서울시 주거지 재개발·재건축 사업 지연에 미치는 주민역량 영향 규명 : 추진주체 동력과 반대주민 역량을 매개변수로 = Seoul residential redevelopment, reconstruction projects mediated effect on the delayed effects analysis : the subject development projects power and competence residents opposed to multiple mediator|RISS 상세보기

국문 초록 (Abstract)

최근 주택재개발·재건축과 같은 도시재정비사업에서 사업의 장기정체는 사회적 문제로 대두되고 있다. 주택시장경제의 버블이 끝나면서, 부동산의 수요에 대한 예측이 더욱 어려워지고 있으며, 재개발·재건축 구역의 토지등소유자들의 심리적인 위축으로 진행하고 있는 사업의 분양에 대한 불 확신이 증폭되며 사업진행을 원치 않는 구역도 상당수 증가하고 있다.
이를 해결하기 위해 2011년 말 도시 및 주거환경 정비법이 개정되어, 주민스스로 정비사업의 진행여부를 결정할 수 있도록 하는 등 과거 재정비사업을 요구하던 시대에서 정비사업의 진행여부를 결정하는 시대가 도래되면서, 행정의 입장에서 정비사업의 추진가능성 예측이 요구되고 있다.
본 연구는 서울시 도시 정비사업의 대표적 이슈인 정비사업의 장기정체에 대해 인지하고, 이에 따라 정비사업의 지연의 요인들을 도출하고자 하였다. 정비사업의 지연요인을 도출하기 위해 기존의 관련 연구와 현황 사례를 바탕으로 지연요인으로 가능한 변수를 종합하고 FGI과정을 거친 뒤 적합성을 높이기 위해 전문가 설문을 통해 최종적으로 도시정비사업의 사업 지연요인을 도출하였다.
다양한 변수들 중 특히, 본 연구에서 계속적으로 언급하게 될 매개변수인 추진주체의 동력과 반대주민의 역량은 정비사업의 주된 갈등 대상이다. 선행연구에서 정비사업 갈등의 상황을 언급하며, 갈등 문제를 해결하기 위한 방안에 대한 연구를 진행하였으나 사실상 갈등의 주체를 각각 직접적인 분석 변수로 고려한 연구는 볼 수 없었다. 또한 갈등의 주체가 되고 있는 추진 주체의 동력과 반대주민의 역량은, 정비사업의 해산이 가능한 현재 사업 진행여부가 두 주체간의 힘에 의해 진행이 원활하기도, 또는 해산이 되기도 하므로 사실상 이 두 주체에 미치는 영향을 고려할 필요가 있다. 따라서 본 연구에서는 주택 재개발, 재건축 사업에서 다양한 요인들이 이러한 두 주체에 영향을 미치는 것을 확인하고 이들이 사업의 지연에 영향을 미치는 것을 확인하므로 매개효과 검증을 실시하였으며, 이것이 본 연구의 대표적인 차별성이라 하겠다.
또한 본 연구의 차별성 중 하나는 정량화된 변수이다. 그동안 대다수의 연구는 정비사업의 지연요인을 현황 및 전문가 설문에 의해 도출하였다. 그러나 설문 중심의 연구는 행정의 입장에서나 연구자의 입장에서 필요한 부분인, 각 구역의 지연에 대한 여측이 어렵다. 본 연구에서는 정량화된 변수를 활용하여 구역의 데이터를 중심으로 정체에 대한 예측을 할 수 있는 기초를 마련하였다.
특히 그동안 필요하다고 여겨지나 개인적으로 데이터 구축이 불가능했던 사업성 관련 데이터인 구역별 예상 분양가, 각 구역의 평균 토지 자산가치인 개인별 종전 자산가치 그리고 사업이 진행된 후 예상되는 재산가치 정보인 사업성(비례율) 변수는 2013년부터 2015년 초 까지 진행된 실태조사를 통해 구축된 자료로 그동안의 연구에서 사용될 수 없었던 자료이다.
마지막으로, 본 연구는 정량데이터를 중심으로 단계별로 지연에 미치는 영향요인을 도출하였다. 단계는 추진위~조합단계, 조합~사업시행단계, 사업시행인가 이후로 나눌 수 있었으며, 각 단계별 지연요인을 매개변수를 통해서 도출하였다.
