APC 모형에 기초한 성별에 따른 가구주율 분석

곽하영(Kwak, Hayoung),이창무(Lee, Changmoo) 한국주택학회 2017 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2017 No.1

최근 우리나라는 1인 가구 및 고령자 가구의 증가 등 가구 구조가 크게 변화하고 있다. 가구유형 및 가구분화 변화는 주택소비의 기본단위인 가구 수에 영향을 미치며, 총 가구 수 추정은장래주택수요예측을 하는데 필수적으로 요구된다. 인구의 가구구성을 가장 잘 나타내 주는 것은 대상인구 중 가구주가 되는 비율인 가구주율로, 가구 변화를 파악하기 위해서는 가구주율의특성을 살펴볼 필요가 있다. 현재 통계청에서는 성별 및 연령별 가구주율 추계결과를 1985년부터 5년 단위로 발표하고 있다. 가구주는 특정 가구를 실질적으로 대표하는 사람을 뜻하는 것으로 가구주율은 단순히 특정 시점과 생애주기에 따른 영향 뿐 아니라 각 가구가 경험한 과거를 포괄적으로 설명할 수 있는 탄생코호트(세대) 효과를 지닐 것으로 판단된다. 이에 본 연구는 통계청의 시ㆍ도별 가구주율 자료를 바탕으로 연령효과, 코호트효과, 시간효과를 종합적으로 내재화할 수 있는 APC(Age-Period-Cohort) 모형에 기초하여 성별에 따른가구주율의 개별효과를 분석하였다. 또한, 추가적으로 가구형성은 주택시장과 상호관련성을가지므로 구매력과 주거비용이 가구주율에 영향을 미치는지 확인하고자 하였다. APC모형 추정 결과 남성의 코호트효과는 1936~45년생에서 정점을 보이고 그 이후 세대에서는 이전 세대보다 안정적으로 감소추세를 보이는 것으로 나타났다. 반면 여성의 코호트효과는 1926~35년생까지 증가하다가 1946~55년생까지 감소하고 이후 세대에서 다시 증가하여1986~95년생에서 코호트효과가 정점을 보이는 형태를 나타냈다. 본 연구는 가구주율이 시점과 연령의 영향 뿐 아니라 탄생코호트에 따른 효과를 지닌다는결과를 제시하여 장래주택수요 예측에 필수적인 가구 수 추정을 위한 가구주율이 지닌 특성을 파악하는데 기여했으며, 지역별 주택수요예측의 기초연구로 활용될 수 있을 것으로 판단된다.

2단계 군집분석을 통한 지형과 교통사고와의 관계 분석

곽하영(KWAK, Hayoung),백승걸(BAEK, Seungkirl),박운호(PARK, Woonho),조창현(JOH, Chang-Hyeon) 대한교통학회 2016 대한교통학회 학술대회지 Vol.75 No.-

지형은 강수패턴과 도로기하구조에 영향을 미치며, 도로설계시 지형 구분을 바탕으로 한 도로종류에 따라 설계속도와 종단경사를 다르게 규정하고 있다. 이처럼 지형은 운전자의 주행환경에 영향을 미쳐 교통사고와 관련성을 지니지만 지형에 따라 교통사고 위험요소들이 교통사고에 어떠한 영향을 미치는지 분석한 연구는 드물다. 본 연구에서는 지형과 교통사고의 상관관계를 파악하고 2단계 군집분석을 활용한 지형적 요소에 따른 교통사고 유형화를 시도하였다. 본 연구는 강수량, 도로기하구조 및 도로종류를 지형적 요소로 선정하고 지형적 특색이 강한 강원도를 대상으로 분석하였다. 또한 강원도 시군구의 행정단위 수준으로 군집의 분포를 살펴봄으로써 지역을 유형화 하고자 하였다. 지형과 교통사고의 관계 분석과 군집분포에 따른 지역적 패턴 유형화 제시는 추후 교통사고 발생 예측 정확성을 높이는데 기여할 수 있을 것으로 판단된다. Topography affects the rainfall pattern and road geometrics, and the design elements such as vertical alignment and design speed are applied to the standards based on the topographical division. Although it is obvious that topography impacts on the traffic accidents influenced by the driving environment, there has been few studies focusing on the relationship between the topographical factors and the accidents. This paper identified the relationship between crash occurrence and topographical factors and attempted to analyze the types of traffic accident occurrence affected by topography using two-step cluster analysis. Gangwon province with strong geographical features is selected as the study area and the topographical variables include rainfall, road alignment and road types. Furthermore, this research attempted to analyze Gangwon province on the basis of cluster characteristics and understand the traits of each cluster. The identification of topographical factors associated with the risk of being involved in traffic accidents and categorization of region based on the cluster distribution could be helpful to predict the crash occurrence more accurately.

