도시 및 주거환경 정비사업 거래과세제도의 문제점 및 개선방안

장정섭 단국대학교 부동산·건설대학원 2016 국내석사

(국문초록) 도시 및 주거환경 정비사업 거래과세제도의 문제점 및 개선방안 단국대학교 부동산⋅건설대학원 부동산경영학과 부동산경영전공 장 정 섭 지도교수: 고 석 찬 2003년부터 부동산 시장이 과열 양상을 보이자 정부는 이를 억제하고자 입법 개선을 통해 2004년부터 3주택 이상 소유자에 대하여 양도소득세 세율을 60% 적용하는 중과제도를 도입하였다. 그러나 주택으로 산정하지 않는 조합원 입주권으로 그 수요가 몰리며 실효를 거두지 못하였다. 이에 2005년 8.31조치로 주택재건축사업과 주택재개발사업의 조합원 입주권을 주택으로 산정하는 「소득세법」 제89조 제2항을 신설하여 2006년부터 다른 주택 양도 시 조합원 입주권을 주택으로 산정하여 다주택 여부를 판정하기에 이르렀다. 입주권이라는 권리를 주택으로 간주하면서 발생한 여러 예외 조항들은 도시정비사업이 추진되는 과정에서 부과되는 양도소득세와 취득세의 형평성과 일관성의 결여 문제를 일으켜 부동산 시장에 많은 혼란을 초래하였다. 이에 본 연구는 「도시 및 주거환경정비법」의 주택재건축사업과 주택재개발사업을 중심으로 조합원 입주권과 신축주택 거래 시 발생하는 양도소득세와 취득세 부과의 문제점을 분석하고, 이에 대한 개선 방안을 제시하고자 하였다. 연구 목적을 효율적으로 달성하기 위해 주택재건축사업과 주택재개발사업의 거래과세 현황과 특성에 대한 각종 관련 문헌과 예규⋅판례 및 조세심판 자료를 분석하였고, 설문조사를 병행하였다. 문헌연구와 설문조사를 분석한 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 주택 양도 시 조합원 입주권을 주택으로 산정하는 것이 부적절하다는 의견이 지배적이었다. 응답자의 대부분은 해당 조문인 「소득세법」 제89조 제2항의 삭제에 찬성하였다. 그 이유는 재건축사업과 재개발사업의 활성화를 위해 필요할 것 같고, 부동산 경기가 활성화된 시기에 제정된 이 법조문이 부동산 경기 하락으로 다주택 중과제도마저 폐지된 현재의 여건과 맞지 않는다고 생각하기 때문이다. 둘째, 도시 및 주거환경 정비사업 관련 부동산 거래 시 동일한 정비구역 내에서 거래대상 부동산이 주택과 토지로 달리 적용됨에 따라 취득세에 차이가 발생하게 되는 것도 적절하지 않다는 의견이 높았다. 실질과세원칙과 현황과세원칙이 적용되는 취득세의 경우, 부동산 거래 계약 시와 달리 잔금시점의 상황이 변화될 경우 취득세에 변동이 생긴다. 예측이 가능하도록 철거가 시작되는 시점부터 일정 기간 동안은 기존 부동산으로 간주하여 취득세를 부과함이 타당할 것으로 보인다. 셋째, 주택 등의 부동산 취득 후 관리처분계획인가에 의한 조합원 입주권으로 변경된 이후 양도 시 장기보유특별공제 계산을 위한 보유 기간 산정방식도 적절하지 않다는 의견이 높았다. 조합원 입주권 양도 시 권리 양도로 기존 부동산의 보유 기간만 인정해주고 있다. 부동산 등기증명서상 소유권 변동이 없이 보유하는 것이고, 조합원 입주권은 다른 주택 양도 시 주택으로 인정되니 관리처분계획인가일 이후 보유 기간에 대해서도 장기보유특별공제 적용 기간으로 인정해야 할 것이다. 넷째, 여섯 가지 정비사업 방식에 따라 거래과세가 달리 적용되는 문제는 과세 형평성의 문제와 함께 일관성 없는 과세행정으로 인하여 납세자들을 혼란스럽게 할 수 있다. 도시환경정비사업이 도시의 상업지역과 공업지역에서 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복 등 도시환경 개선을 위한 사업이라 제외된 것으로 생각된다. 그러나 정비구역마다 차이는 있겠지만, 실제 현장에서는 도시환경정비사업의 사업성이 훨씬 더 좋다. 이런 사항을 고려하면 주택재건축사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 가로주택정비사업은 거래과세에 있어서 같은 조건이 적용되어야 한다고 본다. 다섯째, 새로 완성된 건물의 보존등기 취득세와 관련하여 주택재건축사업의 경우에는 총공사비 중 본인에 안분된 공사비(해당 면적 건축비)를, 주택재개발사업의 경우에는 청산금(추가분담금) 납입액을 과세표준으로 하여 취득세를 납부해야 한다. 주택재건축사업과 주택재개발사업은 「도시 및 주거환경정비법」이라는 같은 법에 따라 진행되는 주택을 공급하는 정비사업이다. 완공된 건물의 취득세에 대한 과세표준을 달리 적용하는 것은 주택재건축은 민간사업이고, 주택재개발은 공익사업의 성격이 크기 때문이라는 것을 이해하지만, 과세표준의 단일화가 필요하다고 생각한다. 본 연구의 결과는 전체적으로 도시 및 주거환경 정비사업 거래과세의 공평성 제고와 시대적 흐름에 맞도록 관련 법령 및 제도 정비와 보완이 필요함을 시사한다.

