공공택지개발사업지구 내 상업용지의 공급가격과 낙찰가격 비교연구 : 광주·전남공동혁신도시를 중심으로 = A Study of Determined Price and Bid Price on Commercial Sites in Public Land Development Project Areas- Focused on Gwang-Ju·Jeon-Nam Joint Innovation City -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to compare the supply price and successful bid price for commercial property in Gwangju/Jeonnam Joint Innovation City and identify the pricing factors that may influence the supply price and successful bid price. In a large housing site/lot development business, commercial property is supplied at the successful bid price determined through a competitive tendering process. The minimum bid price is based on appraised price.
In fact, the price difference between supply price and successful bid price for commercial property in public housing site development district is very severe. The successful bid rate of commercial property that has recently been supplied is over 250% or there are sometimes unsold apartments due to absence of bidder.
The spatial scope of this study is Gwangju/Jeonnam Joint Innovative City.
The scope of this study in terms of content is first, to analyze the pricing factor for commercial property in innovative city. To analyze the pricing factor for commercial property, we collected the data on supply price and successful bid price for commercial property lot no. 245 in Gwangju/Jeonnam Joint Innovative City. Second, we focused on identifying the influencing factors on pricing for commercial property in innovative city and finding the causes of differences between supply price and successful bid price.
This study set the pricing model for analyzing and comparing the pricing factors that had an influence on supply price and successful bid price for commercial property.
The temporal scope of this study is from 2005 until 2007. We collected the data on pricing for commercial property that was supplied and awarded during this period.
To analyze the supply price and successful bid price pricing factors for commercial property in residential development project area, we conducted multiple regression analysis using Hedonic Pricing Model. We analyzed the pricing factors that might influence the supply price and those that might influence the successful bid price with two models: supply price model and successful bid price model and then compared the findings as a result of analyzing the two pricing factors.
To analyze this study, we used SPSS 33, statistical program suitable for correlation between variables and multiple regression analysis.
To compare the findings from the analysis of supply price model and successful bid price one, the two are equal in that administrative factor has the greatest effect, but different in that the second influencing factor is individual factor in supply price model, but environmental factor in successful bid price model. Given that this study is a comparative research method on commercial property, this suggests that the pricing factor having an influence on profitability of commercial property also has influence on successful bid price that can be seen as market value.
This result suggests that inappropriate factors are influencing the determination of supply price in that the price transacted in actual market is successful bid price rather than supply price, and use restriction needs to be considered more when determining the supply price for commercial property in innovative city.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 범위 및 방법 5
• 1. 연구의 범위 5
• 2. 연구의 방법 6
• 제3절 연구의 구성 및 체계 7
• 제2장 이론적 고찰 10
• 제1절 부동산의 가격형성이론 10
• 1. 부동산의 가격이론 10
• 2. 부동산의 가격형성이론 10
• 제2절 상업지역의 분류와 상업용지의 공급 18
• 1. 상업지역의 분류 18
• 2. 상업용지의 공급 23
• 제3절 공공택지조성사업의 유형 28
• 1. 도시개발사업 28
• 2. 혁신도시개발사업 32
• 제4절 선행연구의 고찰 36
• 1. 상업용지 가격형성요인에 관한 선행연구 36
• 2. 상업용지 외 가격형성요인에 관한 선행연구 39
• 3. 선행연구와의 차별성 41
• 제3장 분석대상 및 연구모형 43
• 제1절 분석대상지 선정 및 자료수집 43
• 1. 분석대상지의 선정 및 선정배경 43
• 2. 자료의 수집 47
• 제2절 상업용지의 공급가격 및 낙찰가격 형성모형 48
• 1. 공급가격 및 낙찰가격 형성모형 48
• 2. 변수의 선정 50
• 3. 변수의 조작적 정의 51
• 제3절 가설의 설정 54
• 1. 개별요인 특성변수 54
• 2. 행정요인 특성변수 55
• 3. 접근요인 특성변수 56
• 4. 환경요인 특성변수 57
• 제4절 분석방법의 적정성 및 고찰 58
• 1. 분석방법의 적정성 58
• 2. 분석방법의 고찰 61
• 제4장 분석결과 63
• 제1절 변수의 기술통계랑 63
• 제2절 상관관계 분석 64
• 제3절 공급가격 모형 회귀분석 결과 66
• 1. 공급가격 모형요약 66
• 2. 공급가격 모형 분산분석 결과 66
• 3. 공급가격 모형 회귀 분석결과 67
• 제4절 낙찰가격 모형 회귀분석 결과 70
• 1. 낙찰가격 모형요약 70
• 2. 낙찰가격 모형 분산분석 결과 70
• 3. 낙찰가격 모형 회귀분석 결과 71
• 제5절 회귀분석 결과의 비교 및 요약 74
• 제5장 결론 및 시사점 76
• 참 고 문 헌 79
• ABSTRACT 83

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