상업용 부동산 실질자본수익률의 결정요인에 관한 연구 : 부산광역시를 중심으로 = A study on the determinants of the real capital returns of commercial properties : focused on the Busan

국문 초록 (Abstract)

사상 유례 없는 저금리의 경제 환경, 시중 부동자금의 지속적 증대, 부동산 경기활성화를 위한 정부의 규제완화 정책, 금융상품을 비롯한 다른 투자상품보다 상대적으로 높은 수익률 등으로 인해 상업용 부동산에 대한 관심이 높아지고 투자도 증가하고 있다. 특히, 위험요인이 적으면서 비교적 안정된 수익이 보장되는 중소형 규모의 상업용 부동산을 매입하려는 수요가 급증하고 있다. 이에 반해 상업용 부동산의 거래 관련 정보는 거의 없는 실정이다.
본 연구는 부동산 실거래가 신고제도가 시행된 2006년 1월 1일부터 2015년 6월 30일까지 거래가 두 번 이루어진 부산지역 상업용 부동산을 대상으로 하였다. 2006년 이전까지는 부동산 매매 가격이 관련 공부에 기재되지 않았고, 2006년 이후부터는 실제거래가격을 기준으로 매매당사자에게 양도세, 취득세를 부과하기 때문에 대부분 실거래가격으로 신고한다. 실제거래가격 정보가 전제되어야만 상업용 부동산에 대한 객관적이고 합리적인 가치 평가가 이루어진다.
특히 자본수익률은 매매차익이므로 두 번 거래가 이루어져야 하는데, 상업용 부동산은 주거용 부동산에 비해 상대적으로 가격이 높아 거래가 빈번히 이루어지지 않으므로 매매 관련 자료를 확보하기 어렵다. 본 연구에서도 연면적 661.16㎡(200평) 이상의 3,123개의 자료를 확보하고 검토하였지만, 신뢰도가 높고 연구기준에 부합하는 자료는 116동의 건물에 불과했다.
그러나 나머지 자료를 통해 116동의 매매가격을 비롯한 건물 내역을 비교·검토해 본 결과, 입지특성에서나 건물특성으로 볼 때 부산지역 상업용 부동산의 현황을 잘 반영하고 있었다. 따라서 116동은 표본의 대표성과 신뢰성을 함께 지닌다. 이로 인해 샘플수는 실질자본수익률의 결정요인에 관한 연구 수행에 제약이 되지는 않았다.
선행연구를 통해 가격 모형을 검토한 후, 연구내용에 적합한 모형을 설정(Hedonic Price Model)했다. 이어서 상업용 부동산의 수익률과 가격에 영향을 미치는 요인들을 종합하여 특성변수를 선정했다. 인플레이션율(inflation rate)이 반영된 실질자본수익률을 종속변수로 하고 입지특성, 건물특성, 거시경제환경특성을 설명변수로 정하였다.
검정을 통해 다중공선성이 우려되는 특성(변수)들은 배제하고 실증분석을 하였다. 회귀분석 결과, 동부산권과 서부산권에 소재한 건물의 자본수익률이 중부산권에 비해 약 13% 높게 나타났으며 통계적으로 유의했다. 용도지역이 주거지역보다는 상업지역에 있는 건물의 실질자본수익률이 약 9.6% 높게 나타났고, 지하철역과의 거리가 600m이내인 건물의 자본수익률이 약 8.5% 높았다. 그리고 5층 이하 저층건물의 실질자본수익률이 6층 이상 건물보다 약 12% 높게 나타났다.
매입시점의 이자율 변수의 계수가 -4.9의 음수로 추정되어, 매입시점의 이자율이 1%p 낮아지면 실질자본수익률이 약 5% 높아진다고 해석할 수 있다. 매도시점 부산지역 아파트 실질 가격지수가 1 높아지면 실질자본수익률은 약 0.9% 상승하는 것으로 나타났다. 매도시점 종합주가지수는 음의 계수를 가지며 유의미하게 나타나는데, 종합주가지수가 100포인트 높아지면 실질자본수익률은 약 4.4% 낮아진다고 해석할 수 있다.
실거래가격이 기재된 116동의 거래 내역을 토대로 실증분석한 본 연구결과는 부산지역 부동산시장 현황이 여실히 반영되어 있어, 합리적이고 객관적인 정보를 원하는 투자자의 의사결정에 실질적인 도움을 줄 수 있다고 판단한다. 아울러 정확한 거래정보가 부동산 거래의 활성화로 이어져, 지역 경제의 발전에도 기여하기를 기대해 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, people's concern and investment on commercial properties have been increased because of low interest rate unprecedented, increase in floating funds, deregulation policies to the real estate market, and high returns on investment of real estate compared to other investment goods including financial products, etc. Especially, demand for medium and small sized commercial properties which enable to get stable return and low risk is sharply growing. However information of transactions on commercial properties is actually rare.