외국인의 제주지역 부동산투자 선택요인 분석 : 일본 및 중화권 잠재적 투자자를 중심으로

고학부 단국대학교 대학원 2013 국내석사

(국문초록) 외국인의 제주지역 부동산투자 선택요인 분석 - 일본 및 중화권 잠재적 투자자를 중심으로 - 단국대학교 부동산ㆍ건설대학원 도시 및 부동산개발학과 도시 및 부동산개발 전공 고 학 부 지도교수: 김 병 량 본 연구는 제주국제자유도시 사업을 성공적으로 추진하는 데 필요한 외국자본 유인책으로 도입된 부동산투자이민제도의 효과는 어느 정도인지, 외국인 투자희망자들은 제주지역 부동산 투자 시 주로 어떤 요인을 고려하는지를 파악하고자 하였다. 특히 제주지역에 투자의향이 있는 일본 및 중화권(중국, 홍콩, 대만, 싱가포르 등) 잠재적 투자자들 간에 부동산 투자 선택요인을 체계적으로 분석함으로써 보다 효과적인 투자유치정책 방향을 제시하고자 하였다. 이러한 연구 목적을 달성하고자 일본 및 중화권 잠재적 투자자들을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 설문결과는 SPSS 통계 패키지 프로그램을 이용하여 다양한 집단 간 제주지역 부동산투자 고려요인에 대해 차이 여부를 분석하였고, 분석 결과를 토대로 외국인 부동산투자 확대를 위한 시사점을 도출하였다. 설문조사 결과, 제주도 부동산에 투자하는 외국인투자자들은 투자이민제도에 대해 잘 모르는 것으로 나타났다. 부동산투자이민제도에 대한 인지도는 국적을 불문하고 ‘전혀 모른다’는 응답 비중이 매우 높았다. 또한 부동산투자이민제도에 대한 민족별 인지도 차이가 존재하는 것으로 파악되었다. 인지도 수준은 일본 응답자의 경우 ‘전혀 모른다’는 응답 비중이 높았던 것에 비해 중화권 응답자는 ‘제도에 대해 어느 정도 알고 있다’는 응답 비중이 높아 차이가 발생하였다. 이러한 결과는 부동산투자이민제도에 대한 홍보가 부족할 뿐만 아니라 이 제도의 주 활용 대상에 대한 파악이 제대로 이루어지지 않았음을 반증하는 것이다. 따라서 외국인 잠재적 투자자를 대상으로 제주도 부동산투자이민제도의 적극적인 홍보가 필요하다. 또한 제주도 부동산투자이민제도에 대한 정보 취득 경로를 현재의 ‘인터넷 이용’, ‘지인 추천’, ‘한국 방문’ 순으로 온라인을 활용한 홍보 위주에서 벗어나 제주 방문 외국인을 대상으로 한 홍보관 운영 및 투자설명회 개최 등으로 제도의 홍보 수단을 다양화할 필요가 있다. 제주지역 부동산투자이민제도의 주된 혜택이 ‘영주권 부여’이지만 설문자료 분석 결과 영주권 취득 목적으로 투자할 의향은 ‘보통’ 이하의 응답 비중이 상대적으로 높게 나타나, 외국의 경제특구 사례처럼 영주권 부여 이외에 세제 혜택 등 다양한 인센티브 제공 등 추가 제도 도입의 필요성도 검토해야 할 것이다. 인구ㆍ사회적 특성에 따른 설문 응답 차이를 분석한 결과, 응답자의 연령이 증가할수록 제주지역 부동산 적정가격이 감소하고, 교육기간이 증가할수록 별장보다는 콘도를 더욱 선호하는 것으로 나타났다. 따라서 경제활동 참여가 왕성한 중년층이면서 경제적 여력이 높은 중화권 투자자를 1차 마케팅 표적 대상으로 선정하여, 투자자의 특성에 적합한 홍보 수단 및 정보를 제공할 필요가 있다. 제주지역 부동산에 투자할 때 가장 중요하게 고려하는 중화권 투자자와 일본 투자자 간에 차이가 있는 것으로 나타났다. 중화권 응답자들은 전체적으로 ‘향후 제주지역 부동산 가치 상승의 기대감’을 가장 중요한 선호요인을 선정한 반면, 일본 응답자들은 ‘투자대상 부동산의 다양성과 가격의 적정성’을 가장 선호하는 것으로 나타났다. 향후 제주지역 부동산투자 유치 전략 수립과 홍보 시 이러한 국적별 투자 고려요인의 차이를 반영할 필요가 있음을 알 수 있다. 마지막으로 제주지역 부동산투자에 있어 대부분의 외국인 투자자들은 ‘주변 자연환경 양호성’을 가장 중요시하는 개별 요인이라고 인식하는 반면, ‘생활편의시설 및 사교적 유대감’은 상대적으로 중요하지 않은 것으로 나타났다. 이러한 응답 결과를 고려할 때 제주국제자유도시의 원활한 성공을 위해서는 부동산 개발 중심의 투자 유치도 필요하지만, 제주도만의 경쟁력이라고 할 수 있는 자연환경 보전을 병행하는 부동산 개발전략의 수립과 집행이 필요할 것으로 여겨진다. 이상의 결론을 통하여 제주지역 내 외국인 잠재적 투자자가 생각하는 민족적 특성과 인구사회학적 특성별 세부적인 니즈(needs)를 파악, 이를 충족시킬 수 있는 부동산 개발과 홍보 전략을 펼칠 경우 향후 제주국제자유도시의 부동산 투자 확대가 조속히, 안정적으로 이루어질 것으로 기대된다.

