조망경관이 아파트 구매결정에 미치는 영향에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently our society came to increasingly prefer houses with an excellent accessibility to blue prospect right such as rivers, sea and so on and green prospect right such as mountains, parks, golf courses and so on that can increase the quality of life due to economic growth and increase of income, and therefore it is rising as a main variable for parceling out apartments and purchasing houses.
This study is to analyze the characteristics of scenic views seen through windows of each unit household of apartments, the type of preferred scenic views, the degree of satisfaction, investment value and the impact of scenic views on the decision to purchase an apartment. This study intends to provide effective forecast data for satisfying various desires of consumers and choosing houses and to provide basic data needed to grope a plan to enhance the quality of housing environment.
In order to achieve these purposes effectively, this study analyzed apartments with mountain views(Nam Mountain, Bukhan Mountain, Gwanak Mountain), river views(Han River), park views(Yangjae Citizen's Forest, Olympic Park), stream views(Yangjae Stream and so on) and other views with residents in Seoul as the subject. This study used frequency analysis, linear regression analysis and analysis of variance that are general statistical analyses and analyzed the degree of satisfaction by using not the general regression analysis but ordered logit model.
The results of this study deduced through the above process are as follows. First, this study conducted empirical analysis about the preference about scenic views and the recognition about scenic value. The respondents prefer green prospect right to blue prospect right, and their synthetic preference is in the order of mountains, rivers, park, streams, artificial channels, sea and golf courses. They prefer natural views to artificial views. A great majority considers location, scale and surrounding environment factors first and then considers whether there is a view, and it is judged that there is a positive influence also on the future value of scenic views. The size of bird view has a considerable impact on the price of an apartment, and scenic value of 10 through 15% is inherent in 72.1% of the entire price of apartments.
Second, this study conducted empirical analysis about the recognition of economic value of scenic views and the degree of satisfaction. Most residents feel the importance of scenic views for the housing environment and are willing to pay for that. The types of the scenic views with an excellent economic value are in the order of mountains, rivers, parks, streams and other views. The degree of satisfaction for the type of scenic views that the residents currently have was in the order of rivers, parks, mountains, streams, surrounding apartments, others and skyscrapers.
Third, this study conducted empirical analysis about the important preferred factors for decisions of purchase of an apartment and the degree of satisfaction. They consider price environment, living environment, educational environment, social environment and building environment in order as the important preferred factors of decisions of purchase of an apartment. Individual environment preference factors were the purchase price of the apartment, the convenience of traffic, privacy, school groups and scenic views and the possibility of the increase of the future price in order. Therefore, it is judged that the respondents decide by economic logic such as reasonable price, investment value as proprietary value and so on and that they also pay much attention to living environment factors due to the enhancement of the quality of life. The preferred living environment factors of decision of purchasing an apartment were privacy, scenic views, noise and the right to enjoy sunshine in order. It means that the degree of satisfaction of housing gets higher when the degree of satisfaction of price environment factors is higher than other environment factors, and the living environment factors including scenic views influence the degree of satisfaction of housing. It is judged that there are various environment factors influencing the degree of satisfaction of housing and we cannot say that only a certain variable influences.
Fourth, this study conducted empirical analysis about the impact of scenic views on the decision to purchase an apartment. The impact of the factors of preference of scenic views on the degree of satisfaction of living environment is bigger in the order of the right to enjoy sunshine, scenic views, privacy and noise. The factors of preference of purchase of living environment factors influence the degree of satisfaction in the order of privacy, scenic views, noise and the right to enjoy sunshine when deciding to purchase an apartment, but all are showing results that are not agreeing with each other. But, it is judged that in the case of scenic views, the factors of preference of purchase of living environment influence the degree of satisfaction. In the correlation of the preference of scenic views and economic value, the views with high economic value were mountains, rivers, parks, streams and other views in order, and the views with high preference were mountains, rivers, parks, streams and other views in order. It is judged that the scenic views with high preference also have high economic value.
In conclusion, when the preference of a type of scenic view is higher, the degree of satisfaction and economic value are also higher, and the factors of preference of purchase about scenic views have a considerable impact on the degree of satisfaction also when deciding to purchase an apartment. In addition, scenic views have a considerable impact on the decision to purchase an apartment, but, diverse variables of environment factors are considered. It is judged that this study is significant in that it concretely conducted empirical analysis about the impact of the preference, the degree of satisfaction and economic value of scenic views on the decision to purchase an apartment compared with the existing previous studies.