매개변수를 제외한 일반적 분석의 방법으로 정량데이터를 분석한 결과, 사업지연기간에 가장 영향을 미치는 요인으로는 구역 내 유동인구(VIP) 1.440으로 가장 높게 나타났다. VIP값이 1.2 이상으로 매우 중요한 변수로 추정된 요인으로는 기존가로망의성능(1.421), 예상비례율(1.414), 관련소송개수(1.368)의 순으로 도출되었다. 다음으로 VIP값이 1.0 이상~1.2 미만으로 중요한 변수로 추정된 요인으로는 조합운용자금현황(1.186), 운영불투명(1.072), 외지인비율(1.005) 순으로 나타났다. VIP값이 0.8 이상~1.0 미만으로 보통 또는 약간 중요한 변수로 추정된 요인으로는 예상비례율(0.846), 개별토지의종전자산가치(0.820)로 도출되었다.
그리고 매개변수를 종복변수로 한 분석 중 우선 추진주체동력에 가장 영향을 미치는 요인으로는 예상분양가가 중요도(VIP) 2.090으로 가장 높게 나타났다. VIP값이 1.2 이상으로 매우 중요한 변수로 추정된 요인으로는 조합운용자금현황(1.880), 구역내유동인구(1.525), 예상비례율(1.303)의 순으로 도출되었으며, 반대주민에 가장 영향을 미치는 요인으로는 관련소송개수(VIP) 1.977으로 가장 높게 나타났다. VIP값이 1.2 이상으로 매우 중요한 변수로 추정된 요인으로는 기존 가로망의 성능(1.685)이 도출되었다. 다음으로 VIP값이 1.0 이상~1.2 미만으로 중요한 변수로 추정된 요인으로는 구역 내 유동인구(1.149), 개별 토지의 종전자산가치(1.112), 예상분양가(1.082), 조합 운용 자금현황(1.031)순으로 나타났다. VIP값이 0.8 이상~1.0 미만으로 보통 또는 약간 중요한 변수로 추정된 요인으로는 예상 비례율(0.871)으로 도출되었다.
매개변수인 추진주체 동력과 반대주민 역량을 포함한 사업지연기간에 가장 영향을 미치는 요인으로는 반대주민동력이 중요도(VIP) 2.476으로 가장 높게 나타났다. VIP값이 1.2 이상으로 매우 중요한 변수로 추정된 요인으로는 추진주체동력(1.817)이 도출되었다. 다음으로 VIP값이 1.0 이상~1.2 미만으로 중요한 변수로 추정된 요인으로는 예상분양가(1.152), 관련소송개수(1.055), 구역내유동인구(1.047)의 순으로 나타났다. VIP값이 0.8 이상~1.0 미만으로 보통 또는 약간 중요한 변수로 추정된 요인으로는 조합운용자금 현황(0.935), 예상비례율(0.818)로 도출되었다.
각각의 독립변수의 매개효과를 검정하여 완전매개인지, 부분매개인지 검토하였다. 예상비례율, 예상분양가, 개별토지의 종전자산가치, 관련소송개수, 조합운용자금 현황, 기존가로망의성능, 구역 내 유동인구는 부분 매개효과가 있는 것으로 나타났으며, 운영불투명과 외지인비율은 완전 매개하는 것으로 나타났다. 또한 각 사업의 단계별로 분석을 실시하여 차이를 검토하였다. 사업단계는 추진위단계, 조합단계, 사업시행단계로 구분하여 각 단계별로 사업 지연에 미치는 영향을 확인하고, 단계별 결과의 차이에 대해 고민하였다.
결국 정비사업의 다양한 요인이 사업지연에 직접적인 영향을 미치는 것이 아니고 두 주체에 매개적으로 영향을 미치는 것을 고려했을 때, 향후 정비사업의 정체에 대한 해법은 정비사업의 직접적인 정체에 대한 해결보다 추진추제와 반대주민의 각각 측면에서부터 풀어야 하는 것이 아닐까 사료된다.
또한 추진주체와 반대주민 각각의 역량에 미치는 영향요인을 중심으로 각 구역을 살펴본다면, 향후 주민의 역량 및 구역의 향방을 예측하고, 주민들의 부담이 되고 있는 정비사업 장기정체 문제를 해결하는 밑거름으로 작용될 수 있을 것으로 사료된다.

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최근 주택재개발·재건축과 같은 도시재정비사업에서 사업의 장기정체는 사회적 문제로 대두되고 있다. 주택시장경제의 버블이 끝나면서, 부동산의 수요에 대한 예측이 더욱 어려워지고 있...