부동산 사법상의 대항력이 민사집행에 미치는 범위와 한계에 관한 연구 -임차권과 유치권에 관한 대법원 판례 비평을 중심으로-

김태건 평택대학교 2023 국내박사

부동산에 관한 법적 규율은 ‘물권과 채권’으로 준별(峻別)되며, 권리 를 물권 관계로 할 것인가 채권 관계로 할 것인가는 ‘입법 정책의 문 제’이지만, 세계 각국은 대체로 임차권을 채권으로 구성하여 물권 특유 의 ‘대항력과 우선변제권’을 부여하고 있다. 한편 부동산 사법(私法)의 변천사는 ‘임차인 보호의 역사’이며, 임차인 보호의 역사는 한마디로 ‘부 동산 임차권의 물권화’로 집약된다. 채권인 임차권은 물권과 달리 원칙 적으로 ‘대항력과 우선변제권’이 인정되지 않기 때문에, 부동산이 양도 되면 임차인은 소유자에게 대항하지 못하게 된다(매매는 임대차를 깨트 린다). 따라서 소유자의 부동산 처분으로 임차인이 쫓겨나는 현상이 계 속되었고, 대도시로의 인구집중과 더불어 임차인에 대한 사회적 보호의 필요성이 대두되면서 1981년 주택임대차보호법(이하 주임법, 법률 제 3379호)이 탄생 되었다. 그러나 주임법 태동으로 인한 임차권에 대한 ‘대항력 부여와 우선변제권의 인정’은 물권법과 채권법의 전통적인 틀 이 허물어지고, 사법체계(私法體系) 전반에 걸쳐서 혼란이 야기되었다. 즉, 임차보증금에 대한 채권가압류 이후에 부동산이 매매된 경우, 대법 원은 주임법 제3조 4항(상임법 제3조 2항)의 대항력의 내용인 양수인이 양도인의 지위승계를 인정하기 위하여 그 먼저 집행된 가압류의 효력 을 부정함으로써 60년 이상 지속되어온 집행법상의 대항력인 처분금지 효가 실체법상의 대항력에 의하여 무력화되는 사법상의 대혼란이 일어 난 것이다. 또한 대항요건을 전제로 인정되는 최우선변제권의 인정은 물권법의 대원칙인 ‘성립요건주의’와 ‘우선순위의 원칙’을 무력화시켰다. 이와 같이 대항력은 실체법과 절차법에 광범위하게 산재하면서 사법의 체계적인 해석을 어렵게 하였으며, 학계는 물론 대법원판결에서도 심각 한 대립과 논쟁을 초래하였고, 급기야는 대법원 전원합의체 판결에서는 가압류의 처분금지효까지 무효화시켰다. 그러나 소액임차인의 대항력이 - ii - 기존의 학설과 법 제도에 대한 혼란과 지각변동을 초래하고 있음은 심 각한 문제가 아닐 수 없다. 왜냐하면 아무리 임대차보호법의 목적이 임 차인을 보호하는 것이라고는 하지만, 사법체계와 법질서의 근간을 허물 수는 없기 때문이다. 뿐만 아니라 유치권의 대항력 문제는 유치권의 오 남용 또는 허위 유치권과 관련하여 부동산 집행에서 심각한 문제를 불 러왔고, 급기야는 제19대 국회에서 ‘유치권 폐지에 관한 민법 개정안’이 두 번씩이나 제출되었다. 따라서 본 논문은 임차권과 유치권에 대한 대 법원판결의 문제점을 지적하고, 부동산 사법체계에 혼란을 초래하는 임 차권과 유치권의 대항력에 대한 범위와 한계를 설정하고자 함에 있다. 한편 본 논문은 민사법에 산재하고 있는 대항력과 관련하여, 특히 임차 권과 유치권에 관한 대법원판결과 관련하여 임차권과 유치권의 대항력 으로 인하여 사법체계를 혼란에 빠져들게 한 일련의 실제적이고 구체 적인 사건과 법리논쟁을 배경으로 한다. 따라서 본 논문의 목적은 첫째로 물권법의 전통적인 법리가 대항력 으로 인한 사법체계의 대혼란과 관련하여, 둘째로 임차권의 대항력이 부동산 집행에 미치는 처분금지효와 관련하여, 셋째로 허위⋅과장 유치 권과 관련하여, 각 임차권과 유치권의 대항력과 가압류 등 부동산 집행 의 모순⋅충돌을 바로 잡고자 함에 있다. 따라서 본 논문에서는 대항력 과 관련해서는 첫째로, ‘포괄승계와 계약인수의 개념’에 대한 재설정을 시도하였다. 다음으로, ‘대항력을 갖춘 임차권이 양도⋅전대된 경우의 유효성 판단’과 ‘임차인의 우선변제권의 중복행사 가능성 여부’에 관하 여는 필드의 현장 실무를 바탕으로 대법원의 견해와 다른 차원에서 해 결책을 제시하였다. 그 외에도 최근에 이른바 ‘상가 쪼개기 계약’에서의 환산보증금의 기준 등에서 실무적 시각에서 해답을 제시하였다. 둘째 로, 임대인의 지위승계와 관련해서는 ‘포괄승계’로 보아 ‘면책적채무인 수설’을 취하는 다수설 및 판례와 달리 연구자는 포괄승계에 관한 전원 합의체 판결의 다수설과 다른 개념의 정립과 함께 ‘계약인수설’을 주장 하였다. 그 이유는 첫째로 전합 판결의 다수설과 같이 포괄승계를 광의 로 개념 정의를 하게 되면, 승계에 필요한 공시방법(등기, 등록, 인도, - iii - 배서⋅교부)과 대항요건(채권양도) 등의 절차적 요건을 생략하기 위한 탈법이 횡행하게 되기 때문이며, 둘째로는 전합 판결의 다수설에 의하 면 해제권⋅취소권 등의 형성권이 승계되지 않음에 비하여 연구자의 견해와 같이 포괄승계를 종래의 통설과 같이 협의로 정의하고 광의의 포괄승계를 계약인수로 포섭하면 해제권⋅취소권 등의 형성권까지 새 로운 당사자에게 승계되기 때문에 계약인수가 광의의 포괄승계에 비하 여 법리상 명쾌하게 해결되기 때문이다. 또한 학설과 판례의 다수견해 는 집행법상 ‘제3채무자의 지위’까지도 양수인에게 승계된다고 하지만, 연구자는 실체법상의 지위와 집행법상의 지위는 서로 다를 뿐만 아니 라 양도 전에 먼저 이루어진 가압류의 처분금지효에 따른 기득권을 보 호하기 위하여 집행법상 ‘제3채무자의 지위’에 대하여는 ‘승계부정설’을 주장하였다. 셋째로, 유치권의 대항력 제한과 관련하여서는 대체로 기 존의 선행연구들은 유치권의 폐해(허위⋅과장 신고)를 이유로 유치권 폐지를 주장하였다. 그러나 대부분의 선행연구는 유치권의 ‘본질론적인 관점’에서 폐지 여부를 판단하지 아니하고, 단지 유치권의 오남용과 허 위의 유치권 신고와 같은 경매 절차에 미치는 폐해를 이유로 유치권의 폐지를 주장하고 있다. 이는 본말이 전도된 것이다. 왜냐하면 진성 유 치권자와 유치권의 오남용 및 허위신고자는 서로 다른 사람일 뿐 아니 라 유치권의 오남용과 허위신고는 민사집행법 규칙이나 대법원 예규로 써 시정할 수 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 유치권을 전적으로 폐 지를 한다면, 진성 유치권자와 저당권 설정이 어려운 열악한 진성 공사 업자의 공사대금채권은 원천적으로 봉쇄되기 때문에 부당하다. 본 논문 에서는 유치권의 폐해에 대한 선행연구 및 19대 국회의 유치권 개정안 의 모순점을 지적하고, 실무적 차원의 논증과 처방을 제시하여 유치권 존치의 타당성을 주장하였다. 환언하면 대항력의 내용에 관한 대법원 전원합의체 판결의 다수견해는 사법체계의 체계적인 해석이라는 당위 성을 외면하고 임차인 보호라는 주임법 제3조 4항의 취지에만 충실한 나머지, 양수인이 양도인의 ‘실체법상의 지위’ 뿐만 아니라 ‘집행법상의 지위’까지도 승계되는 것으로 해석함으로써, 집행법상의 처분금지효를 - iv - 훼손하는 결과를 초래하였다. 그러나 ‘실체법상의 지위’는 ‘계약인수’에 의하여 양수인에게 승계된다고 하더라도, ‘집행법상의 지위’는 승계되지 않는다고 본다. 그렇게 해석하는 것이 대항력의 사법체계 전체에 대한 체계적인 해석과 처분금지효라는 가압류제도의 본질에 정합(整合)하기 때문이다. 나아가 종래의 통설 또한 가압류의 처분금지효의 해석에서 ‘법률적 처분행위’만이 처분에 해당한다는 이른바 ‘처분행위의 도그마 (독단, 틀)’에서 벗어나지 못하고 있으며, 대법원판결의 법리적 혼란도 처분행위에 대한 잘못된 해석에서 비롯된 학설의 영향을 받은 것으로 생각된다. 한편 대법원은 압류⋅가압류⋅체납처분 후의 유치권의 대항 력 제한과 관련하여 법리상 설득력이 떨어지는 판결을 내리고 있다. 그 러나 유치권의 본질과 오남용의 문제는 존재의 평면을 달리한다. 따라 서 유치권을 폐지하는 것보다 유치권의 본질을 살리고 유치권의 성립 과 효력을 제한하는 것이 옳다. 문제는 유치권의 대항력을 어떤 근거 내지 법리로써 제한할 것인가인데, 연구자의 견해로는 압류⋅가압류⋅ 체납처분압류 등의 절차법상으로는 처분금지효가, 실체법상으로는 민법 제2조의 신의칙이 유치권의 대항력 제한의 근거 내지 법리로 타당하다 고 본다. 한편 본 연구 과정에서도 연구의 한계가 있었다. 첫째로, 해방 이후 1960년 민법이 시행된 이후 70여 년 가까운 세월이 흘렀지만 아직까지 민법에 있어서 포괄승계 및 계약인수에 관한 명확한 성문의 규정이 없 는데다가 이에 대한 학문적 연구마저 부족한 점이었고, 둘째로 민사집 행법상의 가압류⋅추심명령⋅전부명령⋅추심소송⋅유치권과 관련한 처 분금지효에 대한 해석에서 통일적인 견해는 물론 이들에 관한 연구 성 과물이 전무하다시피하여 본 연구의 해석과정에서도 어려운 점이 있었 다. 본 연구의 배경⋅목적⋅내용과 관련하여 다양한 모습을 가진 대항 력이 민상법, 주임법과 상임법 등 민사특별법, 민사집행법 등의 부동산 사법 전체에 광범위하게 산재하고 있고, 또한 이를 대상으로 하는 본 연구가 실체법과 절차법의 법리를 체계적으로 해석하는 실로 방대한 연구라는 점에서 많은 시간과 내공을 필요로 하였다. 향후 본 연구를 - v - 시발점으로 하여 이에 관한 연구가 많이 나와서 부동산 사법에서의 가 장 난해하고도 복잡한 실체법상의 대항력과 집행법상의 대항력인 처분 금지효(연구자의 견해에 의하면 대항력제한효), 나아가 계약인수라는 태산준령의 법리가 그 범위와 한계에서 명확해지기를 바라며, 더 나아 가 국회의 입법을 통하여 위와 같은 개념과 효과에 관한 성문의 규정 이 민법과 민사집행법에 규정되기를 바란다. 마지막으로 대법원이 채택한 일반적·추상적인 원리나 정책적 이유에 해당하는 집행 절차의 법적 안정성이나 민사집행 운영의 적정성이 아 닌, 실정법의 규정이나 실정법에 기한 합리적인 해석론에 근거를 둔 처 분금지효라는 명확하고 구체적인 법리로써 분쟁을 다스릴 때만이 비로 소 법원판결은 국민으로부터 신뢰를 얻을 수 있을 것이다. 이와 같은 맥락에서 본 논문에서 다룬 내용 또한 대법원이라는 최고법원의 전원 합의체 판결을 대상으로 하는 만큼 결코 일상적이라고는 할 수 없을 것이지만, 본 연구의 결과가 가지는 실용적 효과와 학문적 의미는 결코 미미하다고는 볼 수 없으며, 임대차보호법 태동 이후 지각변동이 일어 난 대항력과 관련한 사법체계의 혼란이 과거와 같이 다시 안정되고, 유 치권과 같은 현실적인 사회문제와 연계하여 열악한 진성(眞性) 공사업 자의 권리가 보호되기를 바란다. 또한 본 논문이 학계와 지식공동체에 공헌함과 동시에 실무적 활용방안으로 수용되어 80년대 이후의 사법체 계의 대항력과 관련한 혼란이 안정되었으면 하는 바람이다. 학계는 물 론 대법원의 재도(再度)의 고안(考案)과 코페르니쿠스적 전회가 있었으 면 한다.

