부동산실거래신고 규제 개선 및 부동산시장 활성화에 관한 연구 : 경기도 광주지역을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

After established Korea government, Korean real property policy was changed so many times. Korea developed to economic development plan after 1,960's. The Seoul city and Seoul metropolitan cities had overpopulation concentration problem which induced to increase explosively demands and several real estate problems such as lack of houses, other convenient facilities, factories and warehouses.
However, real-estate supplies couldn't catch the overpopulations demands. As a result, the real-estate prices had started to skyrocketing, and which had made illegal and unlawful activities and speculation in real estate market.
The Korea people had increased caused social and economic unrest and complaints, Korea government had started to make several kinds of real-estate regulations. It was too late, people had been speculation mind in real estate market.
From now on, real-estate policy of Korea government have been consistent regulation sides. The market(business) condition was up wards and real-estate prices was going up, government made real-estate regulation laws which controled and put down to real-estate prices on the market. After market(business) condition was down wards and real-estate prices was going down, government made deregulation laws. But these real-estate policies could not make good resolution in the view points of long term real-estate policy.
In the period of 1990's Asia economic crisis, the government made deregulation real-estate policy to be market up-turned. After than market was good condition in the president of Rohn government period, government also made real-estate regulation laws such as real-estate transaction heavy tax, total real-estate tax, housing loan regulation(DTI and DTV), and real- estate transaction real price on self-assessment report etc. These regulation laws made stable status of real-estate prices.
On 1st January 2006, government established and executed regulation law "real-estate transaction real cost on self-assessment report" to make long term stable real-estate price status and a transparent market. In addition, the regulation will abolish fake price and name contracts.
After this regulation law established, irregal activities demised such as fake price and name contracts. However, it was little bits insufficient to be stable and fair contract.
To be sufficient operation "real-estate transaction real price on self-assessment report", I studied and found next following agendas.
First, we need to make 'real-estate transaction price verify system' of the electrical system to prevent tax evasion. This system will make the fair taxation. In addition, 'real-estate transaction price verify system' must to link financial institutions such as bank and loan companies to right self-assessment report. if financial institutions couldn't report the real cost, this institution punished the government adminstration regulations.
Second, government and other local government gathered and established total price information system which will include in all kinds of sales information of public asset, compensations, auction, public sales. And this information system compare to privatization part real price.
Third, if government electrical information system can make to handle the same document forms to contract real-estate and self- assesment report in the same time, it will prevent both a negligence fine about delay of self-assessment report and several people contracts.
Fourth, "real-estate transaction real price on self-assessment report" will change more simple document. people can be easily to write transaction report, general information, contract details formation and buyer information etc. This contract need to make more simple document.

국문 초록 (Abstract)

