주택연금 제도의 재무적 가치

안세륭(Seryoong Ahn) 한국증권학회 2018 한국증권학회지 Vol.47 No.5

한국주택금융공사의 주택연금은 주택을 보유하고 있지만 유동성 자산이 부족한 노령층이 주택 자산을 유동화 하여 소득을 보전할 수 있게 하는 사회복지적 성격이 강한 금융상품이다. 주택금융공사가 주택연금 제도를 도입함으로 인해 잠재적인 주택연금 가입가구는 사망이전 언제든지 주택연금에 가입할 수 있는 옵션이 생겼으므로, 본 연구는 이 옵션으로 인해 잠재적인 가입가구가 누리게 된 재무적 가치증가를 확률적 이자율•주택가격 모형을 적용한 미국형 옵션 가치 평가 방법을 이용하여 분석하였다. 60세 가구의 재무적 가치는 주택가격의 약 3.6%, 70세의 경우 2.4%, 80세의 경우 1.3% 수준으로 나타나 주택연금 제도의 재무적 가치가 상당한 수준임을 확인하였다. 이 가치 수준의 대부분은 주택연금 제도의 비소구 효과가 아니라 가입가구의 조달금리가 낮아진 유동화비용 절감효과인 것으로 나타났다. 장기 평균이자율이 감소할수록, 주택가격 상승률이 증가할수록 주택연금 제도의 재무적 가치는 상승하는 것으로 나타났으나 이자율과 주택가격의 변동성의 크기는 유의미한 영향이 나타나지 않았다. 본 연구의 결과는 주택금융공사 및 관계기관에 주택연금 제도의 의의에 대한 깊이 있는 이해 및 향후 주택연금제도 운영에 대한 유용한 정보를 제공할 수 있을 것이다. A reverse mortgage is a financial product with a strong social welfare characteristic that enables elderly people who own a house but insufficient cash flows to liquidate their housing assets. Since the potential borrowers have the option to sign up for a reverse mortgage at any time before death, this study analyzes the financial value of the option to the potential borrowers applying American option valuation method with a stochastic interest rate and a stochastic house price model. As a result, the financial value of the 60-year-old household was found to be approximately 3.6% of the house price, 70-year-old, 2.4%, 80-year-old, 1.3%, confirming that the financial value of the reverse mortgage is considerable. This level of value was mostly not the benefit of non-recourse property of the reverse mortgage, but of the reduced cost of securitization. It was also found that the financial value of the reverse mortgage increases as the long-term average interest rate decreases and/or the growth rate of house price increases, but the volatility of the interest rate and the house price do not have any significant effect. The results of this study will provide in-depth understanding of the significance and useful insights into the operation of the reverse mortgage to the related agencies.

주택금융 및 보금자리론 실태조사 응답자들의 주택담보대출 만족 응답 일관성에 영향을 미치는 요인

안상진(Sangjin Ahn),안세륭(Seryoong Ahn) 한국자료분석학회 2022 Journal of the Korean Data Analysis Society Vol.24 No.1

본 연구는 주택금융 및 보금자리론 실태조사 설문자료에 나타난 설문지 응답자들의 주택담보대출 만족 요인에 대한 응답 일관성을 분석한다. 설문 가운데 주택담보대출 만족과 관련한 동일한 선택지가 있는 두 문항을 활용하여 응답자 특성 가운데 이 문항들에 대한 응답 일관성과 유의한 관계를 나타내는 요인을 추출한다. 응답자 연령, 성별, 학력, 거주 지역, 소득, 결혼, 맞벌이 등 응답자의 일반적인 특성을 통제한 분석 결과 다른 가구에 비해 대출모집인이나 부동산 중개업자에게서 주택담보대출 관련 정보를 취득한 가구는 다른 가구에 비해 주택담보대출 만족 요인관련 질문에서 응답 일관성이 낮았고, 자산 증대를 위해 주택을 구입한 가구와 주택담보대출 월상환금에 부담을 느끼는 가구는 상대적으로 일관성 있는 응답을 한 것으로 나타났다. 대출의 만기, 금리유형 인지 여부, 자가 거주나 임차 거주 여부 등은 일관성과 유의한 관계가 나타나지 않았다. 이 결과는 주택담보대출의 상품성에 대한 정밀한 분석이 필요한 주택금융공사 및 기타 금융기관들이 만족 요인 관련 조사에서 이러한 특성을 가진 가구들의 응답에 대해서는 유의하여 해석할 필요가 있다는 것을 암시한다. This study analyzes the consistency of responses to the satisfaction factors for housing mortgage loans of the respondents shown in the Housing finance and Bogeumjari loan survey data. Using two questions with the similar options related to mortgage satisfaction in the questionnaire, factors showing a significant relationship among the characteristics of respondents with the consistency of responses to these questions are examined. As a result of the analysis after controlling for general characteristics such as age, gender, education, residence area, income, marriage, and dual income, the response consistency of households who obtained information on mortgages from loan brokers or real estate agents was lower than that of other households. It was found that the households who purchased a house to increase their assets and the households who felt burdened by the monthly repayment of the mortgage gave more consistent responses to the questions related to the satisfaction factor of the mortgage than other households. The households awareness of loan maturity and/or interest rate type, and the type of residence - self-residence or rental residence showed no significant relationship with consistency. This result suggests that the Korea Housing Finance Corporation and other financial institutions, which require a detailed analysis of the marketability of mortgage loans, need to carefully interpret the responses of households with the significant characteristics on the mortgage satisfaction factors.

