일본 동경 오피스 공급시장의 구조

장용삼,하야시쯔구오 대한국토·도시계획학회 2007 國土計劃 Vol.42 No.3

This paper examines the structure of the office supply market in Tokyo, Japan. This paper develops a rental model and supply model of the ofice market, using data from Tokyo CBD for the e was any structural change of ofice supply in the Tokyo CBD through the Bubble economy, or not. The results show that about 20% revise the rent annually in the Tokyo CBD ofice market. The result also shows that there is a time lag of 5 years, which is considerably long. We clarified the accurate structural change of the ofice supply in 1991.

일본 오피스시장의 구조와 동태

장용삼,하야시쯔구오 대한국토·도시계획학회 2005 國土計劃 Vol.40 No.4

This paper examines whether there was any structural change of office demand in Tokyo CBD through the Bubble economy, or not. At first we show lagged effects between rents and vacancy rates of the offices by the Almon Polynomial lag model, and then we induce a demand structure, so as to identify structural difference between pre and post the bubble economy. We build a demand's model and apply the Chow-Test on the models to identify the structural change. Then we focus on the fundamental values of office investment and estimate the value from 1980 to 2003. We find the drastic change of the value in 1993. We conclude that there was no a change of demand structure, but a significant change of potential demand level.

오피스시장의 자연공실률 이론모형연구

장용삼 한국지적학회 2010 한국지적학회지 Vol.26 No.2

The purpose of this study is to make a new theoretical study of the natural vacancy rate. The concept of natural vacancy rate is relatively established in the real estate literature. When vacancy rates are above the natural vacancy rate, rents will fall and vacancies will drift upward toward equilibrium. The determination of the natural vacancy rate is therefore significant in that it can facilitate the monitoring of the market conditions since a vacancy rate below the natural vacancy signifies fight market. As the results of this study, we developed the theoretical study such as new theory model. In this study, the natural vacancy rate theory, the pure natural vacancy rate theory, the information adjust natural vacancy Rate theory and the structure adjust natural vacancy rate theory were developed. 본 연구에서는 오피스시장의 특성을 나타내는 중요한 개념인 자연공실률에 대한 새로운 이론 모형의 개발을 연구목적으로 한다. 자연공실률의 기본개념은 기존 부동산학 연구 자료를 통해 발표되어 왔는 데 일반적으로 오피스시장에서 공실률이 자연공실률 상단에 있을 때에는 임대료는 하락하고 공실률은 균형으로 상향 움직이곤 한다. 이러하듯 자연공실률의 계산은 상당히 중요한 데, 그것은 자연공실률 하단의 공실률 흐름이 전반적인 시장 상황의 감시를 용이하게 하기 때문이다. 이에 본 연구에서는 새로운 이론 모형과 같은 이론적 연구를 진행하였다. 또한 오피스시장에서의 수요와 공급시장의 특성을 이해하고 자연공실률에 대한 새로운 이론 모형을 개발하기 위해서, 본 연구에서는 자연공실률이론, 순수자연공실률이론, 정보조절형 자연공실률이론, 구조조절형 자연공실률이론을 개발하였다. 본 연구에서는 지금까지 연구되지 않았던 자연공실률에 대한 독창적인 여러 이론모형개발 및 연구 방법론을 도출하는 데 중점을 두었다.

일본 밀집시가지 재정비의 경제효율성에 관한 연구

장용삼 대한국토·도시계획학회 2006 國土計劃 Vol.41 No.2

The purpose of this study is to analyze the economic efficiency in consideration of the earthquake risks factor of Densely Built-up Area in Tokyo, Japan. This study measures the benefit by the formation of advanced use of Densely Built-up Area using Hedonic price model. This study handles land price(per 1) and Total amount of land price(land price×area). Consequently, it became clear that land price and the total amount of land price differ with levels of a site scale. Moreover, This study obtained the unexpected result that it is desirable to maintain the present condition from a viewpoint of benefit.키 워 드 밀집시가지, 지진리스크, 특성감안가격모형Keywords Densely Bult-up Area, Earthquake Risks, Hedonic Model

