국민연금 기금운용을 통한 대체투자로서 부동산투자 특성에 관한 연구

김경민(Kim Kyeung Min),김영곤(Kim Young Gon),서충원(Suh Chung Won) 한국부동산학회 2016 不動産學報 Vol.66 No.-

국민연금기금의 기금운용 과정과 결과에 대하여 사회적 관심이 고조되고 있다. 기금운용은 기존에는 전통투자인 주식과 채권에 집중 투자되어 왔다. 그러나 수익성 제고라는 명제를 두고 2004년부터 점차 대체투자에 자산배분비중을 증대시켜오고 있다. 국민연금기금의 기금운용상 대체투자 자산군은 다변화되고 있으며 국내외 부동산투자의 비중 또한 증대 되고 있다. 자산운용의 모럴헤저드 논란과 투자수익률 하락으로 여론 및 언론의 시선이 곱지만은 않은 것이 작금의 현실이다. 이에 2009년 1월부터 2015년 12월까지 84개월간 자산운용을 통한 시간가중수익률 자료를 바탕으로 실증분석을 통해 부동산투자의 특성을 다각도에서 분석하였다. 이를 통해 부동산투자가 자산운용상 포트폴리오에 적합한 투자포트폴리오 구성에 적합하다는 결과를 도출하였다. 시간가중수익률을 위험으로 보정한 성과평가결과 국내부동산투자가 다른 전통투자 자산인 주식, 채권과 대체투자 하부자산군 중 높은 수익률을 나타낸다는 사실을 확인하였다. 국내외 부동산투자를 포함한 포트폴리오 그중에서 해외부동산투자가 전체 금융부문에 대해 설명력이 가장 뛰어남을 확인하였다. 이를 통해 국민연금의 자산운용에 있어 대체투자 자산군으로서의 부동산투자가 자산배분 및 기금운용 정책을 수립하는데 기여하는데 초석을 마련할 것으로 본다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES Straight to the national pension fund and other major fund and the moral hazard related real estate-core assets (Core property) as an alternative investment in long-term perspective damsel to fund the operator of such institutions, indirect investments make a positive signal to the capital markets and real estate markets by presenting to the theoretical and empirical underpinnings and would like to help policy makers and practitioners to party with the aim of research. (2) RESEARCH METHOD The research method was used to derive the time-weighted return data time series properties of the real estate investment based on the results received cooperate (2009.01 - 2015.12, 84 months) through the performance evaluation and analysis of time series from the National Pension Management Committee. (3) RESEARCH FINDINGS Through analyzing the time-weighted asset management of pension assets, The property portfolio has excellent predictive power for the entire financial sector risk compared profitable assets 2. RESULTS The results of the National Pension Fund asset management performance appraisal time-weighted return on real estate investment analysis is derived the characteristics of the various real estate investments for the fund portfolio.

통화정책 및 실물금융변수와 주택가격간 동학적 상관관계 분석

김경민(Kim Kyeung Min) 한국부동산학회 2017 不動産學報 Vol.70 No.-

본 연구는 정부의 통화정책이 국내 부동산시장을 대표하는 주택가격 변동성에 미치는 영향을 실증하고자 하였다. 실증분석을 위하여 VAR모형 모형 추정 및 검정을 사용하였고 교차상관분석을 실시하였다. 연구에 활용한 데이터는 한국은행 경제통계시스템 및 국토교통부 부동산통계정보시스템을 통하여 2005년 1월 부터 2016년 10월 까지142개월의 월별 데이터를 활용하였다. 통화정책 핵심변수들로 기준금리, 주택담보대출금리, 회사채수익률, 종합주가지수, 정기 예금금리, 통화량을 독립변수로 설정하여 종속변수인 주택매매가격지수 및 주택전세가격지수 변동성에 미치는 영향을 분석하였다. 본 연구의 실증분석 결과 정기예금금리,주택담보대출금리,회사채수익률 증감률이 주택가격지수의 변동성에 그랜져인과원인으로 작용하고 1개월~3개월 후행하는 것으로 분석되었다. 이를 통해 통화정책이 주택시장에 효과적이며 주택정책 입안시 경제 제반 여건과 함께 통화정책의 흐름을 고려함으로써 정책의 효율성을 극대화 시킬 수 있을 것이다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to investigate the effect of government real estate policy on the real estate market in terms of monetary policy and aims to analysis effect of government monetary policy on the housing market. This study implies that the main variable of monetary policy is causal factor of house price fluctuation (2) RESEARCH METHOD The data used in this study are monthly data of 142 months from January 2005 to October 2016 through the Bank of Korea s Economic Statistics System and the Ministry of Land, Infrastructure and Transport Real Estate Statistics Information System.The effects of the base rate, the mortgage loan rate, the corporate bond rate, the total stock price index, the fixed deposit rate, and the money amount on the volatility of the home sales price index and the housing price index (3) RESEARCH FINDINGS We used Eviews 7.0 and SPS22.0 programs for analysis to analyze the impact of monetary policy on housing prices by analyzing Granger causality analysis and impact response through var model analysis and cross correlation analysis. 2. RESULTS Results of this study, it is analyzed that periodic deposit interest rate, mortgage loan rate, and corporate bond yield increase rate are caused by the grandiose factor of the volatility of the house price index and followed by one to three months. This will enable monetary policy to be effective in the housing market and to maximize policy efficiency by taking into consideration the economic conditions and the flow of monetary policy during housing policy making.