우리나라 금융허브 육성 전략에 대한 고찰

정재웅 ( Jae Woong Jung ),안세륭 ( Seryoong Ahn ) 글로벌금융학회 2023 글로벌금융리뷰 Vol.4 No.2

우리나라 금융허브 육성 정책의 시초는 2003년 재정경제부의 동북아 금융허브 추진 전략으로 볼 수 있다. 이후 20여 년간 구체적인 성과를 보이기도 했으나, 금융허브의 핵심인 금융규제나 감독시스템 개혁 등에서는 뚜렷한 성과가 없었다. 이 논문에서 우리는 이렇게 지난 20여 년간 추진됐던 우리나라 정부 중심의 금융허브 육성 전략을 살펴보고, 이 전략의 성과 및 향후 필요한 정책 방향성에 대해 논한다. 2003년부터 정부가 추진한 글로벌 금융허브 육성 전략은 2008년 글로벌 금융위기와 대침체, 2010년부터 2011년까지의 유럽국가부채 위기 등 글로벌 금융시장의 급변으로 인해 금융시장 안정화에 중점을 둔 정책으로 변화하기도 하였다. 그 결과 한국은 산업 수준과 경제 수준은 발전했지만, 금융산업은 그에 상응하는 발전 정도를 보이지 못하고 있다. 한국이 경제 규모에 상응하는 금융허브로 성장하기 위해서는 글로벌 금융 네트워크에서 활발하게 다른 허브와 교류하는 동시에 핵심적인 역할을 수행하기 위한 정부, 금융공기업, 금융기업, 그리고 연기금 모두의 통합적인 노력이 선행되어야 한다. The origins of South Korea's financial hub development policy can be traced back to the Ministry of Finance and Economy's Northeast Asia Financial Hub Promotion Strategy in 2003. Over the past 20 years, there have been some concrete achievements, but there have been no clear results in areas such as financial regulation and supervisory system reform, which are the core of financial hubs. In this paper, we examine the government-led financial hub development strategy that has been pursued in South Korea over the past 20 years, and discuss the achievements of this strategy and the policy directions that are needed in the future. The global financial hub development strategy that the government has pursued since 2003 has also changed to a policy that focuses on financial market stability due to the sudden changes in the global financial markets, such as the global financial crisis and recession in 2008, and the European sovereign debt crisis from 2010 to 2011. As a result, South Korea has developed in terms of industrial and economic levels, but the financial industry has not shown a corresponding level of development. In order for South Korea to grow into a financial hub that corresponds to its economic scale, it is necessary to have a comprehensive and pension funds, while actively exchanging with other hubs in the global effort by the government, financial public enterprises, financial companies, financial network and playing a key role.