Moreover, it is expected that the interest in and influence of scenic views when deciding to purchase an apartment will increase as time passes by and that the influence on the calculation of the apartment selling price and the price of apartment will also increase. Therefore it is judged that it will contribute to the formation of various scenic views and the creation of differentiated housing living spaces through the synthetic view analysis and the establishment of plans such as an apartment complex arrangement plan, a construction plan and so on from now on.

국문 초록 (Abstract)

최근 우리사회는 경제성장 및 소득증가로 삶의 질을 높일 수 있는 강, 하천, 바다 등의 블루조망권과 산, 공원, 골프장 같은 그린조망권의 접근성이 우수한 조망경관을 가진 주택에 대한 선호도가 증가하여 아파트 분양 및 주택을 구매하는데 주요 변수로 대두되고 있는 상황이다.
본 연구는 아파트의 각 단위세대에서 창을 통해 보이는 조망경관의 특성에 대해 선호하는 조망경관의 유형, 만족도, 투자가치, 그리고 아파트 구매결정에 있어 조망경관이 미치는 영향에 대해 분석하는 것이다. 향후 소비자의 다양한 욕구충족과 주거선택에 있어 효과적인 예측자료를 제공하고, 주거환경의 질을 향상시킬 수 있는 방안을 모색하는데 필요한 기초자료를 제공하고자 하였다.
이러한 연구목적을 효과적으로 달성하기 위해 서울시에 거주민을 대상으로 산 조망(남산·북한산·관악산), 강 조망(한강), 공원 조망(양재시민의 숲·올림픽공원), 하천 조망(양재천 등), 기타 조망이 가능한 아파트를 대상으로 분석하였다. 자료에 대한 분석은 일반적인 통계분석인 빈도분석과 선형회귀분석, 분산분석을 이용하였고, 만족도에 대한 분석을 일반적인 회귀분석이 아닌 순서형로짓모형을 이용하여 분석하였습니다.
이상의 과정을 거쳐 도출된 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 조망경관에 대한 선호도 및 조망가치에 대한 인식을 실증분석 하였다. 조망경관에 대한 선호도는 블루조망권보다 그린조망권을 선호하고 있으며, 종합적인 선호도는 산>강>공원>하천>인공수로>바다>골프장 조망 순으로 인공조망보다는 자연조망을 선호하는 것으로 나타났다. 아파트 구입시 대다수가 입지, 규모, 주변 환경요인을 먼저 고려한 후 조망여부에 관심을 갖으며, 조망경관에 대한 미래가치에도 긍정적인 영향을 미치고 있는 것으로 판단된다. 조망경관에서 조망각의 크기가 아파트 가격에 상당부분 영향을 미치고 있고, 아파트 전체가격에 72.1%가 10~15%의 조망가치가 내재되어 있음을 파악하였다.
둘째, 조망경관에 대한 경제적 가치인식 분석 및 만족도를 실증분석 하였다. 조망경관에 대한 경제적 가치인식은 대다수의 거주민이 주거환경을 위해 조망경관의 중요성을 느끼고 있고, 그에 따른 지불의사가 있음을 알 수 있었다. 경제적 가치가 우수한 조망경관 유형은 산>강>공원>하천>기타 조망 순으로 나타났다. 현재 거주하고 있는 조망경관 유형별 만족도는 강>공원>산 >하천>주변아파트>기타>고층빌딩 조망 순으로 나타났다.
셋째, 아파트 구매결정시 중요 선호요인 및 만족도를 실증분석 하였다. 아파트 구매결정시 중요 선호요인으로 가격환경>생활환경>교육환경>사회환경>건축물환경요인을 고려하는 것으로 나타났다. 개별 환경선호요인은 아파트 구입가격>교통의 편리성>사생활>학군>조망경관·미래가격상승 가능성 등의 순으로 나타났다. 이처럼 아파트 구매결정시 합리적인 가격과 재산적 가치로서의 투자가치 등 경제성 논리에 의해 아파트 구매를 결정하며, 이와 더불어 삶의 질의 향상으로 생활환경요인에 높은 관심을 기울이고 있다고 판단된다. 아파트 구매결정시 생활환경요인에 대한 선호요인은 사생활>조망경관>소음>일조권 순으로 나타났다. 또한 아파트 거주자의 주거만족도는 가격환경>교육환경>생활환경>사회환경>건축물환경요인 순으로 나타났다. 다른 환경요인보다 가격환경요인에 대한 만족도가 높을수록 주거만족도가 높아지는 것을 의미하며, 조망경관이 포함된 생활환경요인의 경우 주거만족도에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 주거만족도에 영향을 미치는 환경요인들이 다양하며 어느 변수만이 영향을 미친다고 할 수 없다고 판단된다.
