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임차인특성에 기초한 간접투자 오피스 렌트프리 영향요인 분석 : 서울시 오피스 임대차계약 사례를 중심으로
정원구(Chung, Won Goo),이호병(Lee, Hobyung) 대한부동산학회 2021 大韓不動産學會誌 Vol.39 No.1
렌트프리는 임차인의 실제 유효 임차료를 낮춤으로써 임대차시장의 가격 전략을 수행하는 효과적인 수단으로 사용되고 있다. 그러나 이 렌트프리와 관련한 연구 분야는 아직 시작 단계에 머무르고 있다. 이에 따라 본 연구는 임차인특성에 기초하여 서울 간접투자 오피스시장의 렌트프리 영향요인을 분석하였다. 그 결과, 서울 간접투자 오피스시장의 렌트프리에 대한 주요 영향 요인은 임대차계약기간, 총점유비용단가, 자산연면적, 외국계 임차인 여부, 정보·통신·미디어업 여부, 건설·제조·도소매업 여부로 추정되었다. 강남권역, 여의도권역, 도심권역과 같은 주요 3곳의 오피스권역 사이에 렌트프리 영향 요인에 있어서 뚜렷한 차이를 보였다. 또한 렌트프리 기간은 도심, 강남, 여의도권역의 순으로 긴 경향을 보였다. 이 결과는 각 권역에 대한 수요, 공급의 추세와 오피스 공급에 대한 토지의 이용가능성으로부터 초래되었다고 볼 수 있다. 각 업종에 대한 분석에서 렌트프리 기간에 미치는 요인에도 차이가 발생했다. 이 결과는 오피스 자산에 대한 임대차계약 협상을 위한 전략 이외에도 상품 계획 단계에서 업종 유형, 타겟 유형과 미래 개발 방향을 종합적으로 고려할 필요성이 있다는 것을 시사한다. The rent-free is used as an effective means of implementing the price strategy of leasing market by reducing the actual effective rent of tenant. However, the research field related to rent-free period is still in the beginning stage. Thus, this research analyzed the factors effecting the rent-free period of indirect investment office based on tenants’ characteristics in Seoul. The main influencing factors for the rent-free period of Seoul indirect investment office market were estimated to be the leasing contract period, total occupancy cost, building floor area, foreign tenants, information,/communication/ media and construction /manufacturing/wholesale/retail. There was a clear difference in the impact on rent-free period among the three major business area such as Gangnam, Yeouido and CBD(Central Business District). Also, the rental free period tended to be long in the order of CBD, Gangnam and Yeouido, These results could be considered to have arisen from the trends of supply and demand for each business area, and also from the availability of land available for office supply in each area. In the empirical analysis for each industry group, differences in the factors that influenced rent-free period occurred according to the industry group. In addition to the strategy for negotiating a lease contract for office assets, This result suggested that it could be necessary to comprehensively consider the business type, target type, and direction of future development at product planning stage.
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신성윤(SeongYoun Shin),이숙남(SookNam Lee),위계연(KyeYeon Wi) 한국부동산학회 2023 不動産學報 Vol.89 No.-
본 연구는 국내 전체 백화점을 대상으로 백화점 특성요인들을 포함한 매출액 결정모형을 구축하고, 분석결과를 바탕으로 백화점산업의 활성화를 위한 방안을 제시하고자 하였다. 분석방법은 종속변수인 백화점 매출액과 독립변수들과 일련의 함수관계가 가정된 특성가격 함수모형(Hedonic Price Model)을 적용하였다. 분석결과의 요약 및 시사점은 다음과 같다. 첫째, 지하철역 호선 수, 접면도로 수 그리고 공항·터미널·기차역 변수는 백화점 매출액에 긍정적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 백화점 운영업체는 신규 백화점 개설시 교통환경 및 시설에 대한 임대비용과 수익에 대한 효용을 비교하여야 한다. 둘째, 자가용 이용을 통한 백화점 내점이 많으며, 주차의 편리성이 확보되어야 할 필요가 있으며, 건축연한이 길수록 매출액에 부정적 영향을 미치므로, 백화점 업체는 리모델링이나 건축물에 대한 현대적 변경 등이 필요하다. 셋째, 면세점의 입점, 대기 명품매장 수와 명품 매장 비율은 매출액에 크게 긍정적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서, 고가 소비에 대한 수요충족이 보다 경쟁력을 가질 수 있는 것으로 판단된다. 마지막으로, 백화점 운영업체는 신규 백화점 개점 시 백화점이 밀집되어 있는 서울 혹은 지방 광역시 보다 경기도, 인천 그리고 지방의 핵심지역을 우선적으로 고려할 필요가 있을 것으로 판단된다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This study established a model for determining department store sales, including departmentstorecharacteristicvariablessuchasMD,brand,andoperationmethod,alongwith locationandfacilitiesfordepartmentstoresnationwide.Inconclusion,thisstudyderivesan efficient development plan for the department store industry. (2) RESEARCH METHOD The analysis method of this study applied the Hedonic Price Model, which assumes a seriesoffunctionalrelationshipswithdepartmentstoresalesandindependentvariables,which are dependent variables. (3) RESEARCH FINDINGS Asaresultoftheanalysis,itwasfoundthat15independentvariableshadasignificant effect on department store sales. The variables with positive coefficient are subway lines, numberofroads,airport,terminal,trainstation,parkinglot,duty-freeshop,luxurystorerate, vehicle visit, floating population density, Gyeonggi/Incheon area, and 12 other local areas 2. RESULTS Based on the analysis results, the following implications can be presented. First, departmentstoreoperatorsshouldcomparetherentalcostfortransportationenvironmentand facilitiesandtheutilityforprofitswhenopeninganewdepartmentstore.Second,department store companies need appropriate remodeling or modern changes to buildings. Third, it was foundthattheentryofduty-freeshopsandluxurystoreshadasignificantpositiveeffecton departmentstoresales.Therefore,departmentstoresneedstrategiestomeetthedemandfor high-priced consumption. Finally, department store operators should consider Gyeonggi-do, Incheon, and key regions of the province first when opening new department stores.
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류강민(Ryu, Kang-Min),서명교(Suh, Myung-Kyo) SH도시연구원 2016 주택도시연구 Vol.6 No.1
After the global financial crisis, there are some changes of the structure of Korean housing rental market. Chonsei, only lump sum deposit without monthly rent, and monthly rent with deposit are main types of contract on rental housing market. However, the rate of Chonsei contract declined from 67.2% to 50.3% and the rate of monthly rent with deposit contract is rising increasingly after 1995. First of all, our paper shows how Chonsei and deposit are used in housing property market. In other words, Chonsei and deposit are not used to bear interest with banks but to reduce equity to a sort of leverage tool. Second, we clarified that the change of structure in housing rental market is progressive in all housing types, and especially rate of Half Chonsei, monthly rent with lump sum deposit, is increased in apartment housing market. Lastly, we analyzed rental characteristics about the type of rental housing properties and the result shows that facility gap of house type and housing cost cause a differentiation of tenant quality. And the tenant quality is connected with unpaid rent risk and vacancy risk.
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