경제 및 투자환경이 해외부동산 직접투자에 미치는 영향에 관한 연구 : 주요 경제지표 및 부동산투자 환경중심 = A study on the influence of the Korea's changing system of the overseas real property investment on the national economy and investment environment : major economic indicators and real estate investment environment

국문 초록 (Abstract)

해외부동산 투자가 한국경제의 뉴노멀(new normal)로 급부상되었고 해외부동산 투자가 급격히 늘어난 것에 대하여 주요 원인은 여러 가지가 있다. 먼저 글로벌 저성장세, 저금리 추세가 지속되고 있으며, 주식, 채권 투자에서 부동산을 포함한 대체투자로 전환하고 있다. 그리고 우리나라 연기금, 투자펀드의 증가와 여유자금 운용 수익율 급감으로 인한 수익률 제고 필요성성이 대두되고 있다. 또한 안정적인 자산 운용구조 목적으로 하고, 중국 및 각국 국부펀드 등의 공격적인 해외부동산 투자, 인플레이션 헷지 가능, 금융소득에 대한 과세 문제 등이 해외부동산 투자가 급증한 원인이다.
한편, 우리나라는 주요선진국에 비해 자본축적도 없고 해외부동산 투자경험 또한 부족하며, 해외부동산 투자 전문 인력과 투자 인프라 구축에서도 미흡한 실정이다. 이에 대하여 대한민국 정부수립이후 국제수지균형을 위하여 외국환거래법을 이용하여 해외부동산 투자에 대하여 강력한 규제를 단행하였는데 우리나라가 OECD가입을 위해 회원국 의무로 주어진 무역 거래 자유화 및 자본이동 자유화 등 이행 조건을 수행하기 위하여(해외부동산 투자 자유화 포함) 관련법인 외국환관리법을 외국환거래법으로 변경하고 관련 법규도 개정하는 등 순차적으로 투자 규제완화 조치를 취하였으며 이에 우리나라의 해외부동산 투자가 크게 증가하였는 바, 그동안 외환제도의 변혁을 살펴보고 동제도 운용이 미국등 주요선진국과 비교할 때 GDP 성장을 저해하였는지 여부를 살펴보았다. 또한 해외부동산 투자에 대한 국내시장에서의 전문가의식에 대해 설문을 통해 분석을 실시하였으며, 해외부동산 투자 증대 현상과 이에 수반된 여러가지 문제점, 대응방안, 투자된 부동산관리 등에 대한 외국사례도 분석하였다. 그리고 부동산업의 해외 발전을 위한 기초 인프라 구축 및 새로운 일감확보 등과 관련된 정책적 시사점을 살펴보았다.

목차 (Table of Contents)

• I. 서 론 1
• 1.1 연구 배경 및 목적 1
• 1.2 연구 범위와 방법 3
• 1.2.1 연구의 범위와 방법 3
• 1.2.2 연구 설계 4
• II. 해외부동산 직접투자에 관한 이론적 고찰 6
• 2.1 해외부동산 투자의 개념과 유형 6
• 2.1.1 해외부동산 투자의 개념 6
• 2.1.2 해외부동산 투자의 유형 7
• 2.2 해외부동산 투자와 포트폴리오 효과 17
• 2.2.1 해외부동산 직접투자 특성 18
• 2.3 해외부동산 투자의 위험 23
• 2.3.1 법적위험(회사지배권 상실위험 포함) 23
• 2.3.2 금융관련위험 24
• 2.3.3 환율변동위험 24
• 2.3.4 조세관련위험 26
• 2.3.5 해외부동산 투자의 단점 27
• 2.3.6 해외부동산 직접투자 문제점 및 시사점 28
• 2.4 해외부동산 직접투자에 관한 선행연구 32
• 2.4.1 해외부동산 투자 선행연구(국내편) 32
• 2.4.2 해외부동산 투자 선행연구(국외편) 33
• 2.4.3 본 연구의 차별성 35
• 2.5 소결 36
• 2.5.1 해외부동산 투자 정책제언 36
• 2.5.2 소결 39
• III. 우리나라 해외부동산 직접투자 제도 41
• 3.1 해외부동산 투자제도 41
• 3.1.1 해외부동산 직접투자의 관련 제도 및 법규 변화의 흐름 41
• 3.1.2 OECD 가입 이전 해외부동산 투자 규제 관련 제도 42
• 3.1.3 OECD 가입 이후 해외부동산 투자 규제 관련 제도 44
• 3.1.4 해외부동산 투자 관련 신고제도 46
• 3.1.5 해외부동산 직접투자 관련 규제 상세내용 51
• 3.2 해외부동산 투자현황 53
• 3.2.1 우리나라 해외부동산 직접투자 현황 53
• 3.2.2 거주자 외국부동산 투자 기준에 의한 해외부동산 직접투자 현황 54
• 3.3 주요 투자사례 분석 55
• 3.3.1 성공사례 55
• 3.3.2 실패사례 57
• 3.4 소결 58
• IV. 실증분석 61
• 4.1 실증분석을 위한 연구 설계 61
• 4.2 회귀모형을 이용한 실증분석 65
• 4.2.1 변수의 정의 및 변화 특성 65
• 4.2.2 해외부동산 직접투자와 주요 경제지표의 추이 74
• 4.2.3 경제변수 검증 76
• 4.2.4 VAR or VEC모형 82
• 4.3 설문조사에 의한 실증분석 88
• 4.3.1 표본설계 및 조사자내역 88
• 4.3.2 해외부동산 직접투자 관련 부동산전문가 대상 투자환경 조사 90
• 4.3.3 t-Test로 성별에 따른 평균값의 분석 95
• 4.3.4 일원분산분석(ANOVA)에 따른 평균값 비교 98
• 4.4 소결 100
• 4.4.1 경제변수를 이용한 상관분석, 회귀분석 및 VEC모형 100
• 4.4.2 투자환경 변수 설문조사 결과 102
• V. 결론 106
• 5.1 연구의 결과 106
• 5.2 해외부동산 투자 정책제언 및 연구의 한계 108
• 참고문헌 113
• ABSTRACT 116