오피스빌딩의 부동산자산관리개발자 선정요인에 관한 연구 : 중·소형 오피스빌딩 중심으로

박관우 명지대학교 부동산‧유통경영대학원 2015 국내석사

In this study, derived the office building of real estate asset management and development (professional) and the importance and priority of each item required for selection and asset management development (expert) in a study on the selection factors office building, ordering party is taking into account the importance and priority of selection when selecting a real estate asset management and development (experts) who, by selecting the right person of efficient business management development (expert), to maximize the asset value of office buildings, by reducing the increased administrative costs of rental income, real estate asset management and development of the future and (experts), in order to take advantage as the evaluation index, which is objective and standardized at the time of selection there is its purpose. Increase in asset value in the evaluation of the importance of all the items of the general characteristics and professional characteristics that have been shown in the present study (1st), the increase in rental income (2nd), safety management capacity (3rd), assets management system of (4th), results were revealed in the procurement financial instruments (5) Rank of construction costs. Evaluation Item 3rd position indicated safety management capabilities (3rd), may be the result of higher than expected. Safety incidents that have occurred since, our concern to society in a safe that has been rushed, but it can be said that those that are directly reflected in the evaluation questionnaire of this study. Results for this in the future of real estate asset management, developers, always safe management know-how (KNOW-HOW), and take advantage of the expertise, must combine a thorough preparation and proactive capability for safety, such as fire it is possible to secure a dominant position in the market. Systematic evaluation of asset management (4th) item 4 was ranked priority importance. Systematic system of asset management, ie, the fact that the introduction and the need of scientific and systematic asset management approach by manual is required, still domestic real estate asset management, development, market sectors of the developed countries compared to the management level can be the result disproves may not be systematic. Rising income of real estate emerged from the concept of simple management of simple PM system in micro, realistic choices can be realized in the real estate professional comprehensive asset management developers and real estate asset management, such as maximization of asset value, developers desperately it is determined by the required situation. Construction costs of procurement financial instruments (5th) evaluation items during the renovation and maintenance of buildings that aging had appeared the entire fifth ranking of, ultimately issue to provide funds how the most important element it is possible to know that it is. Building renovation and dogs, maintenance, such as via the interior, a method for increasing the value of the building, but know anyone, such as over a media and newspaper articles, and had know-how how to raise construction costs I hear that in many cases you have to maintain the status quo does not have promoted the modification work without knowing how. Future of real estate asset management, developers, and also must combine the knowledge and practical skills of procurement of expert level of construction costs, procurement of construction costs, it will have a can manage expertise dealing with financial instruments. Full rising asset values in the 30 evaluation items ranking (1st), the ranking of rental revenue (2nd place) can be called a natural result. When from the owner of the position of the building to choose a professional and specialized asset management company of the office building asset management development, is specialized to earn a lot of money than it is now of profit structure, the value of the building at the advanced asset management approach was maximized to improve the lessee satisfaction by securing competitive compared to other buildings, developers and real estate asset management real estate professional asset management can reduce the vacancy rate significantly, there are a developer immediately to select the manufacturer without worry in this case. Future real estate asset management, developers should have the know-how and ability to generate revenue for the revenue structure improvement. In the past the management way is that you can not survive. Displayed department and qualifications in the importance rank of all 30 evaluation items(27th), complaint management manual system(28th), the results of the lowest rank of personality(29th), appearance(30th), personality at the time of skill in the selection it appearance is not important and is but a corollary, the results of entries departments and qualifications parts shown in position 27th, it can be slightly unexpected. In other words, still and industry that are engaged in the overall atmosphere and related fields society, even in academic circles, it is not able to see only the result of the importance and social recognition of related industries is insufficient. Toughness of the general characteristics, financial health, customer satisfaction, creditworthiness, evaluation items of credit in the evaluation of the importance of the classification in such as human resources compatibility that appeared high in the first place, the management structure of the past our company the center and the high cost of borrowing than the management of revenue-oriented, low efficiency of the fragile economic structure, it has been a structure since IMF bailout, such as economies of scale, our corporate environment began to change, as a result facts center, profitability center, stability. While changes in the operating environment, such as health, part of creditworthiness is determined to be the result exiting high in evaluation items in the impact. Clearly, real estate asset management, development, market is the Blue Ocean, ie of opportunity market, it is it is no doubt a high value-added service industry. Taking advantage of the market of such a great opportunity, job creation by the government aim, youth unemployment eliminated, be able to participate as actively developing development of service industry, also, the development academia for the related services industry, industry, etc. is urgently required than when any efforts of experts in related fields such as. Keywords : Ordering party, Real estate asset management developers, Standardization, Evaluation 본 연구는 오피스빌딩 부동산자산관리개발자 선정요인에 관한 연구로 부동산자산관리개발자 선정에 필요한 각각의 평가항목을 도출하여 항목들의 중요도와 우선순위를 결정하여 검증된 우수한 오피스빌딩 부동산자산관리개발 적임자를 선정하여 오피스 빌딩의 자산가치를 극대화하고, 임대수익증가와 관리비용을 절감시켜 향후 오피스 빌딩 건물소유자의 만족도를 향상시키기 위하여 개발된 선정요인의 평가지표는 향후 업체선정 및 우선순위 반영이 요구되는 문제에 대하여 표준화된 지표로서의 적용과 객관적인 평가기준 수립으로 주관적 판단기준으로 평가된 결과에 대한 보안 검증하는 방법으로 활용이 가능 할 것이다. 본 연구에서는 일반적 특성과 전문적 특성의 전체 항목 중요도 평가에서 자산가치상승(1위), 임대수익증가(2위), 안전관리능력(3위), 자산관리시스템화(4위), 공사비조달금융상품(5위) 순위로 결과가 나타났으며, 평가 항목 3위로 나타난 안전관리능력(3위)은 예상을 뛰어 넘는 결과라 할 수 있다. 이는 안전 사건발생 이후 우리사회에 다가온 안전에 대한 인식이 평가 설문에 그대로 반영된 것이라 할 수 있다. 이에 대한 결과는 앞으로 부동산자산관리개발자는 반드시 안전에 대한 관리노하우, 전문지식함양, 소방장비 등 안전에 대한 철저한 준비와 사전대응능력을 겸비해야만 시장에서 우월적 지위를 확보 할 수 있다는 것이다. 자산관리시스템화(4위)의 평가항목이 중요도 우선순위 4위를 차지한 것은, 자산관리의 체계적인 시스템화 즉 매뉴얼에 의한 과학적이고 체계적인 자산관리기법의 도입과 필요성이 요구된다는 것이며, 아직 국내 부동산자산관리개발시장의 분야가 선진국에 비해 관리 수준이 체계적이지 못하다는 것을 반증하는 결과라 할 수 있다. 영세하고 단순한 PM방식의 단순관리의 개념에서 벗어나 부동산의 수익상승, 자산가치극대화 등의 현실적 대안을 실현할 수 있는 부동산전문 종합자산관리개발업체 및 부동산자산관리개발자가 절실히 요구되는 상황으로 판단된다. 공사비조달 금융상품(5위)의 평가항목이 전체 순위 5위로 나타난 것은 노후화된 건물의 리모델링 또는 보수시의 문제는 자금을 어떻게 마련 할 것인가가 가장 중요한 요소임을 알 수 있다. 건물의 리모델링이나 개·보수 인테리어 등을 통해 건물의 가치를 높이는 방법은 언론매체나 신문기사 등을 통해 누구나 알고 있으나 진정 어떻게 공사비를 조달 할 것인가에 대한 노하우나 방법을 알지 못하여 리모델링 공사를 추진하지 못하고 현 상태를 유지하는 경우가 많다 라는 것이다. 향후 부동산자산관리개발자는 전문가 수준의 공사비조달 방법과 실무능력을 겸비하여야 하며 또한 공사비조달 금융상품을 취급 관리할 수 있는 전문 노하우를 갖추어야 한다는 것이다. 전체 30개 평가항목 순위에서 자산가치상승(1위), 임대수익증가(2위)의 항목이 전체 1위, 2위로 나타난 것은 당연한 결과라 할 수 있다. 건물소유자 입장에서 오피스빌딩 자산관리개발전문가 또는 전문자산관리기업을 선정할 때 지금의 수익구조보다 더 많은 수익을 창출하고 전문화된 선진자산관리기법으로 건물가치를 극대화하여 기존 건물에 비해 경쟁력을 확보하고 임차인의 만족도를 향상시켜 공실률을 현저히 낮출 수 있는 부동산전문자산관리개발업체와 부동산자산관리개발자가 있다고 한다면 쉽게 업체를 선정할 수 있을 것이다. 앞으로 부동산자산관리개발자는 수익구조개선에 대한 노하우와 수익창출능력이 있어야 한다. 전체 30개 평가항목 중요도 순위에서 나타난 27위, 학과 및 자격, 28위, 민원관리매뉴얼체계, 29위, 성격, 30위, 용모 등의 최하위 순위의 결과는 업체 선정 시 성격과 용모는 중요하지 않다는 것은 당연한 결과지만, 학과 및 자격부분의 항목이 27위로 나타난 결과에 대해서는 다소 의외라 할 수 있다. 이는 아직도 사회 전체적인 분위기나 관련분야에 종사하는 업계나, 학계에서조차 관련 산업의 중요성과 사회적 인식이 부족하다 라는 것이다. 일반적 특성의 인성, 경영상태, 고객만족, 신용도, 인재적합성 등의 중분류 중요도 평가에서 신용도의 평가 항목이 1위로 높게 나타난 것은, 과거의 우리기업의 경영형태는 수익위주 경영보다 차입위주 및 고비용, 저효율의 취약한 경제구조, 규모의 경제 등의 구조였으나 IMF구제금융 이후 우리 기업환경은 변화하기 시작하였고, 그 결과 내실위주, 수익성위주, 안정성. 건전성 등의 경영환경으로 변화 하면서 그 영향으로 신용도 부분이 평가항목에서 높게 나온 결과라 판단된다. 분명 부동산자산관리 개발시장은 블루오션 즉 기회의 시장이며 고부가가치 서비스 산업임은 틀림이 없다. 이런 좋은 기회의 시장을 살려 정부가 지향하는 일자리창출, 청년실업해소, 서비스 산업 발전 육성 등에 적극 동참 할 수 있을 것이며, 또한 관련 서비스산업의 발전을 위한 학계, 업계등과 같은 관련분야 전문가들의 노력이 어느 때 보다 절실히 요구된다.