데이터마이닝을 이용한 글로벌 리츠 투자 특성 예측

김경민(Kim, Kyeung Min),김천규(Kim, Cheon Kyu) 한국부동산학회 2017 不動産學報 Vol.68 No.-

글로벌 금융위기 및 유럽 재정위기, 중국의 경기둔화 등 대외적 요인과 국내경기 둔화, 전세시장 역전 등의 대내적 요인에 따른 부동산 경기 부진으로 거래가 매우 침체되어 있다. 리츠(Real Estate Investment Trusts, REITs)와 부동산펀드(Real Estate Fund, REF) 등을 통해 임대수익이나 매각수익을 향유하는 부동산 간접투자시장이 급성장 하고 있다. 리츠투자는 글로벌 포트폴리오 및 대체투자 다변화, 수익률 극대화라는 기치하에 연기금 등 기관투자자의 수임을 받은 자산운용사를 중심으로 판매사를 통해 지속적으로 재간접펀드 일종인 글로벌리츠재간접펀드에 글로벌부동 산펀드와 더불어 투자자산을 증대시키고 있다. 글로벌리츠재간접투자의 예측분석 및 투자특성 분석결과를 바탕으로 투자하고자 하는 기관투자자 및 투자회사 실무담당자에게 투자 특성 예측분석을 통해 해외 투자지역 선별 및 투자항목 선택에 조력을 줌으로써 위험을 최소화하는데 기여하고자 하는 목적에서 연구를 실시하였다. 데이터마이닝을 통한 분류분석을 위한 데이터마이닝 투자가치 예측분석 결과 예측분석의 분류의 정확도는 99.7%로 높은 정분류율을 나타냈 다. 따라서 인공신경망 모형(ANN)을 활용한 분석결과를 바탕으로 자산운용사 및 판매사의 상품기획 및 자산운용 담당자들에게 글로벌 리츠상품 개발 기준 및 판매 기준 등을 제시해 줄 것을 기대한다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The results of the analysis of the prospectus and investment characteristics of the global barrel re-indebted fuels will be used by institutional investors and investment company practitioners who want to invest in overseas REITs to select overseas investment region selection and investment items And to contribute to the minimization of risk by providing assistance to the public. (2) RESEARCH METHOD The data used for valuation analysis and classification analysis of REITs Investment consisted of 332 asset management companies performance data on real estate overseas investment-type REITs investment products, The investment profit ratio of overseas investment-type commodities was 2016. It was 1 year immediately before the end of October 2015 (from May 1, 2015 to October 20, 2010). (3) RESEARCH FINDINGS We use data mining to classify and analyze the investment characteristics of the Global Litigation Re-Induced Firm by securing predictive power using these data mining methods. 2. RESULTS Results Characteristics of Investment in Global Ritz Re-Indirect Fund Using Data Mining As a result of machine learning for predictive analysis, the neural network model has the highest positive classification rate (99.7% accuracy) for predicting investment outcome Indicated. Next, we showed the prediction accuracy (Chon classification rate 98.82%) for the significance analysis of prediction variables of decision tree model (C 5.0) and logistic regression model. Based on the accuracy of such prediction, the independent variables affecting the investment result (IV) of the dependent variable as a result of the importance analysis of the variable are OM (operational maintenance), total net asset (NAV), price standard (BP) I was able to confirm the fact that.