주택시장의 불확실성 해소를 위한 공동주택 입주예정물량 추정

곽하영(Ha-Young Kwak),지규현(Kyu-Hyun Ji) 한국주택학회 2018 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2018 No.2

주택가격의 변화는 수요와 공급에 의해 결정되나, 주택수요에 비해 주택공급은 상대적으로 비탄력적이어서 주택가격의 변동성이 발생한다. 주택가격 변동성 증가는 사업자의 주택투자 시기를 지연시켜 시장에 원활한 주택공급을 저해하는 요인이 되어, 주택가격 급등의 요인이 되기도 한다. 이러한 부동산 시장 불확실성의 주요 원인 중에 하나는 주택공급에 대한 정보의 불확실성이다. 부동산 가격 안정과 미래의 불확실성을 줄이기 위해서는 주택공급에 대한 정보를 시장에 확인시켜 주는 것이 필요하다. 현재 공동주택 입주예정 물량의 경우 민간 부동산 정보회사에서 정보를 제공하고는 있지만 공공에서 발표되고 있는 공식통계는 부재한 상황이다. 이에 본 연구는 국토교통부가 생산관리하고 있는 주택공급시스 템(HIS)의 원시자료를 이용하여 공동주택의 개발에서 준공까지의 과정에 대한 추적을 통해 중장기 입주물량 추정을 시도하였다. 본 연구가 제안한 공동주택 입주예정물량 통계는 주택공급통계의 불확실성을 줄여 공급 주체가 주택 공급량을 조절하도록 함으로써, 주택시장 불확실성을 줄이는데 기여할 것이다.

APC모형에 기초한 가구주율 분석

곽하영(Ha Young Kwak),유명한(Myeong Han Yu),이창무(Chang Moo Lee) 한국주택학회 2018 주택연구 Vol.26 No.2

