도시 및 주거환경 정비사업 거래과세제도의 문제점 및 개선방안

장정섭 단국대학교 부동산·건설대학원 2016 국내석사

(국문초록) 도시 및 주거환경 정비사업 거래과세제도의 문제점 및 개선방안 단국대학교 부동산⋅건설대학원 부동산경영학과 부동산경영전공 장 정 섭 지도교수: 고 석 찬 2003년부터 부동산 시장이 과열 양상을 보이자 정부는 이를 억제하고자 입법 개선을 통해 2004년부터 3주택 이상 소유자에 대하여 양도소득세 세율을 60% 적용하는 중과제도를 도입하였다. 그러나 주택으로 산정하지 않는 조합원 입주권으로 그 수요가 몰리며 실효를 거두지 못하였다. 이에 2005년 8.31조치로 주택재건축사업과 주택재개발사업의 조합원 입주권을 주택으로 산정하는 「소득세법」 제89조 제2항을 신설하여 2006년부터 다른 주택 양도 시 조합원 입주권을 주택으로 산정하여 다주택 여부를 판정하기에 이르렀다. 입주권이라는 권리를 주택으로 간주하면서 발생한 여러 예외 조항들은 도시정비사업이 추진되는 과정에서 부과되는 양도소득세와 취득세의 형평성과 일관성의 결여 문제를 일으켜 부동산 시장에 많은 혼란을 초래하였다. 이에 본 연구는 「도시 및 주거환경정비법」의 주택재건축사업과 주택재개발사업을 중심으로 조합원 입주권과 신축주택 거래 시 발생하는 양도소득세와 취득세 부과의 문제점을 분석하고, 이에 대한 개선 방안을 제시하고자 하였다. 연구 목적을 효율적으로 달성하기 위해 주택재건축사업과 주택재개발사업의 거래과세 현황과 특성에 대한 각종 관련 문헌과 예규⋅판례 및 조세심판 자료를 분석하였고, 설문조사를 병행하였다. 문헌연구와 설문조사를 분석한 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 주택 양도 시 조합원 입주권을 주택으로 산정하는 것이 부적절하다는 의견이 지배적이었다. 응답자의 대부분은 해당 조문인 「소득세법」 제89조 제2항의 삭제에 찬성하였다. 그 이유는 재건축사업과 재개발사업의 활성화를 위해 필요할 것 같고, 부동산 경기가 활성화된 시기에 제정된 이 법조문이 부동산 경기 하락으로 다주택 중과제도마저 폐지된 현재의 여건과 맞지 않는다고 생각하기 때문이다. 둘째, 도시 및 주거환경 정비사업 관련 부동산 거래 시 동일한 정비구역 내에서 거래대상 부동산이 주택과 토지로 달리 적용됨에 따라 취득세에 차이가 발생하게 되는 것도 적절하지 않다는 의견이 높았다. 실질과세원칙과 현황과세원칙이 적용되는 취득세의 경우, 부동산 거래 계약 시와 달리 잔금시점의 상황이 변화될 경우 취득세에 변동이 생긴다. 예측이 가능하도록 철거가 시작되는 시점부터 일정 기간 동안은 기존 부동산으로 간주하여 취득세를 부과함이 타당할 것으로 보인다. 셋째, 주택 등의 부동산 취득 후 관리처분계획인가에 의한 조합원 입주권으로 변경된 이후 양도 시 장기보유특별공제 계산을 위한 보유 기간 산정방식도 적절하지 않다는 의견이 높았다. 조합원 입주권 양도 시 권리 양도로 기존 부동산의 보유 기간만 인정해주고 있다. 부동산 등기증명서상 소유권 변동이 없이 보유하는 것이고, 조합원 입주권은 다른 주택 양도 시 주택으로 인정되니 관리처분계획인가일 이후 보유 기간에 대해서도 장기보유특별공제 적용 기간으로 인정해야 할 것이다. 넷째, 여섯 가지 정비사업 방식에 따라 거래과세가 달리 적용되는 문제는 과세 형평성의 문제와 함께 일관성 없는 과세행정으로 인하여 납세자들을 혼란스럽게 할 수 있다. 도시환경정비사업이 도시의 상업지역과 공업지역에서 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복 등 도시환경 개선을 위한 사업이라 제외된 것으로 생각된다. 그러나 정비구역마다 차이는 있겠지만, 실제 현장에서는 도시환경정비사업의 사업성이 훨씬 더 좋다. 이런 사항을 고려하면 주택재건축사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 가로주택정비사업은 거래과세에 있어서 같은 조건이 적용되어야 한다고 본다. 다섯째, 새로 완성된 건물의 보존등기 취득세와 관련하여 주택재건축사업의 경우에는 총공사비 중 본인에 안분된 공사비(해당 면적 건축비)를, 주택재개발사업의 경우에는 청산금(추가분담금) 납입액을 과세표준으로 하여 취득세를 납부해야 한다. 주택재건축사업과 주택재개발사업은 「도시 및 주거환경정비법」이라는 같은 법에 따라 진행되는 주택을 공급하는 정비사업이다. 완공된 건물의 취득세에 대한 과세표준을 달리 적용하는 것은 주택재건축은 민간사업이고, 주택재개발은 공익사업의 성격이 크기 때문이라는 것을 이해하지만, 과세표준의 단일화가 필요하다고 생각한다. 본 연구의 결과는 전체적으로 도시 및 주거환경 정비사업 거래과세의 공평성 제고와 시대적 흐름에 맞도록 관련 법령 및 제도 정비와 보완이 필요함을 시사한다.

