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이춘섭(Lee, Chun Seob) 한국부동산연구원 2000 부동산연구 Vol.10 No.1
돈벌이를 목적으로 하는 부동산학이나 부동산업의 성격에서 투자계산이 중요한 것은 자명하다. 부동산학의 투자계산에서는 대부분 현금흐름할인분석을 다루고 있으나, 원론적 소개에 그친 감이 있는 바, 본고는 각론으로 한 걸음 더 들어가 실제 계산과정에서 궁금한 문제점등에 대해서 그 답을 생각해본 것이다. 현금흐름할인분석에 사용되는 계산 양식이나 그 구성항목은 추정손익계산서에서 온 것이다. 다만, 현금흐름을 추산함으로써 수익률을 계산하는 점에서 손익계산서와 구별된다. 기업회계의 현금흐름표와도 양식과 목적에서 차이가 있다. 회계학에서는 투자비냐, 운영경비냐 하는 구별이 중요하나, 수익률 계산에서는 비용지출시간이 중요할 뿐이다. IRR은 우리들이 잘 아는 복리 수익률외에 아무것도 아니다. 그리고, 순수익률이다. 할인율과 수익률은 같은 것인데, 자본환원수익률은 그 중에서 부동산의 객관적 가치를 나타내는 할인율을 말한다. IRR법에 의한 투자결정에서는 부도문제를 고려하기 위해서 자기지분에 대한 수익율외에 사업자체의 수익률을 동시에 고려하는 것이 좋다. 그리고, 부도문제를 염두에 두고 부동산현금흐름추산표의 양식을 생각해 보았다. 보증금의 경우에 실무계에서 간주임대료로 하는 것은 부당하다. 현금흐름 유입이 확률적으로 기대되는 상황에서 현금흐름자체를 기대치로 하는 것은 부당하다. 그리고, 실제 컴퓨터로 IRR을 계산하는 과정에서 발생하는 기초 투자시 NPV계산을 위한 입력문제등과 세금계산에서의 이론적 근거를 보았다.
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