가구수와 구성추이를 나타내는 가구주율의 추세를 파악하는 것은 가구를 기본단위로 하는 주택수요 예측에 있어서 매우 중요하다. 본 연구는 가구주율이 생애주기와 시간의 흐름에 따라 달라질 뿐 아니라 탄생코호트별 편차가 존재하고 있음을 연령, 코호트, 시점을 상호통제한 모형을 통해 확인하였다. 동시에 가구분화 행태가 구매력과 주택시장 내 가격변화와 같은 경제적 요인에 따라 어떠한 영향을 받는지 측정하였다. 전체 가구주율의 코호트효과는 1926~35년생부터 1936~45년생에서의 정점까지 높은 수준을 보이다가 최근 코호트로 올수록 감소하는 경향을 보였다. 이는 1936~45년생을 기점으로 동일 연령대에 진입시 그 직전 세대가 유지해오던 주택소요량에 미치지 못할 수 있음을 시사한다. 남성의 경우 가구주율이 1936~45년생까지 상승패턴을 나타내다가, 이후 점차적으로 낮아지는 형태를 보였다. 여성은 1926~35년생에서 1차 정점을 보인 이후 1956~65년생까지 감소하였다가 다시 최근 코호트로 올수록 상승 추세를 보였다. 구매력과 주거비용은 전체 가구주율에 각각 양(+)과 음(-)의 유의한 영향을 나타냈다. 남성의 가구주율에는 소득과 주거비용이 모두 통계적으로 유의미한 영향을 나타낸 반면 여성의 경우 주거비용만이 유의한 음(-)의 효과를 보여 구매력 상승이 여성의 가구분화에 핵심적인 요인이 아님을 알 수 있었다. 전반적으로 구매력과 주택시장 변화가 시간효과를 설명하지 못하는 추정결과는 독립적인 주거형성과 밀접한 관련이 있는 경제적 요소 이외에도 다른 사회ㆍ문화적 여건이 복합적으로 가구분화 변화를 야기시키고 있음을 시사한다. Identifying the headship rates that represent the number of households and composition trend is very important in predicting the housing demand based on the household. This study identified that the headship rates depend not only on the life cycle and period effect, but also on the birth cohort effect using APC(Age-Period-Cohort) model. Also, we measured how the differentiation of households, which has been mainly discussed in terms of demography, is influenced by economic factors such as purchasing power and housing price. The cohort effect of total headship rates maintained a high level from 1926~35 cohort to the peak at 1936~45 cohort, and there was a steady decline in the subsequent cohorts. This suggests that when entering the same age bracket from 1936~45 cohort, there exists a decrease in the housing need levels comparing with the preceding generation. As for the gender, men increased until the peak cohort of 1936~45, and then gradually decreased. Women increased until the first peak at 1926~35 cohort, then decreased until 1956~65 cohort, and showed a rising trend toward the recent cohort. Purchasing power and housing cost have a positive (+) and negative (-) effect on the total headship rates. While income and housing prices have significant effect on male household differentiation, only housing prices have a significant negative (-) effect on female headship rates. The results that changes in purchasing power and housing market do not account for the time effect suggest that other social and cultural conditions besides economic factors closely related to the independent housing lead to the changes of the household differentiation.

MCI모형을 활용한 연령대별 인구이동 분석

김진기(Jin-Ki Kim),곽하영(Ha-Young Kwak),이창무(Chang-Moo Lee) 한국주택학회 2018 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2018 No.2

저성장기조와 더불어 저출산 및 인구 노령화라는 인구구조가 변화함에 따라 제한된 주택수요의 증가를 불러왔다. 이에 향후 미래의 주택시장은 지금의 시장과는 완전히 다른 양상을 보일 수도 있다. 이러한 인구구조변화에 우리가 적절하게 대응하려면, 각 연령별 주거지를 선택할 때 어떠한 것들을 비중 있게 고려하는지 알고, 그에 따라 앞으로 대응하는 것이 중요할 것이다. 본 연구에서는 MCI모형을 통하여 어떠한 지역에서 요인들이 인구이동에 어느 정도의 영향력이 있는지를 연령대별로 알아보고자 한다. MCI모형은 다수의 경쟁관계에 있는 목적지에 대한 선택요인을 분석할 때 유용하게 활용되는데 연구의 결과를 간략하게 설명하면 각각의 변수들은 영향력이 연령대별로 다르게 나타남으로 이를 통해 연령대별 선호하는 주거이동의 우선순위도 알 수 있었으며, 20대와 30대에 지하철변수의 영향력이 가장 크게 나타난 것으로 보아 대중교통의 의존도가 높은 것으로 판단되며 이동 거리에 대한 영향력은 이미 사회에 정착해있는 고연령일수록 음의 영향을 나타냈다. The changes in population structure of korea due to aging society and low fertility is recently issue of korea. Therefore, the patterns of future population movements are likely to be different from the existing population movements. Because of this importance, the necessity of population movements analysis for age group was emphasized, but the empirical analysis on this was relatively insufficient. so, In this study, we analyze the factors affecting population movements by age group, and analyze the differences in influence on population movements among the elderly and other age groups, and to suggest implications for future housing market. Population movement has the essence that moving entity choose where provide the highest utility among the various residential candidates. Therefore, in this study, the MCI model was used to analyze these characteristics, and the differences in the size of the residential candidates were corrected then analyzed. Analysis result of general park, market and department stores, which are expected to have a great influence on residential movements, it is found that the areas adjacent to general hospitals are not preferred at all age groups , While those in their 20s and 30s showed preference to market and department stores, but not to other age groups. In general hospitals, unlike private clinics and public health centers, the percentage of patients visiting long distances is high. Based on the this and the results of above, it is possible that the general hospitals are cover very wide area. In case of market and department stores, 20s and 30s are relatively close market because of their relatively high dependence on public transportation such as subways. On the other hand, other age groups seem to relative less priority the neighboring areas because of purchasing using the car, living environment and crowdedness of the area where the market and department stores are located.

