노후주거지 재생을 위한 가로주택정비사업에 관한 연구 = A study on the house maintenance project for the regeneration of deteriorated residential areas

국문 초록 (Abstract)

정부는 2012년「도시 및 주거환경정비법」개정을 통하여 노후주거지의 주거환경 개선과 원주민 재정착에 유리한 가로주택정비사업을 도입하였다. 그러나 시행된 지 6년이 지난 현재 완공사례는 단 한 곳에 불과하며, 조합설립 이후 사업추진이 원활하지 못하여 답보상태인 경우도 있다.
본 연구의 목적은 법·제도적 측면을 비롯하여 가로주택정비사업에 참여하는 각 주체별 즉, 조합원, 관련 전문가, 민간 시행·시공사의 가로주택정비사업에 대한 인식의 차이 및 저해요인을 분석하고 개선함으로써 활성화 방안을 도출하는데 있다. 이러한 연구의 목적을 수행하기 위하여 사례분석과 실증분석을 실시하였다.
2018년 1월말 기준으로 전국 가로주택정비사업 추진현황에 대해 ‘완공사례’와 ‘추진 중인 사례’로 구분하여 기술하였다. 각 사례별 대표성을 가지는 서울특별시 천호동 다성이즈빌, 면목동 우성연립주택, 부산광역시 거제동 43번지, 대구광역시 동인동 동인시영아파트 등 네 곳을 선정하여 각 구역별 조합설립 및 사업개요, 추진경위,향후 분양계획 등을 조사하였다. 해외 사례분석으로 아게오지구, 아사히지구, 히가시오토시지구 등을 분석한 후 시사점을 도출하고 국내 사례와 비교·분석하였다.
실증분석을 위하여 ‘조합원 그룹’, ‘전문가 그룹’, ‘민간 시행·시공사 그룹’으로 분류하여 본 연구의 차별성을 위한 변수를 선정한 후 설문조사를 실시하였으며, 연구의 결과 및 정책적 제언은 다음과 같이 요약된다.
첫째, 가로주택정비사업 대상구역 내 거주하는 조합원 그룹은 연령이 높을수록, 현재 거주하는 주택의 규모가 작고 거주기간이 길수록 입주의향이 높게 나타났으며, 가로주택정비사업을 통해 신규 주택을 마련하고자 하였다. 따라서 ‘조합원 측면’에서 사업이 활성화되려면 조합원 분담금을 최소화하는 방안이 필요하다. 이를 위해 주택연금공사와 연계하여 추가분담금을 해소하고 종신거주가 가능한 ‘주택연금 종신거주형 제도(가칭)’와 같은 주택금융상품 개발이 필요하다.
둘째, 민간 시행·시공사의 참여율 제고를 위해 청년임대주택과 같은 공공임대주택을 건립하거나, 지역에 기반을 둔 중소 건설업체가 참여할 경우 용적률 인센티브를 통한 수익성 개선방안이 필요하다. 따라서 ‘민간 시행·시공사 측면’에서 사업이 활성화되려면 법·제도적인 완화와 더불어 건축자금대출이나 보증, 저금리 지원, 미분양 부담을 해소하는 등 현실적인 사업여건 개선이 필요하다.
셋째, 가로주택정비사업 추진 시 거주자의 연령, 주택규모, 평균소득, 점유형태 등에 따라 ‘공공참여형’과 ‘민간참여형’으로 구분하여 시행하는 세부적인 계획이 필요하다. 또한 ‘전문가적 측면’에서 사업 활성화를 위해 주민센터나 구청을 중심으로 주민 설명회를 개최하고 가로주택정비사업에 특화된 마을 전문가, 관련 공무원 등을 확충하여 사업이 추진될 수 있는 기초 여건을 조성하는 정책이 필요하다.