실물옵션을 이용한 주택재개발사업의 가치평가 및 최적 투자시점 분석

진연화 단국대학교 부동산·건설대학원 2016 국내석사

우리나라의 부동산개발 금융분야에서는 1997년 IMF 외환위기를 겪으면서 그동안 분양수입과 금융권의 담보대출에 의지하던 단순한 부동산 개발사업의 자금조달 방법에서 벗어나 다양한 부동산개발 금융기법에 대한 관심이 증가하였다. 특히, 2000년 초반부터 부동산 개발사업에서 해당 사업의 현금흐름을 평가하여 자금을 조달하는 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 방법이 급격히 성장하였으나 2008년 미국발 금융위기 이후 대규모 PF 사업이 위기를 맞이하면서 현재 정부에서는 부동산 리츠 등 다양한 부동산개발 금융기법을 도입하여 부동산개발 자금으로 활용하고 있다. 또한, 사업성 가치평가 분석법에서 미래현금흐름 할인법인 순현재가치 분석법(NPV)으로 사업성 가치를 평가했으나, 순현재가치 분석법은 미래현금흐름의 가치를 반영하지 못하고 단순히 일률적인 현재 시점의 할인가격으로 사업성을 평가함에 따라 미래의 불확실성에 대한 유연한 의사결정을 반영치 못한다는 평가를 받고 있다. 본 연구에서는 주택재개발사업의 사업성 평가방법으로 기존의 순현재가치 분석법(NPV)의 단점을 보완한 실물옵션을 적용하여 사업가치를 평가하였다. 실물옵션은 금융옵션의 투자기법을 응용한 것으로 사업 기간이 장기간 소요되는 주택재개발사업의 경우 미래의 불확실성에 따라 다양한 사업위험이 존재하며 사업단계별로 사업위험에 대한 변동성을 반영하여 검토하기에 적합한 분석기법으로 판단하였다. 또한, 선행연구에서 검토된 연구논문 중 실제 부동산 분야에서 실물옵션을 적용하여 운영하는 3가지 적용사례를 선정하고 현실 세계에서 어떻게 적용되어 활용되고 있는지 분석하였으며, 적용사례의 장·단점을 확인하고 주택재개발사업 분야에서 실물옵션의 활용 가능성을 검토하였다. 금융옵션에서 적용하는 옵션매입자와 옵션매도자 간의 옵션계약조건을 실물옵션에서 적용하기에는 적용조건에 다소 차이가 있지만, 실물 옵션계약에 따른 매입자와 매도자 등 계약 당사자로서 조합을 옵션 매입자, 지자체를 매도자로 가정하였다. 이는 지자체가 노후화 주택이 밀집된 지역에 정비계획을 수립하고 토지 등 소유자에게 주택재개발사업을 추진할 수 있는 권리를 부여하기 때문이다. 따라서 조합을 설립한 토지 등 소유자는 개발이익을 기대하면서 자신들의 자산을 투자하여 사업에 참여하게 된다. 조합은 사업기간 만기까지 사업을 진행하게 되며, 사업종료 후 현물투자 대비 개발이익을 취득하게 되며 그 대가로 프리미엄을 다양한 형태로 지자체에 지급하는 것으로 가정하였다. 본 연구의 사례구역은 경기도 성남시에서 추진 중인 1단계 주택재개발사업구역 중에서 ‘D' 주택재개발사업구역을 선정하였으며 2006년부터 2012년까지 사업기간을 가정하였다. 또한, 공공시행방식으로 추진하는 사례 사업을 옵션의 의사결정 과정에서 융통성이 있는 조합방식으로 진행하는 것으로 가정하였다. 조합에서는 사업추진 과정에서 부동산 경기변동에 따라 개발이익을 기대할 수 없는 경우에는 사업권을 포기, 확장, 축소, 연기할 수 있는 옵션을 지자체에 행사할 수 있으며, 지자체에서는 조합에서 사업권을 포기, 확장, 축소, 연기함에 따라 정비계획의 목적 달성하기 어려운 경우, 용적률 증가, 공공시설 설치의무 해제 등 정비계획을 변경하여 사업을 지속해서 추진할 수 있도록 지원하는 역할을 하게 된다. 그리고 주택재개발사업에서 발생 가능한 시나리오별(포기, 확장, 축소)로 개별 옵션을 적용하여 옵션별 가치를 평가하였다. 옵션별 가치평가에 적용된 여러 변수 중에서 가장 큰 영향을 미치는 변동성과 무위험 이자율 그리고 현재가치 할인율 변수를 선정하여 민감도를 분석하였다. 사업주체인 조합에서 사업 초기에 최적의 투자 시기를 결정하기 위하여 연기옵션을 활용하였다. 연기옵션은 1 기간부터 5 기간까지 약 5년간의 연기가 가능한 것으로 가정하였다. 최적의 투자 시점은 옵션만기 시점인 5 기간 시점에 가장 높은 사업가치(ENPV)가 산출되었으며 이는 5 기간까지 사업연기를 행사하는 경우 최적의 투자 시점임을 확인할 수가 있었다. 조합에서는 사업 시작 초기에 기간 연장에 따른 사업비증가와 대출이자 등을 지급하면서 지자체에 사업 시작 시기를 연기할 수 있는 옵션을 요구할 수 있다. 또한, 조합에서는 미래의 불확실성에 따라 사업투자 의사결정을 위하여 사업의 가치평가를 시행하고 합리적 의사결정을 내려야 한다. 주택재개발사업은 사업단계별 사업추진 여부에 따라 다음 단계의 사업이 진행될 수 있기에 단계별로 포기옵션을 적용하여 사업의 가치평가를 산정하는 버뮤다식 단계별 복합옵션을 적용하였다. 이 단계별 복합옵션으로 1차 분석과 2차 분석 그리고 3차 분석으로 구분하여 사업가치를 평가하였다. 그 결과 1차 분석부터 3차 분석까지 풋옵션의 행사가격이 기초자산가격보다 낮아 포기옵션의 행사보다 사업 만기시점까지 사업을 진행하는 것이 타당한 것으로 추정되었다. 본 연구에서는 주택재개발사업의 수지분석 결과 현금흐름표상에 수지 차이가 -5백만원으로 수입과 지출금액이 비슷한 결과를 보였다. 그러나 순현재가치 분석법(NPV)으로 계산한 결과는 -12,468백만원으로 사업성이 없다는 결과를 얻을 수 있었다. 그러나 실물옵션으로 사업가치를 평가한 결과 콜옵션의 가치는 54,304백만원으로 사업성이 있다는 결과를 얻을 수 있다. 그리고 사업 추진에 따라 발생할 수 있는 위험에 대한 시나리오를 구성하여 시나리오별 해당 옵션(포기, 확장, 축소, 연기)을 선정하여 사업가치를 평가하였다. 특히, 연기옵션은 사업의 시작 시기를 결정하는 방법으로 최적의 투자 시점을 확인할 수 있었다. 따라서 주택재개발사업 등 부동산개발을 추진하는 사업주체는 전통적 사업가치 평가방법인 순현재가치 분석법(NPV)의 한계를 보완하여 사업성 가치를 높일 수 있는 실물옵션 기법을 적극적으로 도입하여 활용할 필요성이 있다.