So, this study aims to analyze real transaction data of commercial properties which are bought and sold twice in Busan Metropolis from 2006-01-01 to 2015-06-30. Reporting system of the actual acquisition price of real estate has been enforced from the year of 2006. Since 2006, actual transaction price of real estate has been recorded on register and transfer income tax and acquisition tax based on real transaction price has been imposed to seller and buyer respectively. Because of this reason the estimation of commercial properties can be more objective and rational after that year.

The number of sales data on commercial properties is not many because not only the price of commercial properties is more expensive than that of residential properties but also the trade is not often. The sales data of 116 buildings which are reliable and proper to manage are finally chosen from the 3,123 cases. Each building’s total floor area is over 661.16㎡.

According to the findings of this study, sales data of 116 commercial building show well the present condition on locational and physical characteristics of commercial properties in Busan area. Therefore, it can be supported that 116 samples have representative and reliable feature on commercial building of Busan area. Also it can be strongly claimed that this study of ‘Determinants of the Real Capital Returns of Commercial Properties’ is not restricted by the number of sample.

After investigating from previous study, Hedonic Price Model is structured for this paper. In order to select influencing factors to the price and returns of commercial building, the real capital return which is reflected inflation rate is used for dependant variables and location characteristic, buildings characteristic and macro-economic variables are used for independent variables. In the process of empirical analysis, the variables causing multicollinearity problem are excluded.

The findings of this thesis are as follows. The real capital return in east Busan and west Busan is higher about 13% than middle Busan and it is statistically significant. As more results, the real capital return of building in commercial area is higher 9.6% than that of building in residential area. The real capital return of building within 600m from subway station is higher 8.5%. The real capital return of under 5 story building is higher 12% than over 6 story building.

Next, the coefficient of interest rate variable at buying point of time is estimated to –4.9. As Apartment real price index at selling time(APRI) rises 1 point, real capital rate rises about 0.9%. KOSPI indicates minus coefficient and significance. As KOSPI rises 100 point, real capital return drops about 4.4%.

The findings of this study based on actual transaction data of 116 buildings can give useful information for investors who want to purchase a prospective building in Busan area. In addition, accurate transaction information is expected to activate real estate market in Busan and is expected to contribute for the development of Busan economy.

목차 (Table of Contents)

• 제Ⅰ장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제Ⅱ장 이론적 배경 및 선행연구 고찰 7
• 제1절 상업용 부동산의 개념 및 유형 7
• 제2절 상업용 부동산의 수익률과 투자 특성 12
• 1. 상업용 부동산의 수익률 12
• 2. 상업용 부동산의 투자 특성 16
• 제3절 선행연구의 고찰 19
• 1. 상업용 부동산의 수익률 영향요인에 관한 연구 19
• 2. 상업용 부동산의 가격 결정요인에 관한 연구 26
• 3. 선행연구와의 차별성 35
• 제Ⅲ장 부산 상업용 부동산 시장 분석과 가격모형 36
• 제1절 부산시 상업용 부동산 시장 현황 36
• 제2절 연구자료 설명 40
• 제3절 가격 모형 78
• 1. 헤도닉 가격 모형의 개요 78
• 2. 헤도닉 가격 함수 80
• 제Ⅳ장 실질자본수익률의 결정요인 회귀분석 82
• 제1절 ‘전체 보유기간의 실질자본수익률’ 회귀분석 82
• 제2절 ‘보유기간 중 연평균 실질자본수익률’ 회귀분석 94
• 제3절 ‘전체 보유기간의 실질자본수익률’ 회귀분석(최종모형) 97
• 제Ⅴ장 결 론 100
• 제1절 연구결과 요약 100
• 제2절 정책적 시사점 및 향후 과제 102

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