units when the housing supply is heavily constrained such as in Gangnam area. Our results show that the null hypothesis that there is no bubble in the housing market of the Gangnam area cannot be rejected. The test assumes a constant discount factor, which seems to be restrictive. However, if we adapted a time-varying discount factor, then our results would be stronger. Therefore, we reach the conclusion that the belief of housing bubble in the area is unsubstantiated.

재건축 개발이익 환수제도가 재건축 시기와 가격에 미치는 영향

이용만(Young-Man Lee) 한국주택학회 2005 주택연구 Vol.13 No.1

정부는 재건축 개발이익 환수 방안으로 임대주택 의무건설 제도를 도입할 예정이다. 본 논문에서는 임대주택 의무건설 제도가 재건축 주택시장에 어떤 영향을 미치는가를 살펴보았다. 먼저, 임대주택 의무건설 방안은 토지지분 감소에 의한 비용, 건축비 부분 보상에 따른 비용, 그리고 사회적 혼합에 따른 자산가치의 하락이라는 비용을 발생시킨다. 임대주택 의무건설에 따른 재건축 비용의 증가는 재건축 시기를 지연시키는 효과를 가져온다. 여기서는 임대주택 의무건설에 따른 재건축 시기 지연효과를 측정하기 위해 실물옵션모형(Real Option Model)을 사용하였다. 재건축 시기의 지연효과는 기존 용적률과 신규 용적률간의 차이, 주택가격의 상승속도, 재건축 비용의 상승속도 등에 의존한다. 추가적인 건축비용과 재건축 시기의 지연은 재건축 대상 주택가격을 하락시키는 요인으로 작용한다. 그러나 재건축 시기가 지연됨에 따라 해당 지역에서 주택공급이 규제 이전보다 줄어들게 되어 임대료가 상승하게 되고, 이로 인해 주택가격은 규제 이전보다 더 빠르게 상승한다. 다행히 재건축 이후에는 용적률 인센티브로 인해 주택공급이 규제 이전보다 늘어나기 때문에 주택의 가격상승률은 규제 이전보다 하락하게 된다. Ministry of Construction and Transportation is to enforce a regulation for imposing duty to construct rental housing upon a reconstruction partnership, which is a commercial unity organized to reconstruct partners' houses. The purpose of the article is to analyse the regulation's effect on reconstruction housing market, especially reconstructing timing and reconstructing housing price. First, the regulation give rise to cost . decline in share of land ownership, partial compensation on construction expense, fall in housing price caused by social mix. Second, the cost induced by the regulation results in an effect on delaying reconstructing timing. This article measures the effect by Real Option Model. The effect is dependent on FAR(Floor Area Ratio) permitted by government before and after reconstructing, increasing rate of housing price and constructing expense. Third, the additional cost and de laying of constructing timing due to the regulation cause a decline in reconstructing housing price. But the increasing rate of housing price is faster than before enforcing the regulation because the supply of new housing cuts down. Fortunately, after completion of reconstructing the increasing rate of housing price is slower because of FAR incentives permitted as a compensation for the regulation.

토지의 용도변경에 대한 기대와 거품검정

이용만 ( Young Man Lee ) 한국경제학회 1997 經濟學硏究 Vol.45 No.1

본 논문은 토지의 용도변경에 대한 기대를 고려한 지가결정모형을 만들어 지가에 거품이 존재하는가를 검정하였다. 자료는 임차농지의 가격과 임차료, 그리고 도시근로자가구의 월세자료를 이용하였다. 검정방법은 시장근본가치식에서 계산한 계수값과 이를 회귀방정식으로 추정한 모수추정량이 일치하는가를 검정하는 방법을 사용하였다. 검정결과 토지의 용도변경에 대한 기대를 고려한 지가결정모형에서는 거품이 존재하지 않는 것으로 나타났다. 그러나 토지의 용도변경에 대한 기대를 고려하지 않은 지가결정모형에서는 거품이 있는 것으로 나타났다. 결국 토지의 용도변경에 대한 기대를 고려하지 않은 기존의 지가결정모형은 변수누락의 문제를 안고 있으며, 이 때문에 마치 지가에 거품이 있는 것처럼 보였다는 결론을 내릴 수 있었다. 본 논문은 분석대상을 농지로 삼았기 때문에 결론들을 모든 토지에 일반화시킬 수 있다는 한계를 갖고 있다.