부동산 개발사업에 따른 매장문화재 조사 단계의 리스크 요인 중요도 분석에 관한 연구 : 부동산 개발업자와 매장문화재 전문가의 비교를 중심으로

유충열 창신대학교 대학원 2021 국내석사

국문초록 부동산 개발사업에 따른 매장문화재 조사 단계의 리스크 요인 중요도 분석에 관한 연구 - 부동산 개발업자와 매장문화재 전문가의 비교를 중심으로 - 유 충 열 창신대학교 부동산경영대학원 부동산경영학과 부동산 개발사업 과정에는 개발과 매장문화재 보존 사이의 가치 충돌로 인해 사회적 갈등이 초래하고 있다. 그 요인으로 첫째, 부동산 개발사업 주체의 매장문화재에 대한 사전 인식의 부재. 둘째, 매장문화재는 땅속에 묻혀있는 특성으로 발굴조사를 시행하지 않고 그 실체를 확인할 수 없는 예측 불가능성이 있기에 사전에 예산책정이 어렵다는 문제. 셋째, 발굴조사 비용의 원인자부담원칙으로 인하여 부동산개발 주체가 모든 비용을 부담해야 하는 문제 등을 들 수 있다. 본 연구는 부동산 개발과 매장문화재와의 갈등을 해소하고 성공적인 부동산 개발사업을 위해 부동산 개발사업에 따른 매장문화재 조사 단계별 리스크 요인의 중요도를 파악하고자 하며, 이러한 조사 단계별 리스크 요인의 중요도를 파악하기 위한 방법론으로 AHP 분석을 실시하였다. AHP 분석을 통하여 확인된 결과는 매장문화재 발굴조사에 대한 불확실성으로 인한 예산책정 문제, 매장문화재 발굴조사에 대한 인식 부재, 발굴조사 완료 후 현지보존 결정에 따른 사업취소가 매장문화재 조사 단계별 리스크 요인의 중요 순위에 나온 것을 확인할 수 있었다. 이러한 결과를 통하여 향후 부동산 개발사업에서 매장문화재에 대한 리스크를 경감시키기 위해 매장문화재 조사에 대한 인식의 전환과 그에 따른 사전 준비가 필요함을 알 수 있었다. 본 연구의 시사점은 부동산 개발사업에서 매장문화재 조사 리스크가 중요한 영향을 미치고 있는 것을 알면서도 지금까지 구체적으로 매장문화재 조사 단계에 대하여 어떠한 리스크 요인이 부동산 개발사업에 더 큰 영향을 미치는지에 대한 연구가 진행된 바가 없는바, 이를 처음으로 다루었다는데 중요한 의미가 있다고 할 수 있고, 부동산 개발사업에 따른 매장문화재 조사의 단계별 리스크 중요도 요인을 분석함으로써 부동산 개발사업에서 매장문화재 조사로 인한 리스크 요인을 경감시킴과 동시에 부동산 개발과 매장문화재 보존과의 조화를 이루는 데 도움이 될 것이다.