전월세시장 임대료 지수 세분화 연구

원혜진(Hye-Jin Won),이창무(Chang-Moo Lee),곽하영(Ha-Young Kwak) 한국주택학회 2020 주택연구 Vol.28 No.3

향후 베이비부머 세대의 은퇴와 맞물려 인구의 고령화, 주택가격의 안정, 소득 정체 상황이 유지될 경우 다수의 기관에서는 향후 임대 시장이 월세 중심으로 재편될 것이라고 전망하고 있다. 보증부월세는 전세나 완전월세와 같이 하나의 단일 가격이 아니라 보증금과 월세의 조합에 의해 다양한 스펙트럼의 형태로 존재한다. 이러한 이유로 기존의 월세지수는전월세전환율을 이용하여 전환된 완전월세가격으로 지수를 산정하여 왔다. 그러나 완전월세에 기초한 지수는 다양한 보증금의 비중이 존재하는 보증부월세시장의 변동 추이와 괴리되는 현상이 두드러지는 한계가 있다. 이와 같이 국내 월세시장에 대한 이해와 관련 시장지표가 부족한 상황에서 전세의 급등과 월세의 하락으로 촉발된 기존월세지수의 체감도에 대한 논란이 제기되었고, 주택 임대시장의 임대료 변화를 단일지표로 표현할 수 있는 합리적이고 현실적인 임대료 지수의 필요성이 대두되었다. 따라서 본 연구는 기존 월세 관련 통계의 문제점을 살펴보고 실거래가인 전월세확정일자신고 자료를 이용하여 보증금 비중별로 세분화된 임대료지수를 개발한다. 개발된 세분화된임대료지수는 서울시 아파트를 대상으로 지수를 산정한다. 본 연구의 방법론은 향후 지역별 및 유형별로 확대될 전월세 실거래가지수를 산정하는데 있어 초석이 될 것으로 기대한다. If the aging population, stable housing prices and stagnant income conditions are maintained in line with the retirement of the baby boomers in the future, many institutions predict that the rental market will be reorganized into the monthly rent markets. Monthly rent with variable deposit exists in various spectrum forms by a combination of deposit and monthly rent, rather than a single price, such as chonsei or net monthly rent. For this reason, the existing monthly rent index has been calculated from the converted net monthly rent using the chonsei to monthly rent conversion rate. However, the index based on net monthly rent has its limitations to be distinct from the trend of fluctuations in the monthly rent market, in which the various deposit ratio exists. As such, there is a need for a rational and realistic rent index that can represent the change in rent in the housing rental market in the absence of understanding of the domestic rent market and related market indicators. Therefore, this study examines the problems of the existing monthly rent-related statistics and develops the rent index subdivided by the deposit ratio. The developed rent index is calculated for the apartments in Seoul. The methodology of this study is expected to be the cornerstone for estimating the monthly rent price index, which will be expanded by region and type in the future.