개국이래 정부의 부동산 정책은 시류의 흐름을 반영하듯 수시로 변화해왔다. 1960년대 경제개발계획을 추진하면서 수도를 중심으로 인구의 유입이 폭발적으로 증가하기 시작하면서 주택 및 편의시설, 공장, 창고 등의 수요가 늘어나기 시작했다. 그러나, 부동산의 공급이 인구의 증가를 따라잡지 못하자 그 결과 부동산의 가격이 폭등하기 시작했고, 부동산의 편법과 불법, 투기들이 생겨나기 시작했다. 부동산에 대한 국민들의 불안과 불만이 증가하자 정부에서는 각종 규제정책들을 쏟아놓기 시작하였으나, 이미 부동산 불패라는 투기심리를 잠재우지는 못하였다. 지금까지 정부의 부동산정책들은 규제로 일관되어 왔다. 경기가 상승하여 부동산 가격이 상승하면 천편일률적으로 규제함으로써 일시적인 가격상승을 억제하고, 경기가 하락하면 경기부양책의 일환으로 부동산의 규제를 풀어줄 뿐, 장기적이고 효과적인 부동산 정책을 시행하지 못하고 있다. IMF구제금융위기에서 경기의 상승효과를 노리고자 풀어놓은 각종 부동산 정책들을 경기상승기인 노무현정부에서는 양도세중과세, 종합부동산세 및 주택담보 대출규제인 DTI, DTV, 부동산거래신고등 부동산규제정책들을 발표하여 치솟는 부동산가격을 안정화하려 하였다.
장기적인 부동산정책의 하나로 부동산 가격을 안정화하고, 부동산시장을 투명화하여 거래질서를 확립하고 부동산거래의 고질적인 병폐인 이중(업/다운)계약서, 가명, 차명등의 불법적인 행위를 근절하고자 2006년 1월 부터 부동산실거래신고제도를 수립하여 시행하고 있다. 그러나, 제도시행이후 세금탈피를 위한 이중계약서 및 가·차명계약의 불법적인 행위는 줄었지만 부동산가격을 안정화하며 공정한 거래질서 확립이라는 본래 목적에는 다소 미비한 것으로 보인다.
부동산거래신고제도가 본래의 취지에 맞게 효과적으로 운영되기 위해서는 첫째, 부동산거래가격 적정성 검증시스템을 구축하여 허위신고로 인한 탈세를 방지하여 공평과세를 실현하여야 할 것이다.
또한, 금융권과의 연계로 부동산금융거래에 제재를 가함으로서 성실신고의 유도를 꾀해야 할 것이다.
둘째, 정부 각 부처 및 지자체별로 시행되는 국공유지의 매각, 보상, 경매, 공매, 조성택지매각 및 매수와 관련된 공적인 부동산거래정보를 집대성하고, 여기에 민간의 실거래정보를 확보하여 비교기준가로 삼아야 할 것이다.
세째, 국토해양부에서 주관하여 계약서와 신고서를 동일한 서식으로 계약체결시 거래신고를 동시에 하는 시스템을 구축한다면, 신고지연에 따른 과태료 부과도 방지할 수 있을뿐더러 다중계약에 대한 피해도 방지할 수 있을 것으로 본다.
넷째, 일반인들도 거래신고를 손쉽게 접할 수 있도록 거래물건의 구체적 정보, 거래당사자 정보, 계약정보 등의 입력동선에 대한 재검토와 수정절차 등의 간소화 및 1계약서· 1신고서가 아닌 1필지· 1신고서 등의 기술적인 측면을 개선해야 할 것으로 보인다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 1
• 제3절 논문의 구성 2
• 제2장 부동산거래신고의 목적 및 내용 4
• 제1절 부동산실거래신고제도의 개요 4
• 1. 부동산거래신고제도의 도입과정 4
• 2. 부동산거래신고제도 내용 5
• 3. 제도 운영현황 13
• 제3장 유사제도 및 문헌연구· 15
• 제1절 유사제도 비교 15
• 1. 부동산검인계약서 15
• 2. 토지거래신고제도 17
• 3. 주택거래허가제도 18
• 제2절 문헌연구 검토 18
• 1. 선행연구 검토 19
• 2. 외국사례 검토 22
• 제4장 부동산실거래제도 실태조사 24
• 제1절 설문조사 개요 24
• 1. 설문조사의 목적 24
• 2. 설문조사의 대상 및 방법 24
• 3. 설문조사 내용 25
• 4. 설문조사대상지역 현황 25
• 5. 자료분석 방법 26
• 제2절 설문조사 분석 26
• 1. 설문대상자 분석 26
• 2. 부동산거래신고제도 분석 30
• 3. 부동산거래신고제도의 실태 35
• 4. 부동산거래신고제도에 대한 제안 40
• 제5장 부동산실거래신고제도의 문제점 및 개선방안 44
• 제1절 부동산실거래제도의 문제점 44
• 1. 보완책이나 반대급부는 없고 처벌조항만 강조한 정책 44
• 2. 신고기간 연장 44
• 3. 부동산경기의 즉각적인 흐름을 반영하는데 어려움 44
• 4. 이중(업/다운)계약의 방지대책 미비 45
• 5. 비교기준가의 불확실성 46
• 6. 신고서식의 복잡함 47
• 제2절 부동산실거래제도의 개선방안 47
• 1. 보완책이나 반대급부는 없고 처벌조항만 강조한 정책 47
• 2. 신고서의 단일화 47
• 3. 부동산거래가격 적정성 검증시스템 구축 48
• 4. 비교기준가 확립 49
• 5. 신고서의 입력 편의성 확보 49
• 제3절 기존 부동산거래제도에 대한 제안 50
• 1. 부동산거래신고의 임대차적용 50
• 2. 부동산거래신고 대행수수료 인정 50
• 제6장 결론 52
• 제1절 연구결과 요약 52
• 제2절 연구의 한계 및 시사점 53
• 참고문헌 55
• ABSTRACT 56
• 부록(설문지) 61