조선 산업이 지역 부동산 시장에 미치는 영향 요인 분석과 정책적 대안 연구 : 경남 거제시를 중심으로

안상현 명지대학교 부동산대학원 2019 국내석사

A Perception survey on factors affecting of the Local Real Estate market by Shipbuilding industry and propose a policy alternative. -Focused on Geoje City- Ahn Sanghyun Department of Real Estate Graduate School of Real Estate, Myongji University Directed by Professor Kwon Daejung ABSTRACT The real estate market of Geoji City, Gyeongsangnamdo Province called the city of the shipbuilding industry, is undergoing recession along with regional economy as the long-term recession of the domestic shipbuilding industry has lasted. It shows economic figures for the national upper quantities of unsold apartments, the drop in buy/sell prices and Chonse prices because of the reduction in population and real income, the oversupply of newly built houses and so on, which arise from the recession the shipbuilding industry. Therefore, this study attempted to analyze the effect of the shipbuilding industry on the regional real estate market. For this purpose, it reviewed previous studies and analyzed its differentiation from them and their limitation. And the questionnaire research was conducted for residents in Geoje City with the questionnaire composed of six questions. In the questionnaire research, the respondents were asked about their general characteristics, the real estate most greatly influenced by the recession of the shipbuilding industry and the prediction about the future real estate business of Geoje City related to the prediction about the business of the shipbuilding industry. And they were asked to present their opinions about the alternative industry(business) to reduce the effect of the shipbuilding industry on the real estate market. As a result, the following findings were obtained: First, they pointed out that the market prices for apartment housing and one-/two-room housing were most greatly influenced by the recession of the shipbuilding industry. And they presented that its cause included their oversupply at the uphase of the shipbuilding industry, the reduction in population and the increase in one-person households. Second, they presented that the future real estate revitalization schemes included the promotion of the tourism industry, the promotion of the convention industry for specialization in the shipbuilding industry, the promotion of the 4th industry(IT venture business). Their detailed contents are as follows: First, the scheme for promotion of the tourism industry is to construct and reinforce the tourist and industrial cluster by making nearby areas of Busan, Changwon, Kimhae, etc. more easily accessible to the public by lowering 10,000won, the current Goega Grand Bridge toll, on the basis of the one-way toll of the small automobile. And there is a need to make Geoje and Tongyong easily accessible to more tourists by enabling them to go from the metropolitan area to Geoje City within two hours and thirty minutes by using the Kimcheon-Geoje Inland Railroad set to be early completed. Finally, there is a need to consolidate the image of the city specializing in the shipbuilding industry by opening the park or museum specializing in the shipbuilding industry as the anchor facility. Second, the scheme for promotion of thee convention industry specializing in the shipbuilding industry is to conduct the regeneration project of the old downtown, extend the convention facility and make the convention event easily accessible with the completion of the Kimcheon-Geoje Inland Railroad. And there is a need to contribute to the revitalization of regional economy by promoting and supporting tourism and convention disciplines for the purpose of promoting regional talented persons. Third, the scheme for promotion of the fourth industry((IT venture business) is to link regional shipbuilding yards and adjacent firms with employment and promote the revitalization of regional economy by finding out and cultivating regional superior talented persons for the purpose of combining information technology(IT), information communications technology(ICT) and digital transformation which are the characteristics of the shipbuilding industry. And there is a need to promote the IT discipline, attract superior talented persons through the benefit of scholarship, provide support for the office facility for venture startups with early tax support. And Geoje City needs to provide unsold apartments as the lodging facility after leasing and purchasing them. This enables Geoje City to be reborn as the city specializing in IT like Malmő City, Sweden, along with the effect of real estate market stabilization. It is expected that Geoje City will contribute to establishing the long-term plan by conducting the feasibillity analysis about the above-mentioned three alternatives, lowering dependence on the shipbuilding industry through the linkage among the private sector. government and the public sector, promoting the alternative industry and revitalizing the real estate market. Key words : shipbuilding industry, alternative industry, tourism industry, convention industry specializing in the shipbuilding industry, fourth industry 조선 산업이 지역 부동산 시장에 미치는 영향 요인 분석과 정책적 대안 연구 -경상남도 거제시를 중심으로- 안 상 현 명지대학교 부동산대학원 부동산학과 지도교수 권 대 중 국내 조선 산업의 장기 불황이 지속되는 가운데 조선 산업의 도시라 불리는 경상남도 거제시의 부동산 시장은 지역 경제와 함께 침체를 겪고 있다. 조선 산업 침체로 인구 감소 및 실질소득 감소, 신규 주택 과다 공급 등으로 전국 상위권의 아파트 미분양율, 매매 및 전세 가격 하락 등의 수치를 보이고 있다. 이에 본 연구에서는 조선 산업이 지역 부동산 시장에 미치는 영향 요인에 대해 분석하기 위해 선행연구를 확인하고, 선행연구와 본 연구의 차별성과 한계를 분석하여 보완하고자 거제시민을 대상으로 설문문항 6가지를 선정하여 배부하였다. 응답자의 일반적인 특성, 조선 산업 불황에 가장 큰 영향을 받은 부동산, 조선 산업 경기 예측에 따른 향후 거제시 부동산 경기 예측 등에 관한 설문을 진행하고, 조선 산업에 대한 부동산 시장의 영향을 줄이기 위한 대안 산업(사업)에 대해 의견을 제시하도록 하였다. 본 연구에서 결과는 두 가지로 분석할 수 있다. 첫째, 조선 산업 불황일 때 가장 큰 영향을 받은 부동산은 아파트, 원/투룸의 시세가 가장 크게 영향을 받았으며, 그 원인으로는 조선 산업 호황기 때의 과다공급과 인구 감소 및 1인 가구 증가가 원인으로 제시 되었다. 둘째, 향후 거제시의 부동산 활성화 방안으로는 관광산업 육성, 조선 산업 특화 컨벤션 산업 육성, 4차 산업(IT 벤처 산업) 육성을 제시할 수 있고, 상세 내용은 다음과 같다. 먼저, 관광산업 육성에 대한 방안은 소형승용차 기준 편도 1만원인 거가 대교의 통행료를 낮춰 주변 부산, 창원, 김해 등에 조금 더 접근 편리하도록 하여 관광 및 산업 클러스터를 구축 및 강화 할 수 있게 한다. 그리고 조기 착공이 결정된 김천-거제 내륙철도를 조기 완공하여 수도권에서 거제시까지 2시간 30분 내 접근하도록 하여 보다 많은 관광객이 거제, 통영시에 쉽게 접근할 수 있도록 한다. 마지막으로 앵커시설로 조선 산업 특화 공원이나 박물관을 개장하여 조선 산업 특화 도시의 이미지를 굳히도록 한다. 둘째, 조선 산업 특화 컨벤션 산업 육성에 대한 방안은 구도심 재생사업을 진행하여 컨벤션 시설을 확충하고 김천-거제 내륙철도 완공과 더불어 컨벤션 이벤트에 쉽게 접근할 수 있도록 한다. 그리고 지역인재 육성을 위해 관광과 컨벤션 학과를 육성 및 지원하여 지역 경제 활성화에도 기여할 수 있게 한다. 셋째, 4차 산업(IT벤처 산업) 육성에 대한 방안은 조선 산업의 특징 중 하나인 IT기술 접목과 ICT기술 및 Digital Transformation을 위해 우수한 지역인재를 발굴 및 양성하여 지역 조선소 및 인근 기업에 취업 연계를 시켜주어 지역 경제 활성화를 촉진 시켜야 한다. 그리고 IT 학과 육성 및 장학 혜택으로 우수 인재 유치, 벤처 창업 시 Office 시설 지원 및 초기 세제 지원, 미분양 아파트를 거제시에서 임대 혹은 매입 후 숙소로 제공하여 부동산 시장 안정화의 효과와 함께 스웨덴 말뫼 시와 같이 IT 특화 도시로 거듭날 수 있을 것이다. 상기 세 가지 대안에 대해 거제시에서는 사업성, 실현 가능성 등의 타당성 분석을 진행하여 장기적인 계획을 수립하고 민·관·공 연계를 통해 조선 산업 의존도를 낮추고 대안 산업 육성 및 부동산 시장 활성화에 기여하길 바란다.