부동산경매 매각가율의 결정요인에 관한 연구 : 돈사를 중심으로

최승규 단국대학교 부동산·건설대학원 2013 국내석사

본 연구에서는 첫째 우리나라 부동산경매 매각가율에 미치는 결정요인 중 돈사와 돈육대표가격과의 관계에 대한 분석을 하였다. 이를 위하여 돈육대표가격의 자료를 분석하였는데, 이로 인해 발생 가능한 돈사 매각가율 안정성에 변화가 있었는지를 분석하였다. 이 때 외부적 충격으로 2010년도 말부터 2011년 초까지 양돈 산업에 가장 큰 변화를 준 구제역 질병 발생 기간을 외부 충격으로 보았다. 둘째 경매에 대한 이론적 연구와 입찰가 결정에 영향을 미치는 주요 요인을 실증분석을 통해 경매입찰자의 매각가율의 결정요소 등을 분석하였다. 이에 입찰가의 결정요인에 어떤 영향을 미치는지 실증분석을 하고자 2008년 1월부터 2012년 5월까지 총 53개월간 매각된 전체 부동산 및 서울시 아파트와 전국 돈사의 매각사례를 대상으로 입찰자 수, 유찰횟수, 유치권, 제시외 물건, 농지취득자격증명원, 맹지, 법정지상권, 분묘기지권, 지분, 돈육대표가격 상호 간의 상관관계를 분석하였다. 분석결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 서울시 아파트의 매각가율은 2009년 85.46%에서 2011년 81.62%까지 하락하였으나, 전국 돈사의 매각가율은 2009년 64.28%에서 2011년까지 11.77%point 급상승한 76.05%의 결과를 나타냈다. 즉 부동산과 정부부동산 정책에는 영향을 받지 않는 것으로 나타났다. 둘째, 돈사의 매각가율은 돈육대표가격, 토지 면적, 유찰횟수와 연관성이 있는 것으로 나타났다. 셋째, 매각가율은 돈육대표가격, 토지면적과의 관계에서 양(+)의 관계로 나타나 돈육대표가격은 높을수록 토지 면적은 넓을수록 매각가율이 높아지는 것으로 나타났다. 일반적으로 토지의 면적이 넓을 경우 토지 면적당 단가는 하락하는 것이 보통이지만, 돈사의 경우는 달랐다. 넷째, 유찰횟수와의 관계는 음(-)의 상관관계로 유찰횟수가 증가할수록 매각가율은 떨어지는 것으로 나타났다. 다섯째, 유치권을 포함한 물건의 토지 면적당 매각가와 매각가율이 유치권을 포함하지 않은 물건의 매각가와 매각가율 보다 더 높게 나타났다. 여섯째, 제시외(O)인 물건의 매각가율이 제시외(X)인 물건의 매각가율보다 높게 나타난 원인은 제시외 물건의 대부분이 감정가에 포함이 되어 있어 명도상의 문제가 거의 없었기 때문이다. 본 연구의 실증분석 결과, 돈사도 부동산이지만 정부의 부동산 정책에 의하여 매각가율이 영향을 받지 않고 돈육대표가격과 토지 면적, 그리고 유찰횟수가 매각가율의 결정요인으로 작용했음을 알 수 있었다. 따라서 돈사의 부동산 감정평가금액 및 유효가치는 돈육대표가격과 토지 면적에 초점을 맞추어 살펴보아야 한다. 채권회수가 주요목적일 경우 부동산 경매 개시시점이 아닌 매각시점에서 매각가율의 결정요인이 좋아야만 채권회수율이 상승할 것으로 판단된다. 본 연구에 결과에 의하면, 돈사에 투자할 경우 과거 매각가율만을 맹신하지 않고 2차 지표로서 돈육대표가격과 토지의 면적을 추가하여 분석하여야 할 것으로 판단된다. 또한 채권자의 안정적인 유효가치 분석과 회수, 투자자의 수익률 분석 및 극대화, 그리고 감정평가 기준 수립의 토대를 마련하는데 조금이나 기여할 수 있을 것으로 기대된다. In this study, first, analyze the correlation between swine facility and the pork price among the determinant of the selling value in the real estate auction. To achieve this, it analyzed the pork price how have changed the swine facility sale rate. at this time the period of FMD (Foot-Mouth Disease) regarded external shock tremendous affect hog industry between the end of the 2010 and early in 2011. Second, This study analyzed the theoretical research about auction and key factors such as determining factor of the selling rate on auction bidders affecting bid price through the empirical analysis. In this study, it analyzed the correlation among the factors such as the numbers of bidder, the number of failure in bidding, Lien, the Unregistered Building, Certificate of proofing qualification of farmland acquisition, Landlocked, Surface rights, Grave, Share, pork price through selling practices of Nationwide pigsty and Seoul apartment on Total of 53 months from January 2008 to May 2012. The results can be summarized as follows First, The sale rate of the apartment in Seoul, was a steady decline from 85.46% in 2009 to 81.62% in 2011. On the other hand, the selling rate of nationwide the swine facility was show a totally different flow compared general the real estate business that without the impact of the government's real estate policies.: this was a steady incline 11.77% from 64.28% in 2009 to 76.05% in 2011 Second, The sale rate of swine facility showed a relevance among the hog primary price, the land area, and the number of failure in bidding. Third, it showed a positive correlation between the land area and the selling rate of swine facility. Usually, if the land area is large, the unit price per square is low, but it was different in the case of them. Fourth, it showed a negative correlation between the number of failure in bidding and the selling rate of swine facility, if the number of failure in bidding is increased , the selling rate of swine facility is decreased. Fifth, the selling price of building per land area which include lien is higher than the selling price of building per land area which exclude lien. sixth, the reason why the selling rate of things which include extra building is higher than the selling rate of things which doesn’t have extra building there is no problem on the eviction because of most of the stuff was involved in estimated value. Discussed through the research result, a selling value of swine facility was not influenced by the government's real estate policies but pig initiative price, the land area, and the number of bidding in failure even if pigsty is a real estate. therefore the amount of real estate appraisal of the pigsty and a valid value should look at focusing on the flow of hog price. Moreover, the bond recovery rate will be raised when the pig price is good, but at the time of the sale, rather than a real estate auction, at the start to rise, the main purpose of debt collection is expected. If you want to invest the swine facility by the present study, the results of this study are considered to be advertised Pork representative prices as secondary indicators. Additionally, do not blind faith only past sale rate. Also, result of this study will contribute the stable valid value analysis and recovery for creditor, analyze and maximize the investor's rate of return, and laying the groundwork for establishing appraisal standards.