넷째, 조망경관이 아파트 구매결정에 미치는 영향에 대해 실증분석 하였다. 생활환경 만족도가 조망경관 선호요인에 미치는 영향은 일조권>조망경관>사생활>소음 순으로 생활환경 만족도에 영향을 주는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 아파트 구매결정시 생활환경요인의 선호요인 사생활>조망경관>소음>일조권 순으로 생활환경요인의 구매 선호요인이 만족도에 영향을 미치고 있지만 모두 일치하지 않는 결과를 보여주고 있다. 다만 조망경관의 경우 생활환경 구매 선호요인이 만족도에 영향을 미치는 것으로 판단된다. 조망경관에 대한 선호도와 경제적 가치에 대한 상관관계에서는 경제적 가치가 높은 경관으로 산>강>공원>하천>기타 조망 순의 결과와 선호도가 높은 경관유형으로 산>강>공원>하천 조망 등의 분석결과는 선호도가 높은 조망경관 유형이 경제적 가치도 높게 형성되고 있는 것으로 판단된다.

결론적으로 조망경관 유형에 대한 선호도가 높을수록 만족도 및 경제적 가치도 높게 나타나고 있으며, 아파트 구매결정시 조망경관에 대한 구매 선호요인이 만족도에도 상당한 영향을 미치고 있음을 분석하였다. 또한 조망경관이 아파트 구매결정에 있어 상당한 영향을 미치고 있지만 다양한 환경요인들의 변수가 고려되고 있음을 확인할 수 있었다. 이러한 결과는 기존 선행연구에 비해 조망경관의 선호도 및 만족도 그리고 경제적 가치가 아파트 구매결정에 미치는 영향에 대해 구체적으로 실증 분석한 연구로 본 연구의 의의가 있다고 판단된다.
또한 아파트 구매결정 시 조망경관에 대한 관심과 영향력은 시간이 경과할수록 증가할 것이며, 아파트 분양가 산정 및 아파트 가격에 미치는 영향도 커질 것으로 예상된다. 따라서 향후 아파트 단지 배치계획 및 건축계획 수립 등 종합적인 경관분석 및 계획수립을 통해 다양한 조망경관 조성과 차별화된 주거생활공간 창출에 기여할 것으로 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 4
• 제2절 연구의 범위와 방법 6
• 1. 연구의 범위 6
• 2. 연구의 방법 7
• 3. 연구의 내용 8
• 제3절 선행연구 및 관련연구의 동향 10
• 1. 조망경관에 관한 선행연구 10
• 2. 주거만족도에 관한 선행연구 19
• 제2장 이론적 고찰 24
• 제1절 조망경관에 관한 이론 24
• 1. 조망경관의 개념 24
• 2. 조망경관의 구성요소 29
• 3. 조망경관의 가치추정 31
• 4. 조망경관과 주택가격의 상관관계 분석 36
• 제2절 주거만족도에 관한 이론 52
• 1. 주거만족의 개념 52
• 2. 주거만족도 평가요인과 방법 55
• 3. 주거환경의 개념 및 구성요소 59
• 제3절 아파트 구매의사 결정이론 64
• 1. 소비자 구매행동의 개념 64
• 2. 아파트 구매의사 결정과정 66
• 3. 아파트 구매에 미치는 영향요인 77
• 제3장 연구설계 78
• 제1절 조사대상 및 조사방법 78
• 제2절 조사도구 79
• 제3절 분석방법 및 자료처리 80
• 제4장 연구분석 결과 83
• 제1절 조사대상자의 일반적 특성 83
• 1. 조사대상자의 인구통계학적 특성 83
• 2. 조사대상자의 아파트 거주 특성 85
• 제2절 조망경관에 대한 선호도 및 조망가치 인식 분석 86
• 1. 조망경관에 대한 선호도 분석 86
• 2. 조망경관의 조망가치 인식 분석 90
• 3. 소결 95
• 제3절 조망경관의 경제적 가치 인식 및 만족도 분석 97
• 1. 조망경관에 대한 경제적 가치 인식 분석 97
• 2. 조망경관 만족도 분석 98
• 3. 소결 100
• 제4절 아파트 구매결정시 중요 선호요인 및 주거만족도 분석 101
• 1. 아파트 구매결정시 중요 선호요인 분석 101
• 2. 아파트 거주자 주거만족도 분석 103
• 3. 소결 106
• 제5절 조망경관이 아파트 구매결정에 미치는 영향요인 분석 108
• 1. 생활환경 만족도가 조망경관에 미치는 영향분석 108
• 2. 조망경관에 대한 선호도 및 경제적 가치분석 111
• 3. 소결 113
• 제5장 결론 114
• 참고문헌 119
• 부록 : 설문지 128
• 국문초록 132
• ABSTRACT 135