부동산 경매에서 유치권 개선방안에 관한 연구 : 경매유치권을 중심으로

박정완 경상대학교 대학원 2018 국내석사

In the current civil law, lien is defined as pledge right along with pledge and mortgage. A lien is a type of security that protects the rights of an entitled person to "hold the object or securities until the person who possesses the object or securities of the other person receives payment of the bond arising from that object or thing"(Article 320 of the Civil Act). The Civil Code prescribes the right of repayment for pledges and mortgages, but does not prescribe the right of repayment. This may be seen as an intent to deny the right of priority of lien, but Article 268 of the Civil Execution Act and Article 91, Paragraph 5 of the Civil Execution Act actually result in the lien being actually reimbursed. Merchants who win a bid through an auction while the lien occupies the real estate and exercise the lien can not use or profit until the liquidation of the bond to the real estate is completed. In addition, in the real estate auction procedure, a person who has not been listed on the registered wage will appear to exercise his lien, and the auction process is suspended, and the auction minimum bidding price is paid several times by a number of false /Problems arise that obstruct the enforcement of the most lien. This is because there is no systematic procedure for mandatory reporting of the lien on the auction procedure.Furthermore, until the extent of the claim is determined by the lawsuit, whether the authenticity of the lien is genuine, and the scope and existence of the counter-bond, all interested parties, third parties, and auction bidders can accurately determine thisIt is pointed out that it is serious problem because it does not exist. This study is composed of 5 chapters. Chapter 1 introduces the background and purpose of the study on the improvement of the lien in real estate auction and the scope and method of the study. Chapter 2 explains the legal nature of the lien and the establishment of the lienRequirements, the effect of the right of lien and the annulment. In Chapter 3, we examine the status of the owner of the real estate auction and the status of the lien in the auction procedure. In Chapter 4, we presented the problem of the real estate lien system, the real legal problems of real estate lien and the improvement plan of real estate lien. Finally, in Chapter 5, we conclude the idea of improving the lien in the real estate auction. First, as a rational improvement plan focusing on the auction real estate lien, we first introduce the registration system of the real estate lien and clarify the scope of determination of the security bond and introduce the extinction systemI am suggesting. In addition, we will recognize the dividend claim and the right of first payment, and intend to establish a new legal system in the real estate auction market by strengthening criminal punishment for the most lien. Lastly, we will review the amendments to the civil law that have been discussed in the last parliament but have not yet been enacted, and we will look at the improvements.

가계의 자산선택과 인식에 관한 연구

권연진 동의대학교 대학원 2024 국내석사

2022년 「가계금융 복지조사」 에 의하면 우리나라 가계는 전체 보유자산 중에 부 동산자산이 77.9% 이고, 금융자산이 22.1 %로 부동산에 자산이 편중되어 있다. 장기간의 저금리 상황과 팬데믹(코로나 19)으로 인한 경기 불황은 금융자산에 대한 만족도를 낮추게 되고 이는 부동산자산으로의 불균형 상태를 만들고 있다. 본 연구는 자료를 통해 가계가 보유하고 있는 자산의 현황을 파악하였다. 가계를 대상으로 설문조사를 실시하여 다음과 같은 내용을 살펴보고자 한다. 가계가 자산을 선택함에 있어 어떻게 인식 하는지이다. 자산울 운용함에 있어 그 동안의 경험을 통해 얻게 된 만족도이다. 만족도에 따라 향후 자산을 어떻게 운용할 것인지의 구체적인 계획이다 이를 통해 가계의 자산이 부동산자산으로의 불균형 상태임을 알고 대안을 찾아보고자 한다. 본 연구를 위하여 문헌연구와 가계의 자산현황 조사 및 설문을 통한 실증분석을 진행하였다. 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 금융자산과 부동산자산 투자 시 과거의 경험을 통해 얻게 된 수익률에 대한 결과가 만족도에 가장 큰 영향을 미친다. 부동산은 과거 수익률과 미래 수익성을 함께 보지만 금융자산은 과거 수익률에 의해 만족도를 얻게 된다. 앞으로의 향후 전망에 대한 기대감이 없다면 금융자산은 부동산자산에 비해 투자의 기대감을 얻지 못할 것이기에 금융자산의 수익률 개선이 필요하다. 이를 위하여 다양한 투자 상품이 개발되어야 할 것이다. 둘째 부동산의 매입은 주거 환경에 대해 더 나아진 곳으로 변화하고자 하는 욕구가 반영 된 것으로 보인다. 즉 주변 환경, 위치, 경관 등 주거에 대한 개선된 환경을 원하는 것이다. 현재의 거주상황에 만족할 수 있는 환경의 개선이 필요하다고 생각 된다. 쉽지는 않은 부분이지만 개선을 위해 정부와 지자체의 노력이 절실하게 필요 하다고 사려된다. 셋째 부동산자산에 대한 매입의사는 연령에 상관없이 매입하고자 하는 의사가 높다. 부동산 자산으로의 불균형 상태를 만들게 되는 것이다. 윤택한 생활을 위해 부 동산의 매입만큼의 만족도를 줄 수 있는 금융상품의 개발이 필요하다. 또한 정부와 금융기관은 올바른 포트폴리오 배분에 대한 정보를 제공해 주어야 한다. 넷째 금융자산과 부동산자산의 투자는 다양한 요소들의 복합적인 작용이 필요한 부분임을 인식하고 있다. 금융자산에서는 수익성, 안전성, 현금화 가능성, 접근성(이용의 편리성) 등에 대해 각각의 만족이 모두 필요하다고 인식하고 있다. 부동산 자산에서는 가치 상승, 임대수입, 노후 대책, 가구원용 주택마련, 내 집 마련, 창업 또는 사업장 마련 등에 대해 각각의 만족이 모두 필요하다고 인식하고 있다. 이는 팬데믹(코로나 19)의 영향으로 변화가 많은 경제상황을 겪은 것에 대한 결과로 보인다. 다양한 변수에 빠르게 대처하기 위함으로 보인다. 본 연구의 결과가 가계 자산이 부동산으로 불균형 상태가 되는 위험은 낮추고, 가계가 경제적으로 안정되어 윤택한 생활을 할 수 있도록 도움이 되는 자료로 사용 되길 바란다. According to the 2022 Household Finances and Welfare Survey, Korean households have 77.9% of their total assets and 22.1% of their financial assets, which are concentrated in real es tate. The long-term low-interest rate situation and the economic recession caused by the pandemic (COVID-19) lower satisfaction with financial assets, creating an imbalance with real estate assets. This study grasped the current status of assets held by households through data. We will conduct a survey of households and examine the following. It is how households perceive when choosing assets. This is the satisfaction gained through experience in managing assets. It is a detailed plan of how to manage assets in the future according to satisfaction. Through this, we know that household assets are in an imbalance with real estate assets and try to find alternatives. For this study, an empirical analysis was conducted through literature research, household asset status surveys, and surveys. The results of thestudy are summarized as follows. First, when investing in financial and real estate assets, the results of the returns obtained through past experiences have the 양·ea test ir沮uence on satisfaction. Real estate sees both past and future returns, but financial assets are satisfied by past returns. If there is no expectation for the future outlook, financial assets will not be expected to invest compared to real estate assets, so it is necessary to improve the return on financial assets. To this end, various investment products should be developed. Second, the purchase of real estate seems to reflect the desire to change to a better place for the residential environn1ent. In other words, they want an improved envirmunent for housing, such as the surrounding enviromnent, location, and landscape. I think it is necessary to improve the enviromnent that can be satisfied with the current living situation. Although it is not an easy part, it is thought that the efforts of the governn1ent and local governn1ents are urgently needed for improvement. Third, regardless of age, there is a high willingness to purchase real estate assets. It creates an imbalance with real estate assets. For a prosperous life, it is necessary to develop financial products that can give satisfaction as much as the purchase of real estate. In addition, the govermnent and financial institutions must provide information on correct portfolio allocation. Fourth, it is recognized that investment in financial and real estate assets is a part that requires complex action of various factors. Financial assets recognize that each satisfaction is necessary for profitability, safety, cashing possibility, and accessibility (ease of use). Real estate assets rec:ognize that each satisfaction is necessary for value increase, rental income, retirement measures, housing for household members, home preparation, start-up or workplace preparation. This seems to be a result of the economic siti.iation that has undergone many changes due to the influence of the pandemic (COVID-19). It seems to be to cope with various variables quickly. It is hoped that the results of this study will be used as data to lower therisk of household assets becoming unbalanced with real estate and to help households live a prosperous life economically stable.