서울아파트시장과 거시경제변수 요인들간 동학적 상관관계 분석

김경민(Kim Kyeung Min) 한국부동산학회 2018 不動産學報 Vol.73 No.-

본 연구는 국내 주택시장의 대표인 서울아파트시장과 거시경제변수간 동학적 상관관계를 실증분석 하였다. 실증분석을 위하여 VAR모형 모형 추정 및 검정을 실시하였다. 연구에 활용한 데이터는 한국은행 경제통계시스템 및 국민은행 부동산정보를 활용하여 2004년 1월 부터 2017년 12월 까지 168개월의 월별 데이터를 활용하였다. 거시경제 핵심변수들로는 고용률, 실업률, 소비자물가등락률, CD(91)수익률, 주택담보대출금리, 국공채수익률, 종합주가지수, 정기예금 금리, 통화량을 독립변수로 설정하여 종속변수인 서울아파트매매가격지수 및 서울아파트전세가격지수에 미치는 영향을 분석하였다. 본 연구의 실증분석 결과 통화량이 주택매매가격에, CD(91)수익률, 이 서울아파트전세가격에 그랜져인과 원인으로 작용하는 것으로 분석되었다. 이를 통해 거시경제정책이 서울아파트시장에 효과적이며 주택정책 입안시 통화량 등의 거시경제정책을 통해 정책의 효율성을 극대화 시킬 수 있을 것이다.

오피스 하부시장간 영향에 관한 연구

김경민(Kim, Kyeung min),이창석(Lee, Chang Suck) 한국부동산학회 2014 不動産學報 Vol.58 No.-

최근 우리나라 오피스시장은 서울3대권역이 중심이던 오피스시장 비중이 판교테크노벨리를 더한 분당권역 오피스시장 등 수도권 오피스시장이 양적,질적으로 팽창하면서 주목을 받게 되었다. 이는 국내 오피스시장에 있어 서울3대권역이 갖는 평가가치가 하락하고 있다는 것보다는 수도권중 분당권역 오피스시장이 갖는 중요성이 커졌다는 의미이며 이는 국내 오피스시장 하부시장중 서울3대권역과 분당권역간 상호 특성을 비교하여 보고 오피스 주요 경제지표인 임대료,관리비,공실률이 서로 영향을 미치는지 또 영향을 미친다면 오피스 하부시장간 어떠한 영향을 미치는지 실증하여 봄으로써 분당권역을 시발점으로 하여 서울3대권역과 교통과 지리적인 면에서 인접한 수도권 오피스시장의 중요성이 증대하고 있다는 사실을 확인함으로써 수도권 오피스시장에 관한 연구에 시금석이 되길 기대해 본다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES Three districts in Seoul office market in Korea is still a large proportion of it is true. However, recent large companies and related companies moved in the pangyo Techno Valley, one after another began influence to directly or indirectly between the office lower market. The purpose of this study to be seeing Correlation between the office lower market to identify the underlying characteristics of the market. (2) RESEARCH METHOD In this study, I have surveyed Bundang Districts in order to derive the characteristics of the office market assets, Shin young Co.Ltd., R2 Korea, SAMS, including periodic on the office market statistics office announced a marketing office market data and market trends to derive the characteristics of the sample of tenants directly for selected Real estate activities on-site visits and various studies (colon building, etc.), such as viewing the data were collected. The data collected via the verification is significantly SPSS18.0, ez-spc2.0 statistical analysis was performed utilizing the program. (3) RESEARCH FINDINGS Seoul office market with three distinct domains of the sphere of office property Bundang office market was derived Gangnam, Seoul districts average vacancy rate of office rents and vacancy rates proved the significance of the impact. 2. RESULTS Interest in the market for Bundang districts is significantly growing. Analyze the nature of the office market in Seoul three districts and Bundang districts to look at the nature of the office market office districts what is the differentiating characteristics of the market rents, vacancy rates, maintenance of the three main dicators of the office market variables Office of the four districts to see market trends and empirical analysis. As a result, the characteristics of the market rents, vacancy rates, maintenance of Seoul three districts meaningful influence Bundang districts.