정부청사 이전 전후 부동산 시장 변화 분석 : 과천시 사례를 중심으로

최미진 단국대학교 부동산·건설대학원 2015 국내석사

본 연구는 정부청사 이전 전후 과천시 부동산 시장에 나타난 변화 분석을 목적으로 하였다. 지난 2003년 12월 국회에서 지방분권 3대 특별법이 제정된 이후 추진되어 온 정부청사 이전이 2014년에 완료되었다. 이 시점에서 기존 정부청사가 소재하였던 과천시의 주거용 부동산 시장에 어떤 변화가 나타났는지를 개별공시지가, 아파트 평균 매매가 및 평균 전세가, 실거래건수를 통해 살펴보았다. 또한 과천시 부동산 시장에 나타난 이러한 변화가 정부청사 및 공공기관이 이전하지 않았던 경기도 내 타 도시에 비해 유의한 차이가 있는지를 파악하고자 광명시와 경기도를 비교대상 지역으로 선정하여 부동산 시장 변화 추이를 비교하였다. 먼저, 과천시의 지역 현황 및 특성, 인구변화, 주거용 부동산 시장 변화를 아파트 전세가격지수 및 매매가격지수, 아파트 면적당 매매 및 전세 실거래가를 경기도 및 광명시와 비교·분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 과천시의 전세가격지수 변화는 광명시와 경기도의 변화와 차이가 있었다. 과천시는 2008년에서 2009년 사이 전세가격지수의 하락폭이 비교대상 지역에 비해 큰 것으로 나타났다. 이는 2007년 발생한 경제위기에 따른 하락과 함께 2008년 정부세종청사 건축 시작으로 인한 심리적 영향이 전세주택시장에 반영된 결과로 추정된다. 둘째, 과천시의 매매가격지수는 전세가격지수에 비해 변동 폭이 컸고, 2010년부터 2012년까지의 기간에는 일정한 수준에서 보합세를 나타낸 경기도와 광명시의 매매가격지수 변화에 비해 하락하였다. 이 시기는 정부세종청사 이전 계획이 확실시된 시점이라는 점에 주목해볼 필요가 있다. 셋째, 면적당 전세 실거래가는 경기도, 광명시, 과천시 모두 전체적으로 지속적인 상승 추이를 보였으며, 면적당 매매 실거래가의 경우, 일정하게 지속적인 추이를 보이는 경기도, 광명시 추이와 다르게 과천시의 면적당 매매 실거래가는 2007년부터 2009년까지 큰 폭으로 하락한 것으로 나타났다. 이러한 분석결과는 세계적인 경제위기가 국내와 수도권 주거용 부동산 시장에 전반적으로 부정적 영향을 미쳤으나, 과천시의 경우 정부청사의 지방 이전 추진으로 부정적 영향이 추가됨으로써 하락세가 상대적으로 더 컸던 것으로 추정된다. 과천시의 주거용 부동산 시장 변화를 보다 세부적으로 분석하고자 각 동별, 평형별로 구분하여 표본을 선정하고, 개별공시지가, 아파트 평균 매매가 및 전세가, 실거래건수를 2004년부터 2014년까지 총 11년간의 시계열 자료를 통해 변동 추이를 살펴보았다. 전체적으로 2008년에 시작된 세계적인 경제위기 요인이 부정적인 영향을 미쳤으나, 정부과천청사 이전이라는 과천시 지역에만 해당하는 특수한 요인이 추가적으로 부정적인 영향을 미쳤다는 분석결과를 도출할 수 있었다. 분석결과와 연구의 한계를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 개별공시지가의 경우, 월별 데이터가 아닌 연도별 데이터라는 자료 특성 때문에 세부적이고 즉각적인 변동을 파악하기는 어려웠다. 둘째, 아파트 평균 매매가를 살펴보면, 앞서 확인했던 경제요인과 함께 정부과천청사 이전의 영향으로 2008년부터 2009년에 하락 추이를 보였다. 또한, 2011년부터 2013년 사이에도 과천시의 평균 매매가는 하락 추이를 보였지만, 경기도와 광명시의 평균 매매가 추이는 전체적으로 보합세를 보였다는 점에서 차이가 있다. 셋째, 매매 실거래건수를 살펴보면, 전체적인 빈도가 낮기 때문에 부동산 시장의 전체적인 영향력을 살펴보기는 어렵다고 판단된다. 본 연구를 통하여 정부과천청사 이전이 이전적지의 주거용 부동산 시장에 부정적인 영향을 미쳤음을 확인할 수 있었다. 본 연구의 정책적 시사점은 다음과 같다. 정부청사 이전 정책은 한 지역의 부동산 시장에 부정적으로 작용할 수도 있다는 점에서 이러한 정책을 추진하기에 앞서 정책 집행의 초기 단계에서부터 부정적 영향에 대한 대책이 필요하다. 정책 추진으로 인한 편익과 비용을 예측하고, 비용이 발생될 수 있는 부분에는 그 비용을 최소화할 수 있는 대책이 함께 수반되어야 할 것이다. 특히, 본 연구에서 중점적으로 살펴 본 부동산 시장의 경우, 일반 시장과 다르게 부동산 시장이라는 특수성이 있기 때문에 이러한 특수성을 고려한 전문적 분석 및 예측이 필요하다. 자료와 방법상의 한계에도 불구하고, 본 연구의 결과는 정부청사 뿐만 아니라 공공기관이 이전한 지역의 부동산 시장에도 이전으로 인한 변화가 나타날 것임을 시사하며, 후속적인 학술연구를 통해 밝혀지기를 기대한다.

북한지역 도시개발사업지구의 토지감정평가 연구

정경주 단국대학교 부동산·건설대학원 2017 국내석사

1950년 한국전쟁 이후 남북통일에 대한 논의는 끊임없이 이어지고 있으며 최근에는 경제적 이익의 측면에서 그 중요성이 부각되고 있다. 그러나 막대한 통일비용에 대한 우려의 목소리 또한 크다고 할 수 있는데 이에 대한 해결방안으로 북한지역의 도시개발사업을 시행하여 북한의 경제수준을 성장시키는 방안을 생각해 볼 수 있다. 북한의 도시개발사업은 정치적 부담이 적고 적은 비용으로 시행할 수 있는 것부터 단계별로 시행할 필요가 있고 사업을 진행하기 위하여 선결적으로 사업지구 내에 소재하는 토지에 대한 보상절차가 요구된다. 따라서 본 연구는 북한지역의 도시개발사업지구의 토지 감정평가방안을 제안하는 것을 목적으로 한다. 본 연구에서는 북한 토지를 감정평가하는 방안을 제안하기 위하여 지가이론, 지가발생요인과 형성요인을 검토하고 사회주의국가인 중국, 베트남의 감정평가방법 및 통일독일의 구동독 토지가치 평가사례 등을 분석하였다. 그 결과 독일의 지역비교법 및 베트남의 잔여법 외에는 사회주의국가인 중국과 베트남에서도 남한의 감정평가3방식과 유사한 감정평가방법을 사용하고 있다는 결과를 도출하였다. 본 연구에서 북한의 도시개발사업을 총 3단계로 나누었으며 1단계는 개성공업지구의 재개 및 확장, 2단계는 북한의 사회기반시설 건설 사업, 3단계는 북한의 도시재정비사업으로 설정하였다. 도시개발사업 1단계에서는 개성공업지구의 확장부지 사용에 대한 보상이 필요하다. 개성공업지구 1차 사업부지 개발 이후 북한에서는 「부동산관리법」을 제정하여 부동산 사용료를 징수하고 있으므로 개성공업지구의 확장사업을 진행할 경우 부동산 사용료 외에 추가적으로 사업부지 내 거주민의 농업손실과 기업소의 영업손실을 보상하여야 한다. 이것은 남한의 농업 손실보상 및 영업 손실보상의 개념과 같고 보상평가는 북한의 농가소득과 기업의 영업이익 등의 자료를 기준으로 손실액을 산정한 후 기타 비용을 추가하는 방법으로 평가할 수 있다. 북한의 도시개발사업 2단계에서 남한은 사업시행자로서 사업부지 내의 토지 보상평가를 진행하여야 한다. 이 경우 구동독의 거래가격 평가방법이었던 지역비교법을 준용한 남·북한 유사도시비교법과 감정평가3방식을 북한의 토지 용도에 맞게 적용할 수 있다. 도시개발사업 3단계인 도시재정비 사업지구 내의 토지에 대한 보상은 지가균형이 고려되어야 하므로 남·북한의 유사도시비교법, 남한의 감정평가3방식 외에 북한 실정에 맞는 평가모형의 개발이 필요하다. 이후에는 남한의 공시지가제도와 같은 현실적인 시장가치를 반영한 기준지가의 도입에 대한 논의도 필요하며 이것은 남·북한 경제통합 혹은 통일 이후 일률적인 토지정책의 실현을 위하여 요구되는 것이다. 이 연구를 통해 얻을 수 있었던 결론을 요약하면 통일비용 감소와 한반도 전체의 경제성장을 위한 북한지역의 도시개발사업은 정치적인 위험 및 비용을 고려하여 단계적으로 시행하여야 하며 사업의 원활한 진행을 위한 북한 토지의 감정평가는 토지의 용도, 이용계획, 토지 현황에 따라 남한의 감정평가3방식과 구동독의 지역비교법을 준용하여 할 수 있다는 것이다. 본 연구는 막연하게 통일 이후의 북한 토지의 감정평가방안이나 남한과 같이 감정평가에 필요한 모든 요소를 선결적으로 갖추고 난 이후가 아닌 현시점에서 북한 토지의 감정평가방안을 제안했다는 점에서 의의가 있다. 특히 사회주의 국가들의 감정평가방법 역시 시장성을 기반으로 발전되어 온 남한의 감정평가방법과 유사하다는 결과는 북한 토지의 감정평가 시 남한의 감정평가사들이 바로 업무를 수행할 수 있다는 것을 의미한다. 북한 토지의 감정평가방안에 대한 연구는 최근 중요성이 더욱 강화되고 있는 남·북한 경제협력 및 북한지역의 도시개발사업을 지원하는 데 기여할 수 있을 것이다.