넷째, 하나의 정비구역에 여러 제도와 정비수단을 결합하여 시행하는 ‘복합정비방식’이 필요하다. 이를 위해 빈집정비사업과 연계하여 ‘빈집 순환용 임대주택’(가칭)으로 활용한다면 도심 내 빈집문제를 해결함과 동시에 원주민들의 거주 및 이주문제가 해소되어 사업추진이 원활해질 것이다. 또한 ‘가로주택정비사업 촉진지구’(가칭)를 지정한 후 주거환경개선사업과 병행하여 추진한다면 노후주거지 재생효과는 더욱더 커질 것이다.
본 연구에서는 최근의 정책적 흐름과 동향을 반영하여 대규모 도시정비사업의 대안으로 도입된 가로주택정비사업 활성화를 위한 정책적 제언 및 방안을 제시하였다. 향후 본 연구결과를 참고로 가로주택정비사업에 참여하는 각 주체별 니즈를 파악하여 현장에 적용함으로써, 가로주택정비사업의 성공적인 정착과 활성화에 조금이나마 기여하고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 3. 연구의 구성 6
• 제2장 노후주거지 정비에 관한 이론적 고찰 8
• 제1절 노후주거지 재생 8
• 1. 노후주거지의 개념 8
• 2. 노후주거지 재생의 필요성 9
• 3. 노후주거지 재생사업의 유형 12
• 제2절 노후주거지 관련 정비사업 18
• 1. 도시정비사업 18
• 2. 도시재생 뉴딜사업 25
• 3. 빈집 및 소규모주택 정비사업 30
• 제3절 가로주택정비사업 39
• 1. 가로주택정비사업의 개념 39
• 2. 가로주택정비사업 법규 검토 40
• 3. 가로주택정비사업의 정책 및 제도의 변화 44
• 제4절 선행연구 고찰 46
• 1. 도시정비사업에 관한 연구 46
• 2. 노후주거지 재생에 관한 연구 48
• 3. 가로주택정비사업에 관한 연구 51
• 4. 선행연구와의 차별성 54
• 제3장 가로주택정비사업 추진 현황 및 국내·외 사례분석 55
• 제1절 가로주택정비사업 추진 현황 55
• 1. 전국 현황 55
• 2. 서울특별시 현황 56
• 3. 서울특별시 이외 현황 57
• 제2절 국내 사례분석 58
• 1. 서울 천호동 다성이즈빌 58
• 2. 서울 면목동 우성연립주택 62
• 3. 부산 거제동 43번지 65
• 4. 대구 동인시영아파트 68
• 제3절 해외 사례분석 72
• 1. 아게오지구 72
• 2. 아사히지구 74
• 3. 히가시오토시지구 76
• 제4절 사례분석 결과 및 시사점 78
• 1. 사례분석 결과 78
• 2. 사례분석의 시사점 79
• 제4장 가로주택정비사업에 관한 실증분석 81
• 제1절 연구의 조사 및 분석방법 81
• 1. 연구의 조사개요 81
• 2. 변수의 정의 및 분석방법 82
• 3. 조사 대상자의 특성 85
• 제2절 가로주택정비사업 참여 주체별 인식에 관한 실증분석 88
• 1. 가로주택정비사업에 대한 전반적 인식에 관한 분석 88
• 2. 조합원 분담금 및 LH와의 공동시행에 관한 분석 98
• 3. 가로주택정비사업으로 건설되는 신규 아파트에 관한 분석 103
• 4. 가로주택정비사업의 저해요인 및 활성화 방안에 관한 분석 114
• 제3절 가로주택정비사업의 저해요인 및 활성화 방안에 관한 실증분석 120
• 1. 저해요인 및 활성화 방안에 관한 요인분석 120
• 2. 저해요인 및 활성화 방안에 관한 신뢰도분석 124
• 3. 저해요인 및 활성화 방안에 관한 회귀분석 128
• 제4절 실증분석 결과 및 시사점 135
• 1. 실증분석 결과 135
• 2. 실증분석의 시사점 138
• 제5장 결론 140
• 참고문헌 143
• 부록 149
• Abstract 160

