시장가격과 구매강도를 반영한 적정분양가 산정모델에 관한 연구|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

An apartment, a representative residential type of Korea, can be expressed with a physical, spatial concept for food, clothing and shelter, as well as an economical concept that represents the property and wealth. It also has a social concept of forming a community and naturally separating or gathering the social class. In addition, a distinct feature of Korea in which more than 65% of the housing is the apartment housing, led to combination of the political belief or social problems and issues to the apartment, creating a multi-dimensional concept of apartment these days.
Deciding an apartment sale price is a key factor that affects the fate of residential housing projects, and it is the most important factor considered by customers when deciding to purchase an apartment. The project entity should evaluate a wide range of concepts an apartment has in accordance with the objective and reasonable standards, and such should be reflected in calculating the apartment sale price. Assessment of the feasible apartment sale price is essential as an alternative to reduce the risk of unsold apartments, which may be the case of housing industry in the downturn of real estate industry and unstable housing market, and for successful residential projects.
In this regard, the study aims to identify the factors that affect apartment purchasing including the market conditions of the time when the apartment is being sold, to measure buying power and reflect it to the apartment sales price. In other words, it is to develop a feasible sale price assessment model that reflects the market price and buying power. Such model will be meaningful as a tool in enabling the project entities for an objective, reasonable decision-making and reducing the risk of unsold apartments.
The apartment sale pricing model taking into consideration of the market price and buying power conformed to the following procedure.
Firstly, based on the theoretical consideration of apartment pricing methods and purchase decision factors through literature reviews, a basic structure on the apartment sale pricing model was established. Then, the influence factors upon purchasing a new apartment was drawn for measurement of buying power and the first questionnaire was conducted to extract purchase decision factors.
Secondly, the apartment sales price index investigated and announced by Korea Appraisal Board was chosen as the time series data of market value index calculation. Then, the sales price index at the time of apartment sales was predicted through the time-series trend analysis so as to calculate the market value fluctuation index.
Thirdly, the second questionnaire was conducted with housing project experts to draw the importance of purchase decision factors, and the weight per factor based on AHP was drawn to measure the buying power of the project
Fourth, a basic structure of the apartment sale pricing model considering the market price and buying power was established. Such model should basically reflect the market price of the local area and the buying power of the project.
Fifthly, the explanation power of model was verified using actual cases.
The formula used for apartment sale pricing model taking into account of the market price and buying power is as follows.
Case 1 : BI = 0, P = P1 × (1 + △ MI)
Case 2 : BI > 0, P = P1 × (1 + △ MI) + (Pmax -Pmin) × BI proj
Case 3 : BI < 0, P = P1 × (1 + △ MI) - {(Pmax -Pmin) × BI proj}
The feasible sale price assessment model of apartment housing units obtained through the procedure described above was used for verification of the actual cases. As a result, the fluctuation of market price value predicted with the time-series was slightly different from the actual sales price fluctuation index. Furthermore, the higher the project's buying power, the higher the contract rate, and it was found to have a positive effect on the sale rate.
The feasible sale price assessment model of apartment housing units considering the market price and buying power predicts the real estate market conditions of the relevant area, and draws objective, reasonable values of the apartment as a product. Also, it proposes a pricing method (tool) that reflects the result to the sale price. The project entities search for alternatives to reduce the risk of unsold apartments based on the assessed sale price. The sale price may be adjusted, or the market conditions can be predicted through time-series analyses to control the project or sales period. Other various alternatives can be taken into consideration, such as reducing the cost by controlling the level of finishing.
The model proposed in the study is believed to become a decision-making tool to predict the market of future apartment sale period, measure marketability of apartments and establish distinct, characterized strategies for relevant projects, to reduce the risk of unsold apartments in the unstable real estate market.

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국문 초록 (Abstract)