노무현정부 부동산정책의 교훈과 문재인정부의 부동산정책 방향

김경민(Kim Kyeung Min),이창석(Lee Chang Suck) 한국부동산학회 2017 不動産學報 Vol.71 No.-

본 연구는 역대 정부의 부동산 관련 정책을 비교하고 문재인정부의 합리적인 부동산정책의 방향을 제시함으로써 정책 기조를 꾸준히 유지하였다. 노무현정부와 문재인정부 부동산정책을 비교하고 부동산시장의 안정성을 제고하는 합리적 정책방향을 제시하고자 하는데 본 연구의 주안점을 두었다. 부동산시장의 반응은 투기과열지구 확대지정 및 DTI·LTV강화 등을 통한 인위적인 규제정책을 통하여서는 하우스푸어만을 양산한다는 사실에 주목하였다. 문재인정부의 부동산정책은 정권창출 이후 줄곧 규제 일변도로 정권 창출 이 후 단기간에 6차례나 되는 부동산시장 관련 정책을 쏟아낼 정도로 가속도를 내고 있다. 이러한 급격한 변화 및 규제는 역기능 또한 적지 않다는 점에서 이를 해쳐나갈 정책대안을 제시한다. 본 연구를 통하여 부동산시장에 있어 규제정책이 시장에 있어서 단기적으로는 가격을 조절하는 기능으로 작용 할 수 있을 것이나 풍선효과 등 정책 실패를 결국은 규제보다는 시장 자율을 통한 정책방향으로 선회하는 것이 합리적인 정책방향이라 할 것이다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to suggest policy alternatives for normalization of desirable market by comparing the real estate related policies of existing governments and 6 times of real estate related policies since the inauguration of the government. (2) RESEARCH METHOD This study has been mainly studied in the literature study. However, in order to confirm the relation between real estate policy and real estate market, SPSS 22.0 was used to analyze the real estate market reaction according to real estate policy. (3) RESEARCH FINDINGS The fact that the government s radical and excessive real estate regulations have adverse effects on the market has been confirmed through general macroeconomic indicators and past government policies and results. 2. RESULTS The real estate policy of Moon Jae-in is enough to pour out the real estate market related policies (6.19 measures, 8.2 measures, 9.5 measures, 10.24 measures, 11.26 measures, 11.29 measures, 12.13 measures) seven times in a short period after radical regime creation. This rapid change and regulation suggests policy alternatives to solve this problem that is not negligible.

건축물유지관리점검 제도의 효율성 제고에 관한 연구

김천규(Kim,Cheon Kyu),김경민(Kim,Kyeung Min),김영곤(Kim,Young Ghon) 한국부동산학회 2016 不動産學報 Vol.64 No.-

본 연구는 성남시 분당 환풍구 참사를 계기로 촉발 된 국내 건축물 유지관리점검 제도의 문제점을 점검항목간 비교와 실무상 점검항목간 상관관계분석 이라는 관점에서 접근하였다. 점검제도간 비교를 통해 국내 점검항목이 선진국 점검항목에 비하여 문제가 있다는 점을 적시한다. 또한 현재 점검항목을 가지고 실무에서 시행을 할 경우라도 축적된 점검결과를 바탕으로 점검항목간 상관관계분석을 통해 상관관계가 높은 항목간 연관성을 통해 점검의 실효성을 파악하여 건물주, 점검실무자 및 감독관청에 도움을 주고자하는데 주안을 두었다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This study was researched with the main objective that conducted a literature comparative analysis by maintenance inspection regime have in maintaining the architectural problem management checks have been advancing international building maintenance manual inspection manual and a comparison of the domestic building triggered by the instrument. (2) RESEARCH METHOD Document analysis were compared with previous studies related to building maintenance inspection review of the best practices of building maintenance inspection of the Japanese domestic institutional building maintenance inspection program. To carry out building maintenance inspection item was based correlations between effectiveness between the items. (3) RESEARCH FINDINGS Compared to the national building codes building maintenance check of the manual advancement of the Japanese Manual of this study it was confirmed that localizes quite dull and inefficient. In addition, building maintenance, inspection results, inspection results conducted a correlation analysis based on entries correlation between high or low, it is possible to identify the topics and the fact that a detailed readjustment of them based on building maintenance Inspection Manual inevitable and its followers check in time in question, it was confirmed that the ability to compensate with the correlation result. 2. RESULTS Building maintenance checks presented evidence of the necessity of an over adjustment makers to check item institutions and policies were building maintenance checks enforcer to have provided technology for the practice to overcome the limitation on the temporal cost puts significant to point The characters long.

ADSS 광 케이블 시스용 내 트래킹 재료의 특성에 관한 연구

이정희(Lee Jung Hee),서일건(Seo Il Gun),황선호(Whang Sun Ho),이건주(Lee Gun Joo),백승엽(Bak Seung Yup),김경민(Kim Kyeung Min),이승찬(Lee Seung chan) 대한전기학회 2002 대한전기학회 학술대회 논문집 Vol.2002 No.11