부동산중개업의 경쟁요인에 관한 연구

이정훈 단국대학교 부동산·건설대학원 2011 국내석사

본 연구는 산업구조 분석모형으로 MIichael Porter가 제시한 5-Forces 모형(1980, 2008)을 부동산 중개업에 적용하여 진행하였다. 5-Forces 모형에 따라 부동산 중개업에 영향을 미치는 경쟁요인을 구별해 보면 기존기업 간의 상호경쟁 강도 차이, 대체서비스 위협의 정도, 공급자의 교섭력, 구매자의 교섭력, 신규진입자의 위협으로 그 요인을 구분해 볼 수 있다. 이렇게 제시된 모형을 중심으로 본 연구를 진행하였다. 본 연구는 부동산중개업 서비스 개선을 위한 방안 제시를 목적으로 하고 있다. 이를 위해 부동산중개업의 특성을 파악하고, 부동산 중개업 종사자들이 인식하는 경쟁요인을 도출하고, 아울러 중개업 종사자들의 서비스 특성에 따른 경쟁요인에 대한 인식 차이를 분석하고자 한다. 이상에서 제시한 연구의 배경 및 목적에 따라 본 연구에서 밝히고자 하는 연구 결과는 다음과 같다. 본 연구의 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다. 첫째, 부동산중개업 종사자들은 기존경쟁 환경, 대체서비스의 출현, 정보의 제공, 고객의 위협, 신규진입자의 위협요인 등 고려 대상이 되는 경쟁요인 모두를 중요하게 인식하고 있음을 알 수 있었다. 다만, 근소한 차이지만 대체서비스 출현에 대하여 좀 더 위협적 요인으로 인식하고 있음을 알 수 있었다. 따라서 대체서비스의 출현에도 대응할 수 있는 경영전략과 운영계획을 수립하여 경쟁시장에 대응할 수 있도록 준비해야 할 것이다. 둘째, 부동산중개업 종사자들은 정보제공 요인 중에서도 정보의 품질이 부동산 구매에 영향을 미치는 중요한 요인으로 인식하고 있음을 알 수 있었다. 따라서 고객의 재구매 의도를 높이기 위해서는 양질의 정보 제공과 홍보 활동에 대한 투자가 적극적으로 이루어져야 할 것이다. 셋째, 경쟁요인 인식에 대한 상관분석 결과, 부동산중개업 종사자들이 인식하는 기존경쟁 환경 위협요인과 대체서비스의 위협 그리고 정보 제공 및 고객, 신규진입 위협요인 등 각각의 위협요인 상호간에 관련성이 높은 것으로 나타났다. 또한 부동산 영업을 위한 정보 관련 요인들과도 관련성을 찾아 볼 수 있었다. 따라서 부동산중개업의 경쟁력 강화를 위해서는 경쟁요인에 대한 관련성을 고려한 경영 전략을 수립하고, 자신이 보유한 정보를 효율적으로 제공하기 위한 방안의 마련과 홍보 활동 및 정보 수집을 위한 투자 그리고 정보 제공 주기를 개선하는 등의 계획도 필수적으로 수행되어야 할 것이다. 마지막으로 부동산중개업의 주거 및 상업용부동산 중개업 그리고 토지전문 중개업 종사자들 간의 경쟁요인에 대한 인식의 차이를 알아보기 위해 분산분석을 실시한 결과 기존경쟁 환경 위협요인과 대체서비스 위협요인 그리고 고객 위협요인은 직무 분야와는 상관없이 중개업자 모두가 중요한 요인으로 인식하고 있음을 확인할 수 있었다. 따라서 위 결과를 종합적으로 해석하면 주거용부동산 중개업체의 경우 다른 업체로부터 경쟁우위를 점하기 위해서는 양질의 정보와 다양한 부동산 물량 확보를 통해 경쟁력을 높일 수 있는 경영전략을 수립하고 새로운 업체가 출현해도 경쟁력을 잃지 않을 대비책 수립이 요구된다. This study is analysis model for industrial structure, which applied Michael Porter’s 5-Forces Model to real estate brokerage. To distinguish competition factors that affect real estate brokerage according to 5-Forces Model, there are intensity of mutual-competitiveness of existing companies, amount of threat that alternative service generates, bargaining power of supplier and purchaser, and threat of new entrants. The research is proceeded with those models provided above. The purpose of this study is to suggest the way to improve real estate brokerage service. Therefore it identified the characteristics of a real estate brokerage, deducted competitive factors that professionals in real estate brokerage field recognized, and analyzed difference of recognition of professionals according to characteristics of service. With the background and purpose proposed above, this research is clarifying the results that follow. The results of this study can be summarized as the following contents. First, the research found out that real estate industry professionals consider the existing competitive environment, the emergence of substitute services, the provision of information, the customer's threats, and threats of new entrants such as competition factors importantly. However, with the slight difference, they consider little more about the emergence of the alternative service. Thus, professionals should prepare to respond the emergence of an alternative service by preparing management strategies and operational plans in order to adjust to the competitive market. Second, the research found out that the real estate industry professionals recognize that the information, especially the quality of it, affects the purchase of real estate greatly. Therefore, to increase the repurchase intention of customers, investments for high quality information and publicity activities are needed. Third, according to the cross-correlation analysis of competition factors, it turned out that the threat to the existing competitive environment, the threat of substitute services, the provision of information and customers, and the new entrants to the threats are all highly related to each other. In addition, it found out the relationships between the factors concerning information. Therefore, in order to strengthen the competitiveness of real estate brokerage, it is necessary to establish management strategies which concern competition factors, plans for efficient supply of information, support for publicity activities and information gatherings, and improvements in cycle of information supply. Finally, according to variance analysis, which purposed to find out the difference of cognition of the professionals who are in the residential brokerage, commercial real estate brokerage, and land brokerage on the issue on factors of competition, the existing threats on competitive environment, alternative services, and customers all play a considerable roles regardless of area that professionals are working in. Therefore, with the above results, it is comprehensively interpreted that the residential real estate brokerage firms need to establish management strategies, which can raise competitiveness of company in securing high-quality information and vast quantity of real estate, and preparation, which can prevent themselves from losing competitiveness when new companies participate in the business, in order to outsmart other firms in the field.