유지보수, 리모델링, 재건축의 의사결정에 관한 미시적 분석

이용만 ( Young Man Lee ),배순석 ( Soon Suk Bae ) 국토연구원 2007 국토연구 Vol.55 No.-

국민은행 주택가격지수의 평활화 현상에 관한 연구

이용만(Young-Man Lee)ㆍ이상한(Sang-Hann Lee) 한국주택학회 2008 주택연구 Vol.16 No.4

국민은행의 주택가격지수는 ‘평가가격에 기초한 지수’로서, 우리나라에서 가장 신뢰 할만한 지수중의 하나이다. 그러나 국민은행 주택가격지수의 변동성이 실거래가격에 기초한 주택가격지수의 변동성보다 작고, 시차(time-lag)를 갖는다는 연구결과가 있는 것으로 보아, 국민은행의 주택가격지수는 ‘평가가격에 기초한 지수’에서 흔히 나타나는 평활화(smoothing) 현상을 갖고 있는 것으로 판단된다. 이에 본 논문은 국민은행 주택가격지수에 평활화 문제가 있는 것으로 보고, 국민은행 주택가격지수가 어느 정도 평활화 되어 있는가를 추정하였다. 본 논문에서는 두 가지 방법으로 평활화 정도를 나타내는 부분조정계수(partial adjustment factor)를 추정하였다. 본 논문에서 사용한 첫 번째 방법은 국민은행 주택가격지수의 변동성과 실거래가격 지수의 변동성을 비교하는 방법이다. 그리고 두 번째 방법은 시간변동계수모형(time-varying parameter model)을 이용하여 부분조정계수를 추정하는 방법이다. 서울시 아파트의 매매가격지수를 이용하여 부분조정계수를 추정해 본 결과, 첫 번째 방법에 의한 부분조정계수는 0.48212이었으며, 두 번째 방법에 의한 부분조정계수는 0.349134이었다. 이는, 평가자가 가격을 평가할 때 실거래가격을 48% 내지 35%만 반영하고, 나머지는 이전의 평가가격에 의존한다는 것을 의미한다. 부분조정계수를 이용하여 ‘진정한 시장가치에 의한 지수’를 추정해 본 결과, ‘진정한 시장가치에 의한 지수’는 2008년 4월을 정점으로 하여 하락추세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 이는 실제 거래가격의 동향과 일치하는 결과이다. 그러나 국민은행 주택가격지수는 같은 기간에 여전히 상승 추세를 보이고 있었다. 국민은행 주택가격지수는 정책당국자나 자본시장 참여자들에게 매우 중요한 의사결정 참고자료이다. 만약 본 논 문에서 밝혀진 사실들이 ‘사실’이라면, 국민은행 주택가격지수에 의존한 의사결정은 수정될 필요가 있을 것이다. The Kookmin Bank's Housing Price Index(KB-HPI) which is an appraisal-based index is one of the most reliable indices in Korea. However it seems that the KB-HPI has appraisal smoothing problems. A study has reported that the KB-HPI has low volatility and time-lag as compared to a transaction-based index unpublished yet. So, under the assumption of appraisal smoothing in the KB-HPI, we estimate the partial adjustment factor to show how appraisers use the transaction price data available. We apply two methods; the partial adjustment model and the time-varying parameter model. The partial adjustment factor is estimated at 0.4821 by the first method and 0.3491 by the second method. It means that 48% or 35% of the transaction price is reflected in the appraisal of a sample house. Following the estimation, we infer a ‘true' housing price index by using the partial adjustment factor. We find that the ‘true' index has started to decrease from April, 2008, as has the housing market in Korea. However, the KB-HPI has continued the upward trend until August, 2008.

한국의 부동산시장은 비합리적인가 : 주택시장을 중심으로 한 합리성 검정

이용만(Lee, Young Man) 한국부동산연구원 2000 부동산연구 Vol.10 No.1

1997년말 외환위기 이후 부동산가격의 폭락에도 불구하고 외국인 투자자들은 우리나라 부동산가격이 내재가치에 비해 여전히 높다는 견해를 밝히고 있다. 이러한 견해가 의미하는 것은 우리나라 부동산시장은 비합리적이라는 것이다. 본 논문에서는 이러한 주장의 사실 여부를 확인하기 위해 단위근 검정, ARMA 확률모형 추정, 공적분 검정과 같은 시계열분석방법을 이용하여 우리나라 부동산시장의 합리성 여부, 즉 부동산의 실제가격과 내재가치간에 괴리가 존재하는지를 검정하였다. 자료의 제약으로 인해 서울지역 아파트가격과 임대료를 분석대상으로 삼았다. 검정결과 서울지역 아파트의 실제가격은 내재가치와 통계적으로 유의적인 차이가 없어 우리나라 부동산시장은 비합리적이라는 주장은 받아들여지기 어려운 것으로 나타났다. 본 논문에서는 서울지역의 아파트가격만을 분석대상으로 삼았기 때문에 여기에서의 결론만으로 우리나라 전체 부동산시장이 합리적이라고 단정지을 수는 없다. 다만 그 동안 주택가격이 문제가 되었던 것은 서울을 비롯한 수도권 지역에서의 지나친 가격상승 때문이므로 서울지역의 아파트가격이 비합리적이지 않다는 결론은 나름대로 의의가 있는 것으로 보인다.

주택가격지수의 목적과 방법을 둘러싼 쟁점 : 실거래가격에 기초한 지수를 중심으로

이용만 ( Young Man Lee ) 한국부동산분석학회 2007 不動産學硏究 Vol.13 No.3