참고문헌 (Reference)

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30. 「선진국의 빈집 정책 및 사례가 우리에게 주는 시사점」, 임준홍, 충남연구원, , 2016

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33. 「가로주택정비사업 활성화를 위한 요인분석에 관한 연구」, 박선용, 부산대학교 석 사학위논문, , 2014

34. 「뉴타운 정책과 사업지연이 노후주거지역에 미치는 영향」, 안현진, 서울대학교 환경대학원, 서울대학교 박 사학위논문, , 2017

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37. 「소규모 근린재생을 위한 가로주택정비사업 주거모 델 개발」, 김성훈, 권혁삼, 박준영, 이영환, 한국토지주택연구원, , 2012

38. 저층주거지 유지 관리를 위한 지원시스템 구축 및 제도개선 방안, 오주형, 심경미, 건축도시공간연구소, , 2012

39. “빈집의 공간분포와 빈집발생에 영향을 미치는 지역특성 분석”, 노민지, 건국대학 교 박사학위논문, , 2017

40. 현지개량사업 활성화를 위한 일본 노후주거지 정비수법 분석 연구, 서수정, 이창호, 배웅규, 대한국토·도시계획학회, 「국토계획」, 제42권 제7호, 대한국토 도시계획학회, , 2007

41. “도시단독주택지 저층고밀형 집합주택 모델의 적용에 관한 연구”, 전병권, 한국주거학회, 「한국주 거학회 논문집」, 제22권 제3호, 한국주거학회, , 2011

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43. 「도시 및 주거환경정비법 개정에 따른 가로주택정비사업 적용방 안」, 이정현, 한승욱, 부산발전연구원, , 2012

44. “장소애착에 따른 도시재생 사업 및 Gentrification에 대한 주민 인식 분석”, 조진호, 최열, 「국제학술발표회 & 추계학술대회」, 한국주거환경학회, , 2017

45. 「소규모 주택사업방식 다양화를 위한 주택관련제도 유연화 방안 연 구」, 여혜진, 염철호, 건축도시공간연구소, , 2012

46. “도시재생을 위한 도시정비사업의 문제점 분석 및 제 도 개선방향 연구”, 송기백(Song Ki-Baek), 대한건축학회, 「대한건축학회논문집」, 제26권 제1호, 대한건축학회, , 2010

47. 「제1종 일반주거지역 내 노후주거지 실태분석 및 정비방향에 관한 연구」, 김광중, 김인희, 서울시정개발연구원, , 2004

48. “소규모 재개발에 의한 노후불량주거지의 점진적 정비수법에 관한 연구”, 임희지, 신중진, 김태엽, 대한건축학회, 「대한건축학회논문집」, 제21권 제1호, 대한건축학회, , 2005

49. 「노후저층주거지를 대상으로 하는 가로주택정비사업 지정기준 개선연구」, 류주형, 가천대학교 산업환경대학원 석사학위논문, , 2013

50. 주거환경개선사업 구역의 소단위 주택정비 활성화를 위한 주민의견조사 연구, 권혁삼(Kwon, Hyuck-Sam), 김성훈(Kim, Sunghoon), 박근석(Park, Kun-Suk), 한국도시설계학회, 「한국도시설계학회지」, 제17권 제1호, 한국도시설계 학회, , 2016

51. 「지방도시의 정비사업 특성 및 주택재개발사업의 유형화를 통한 수법 개 발」, 김태완, 동의대학교 박사학위논문, , 2016

52. 지속가능한 개발과 뉴어바니즘 이론의 적용에 의한 영국 버밍험시 도시 재생의 특성, 서수정, 대한국토·도시계획학회, 「국토계획」, 제42권 제7호, 대한국토 도시계획학회, , 2007

53. 노후주거지의 근린재생을 위한 주민주도의 계획수립과 사업 실행의 특징에 관한 연구, 곽희종, 전북대학교 일반대학원, 전북대학교 박사학위논문, , 2013

54. 라이프스타일에 따른 아파트 주거선호 특성요인에 관한 연구－ 부산시를 중심으로 －, 손지은(Son, Ji Eun), 이범웅(Lee, Bum Ung), 한국주거환경학회, 동의대학 교 박사학위논문, , 2017

55. “도시 및 주거환경정비법 개정에 따른 새로운 정비사업 등의 도입 과 과제”,「도시정보」9월호, No.366, 배웅규, 대한국토 도시계획학회, , 2012

56. “일본 밀집주택시가지정비촉진사업에서의 주민참여와 공공의 역할에 관한 연구”,「국토계획」, 제39권 제6호, 공명렬, 남진 , 김창석, 대한국토 도시계획학회, , 2004

57. “도시재생을 위한 주택재개발사업에 있어 공공관리제도의 역할에 관한 연구 : 거주민과 전문가 인식을 바탕으로”, 서원석, 김성연, 한국지역개발학회, 「한국지역개발학회지」, 제24권 제4호, 한국지역개발학회, , 2012