유치권이 부동산 경매 낙찰가에 미치는 영향

이영삼 단국대학교 부동산·건설대학원 2011 국내석사

Real estate auctions are frequently delayed during the process. The reason of the delay is often due to the flood of declaration of the liens. And successful bidders, renters, and creditors are all taking economical and social losses constantly by these frequent declarations. In this study, we have looked for the theories related to the lien and other precedent studies regarding the same subject matters. In this study, we have also conducted the positive analysis study on the same matter. The study results were presented with positively analyzed statistics about the subject matter with lien declaration. The scope of this study was gathered from data of one metropolitan city and six mega polis’ subject matter with declaration of lien. The data were gathered from January to December, 2009 (twelve months) and 1,616 cases have been analyzed. Each subject matter’s successful bidding price was settled as the dependant variable to look for the effect of the lien. Characteristics of each auctioned subject matter and outside effect variables were set as independent variables with the assumption of Hedonic price Model. We have analyzed the effect of each variable on the successful bidding price. And by this, we expect to find the decisive elements. The issues that affected the price of the auction’s subject matter with lien were as followings. The number of the participation parties, trade rate of the building, trade rate of the apartment, consumer price index, and the negative elements were the number of the failed auction, the current unsold apartment, trade rate of land, employee rate and internal rate of return of the government bond. This study has researched for the influential elements regarding the auction of real estate property with lien declaration. It is expected that this study may help on analyzing the rights and calculating the bidding price. 부동산 경매과정에서 유치권 신고의 난립으로 인하여 경매절차가 지연되고 낙찰자, 임차인, 채권자 등 손해를 입는 대상들도 많아 경제적ㆍ사회적인 손실이 지속적으로 발생하고 있는 실정이다. 본 연구에서는 유치권과 관련한 이론들 및 기존 연구된 선행연구를 살펴보고, 이를 통한 실증분석 연구를 진행하였다. 실증분석을 통한 통계자료를 가지고 유치권 신고 된 물건들의 비교분석하여 결과를 제시하였다. 자료의 범위는 1개 특별시 및 6개 광역시의 자료에 대하여 유치권이 신고된 물건을 대상으로 연구를 진행하였으며, 2009년 1월부터 2009년 12월까지 총 12개월 동안의 유치권 낙찰물건 총 1,616개의 사례를 대상으로 분석하였다. 유치권의 영향을 알아보기 위하여 각 개별 물건들의 낙찰가율을 종속변수로 설정하였으며, 개별 경매물건의 특성과 외부 영향변수를 독립변수로 하는 Hedonic Price Model를 추정하여 낙찰가율에 각각의 변수들이 어떠한 영향을 주는지 분석함으로 낙찰가율 결정요인을 살펴보았다. 유치권이 신고된 경매 물건들이 낙찰가격에 미치는 영향을 분석한 결과 정(+)의 방향으로 작용하는 변수는 입찰자 수, 건축물거래량, 아파트거래량, 소비자물가지수 등이며, 부(-)의 방향으로 작용하는 변수는 유찰횟수, 미분양현황, 토지거래량, 고용률, 국고채수익률인 것으로 분석되었다. 이러한 결과들에 의하여 본 연구는 유치권이 신고된 부동산 경매 물건에 대한 영향요인을 알아보았으며, 향후 권리분석 및 응찰가를 산정하는 데 있어 조금이라도 도움이 되고자 하는 바람이다.

