산업용 부동산의 시장특성과 가격결정 요인 연구 : 지식산업센터, 산업단지 공장 및 물류창고를 중심으로 = Price determining factors and market characteristics in industrial properties : focused on knowledge industry centers, factories in industrial complexes and logistic warehouses

국문 초록 (Abstract)

산업용 부동산은 주거용 부동산이나 상업용 부동산과는 다른 특성을 가지고 있음에도 불구하고, 그동안의 부동산 학계의 연구는 주거용 부동산과 상업용 부동산 위주로 진행되어 왔다. 산업용 부동산에 대한 연구는 상대적으로 미진하였으며 그중에서도 가격결정 요인에 대한 연구는 많지 않은 실정이다.
본 연구는 산업용 부동산도 향후 수익형 부동산의 주요 영역 중 하나로 자리매김 할 가능성이 높다고 확신하여 이를 위한 기초자료의 제공에 기여하고자 착수되었다. 산업용 부동산의 여러 유형 중 국내에서 수익형 부동산의 주요 대상으로 발전할 가능성이 높을 것으로 예상되는 유형인 지식산업센터, 산업단지 내 공장 및 물류창고에 초점을 맞추어 이들의 시장특성 및 가격결정 요인에 대한 실증분석을 실시하였다.
연구의 주요결과를 살펴보면 다음과 같다. 지식산업센터의 가격은 대중교통은 물론 광역교통 접근성에도 영향을 받는 것으로 나타났다. 연면적이 크고 주차공간이 충분하며 중심코어 건물의 가격이 높게 형성되고, 높은 층에 위치하고 발코니를 2면 접면한 코너호실의 가격이 높게 형성되고 있는 것을 알 수 있었다. 산업단지 공장의 가격은 산업단지의 생산량이나 규모와 같은 산업단지의 활성화 정도에 영향을 받으며 광역교통 접근성과 배후도시와의 접근성, 공장의 내부 설비시설이 우수할수록 가격에 유리한 영향을 준다는 것을 알 수 있었다. 공장의 매매 시 공장 전체에 대한 매매계약이 주로 이루어지므로 공장의 규모가 지나치게 크다면 잠재수요가 적어져 매매단가가 낮아지는 것으로 나타났으므로 규모를 고려한 계획이 필요하다. 경기의 활성화 정도와 대출금리 추이도 가격에 영향을 주는 주요 요인임을 확인하였다. 물류창고의 가격은 여러 요인들 중에서도 층고, 고속도로 IC와의 거리, 창고의 규모에 가장 큰 영향을 받고 있다는 것을 알 수 있었다.
본 연구에서 분석한 산업용 부동산 유형인 지식산업센터, 산업단지 공장, 물류창고의 가격결정에 공통적으로 영향을 주는 요인들에 대해 살펴보면 경과연수와 층고는 거의 모든 모형에서 유의한 영향을 미치고 있는 변수로 나타났다. 이들 변수는 물론, 6개의 회귀모형 추정결과 중 3개 이상의 모형에서 공통적으로 영향을 미치고 있는 변수들인 고속도로IC 접근성, 접면도로 폭, 대출금리 및 GRDP를 산업용 부동산의 가격에 영향을 미치는 대표적인 변수들이라는 결론을 도출하였다.
본 연구는 산업용 부동산의 시장특성을 이해하고 가격결정 요인을 분석한 선행적 연구로서의 의의를 가진다고 생각한다. 그동안 많이 논의되지 않았고 실증연구가 미진한 산업용 부동산의 가격결정 요인에 대한 분석을 진행하였다는 점에서 의의가 있으며, 호가 등이 아닌 실거래 가격을 토대로 실증분석을 한 것에 차별성을 갖는다. 또한 산업용 부동산 유형별로 저마다 다른 특징을 가지고 있기 때문에 가격결정의 영향력도 다를 것이라는 점에 착안하여 산업용 부동산을 유형별로 분류하여 실증분석을 실시한 점도 차별화된 점이라 생각된다. 아울러 기존의 선행연구들에서 지엽적으로 다루었던 가격 영향 변수들을 최대한 종합하여 분석을 진행하였다는 점도 차별화된 의의를 갖는다고 생각한다. 본 연구를 산업용 부동산의 가격 결정요인 관련 기초연구로 삼아 향후 활발한 논의가 전개되기를 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Most of the published academic literature regarding real estate has been concentrated not on industrial properties but on residential and commercial properties. Given the absence of related studies and empirical findings in this area of concern, especially regarding price determining factors, this study may serve as a starting point for future research in the real estate field.
Industrial properties have distinctive characteristics compared to residential or commercial real estate. The research attempted to empirically analyze industrial properties as a source of producing income in the real estate market, and tried to construct a fundamental data for the related field. Among the various types of industrial real estate - knowledge industrial centers, factories in industrial complexes, and logistic warehouses were selected for the analysis in terms of their real estate market characteristics and price determining factors.
The findings of this study show that the price of knowledge industrial centers were affected by the accessibility to expressway. The price of center core buildings that occupied a corner site open in 2 directions with sufficient gross area and parking space was much higher.
The higher the factory price of industrial properties, the better the atmosphere of industrial complex, accessibility to expressway and the surrounding area, and quality of factory facilities. If the size of a factory size is too big to be sold or traded, the potential demand decreased and, as a result, the prices were reduced. Therefore, a reasonable size should be considered as a price determining factor. Reflation policies and interest rates were confirmed as additional factors influencing price. The price of logistic warehouses was mainly affected by their sizes, floor-to-ceiling height, and accessibility to expressways.
The common price determining factors regarding industrial properties in this research were building age and story height. Accessibility of expressways, width of building face with street accessibility, story height, building age, loan interest rate, GRDP were also confirmed as major variables affecting their price of the 6 regression models.
This study aims to provide a basic understanding of industrial market characteristics and empirically analyze the price determining factors, by playing a role as precedent research in the real estate academic field. Given the absence of related academic literature, it is distinctive in that the empirical analysis has been implemented by using real transaction price, not by asking price.
As different types of industrial real estate have their own distinctive characteristics, the classification, such as knowledge industrial centers, factories in industrial complex, or logistic warehouses, was made based on their distinctive features. Scattered characteristic variables discussed in other studies were collected and classified comprehensively. Based on the research as a fundamental database for price determining factors in industrial real estate market, many related discussions could be done in the future.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 이론적 배경 4
• 제1절 산업용 부동산의 개념 4
• 1. 산업용 부동산의 정의 4
• 2. 산업용 부동산의 유형 5
• 3. 산업용 부동산의 기능별 분류 8
• 제2절 산업용 부동산의 특징 10
• 제3절 산업용 부동산의 가격결정 요인 13
• 1. 산업용 부동산의 시장분석 절차 13
• 2. 산업용 부동산의 가격결정 요인 16
• 3. 산업용 부동산 특성별 가격결정 요인 20
• 4. 타(他)부동산 유형과의 비교 22
• 5. 산업용 부동산 유형간의 비교 25
• 제3장 지식산업센터 가격결정 요인 28
• 제1절 지식산업센터의 시장특성 28
• 1. 지식산업센터의 개념 및 특징 28
• 2. 지식산업센터의 정책목적 및 입주업종 30
• 3. 세제 및 금융혜택 34
• 4. 지식산업센터 공급 현황 37
• 제2절 선행연구 검토 및 가설의 설차 39
• 1. 선행연구 검토 39
• 2. 가설의 설정 42
• 제3절 지식산업센터 매매가격 결정요인 분석 46
• 1. 연구모형 및 분석자료 46
• 2. 변수의 정의 50
• 3. 기술통계 52
• 4. 분석결과 54
• 제4절 소결 57
• 제4장 산업단지 공장 가격결정 요인 59
• 제1절 산업단지 공장의 시장특성 59
• 1. 산업단지 공장의 개념 59
• 2. 산업단지의 조성배경 및 입주혜택 61
• 3. 산업단지 공장의 처분 및 임대 67
• 4. 산업단지 조성 현황 71
• 제2절 선행연구 검토 및 가설의 설정 73
• 1. 선행연구 검토 73
• 2. 가설의 설정 79
• 제3절 국가산업단지 공장 매매가격 결정요인 분석 82
• 1. 연구모형 및 분석자료 82
• 2. 변수의 정의 84
• 3. 기술통계 86
• 4. 분석결과 87
• 제4절 시화안산 산업단지 공장 매매가격 결정요인 분석 90
• 1. 연구모형 및 분석자료 91
• 2. 변수의 정의 92
• 3. 기술통계 93
• 4. 분석결과 94
• 제5절 시화안산 산업단지 공장 임대료 결정요인 분석 97
• 1. 연구모형 및 분석자료 97
• 2. 변수의 정의 98
• 3. 기술통계 100
• 4. 분석결과 101
• 제6절 소결 104
• 제5장 물류창고 가격결정 요인 106
• 제1절 물류창고의 시장특성 106
• 1. 물류창고의 개념 및 유형 106
• 2. 물류창고의 기능 및 입지선정 108
• 3. 물류창고 시장현황 110
• 제2절 선행연구 검토 및 가설의 설정 114
• 1. 선행연구 검토 114
• 2. 가설의 설정 115
• 제3절 물류창고 매매가격 결정요인 분석 118
• 1. 연구모형 및 분석자료 118
• 2. 변수의 정의 119
• 3. 기술통계 121
• 4. 분석결과 123
• 제4절 물류창고 임대료 결정요인 분석 125
• 1. 연구모형 및 분석자료 125
• 2. 변수의 정의 126
• 3. 기술통계 127
• 4. 분석결과 128
• 제5절 소결 131
• 제6장 산업용 부동산 유형간 비교 133
• 제1절 산업용 부동산 유형별 가격결정 요인 133
• 제2절 가격결정 요인의 비교분석 134
• 제7장 결론 138
• 제1절 연구의 요약 138
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 140