Panel모형을 이용한 J-REITs 매매부동산이 J-REITs 주가에 미치는 영향에 대한 실증연구

장용삼(Jang, Yong Sam) 한국부동산학회 2010 不動産學報 Vol.41 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study IS to analyze the influence of J-REITs stock pnce on the purchase and sale property attribution of J-REITs. (2) RESEARCH METHOD The research method of this study ran a literature study, reviewing of previous studies, empirical study by econometrics analysis. To analyze the influence of J-REITs stock price on the purchase and sale property attribution of J-REITs, this study has adopted the panel econometrics analysis. (3) RESEARCH FINDINGS 11lls research focuses on J-REIT individual purchase and sale property attributions, and aims to analysis what influence it has towards J-REIT stock prices. 2. RESULTS Lately, with the J-REIT individual Property information being distributed, many types of researches are being conducted. And recent studies have documented a horiwntal aspect in the relationship between purchase and sale property attribution on the J-REIT market. We examine the dynamic movement between the return of TOPIX and J-REIT stock price. However, although J-REITs property attribution influence to the J-REIT stock prices is researched by several domestic and international researchers, not many consider purchase and sale property attribution into their proof analysis. The main results of this study is that the J-REITs stock price recognize the individual purchase and sale property attributions of J-REITs.

지역별 오피스시장의 구조차이와 요인분석

장용삼(Jang, Yong-Sam) 한국지역개발학회 2006 韓國地域開發學會誌 Vol.18 No.2

This paper examine whether there is any regional disparity of office markets of 8 city areas in Japan, or not. At first we show lagged effects between rents and vacancy rate of the offices by the Almon Lag Model, and then we induce office market structure, so as to identify structural difference between city areas. And then we classify 8 areas into two groups. The first group market is active to the demand in short term, and the other group is semi-static and semi-closed. But both groups have a three or four years delayed-market -balance system. We also examine the growth factors of the office markets by using Shift• Share analysis. We clarify the existence of regional disparity in office markets.

Consulting Management가 컨설팅 성과에 미치는 영향에 관한 연구

장용삼(Jang, Yong Sam),곽홍주(Kwak, Hong Ju) 한국지적학회 2009 한국지적학회지 Vol.25 No.1

본 연구는 컨설팅 관리(Consulting Management)가 컨설팅 성과에 미치는 영향에 대해서 실증 분석한 것으로 이를 위해 본 연구에서는 다중회귀모형을 이용해 컨설팅 성과에 미치는 영향을 분석했다. 분석결과를 살펴보면 첫째, 컨설팅 성과를 향상시키기 위해서는 컨설팅 사전관리로서 컨설팅도입에 대한 이해와 사전준비가 컨설팅 시장의 성공 요소임을 확인할 수 있었다. 둘째, 컨설팅 과정에서 기업의 역할인 컨설팅을 통한 조직의 변화를 리드하고, 컨설팅 수행과정에 대해 각 단계별 점검활동을 적극적으로 기업에서 수행하고, 경영자는 자원의 지원계획 뿐만 아니라 필요자원을 제공하는 실천적인 의지와 컨설팅의 필요성에 대하여 경영자와 종업원의 충분한 의사소통을 통한 정보를 공유하는 것이 컨설팅 성과에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 기업은 컨설팅 후 사후결과에 대하여도 관리의 주체가 되어야 컨설팅 성과가 향상되는 것으로 나타났다. The purpose of this study is to analyze the influence of consulting management on performance of consulting using multiple regression analysis. The results of the analysis are as follows. First, apprehension for and advance preparation of consulting is a critical success factor in the consulting market. Second, in the process of consulting, companies roles - such as leading organizational change through consulting, implementing enterprise wide stage-specific checkup activities in consulting, communicating resource support plans, necessary resource supply commitments and consulting needs from managers to employees - all are important to improve consulting results. Third, consulting companies need to manage post-management process in order to improve and maintain good consulting performance.