부동산 정보포털사이트의 사용성 및 신뢰성 평가

김철 단국대학교 부동산·건설대학원 2011 국내석사

Since the propagation of internet in 1990s, internet has been grown explosively. Especially, the high-speed internet network which was propagated in Korea in the end of 1990s brought rapid increase of internet user. Currently, the influence of internet reaches the overall industry widely and quickly, which is applying to the real estate market. Owing to the quick delivery of real estate information, the increase of efficiency and convenience of checking various information at a glance through internet, currently most of the citizens are using the portal service industry for real estate information, which means that the relationship between real estate and internet can not be separated from each other. Through composite comparison and evaluation of portal sites for real estate information, this study aims to understand the differences and their reasons between the current real estate portal sites by evaluating their usability and credibility. As an evaluation method for usability, we conducted pre-test for each site in accordance with six criteria and 36 subsections. After finding the parts which were not suitable for the current condition of internet and the parts should be supplemented among each subsection, evaluation for the usability based on its result was carried out. As an evaluation method for credibility, we added more items for survey like if there is any system for the credibility of the portal sites for real estate information, if it is possible to report in case of finding false sales and rapidity of after treatment. After a testee directly called and checked if there were any false sales, we took 1 point each time from the total 7 points in dependent on the number of false sales. As the result of this study, the quantitative evaluation for usability and credibility was conducted. First, In the result of comparing the average based on the Likert Scale 7 points in every evaluation item for five web sites, the Quality of Links and Accessibility were shown as average 4.8, Searching for average 4.7, Navigability for average 4.6 and Design for average 4.5 for the evaluation of usability while the Credibility was shown as average 4.1. Second, among the average for each item of the subject web sites, NAVER real estate was shown to be the highest in total evaluation items like the Quality of Links(average 5.3), Accessibility(average 5.8), Design(average 5.3), Navigability(average 5.2), Searching(average 5.3) and Credibility(average 4.6). Meanwhile, Dr. APT was shown to be the lowest in the evaluation items including the Quality of Links(average 4.1), Design(average 3.9), Navigability(average 4.1) and Searching(average 4.0) while Speed Bank was shown to be the lowest in the items including Accessibility(average3.7) and Credibility(average 3.9). Next, we analyzed in comparison of differences of preference for two types of the portal sites between the real estate sections in portal sites and independent portal sites which were specialized in real estate. In the result, it was shown that the real estate sections in a portal sites(20 testee, 76.9%) were more preferred to the independent real estate portal sites(6 testee, 23.1%). Among the subject web sites of this study, finally, we compared and analyzed the most preferred sites and its reasons. In the result, Naver real estate(12 testee, 48.0%), Daum real estate(8, 32.0%), Real Estate 114(3, 12.0%), Speed Bank(1, 4.0%) and Dr. APT(1, 4.0%) was shown as the preferred sites respectively. By evaluating usability and credibility of portal sites for real estate information, this study aims to let users use the web sites conveniently through the qualitative growth of web sites rather than the quantitative expansion. While presenting problems and improvement measures of the current status for users' convenience in using web sites, this also shows the direction for better portal sites of real estate information, which eventually increases the profitability of real estate information provider. This study could have contribution in commercial aspect. 1990년대의 인터넷 보급 이후 인터넷은 폭발적인 성장을 해왔다. 특히 1990년대 말에 우리나라에 보급된 초고속인터넷통신망은 인터넷 이용자의 급격한 증가를 가져왔다. 현재 인터넷의 영향력은 산업 전반에 걸쳐 크고 빠르게 미치고 있으며, 이러한 영향력은 부동산 시장에서도 크게 작용하고 있다. 인터넷을 통한 부동산정보의 신속한 전달과 효율성의 증대, 다양한 정보를 한 눈에 볼 수 있는 편리성 등으로 인하여 현재 부동산정보포털 서비스 산업은 대부분의 국민들이 이용하고 있으며 부동산과 인터넷은 이제 뗄 수 없는 관계로 발전하였다. 본 연구는 부동산 정보포털사이트 들의 종합적인 비교 및 평가를 통해 현재 부동산 정보포털사이트 들의 차이점과 차이점의 원인을 사용성 및 신뢰성 평가를 통해 밝히려 하였다. 사용성 평가방법으로 여섯 가지의 기준들과 36가지 세부항목에 맞추어 각 사이트별로 프리테스(Pre-Test)를 진행하였으며, 각 세부항목 중 현재 인터넷 상황과 맞지 않는 부분과 보충할 부분을 찾아내었고 그 결과에 따라 사용성 평가를 진행하였다. 신뢰성 평가 방법으로 부동산정보포털사이트의 신뢰성을 측정하기 위해 각 부동산정보포털사이트의 신뢰성을 위한 장치의 유무, 허위매물 발견 시 신고가능여부, 사후처리의 신속함 등에 대한 항목으로 설문항목을 추가하였으며 피험자가 직접 전화연결을 통해 허위매물여부를 확인한 후 허위매물 개수에 따라 7점 만점에서 1점씩 (-) 하는 방식을 적용하였다. 본 연구의 결과로 우선 사용성 및 신뢰성 평가의 양적 평가를 실시하였다. 첫째, 5개의 웹사이트의 모든 평가항목에서 리커드 척도 7점을 기준으로 평균을 비교해 본 결과 사용성 평가항목으로 링크의 질(Quality of Links)과 접근성(Accessibility)에서 각각 평균 4.8, 검색성(Searching)에서 평균 4.7, 네비게이션(Navigability)에서 평균 4.6, 디자인(Design)에서 평균 4.5순으로 나타났으며 신뢰성(Trust) 항목에서 평균 4.1로 나타났다. 둘째, 대상 웹사이트의 각 항목의 평균점수 중 네이버 부동산이 링크의질(평균 5.3), 접근성(평균 5.8), 디자인(평균 5.3), 네비게이션(평균 5.2), 검색성(평균 5.3), 신뢰성(평균 4.6)등 전체 평가항목에서 가장 높게 나타났다. 반면, 닥터아파트는 링크의 질(평균 4.1), 디자인(평균 3.9), 네비게이션(평균 4.1), 검색성(평균 4.0)등의 평가항목에서 가장 낮게 나타났으며 부동산 1번지는 접근성(평균 3.7), 신뢰성(평균 3.9)등의 평가항목에서 가장 낮게 나타났다. 다음으로 부동산 정보포털사이트의 두 유형인 포털사이트 안의 부동산 섹션과 독립된 부동산 전문포털사이트에 대한 선호도의 차이를 비교·분석하였다. 그 결과 선호하는 사이트 유형은 포털 사이트 안의 부동산 섹션을 선택한 피험자가 20명(76.9%)으로, 독립된 부동산포털사이트를 선택한 피험자가 6명(23.1%)으로 포털사이트 안의 부동산 섹션을 더욱 선호하는 것으로 나타났다. 마지막으로 본 연구의 대상 웹사이트 중 가장 선호하는 사이트와 그 이유를 비교·분석하였다. 그 결과 가장 선호하는 웹사이트로 네이버부동산 12명(48.0%), 다음부동산 8명(32.0%), 부동산114 3명(12.0%), 부동산1번지 1명(4.0%), 닥터아파트 1명(4.0%)순으로 나타났다. 본 연구는 부동산정보포털사이트의 사용성 및 신뢰성을 평가함으로써 웹사이트들의 양적인 팽창 보다는 질적인 성장을 통해 웹사이트를 이용하는 사용자가 편리하게 이용할 수 있도록 하고자 하였다. 이는 웹사이트를 이용하는 사용자가 편리하도록 현재상황의 문제점 및 개선점을 제시하고, 질적으로 완성도 높은 부동산정보포털사이트의 방향을 제시하여 결국 부동산 정보 제공자에게도 수익성을 높여 상업적 관점에서도 기여 가능한 연구라 할 수 있다.