참고문헌 (Reference)

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2. 『해외부동산투자론』, 정태식, 형설, 형설출판사, , 2009

3. 『데이터 분석과 해석』, 권혁제, 박영사, 박영사, , 2016

4. 경제연구소 사이트:http://www, 김광수, 11st.co.kr, , 2017

5. 영미선진기업의 부동산투자사업전략, 이창민, 이상엽, 강형구, 한국외국어대학교 영미연구소, 『영미연구』, 27, 343-365, , 2012

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7. “부동산펀드에 자산운영에 관한연구”, 김미래, 건국대학교 석사학위논문, , 2007

8. “해외부동산 투자활성화에 관한 연구”, 신규범, 명지대학교 석사학위논문, , 2009

9. “해외부동산 투자실태 분석에 관한 연구”, 김권태, 한양대학교 석사학위논문, , 2007

10. 『국민연금의 해외부동산투자에 대한 연구』, 유상현, 국민연금연구원, , 2006

11. “해외부동산투자에 대한 인식에 관한 연구”, 박혜정, 중앙대학교 석사학위논문, , 2007

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13. 『연기금 부동산 투자리스크 관리 효율화 방안』, 노상윤, 부동산포커스, , 2012

14. 『부동산 산업의 활성화 및 사업 다각화 방안Ⅱ』, 김승종, 정희남, 국토연구 원, , 2014

15. “필리핀의 공동주택 투자환경 분석에 관한 연구”, 이승호, 광운대학교 석사학위 논문, , 2009

16. 『국민연금 부동산 투자다각화 방안에 관한 연구』, 노상윤, 주상철, 국민연금 연구원, , 2015

17. 국제조약에서의 부동산투자 분쟁 해결에 대한 연구, 정태식, 한국부동산경영학회, 『부동산경영학 회』, 5, 131-176, , 2012

18. 해외 신도시 개발사업의 경쟁력 강화를 위한 CSF 연구, 김정현, 연세대학교 석사학위논문, , 2007

19. “러시아 부동산 개발사업의 위험요인에 관한 연구”, 김평식, 건국대학교 석사학 위논문, , 2009

20. “두바이 부동산개발시장 특성 및 진출방안에 관한 연구”, 안성우, 건국대학교 석사학위논문, , 2007

21. “지분참여를 중심으로 한 해외부동산 투자에 관한 연구”, 김홍구, 건국대학교 석사학위논문, , 2008

22. 해외부동산 투자를 위한 부동산 시장분석 모형에 관한 연구, 박인, 대한부동산학회, 『대한부동 산학회』, 29(2), 151-183, , 2011

23. 한국경제의 뉴노멀로 급부상된 해외 부동산투자에 대한 연구, 김이수, 정태식, 『부동산경영학회』, 13, 81-112, , 2016

24. 『최근 세계경제 및 자산운용시장에 대한 투자자 시각 점검』, 우희성, 국제금 융센터, , 2016

25. “우리나라의 해외부동산 직접투자제도 변천과 결정요인에 관한 연구”, 정태식, 한성대학교 박사학위논문, , 2008

26. 국제자본이동이 국가위험과 경제성장에 미치는 영향에 관한 연 구 : 한국의 자본자유화 사례를 중심으로, 정벤윤, 홍승기, 동국대학교 사회과학연구원, 『사회과학연구』, 16(1), 101-134, , 2009