부동산실거래가 신고제도의 관한 연구 = Research on the report system of actual real estate transaction price

국문 초록 (Abstract)

부동산 가격을 실거래 가격으로 신고하게 하는 것은 부동산 거래가격의 적정성 검증 및 정확한 세원 포착을 가능하게 하므로써, 근본적으로 “공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률”의 입법목적 달성에 적합하며 수단의 적정성이 인정되는 것이다.
그런데 부동산거래 신고와 관련하여서는 각 개별법에 그 관련 개념들이 분산되어 있고 중첩되어 있어서 혼란이 제기되고 있다. 그리고 거래당사자가 아닌 제3자인 중개업자에게 신고의무를 부여하는 경우에는 중개인에게 다소 부담이 따를 수 있고, 더우기 중개업자의 신고위반 행위에 행정상 제재를 가하는 것도 과중한 제재라고 할 수 있다. 또한 부동산과 주택 등에 대한 거래의 신고와 허가제도의 중첩, 부동산거래 신고필증 교부와 부동산등기 특별조치법의 검인제도 및 부동산 공시가격의 제도와 부동산거래관리시스템의 구축 등도 중첩되는 사안이라고 할 수 있다. 아울러 부동산거래의 허위신고나 거짓신고에 대한 행정상 실효성확보 수단의 미약한 점 등도 지적되고 있다.
따라서 본 연구에서는 부동산거래 신고제도와 관련되는 중첩되는 각 법령간의 일원화을 요구하면서, 부동산거래의 신고필증 교부 등 부동산 거래가격의 검증체계의 검토와, 아울러 부동산거래에 있어서 그 의무이행의 확보수단으로써 부동산 거래 신고 위반자에 대한 행정상 제재의 강화를 요구하기로 한다.
결국, 부동산실거래가 신고제도에 대하여는 첫째 부동산거래 신고제도의 일원화를 위해서는 부동산거래에 관련된 법규의 통일화가 필요하다. 그리하여 신고자의 신고에 대한 부담을 줄이는 것이 필요하다. 둘째, 부동산거래의 신고에 대하여는 가능한 한 거래당사자가 직접 신고하는 것이 바람직하다. 이를 위하여는 중개업자의 신고제도를 생략하는 것이 필요하다. 셋째, 부동산거래에 있어서 공시가격의 정착화와 신고, 검증체제 등 행정절차의 간소화가 필요하다. 넷째, 부동산거래의 중요한 목적은 투기방지와 세금포탈 등 부정행위 방지이므로 보다 엄격한 제재방안이 뒤따라야 할 것이다.
이상의 사안들에 대한 구체적인 대안으로써 관련 법규의 입법적 보완 내지 개정을 필요하다는 점을 강조하고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As for this research, enforcing report system of real estate transaction is appropriate in terms of meeting fundamental legislative purposes and approves as relevant means, as it verifies the relevancy of real estate transaction price and checks the precise origin of taxation.
However, there is arising confusion, as real estate transaction report is diversified to respective laws and under overlapping regulations, and granting the duty to report to a third party, who is not the transacting party, is likely to be burdensome. Moreover, it seems too much to apply administrative sanctions to mediators, for their report violation acts. Also, real estate, residence transaction report and licensing system have different regulations, and real estate transaction report certificate delivery and approval policy of real estate registration special measures overlap, and systematization of publicly assessed value of the real estate and establishment of real estate transaction management system have confusing policies and duplicating burdens to one another. Additionally, there seems to be a feeble practicality in terms of administratively detecting false reporting of real estate transactions.
Therefore, this research requires unification of individual laws related to real estate transaction report system, which are currently decentralized. Also, it is necessary to have the grounds to tax the transacting party by granting the party to report directly and precisely on its own, and the reporting period shall be sufficient enough to do so. As real estate transaction report is a mandatory regulation in terms of rights and duty relations of the real estate, delivery of report certificate may be omitted. Moreover, as real estate transaction price verification system is often seen as a mere formality, it is necessary to execute this as an administrative verification requirement. Adding to that, in terms of real estate transaction, it is necessary to enforce administrative sanctions to real estate transaction report violators.
Real estate actual transaction price report system, first of all, needs unification of real estate transaction related laws, in order to unify real estate transaction report system. Then we can reduce the burdens of the reporting parties. Secondly, real estate transaction report shall be made directly by the transacting party. In order to implement this, it is necessary to omit mediators' report system. Thirdly, settling publicly assessed value of real estate and simplifying administrative processes such as report, verification system is necessary. Fourth, as real estate transactions' crucial purpose is to prevent illegal acts such as speculation in real estate and tax evasion, it is strongly necessary to implement more strict sanctions for these matter.
Regarding the above mentioned issues, necessity of legislative repletion or revision of related laws is highlighted.

참고문헌 (Reference)

1 정종섭, "헌법학원론 제8판" 박영사 2013

2 김철수, "헌법학개론" 박영사 2013

3 권영성, "헌법학" 법문사 2004

4 홍정선, "행정법특강" 박영사 2013

5 홍정선, "행정법원론(상)" 박영사 2009

6 김동희, "행정법Ⅰ․Ⅱ" 박영사 2013

7 김남진, "행정법Ⅰ․Ⅱ" 법문사 2011

8 박균성, "행정법(상,하)" 박영사 2013

9 허영, "한국헌법론" 박영사 2013

10 백승주, "토지공법강의" 동방문화사 2013

11 김정옥, "실지거래가액에 의한 부동산 양도신고의 실태 및 효과" 한국세무학회 23 (23): 103-130, 2006

12 백명기, "실거래가 신고제도에 대한 인식과 파급효과에 관한 연구" 대한부동산학회 27 (27): 43-67, 2009

13 이호, "부동산실거래신고 규제 개선 및 부동산시장 활성화에 관한 연구 : 경기도 광주지역을 중심으로" 고려대학교 정책대학원 2010

14 임숙녀, "부동산거래신고에 관한 법적 고찰 -주택거래신고제를 중심으로-" 대한부동산학회 30 (30): 279-295, 2012

15 김동화, "부동산거래 신고제도의 문제점 및 개선방안" 강원대학교 정보과학·행정대학원 2012

16 국토해양부, "부동산거래 신고제도 운영성과 평가연구" 2008

17 송준호, "부동산거래 신고제도 실효성 제고방안에 관한 연구 : 남양주·구리지역 거래실태분석" 국민대학교 법무대학원 2007

18 홍원철, "부동산 실거래신고 가격을 통한 공시가격의 적정성 분석 : 서울시 강동구를 중심으로" 서울시립대학교 도시과학대학원 2010

19 한창훈, "부동산 실거래가격 신고제도 개선방안에 관한 연구" 목포대학교 경영행정대학원 2012

20 김대명, "부동산 거래신고제도의 비판적 고찰" 한국법학회 (37) : 411-435, 2010

21 김선준, "부동산 거래신고제도의 개선방안에 대한 연구 : 부동산거래 관련 세제를 중심으로" 한양대학교 행정·자치대학원 2008

22 "국토교통부 부동산거래관리시스템"

23 신봉기, "국토계획법의 현안문제(II)" 동방문화사 2013

24 정회근, "공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률의 공법적 성격 - 등록 및 신고제의 법적 성질을 중심으로-" 한국토지공법학회 51 : 557-574, 2010