부동산산업 종사자에 있어서 경력성공 지향성의 유효성 연구

김정일 단국대학교 부동산·건설대학원 2011 국내석사

범죄예방환경디자인이 부동산 거래 결정에 미치는 영향에 관한 연구

이규창 단국대학교 부동산·건설대학원 2019 국내석사

본 연구는 범죄예방환경설계(CPTED)를 통해 지역의 자생력을 확보하고, 부동산가치의 긍정적 변화를 통하여 지속가능한 범죄예방환경을 조성할 수 있다는 기조아래 기존 시행된 정책의 부동산적 관점의 실효성을 분석하고자 실시하였다. 이에 5년째 서울시에서 시행하고 있는 “범죄예방환경디자인사업”의 현 실태를 조사하고, 범죄예방환경디자인 적용이 부동산 거래 결정에 미치는 영향을 분석하고자 하였으며, 이러한 연구의 결론을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 서울시 범죄예방환경디자인사업 현장조사 결과 사업에 대한 유지관리는 잘 되고 있는 것으로 보여 진다. 지역주민이 인지하기 용이한 곳곳에 감시 카메라와 비상벨이 설치되어 있으며, 마을 입구에는 사업 시행을 알리는 안내표지판도 잘 관리되고 있는 것으로 나타났다. 반면, 감시 및 신고시스템 이외의 범죄를 예방하기 위한 요소들을 발견하기 어려웠으며, 유일한 시설인 지킴마루는 지역주민의 텃밭이나 부녀회 모임장소 등 그 목적이 변질되어 활용되고 있는 것으로 조사되었다. 이에 감시 및 신고시스템의 천편일률적인 활용에서 탈피하여 범죄예방환경디자인사업의 다양한 계획요소들을 활용해야 할 것이며, 지킴마루가 본연의 역할을 할 수 있도록 시정하는 것이 필요하다고 사료된다. 둘째, 서울시 범죄예방환경디자인사업의 효과를 분석한 결과 범죄율 감소에는 긍정적인 영향이 있는 것으로 조사되었다. 사업대상지의 범죄율을 조사한 결과 범죄율이 비교적 감소하는 양상을 보이고 있었으며, 따라서 범죄율 감소에는 영향이 있는 것으로 조사되었다. 아울러 사업 대상지의 소재지(동)의 부동산 거래량 변화를 조사한 결과 12개 사례 모두 부동산 거래량이 증가하고 있는 것으로 조사되었으며, 이러한 부동산 분위기 변화에 발맞추어 범죄예방환경디자인사업지로 그 효과를 가져올 수 있는 방안이 필요하다고 판단된다. 셋째, 반면, 범죄율 감소에도 불구하고 거주민 설문조사 결과 거주지역이 안전하지 못하다고 응답하는 것으로 조사 되었다. 이는 현재 모든 사업지에 활발하게 적용이 되고 있는 감시 및 신고시스템 설치로는 범죄율 감소에 효과가 있을지는 몰라도 거주민이 거주 지역을 안전하다고 느끼기에는 그 영향력이 부족한 것이라고 사료되며, 보다 안전한 주거환경이라는 인식을 받기 위해서는 지속가능한 도시재생적 관점에서 지역이 활기를 띄고 그것이 부동산 거래를 유발하는 방향으로 사업이 개선되어야 할 것이다. 이를 위해서는 건축/도시/부동산 관점에서 다각적인 시도가 필요하다고 생각되며, 자생적 도시공간 구현을 정책의 궁극목표로 설정해야 할 것이다. 넷째, 서울시 범죄예방환경디자인사업 시행 이후에도 거주민들은 여전히 주거지역을 안전하지 못하다고 응답하고 있으나, 추후 이사를 결정할 때, 범죄예방환경디자인이 적용된 지역으로 이주를 희망하는 것으로 조사되었다. 이러한 내용은 범죄예방환경디자인으로 인한 범죄율 감소 효과와 향후 다양한 시도를 통하여 범죄예방환경디자인사업이 개선될 것이라는 기대심리를 반영한 결과라고 사료된다. 다섯째, 결과적으로 현재의 범죄예방환경디자인사업이 부동산 거래결정에 미치는 영향은 미비한 것으로 조사되었으며, 지속가능한 범죄예방환경사업을 실현하기 위해서는 감시 및 신고 시스템뿐만 아니라 다양한 시도가 필요할 것으로 사료되며, 지역이 활성화되고 부동산 거래결정에 미치는 영향이 있을 때 미로서 자생적인 안전한 환경조성이 가능하다고 판단된다. 본 연구는 기존 선행연구에서 다루어지지 않았던 서울시 범죄예방디자인사업 시행 이후 해당 사업에 대한 실태조사, 효과검증 그리고 거주 후 평가 차원의 현장조사를 실시하였으며, 그 결과 현재 서울시에서 실시하고 있는 범죄예방환경디자인 사업으로 지역주민이 체감가능한 안전한 거주환경 조성에는 부족하다고 사료되며, 향후 개선을 통하여 자생적이고 지속가능한 안전한 공간을 실현가능할 것이라고 사료된다. The following research has been conducted in order to analyze the effectiveness in the aspect of real estate of the previously implemented policy under the notion that the Crime Prevention Through Environmental Design(CPTED) could secure the self-perpetuation of a region and maintain a sustainable crime prevention environment. Thus we examined the current status of "Crime Prevention Through Environmental Design Project" that has been proceeded for 5 years by the city of Seoul, analyzed the impact of application of CPTED to real estate transactions and the results are as follows. First, the operation and maintenance for the CPTED projects seems to be well functioning according to the site investigation. Surveillance cameras and emergency bells are widely placed so that it can be recognized by the local citizens easily, and the signs that notifies the project is in progress were seemed to be handled very well. However, it was hard to find any other elements for crime prevention other than the surveillance & report system, and Safety Maru, the only facility was being used in wrong ways such as gardening and private gathering purposes for the local residents. For this a variety of plan elements are ought to be utilized apart from the monotonous surveillance & report system, and it is believed that the Safety Maru should serve its original purpose. Second, the analysis of the effects of CPTED Project in Seoul shows that it affects the city in a positive way. The criminal rate of the regions with the implementation of the project was relatively diminished, therefore, it was obvious that the project is reducing the number of crimes. Also on the real estate transactions on the following region, every 12 examples showed increase in the amount of transactions which makes the plans to draw the effect by the CPTED region following this particular trend necessary. Third, despite the decrease in the crime rate the residents responded that the area is not safe according to the survey. This seems that the project could effect the decrease in crime rate due to the active application of wide Surveillance & Report system, but its influences fall short to the extent where the residents actually feel safe in their area, which requires us to improve the project in the aspect of the urban regeneration which ultimately leads to active real estate transaction in order to implement the recognition of safe residential environment. To achieve this we believe a multilateral approach in terms of architecture/urban/real estate is necessary, with the ultimate goal of realization of self-sustainable urban space. Fourth, the local residents responded that the residential area does not feel safe even after the institution of CPTED project in seoul, but it is investigated that they still wish to move to the region with the implement of following project in case of making decisions on moving in the future. This result is thought to be the reflection of people's expectations that the project could be improved with trial and errors over time, along with the actual decrease in crime rate. Fifth, it is shown that the actual impact of the CPTED project to the decisions on real estate transaction is rather minimal, therefore, a variety of attempts to realize the sustainable crime prevention project other than just the surveillance & report system seems necessary, which is going to realize the construction of self-sustainable and safe environment if the region is vitalized and when it affects the decisions on real estate transactions. The following research conducted surveys on the current project, verification of its effectiveness and the site investigation on evaluating the actual residence which were not discussed in the previous studies, and as a result the current CPTED project in Seoul seems to be lacking in terms of building a recognizable safe environment, which is believed to be improved and eventually realize a self-perpetuating and sustainable space with safety.