부동산투자신탁(REITs)의 상관성에 관한 연구

장용삼(Jang Yong Sam),김진호(Kim Jin Ho),김행종(Kim Haeng Jong) 한국지적학회 2008 한국지적학회지 Vol.24 No.1

  지금까지 부동산투자신탁(REITs)에 관한 연구는 부동산 수익률과 타 자산 수익률 사이의 관계에 초점을 두고 연구되어 왔으나, 최근에는 부동산수익률과 자본시장의 자산수익률과의 관계 등 보다 미시적 측면으로 접근하는 경향이 있다. 이에 본 연구에서는 우리나라의 부동산투자신탁과 타 자본시장의 자산수익률과의 상관성을 실증적으로 검증하고자 REITs와 주식 및 채권의 수익-위험 분석을 통해 REITs의 특성을 분석하였다. 상승장과 하락장의 두가지 형태로 분석한 결과 REITs는 시장상승기보다 시장하락기에 KOSPI지수와 더 밀접하게 연동하는 경향이 높은 것으로 나타났다. 게다가 2가지 패턴인 (1)시장 상황에 따른 REITs와 소형가치주와의 관계, (2)REITs와 소형주와의 관계로 나누어 분석한 결과, REITs 베타에서는 소형주효과를 확인할 수 있었으며, 우리나라 REITs시장에서는 비대칭성이 존재하는 것으로 나타났다.   The relationship between real estate returns and the returns of other asset classes has been the focus of many academic studies. Recent studies have documented a curious aspect in the relationship between real estate returns and capitalization equity returns. We examine the correlation between the return of Korean Real Estate Trusts(REITs) and the other assets. We analyze the characteristics of REITs in term of risk and return by comparing with the other stocks and bonds.<BR>  We find that the returns on equity REITs have different risk and return properties in advancing and declining markets. The finding relies on analysis showing that REITs returns more closely track the returns of the KOSPI Index when the general stock market is declining than when it is advancing. Moreover, we test two explanations for this pattern, namely (1) the REITs and Small-value stock effects; (2) the REITs and Small stock effects. The result of our empirical study shows that the small stock effects in betas are found to satisfactorily describe the beta pattern in REITs. We also find that the existence of asymmetry in REITs markets.

한국과 일본의 오피스시장 발전의 지역격차와 도시집적의 경제성에 관한 비교연구: FIRE산업을 중심으로

장용삼 ( Yong Sam Jang ),신태호 ( Tae Ho Shin ) 국토연구원 2007 국토연구 Vol.53 No.-

주택수익률의 구조변화와 초과수익률의 특성에 관한 연구

장용삼(Jang, Yong Sam) 한국지적학회 2010 한국지적학회지 Vol.26 No.1

본 연구에서는 세계에서 높은 주택가격수준을 유지하고 있는 서울, 동경, 런던, 뉴욕의 주택시장을 대상으로 각 주택시장 구조적 변화 여부를 통계적으로 검증하고 주택시장에서 발생하는 시장 초과수익률을 통해 각 주택시장의 특성을 파악하는 것을 연구목적으로 하였다. 분석결과를 살펴보면 CAPM모형을 이용한 분석결과, 서울은 다른 3개 도시에 비해 위험도가 큰 반면 런던은 낮은 위험도를 가지고 있는 것으로 나타났으며, 젠센의 알파에 의한 분석결과에서도 4개 도시 중 투자자산으로 부동산을 선택했을 경우 가장 좋은 성과를 나타낸 나라는 영국의 런던으로 나타났다. 또한, 4개 도시 주택수익률의 구조변화 시기를 통계적으로 검증해본 결과, 서울은 1998년, 동경은 2002년, 뉴욕은 1991년, 런던은 1993년에 자산가격하락의 충격으로 각 주택시장에 구조변화가 일어난 것으로 나타났다. This paper examines whether there was any structural change in the housing market of 4 cities; Seoul, Tokyo, London and NewYork which retain the highest housing price of the world. And we analyze the characteristics of each housing markets through the market excess returns. The results suggests the greater risk in Seoul Housing Markets compared with other 3 cities, but the least risk in London Housing Market by Capital Asset Pricing Model, and it also suggests the highest performance in London Housing Market of all 4 cities when applying Jensen Alpha method. And then, the results suggests that the structural changes occurred to housing market of London in 1993, of NewYork in 1991, of Tokyo in 2002, of Seoul in 1998 from the shock of dropping housing price