우리나라의 대표적 주거형태인 아파트는 의식주를 수행하는 물리적, 공간적인 개념인 동시에 자산과 부를 대표하는 경제적 개념을 포함하고 있으며, 공동체로서의 커뮤니티를 형성하고 사회적 계층을 자연스럽게 분리하거나 군집시키는 사회적 개념도 가지고 있다. 또한 주택의 65%이상이 공동주택으로 공급되는 우리나라 주거문화의 특수성은 아파트에 정치적 이념이나, 사회적 문제․이슈 등을 결합시켜 오늘날 더욱 다차원적인 아파트의 개념을 형성하게 하였다.
분양가격의 결정은 주택사업의 성패를 좌우하는 핵심적인 요인이며, 소비자가 구매결정시 가장 중요하게 고려하는 요인이다. 사업주체는 아파트가 가지는 다양한 개념들을 객관적이고 합리적인 기준에 따라 평가하고, 이를 반영하여 분양가를 산정하여야 한다. 적정분양가의 산정은 불안정한 주택시장과 부동산침체기에 처해있는 주택업계에 미분양 리스크를 저감시키는 하나의 대안이자 성공적인 주택사업을 위한 필수적인 항목이다.
따라서 본 연구의 목적은 분양시점의 시장상황뿐 아니라, 아파트 구매 시 영향을 주는 요인들을 파악하여 구매강도를 측정하고 분양가에 반영하는, 즉 시장가격과 구매강도를 반영한 적정분양가 산정모델의 개발에 있으며, 이 모델은 사업주체에게 객관적이고 합리적인 의사결정을 가능하게 하고, 미분양 리스크를 감소시키는 도구로 활용되는데 그 의의가 있을 것이다.
시장가격과 구매강도를 고려한 분양가 산정모델은 다음의 절차로 진행하였다.
첫째, 문헌조사를 통해 아파트 가격결정 방법과 구매결정요인에 대한 이론적 고찰을 바탕으로 분양가 결정 모델에 대한 기본구조를 설정한다. 그리고 구매강도 측정을 위해 신규 아파트 구매 시 영향을 미치는 항목을 도출하고, 1차 설문조사를 실시하여 구매결정요인을 추출한다.
둘째, 한국감정원에서 조사․발표하는 아파트 매매가격지수를 시장가격지수의 기초 Data로 선정하고, 시계열 추세분석으로 분양시점의 매매가격지수를 예측하여 그 변동폭으로 분양예정시점의 시장가격을 산출한다.
셋째, 구매결정요인의 중요도를 도출하기 위해 주택사업 전문가를 대상으로 2차 설문조사를 실시하고, AHP에 의한 요인별 가중치를 산출하여, 프로젝트의 구매강도를 측정한다.
넷째, 시장가격과 구매강도를 고려한 분양가 결정모델의 기본구조를 설정한다. 분양가 결정모델은 기본적으로 해당지역의 시세와 해당 프로젝트의 구매강도(구매력)를 반영하여야 한다.
다섯째, 실 사례를 적용하여 모델의 설명력을 검증한다.
시장가격과 구매강도를 반영한 분양가 산정모델의 산출식은 다음과 같다.
Case 1 : BI = 0, P = P1 × (1 + △ MI)
Case 2 : BI > 0, P = P1 × (1 + △ MI) + (Pmax -Pmin) × BI proj
Case 3 : BI < 0, P = P1 × (1 + △ MI) - {(Pmax -Pmin) × BI proj}
이와 같은 과정을 거쳐 얻어진 적정분양가 산정모델을 활용하여 실제 사례를 검증한 결과, 시계열로 예측한 시장가격지수의 변동률은 실제의 매매가격 변동지수와 근소한 차이가 있었다. 또한, 프로젝트의 구매강도가 높을수록 높은 계약률을 보이며 분양률에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 확인되었다.
시장가격과 구매강도를 반영한 적정분양가의 산정모델은 해당지역의 부동산 시장 환경을 예측하고, 상품으로서의 아파트의 가치를 객관적이고 합리적으로 도출한다. 그리고 그 결과를 분양가에 반영하는 가격산정기법(Tool)을 제시한다. 사업주체는 도출된 분양가를 토대로 분양리스크를 저감시키는 대안을 모색 한다. 분양가를 조정하거나, 시장상황을 시계열로 예측하여 사업 시기나 분양시기를 조절하고, 마감수준 등을 조정하여 원가를 절감하는 등 다양한 대안들을 고려할 수 있다.
본 연구에서 제시한 모델은 미래분양시점의 시장예측과 아파트의 상품성을 측정하고, 그에 따른 사업의 차별화․특성화 전략을 수립하여 불안한 부동산 시장에서 미분양 리스크를 저감시키는 의사결정 지원도구가 될 것으로 판단된다.

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우리나라의 대표적 주거형태인 아파트는 의식주를 수행하는 물리적, 공간적인 개념인 동시에 자산과 부를 대표하는 경제적 개념을 포함하고 있으며, 공동체로서의 커뮤니티를 형성하고 사...