주택연금을 고려한 개인의 생애주기 자산배분 연구

김진기 ( Jin Gi Kim ),장봉규 ( Bong-gyu Jang ),이상구 ( Sang-goo Lee ),안세륭 ( Seryoong Ahn ) 한국보험학회 2019 保險學會誌 Vol.118 No.-

본 연구는 수리경제학적 모형 제시를 바탕으로 주택연금의 효용, 가치를 분석한다. 소비에 대한 함수 형태의 효용을 가진 개인이 주택연금에 가입함에 따라 얻는 효용의 증가를 확실성 등가부 개념을 활용하여 계산하였다. 구체적으로, 다음의 세가지 주요 결과를 도출했다. 첫째, 주택연금 가입가능가구는 가입불가능가구에 비해 더 큰 효용을 가진다. 둘째, 보유 주택 가치가 주택연금으로 인한 자산 증대 효과를 결정하는 주요 요인이다. 셋째, 주택연금 가입은 주택연금 실수령액 이외 심리적 소득 증대 효과를 발생시키며 이는 사회 전반적으로 소비를 진작시키는 효과가 있을 것으로 예상된다. This Study analyzes the utility and the value of the Korean reverse mortgage program based on a mathematical economic model. The increase of households’ expected utility of lifetime consumption with the program is calculated by the certainty equivalent wealth approach. Specifically, the following three main results are derived. First, the households with the Korean reverse mortgage program have a larger utility than those without the program. Second, the value of the collateral house is a key factor in determining the level of the certainty equivalent wealth increase from the program. Third, the participation into the Korean reverse mortgage program generates an effect of income increase in psychological sense, and this is able to stimulate the consumption in the Korean society as a whole.

한국형 자동이체식 주택저당증권(Pass-Through MBS)에 대한 가치평가모형 개발

태현욱 ( Hyeon-wuk Tae ),서웅기 ( Ung-gi Seo ),장봉규 ( Bong-gyu Jang ),김석준 ( Jun Kim ),노종혁 ( Jong-hyuk Roh ),안세륭 ( Seryoong Ahn ) 한국파생상품학회(구 한국선물학회) 2017 선물연구 Vol.25 No.3

본 논문은 한국주택금융공사가 2016년 말부터 발행하기 시작한 자동이체식 주택저당증권(pass-through mortgage backed securities)을 평가하기 위한 기초모형과 확장모형을 제시하였다. 기초모형은 금리, 조기상환율 및 옵션조정스프레드(option-adjusted spread)를 단순하게 가정한 모형으로, 본 논문에서는 기초모형 하에서의 자동이체식 주택저당증권 평가 공식과 시장 데이터를 이용한 평가 예시를 보여주었다. 확장모형은 금리 위험, 조기상환 위험 및 조기상환 위험프리미엄을 반영하여 자동이체식 주택저당증권을 평가할 수 있도록 본 논문에서 처음 설계된 모형이다. 다만 현재 국내 자동이체식 주택저당증권의 거래 데이터가 부족하여 확장모형의 상태변수 및 모수를 추정하기는 어려운 상황이므로, 본 논문에서는 확장모형 하에서의 자동이체식 주택저당증권 평가 공식을 제시하고, 추후 거래 데이터가 쌓인 후에 확장모형의 상태변수 및 모수를 산출하는 방안을 보여주었다. 현재와 같이 자동이체식 주택저당증권 거래 데이터가 부족한 상황에서는 기초모형을 이용해 자동이체식 주택저당증권을 평가하고, 추후 데이터가 쌓인 후에 확장모형을 이용해 자동이체식 주택저당증권을 평가하는 것이 바람직할 것으로 보인다. This paper introduces a basic model and an extended model to evaluate the pass-through mortgage-backed securities (MBS) recently issued by Korea Housing Finance Corporation. The basic model assumes that the processes of interest rates, prepayment rates, and optionadjusted spreads have simple forms, of which parameters can be easily estimated by the market data available today. This paper presents the pricing formula on the basic model and the demonstrations under the present market data. We also suggest an extended model, a new but complicated model for pricing pass-through MBS, in which the interest rates and prepayment rates follow stochastic processes, and the option-adjusted spread is decomposed into one from refinancing and the other from mortgage turnover. However, since this kind of passthrough MBS has been traded in Korean financial market only recently, the market parameters in the extended model are not able to be estimated properly. We, instead, develop the pricing formula under the extended model and present the process of estimation of the parameters of the model. The participants in Korean MBS market can price the pass-through MBS for now under the basic model with limited set of data available, and later, when the market data is accumulated enough to estimate the parameters properly, they can take advantage of the extended model.