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50. “서울디지털산업단지의 변화과정 분석과 클러스터로서 현재의 수준 평가”, 최근희, 정순구, 서울연구원, 『서울도시연구』, 제14권 제3호, , pp. 245∼265, , 2013

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52. “첨단산업 클러스터로서 서울디지털산업단지의 성장요인 및 한계에 관한 연구”, 최근희, 정순구, 한국도시행정학회, 『도시행정학보』, 제26집 제3호, , pp. 165∼194, , 2013

53. 지식산업센터 입주요인과 관리서비스품질 요인이 거주만족도에 미치는 영향 연구, 황은식(Hwang, Eun-Sik), 최민섭(Choi, Min-Seub), 한국주거환경학회, 『주거환경』, 제12권 제3호, , pp. 157∼171, , 2014

54. “산업단지 개발사업 후보지 선정 프로세스에 관한 연구: 위계적 평가 모형을 중심으로”, 박재찬, 이강문, 경남대학교 산업경영연구소, 『지역산업연구』, 제38권 제3호, , pp. 169∼188, , 2015

55. “공간자기상관을 고려한 수도권 지식산업센터 매매가 및 임대료 모형 구축에 관한 연구”, 이상경, 임필재, 한국부동산분석학회, 『부동산학연구』, 제19집 제2호, , pp. 5∼20, , 2013