임대운영형 부동산개발사업 참여자별 중요도 인식에 관한 연구

홍중구 건국대학교 부동산대학원 2014 국내석사

글로벌 금융위기 이후 부동산 부실 PF시장의 확대로 금융권 및 부동산 시장이 장기적 침체 상태에 놓여 있다. 침체상태 이후 부동산 시장의 정상화시기에 부동산 개발시장의 사업 요소별 항목에 대한 중요도 인식도 변화되리라 예상된다. 본 연구에서는 임대운영형 부동산개발사업 성공에 있어 사업참여자간 중요도 인식에 관한 연구를 하였으며 AHP기법을 이용하여 시행사, 시공사, 금융사의 관점에서 중요도를 비교 분석하였다. 설문을 통한 중요도 분석결과 대분류 항목에서는 시행사, 시공사, 금융사 모두 테넌트적 요소를 가장 중요한 요소로 인식하고 있었으며, 공사적 요소를 가장 중요도가 낮게 평가하였다. 그리고, 사업적 요소와 재무적 요소에 있어서 시행사와 시공사는 사업적 요소를 재무적 요소보다 중요하게 생각하였으나, 금융사는 사업적 요소보다는 재무적 요소를 더 중요하게 생각하였다. 소분류 항목의 중요도에 있어서는 key 테넌트 확보와 우수한 입지를 가장 중요하게 생각하고 있었다. 시행사는 key 테넌트보다 우수한 입지를 더 중요하게 생각하고 있었으며, 시공사와 금융사는 우수한 입지 보다는 Key 테넌트 확보를 더 중요하게 생각하고 있었다. 그리고, 개발금융 채권보전에 대해 금융사에서는 key 테넌트 보다는 낮지만, 우수한 입지보다는 높은 두 번째로 중요한 요소로 평가하고 있었다. 본 연구의 시사점으로는 임대운영형 부동산 개발사업 성공에 있어, 테넌트적 요소의 중요성은 PM(Project Manager)의 중요성이 증가하고 있음을 보여준다. 그리고, 소분류 항목에서 공사비 초과방지와 금융비 절감이 중요도에 있어 중하위 수준으로 평가되어, 임대운영형 부동산 개발사업 성공요소는 비용적 요소보다는 안정적 사업구조에 있음을 보여준다. 본 연구의 한계로는 개발사업의 주요 참여자로 시행사, 시공사, 금융사에 한정되어 연구를 진행하였으나, 주요 사업 참여자의 범위를 테넌트 참여자 및 매입투자자로 확대할 필요가 있을 것으로 생각된다. 그리고, 연구 대상 부동산을 임대운영형 부동산개발로 하였으나, 상품별 특성이 있는 분양형 개발사업의 중요도 인식과 비교하는 것도 의미가 있을 것이다. 또한, 준공 후 5년 전후 운영 안정화 단계에서의 개발사업 주요 참여자간 중요도 인식에 대한 재점검도 의의가 있을 것으로 생각된다.

부동산매매에 있어서의 위험부담에 관한 연구

이진우 단국대학교 2005 국내석사

대가적 의미의 채무를 부담하는 쌍무계약에 있어서 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 경우에 그 채무자는 의무이행을 면하게 되는데, 이 때 상대방의 채무 역시 소멸하는가가 위험부담의 문제이다. 이러한 쌍무계약은 ‘견련성’이라는 특징을 가지며 이는 성립∙이행∙존속(소멸)에서 모두 다루어 진다. 이에 본 연구는 계약법의 효력 중 특히 쌍무계약상 이행상의 견련성과 관련하여 다루어지는 ‘위험부담’의 문제이다. 특히 부동산 매매에 있어서의 위험부담에 대한 법적인 쟁점과 이에 수반되는 법률상의 제반 문제점들을 검토하고 그 법적 해결방안을 모색하고자 한다. 제1장에서는 연구의 필요성을 제시하고 위험부담에 대한 의의와 일반원리에 대해 살펴보았다. 제2장에서는 위험과 위험부담의 법리적 해석 그리고 이 제도의 역사적 연혁과 전개 과정을 검토하고 입법주의 형태가 다양하므로 각국이 취하고 있는 입법례를 비교 검토해 보았으며, 제3장에서는 우리 민법이 취하고 있는 입법태도의 포괄적 계보를 밝히고, 이에 터 잡아 쌍무계약에서의 양당사자 귀책사유 없는 후발적 불능에 기초한 위험부담의 성립요건과 우리 민법이 취하고 있는 채무자주의 원칙과 그 예외인 채권자주의에 대해 연구하고, 위험부담과 부동산매매의 관련 문제들의 연관성을 돌출해 보았다. 제4장에서는 그 밖에 부동산 거래상 발생할 수 있는 위험부담을 판례와 학설을 통해 그 효과가 어디까지 미치는지에 관한 연구와 위험부담과 관련된 문제점 및 개선방안을 살펴보고 그 대안을 찾아보도록 하였다. 또한, 입법화 되지 않아 학설과 판례로서 인정되고 있는 대상청구권 및 위험이전 시기와 관련된 위험부담에 대해 독일법을 근간으로 하는 학설을 토대로 이전시기의 합리성을 연구하고, 위험부담에 대한 국내외 학술서적 및 이제까지 발표된 여러 논문과 이와 관련된 판례 자료를 참조하여, 명확한 입법 규정의 필요성을 제기하고자 하였다. 특히, 우리나라 부동산 매매에 있어서 다양하게 나타나고 있는 부동산 임차권∙전세권∙할부매매∙도급계약∙과실수취권, 그리고 부동산 이중매매에서 발생되고 있는 문제점들을 위험부담과 연관지어 위험부담의 효과를 재보명해 보기 위해 그동안 진행되었던 판례조문을 통해 관련성을 규명해 보았다. 마지막으로, 위험부담이 부동산 거래에 미치는 관계를 세부적으로 조명함으로써 많은 분야에 확대 해석되고 있는 위험부담 의 역할을 정립하고 입법의 필요성을 강조하였다. This treatise is to study sharing the risk of loss for the problems which will often happen while a bilateral contract is processing and none of contracting parties can be responsible for -specially in a real estate transaction. In case that the debt who is supposed to pay in a contract can exempt in his fulfillment duty of the contract, another problem will spring up, which is whether the contracting party is naturally free from his carrying out obligation and sharing the loss for the contract. This kind of a bilateral contract has the trait of relationship "give and take", which is treated in all the agreement, the fulfillment, and the extinction of a contract. Focusing on those problems, this treatise is to study the matter for sharing the risk of loss and the effect of contract law which must be treated during performing a bilateral contract. Especially in the real estate trading, this study to investigate legal issues and all the matters accompanied by law and tries to find the way to solve the legally polemic problems. In the first chapter, the study suggests the necessity of the study, the meaning, and general principles for sharing the risk of loss in a contract. The second chapter studies the legal translation for sharing the risk of loss, investigates chronically its history and unfolded development, and compares a variety of legal cases with other countries'. The third chapter clarifies the genealogical table of legislative attitudes that the Korean civil law has taken, studying the principles and exceptions of debtorism and creditorism and problems related to sharing the risk of loss and real-estate trading in Korean civil law. The fourth chapter studies sharing the risk of loss in real-estate trading in terms of precedent cases and theories. It assumes the range of legal effects, the problems related to sharing the risk of loss and the ways to improve them. This treatise studies the demand right for the thing and the rationality of the time before sharing the risk of loss happens, according to the bases on precedent cases in German Law and academical treatises presented in the inside and the outside of Korea. This study suggests that it should be necessary to legislate the precise laws related to the issues which are studied in this study. This study regulates the right of lease, the right of the rent of a building and a house, selling on installment, subcontracts and the right of legal fruit, and problems which happen in double contracts. As a result, this study identifies and emphasizes the necessity of legislating the laws concerned about sharing the risk of loss and its effects and roles.