서울 외국기업 주재원 임대주택 시장에 관한 연구 = A study of rental housing markets for expatriates working at foreign firms in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

One of the under-researched sectors in real estate is the rental housing market for expatriates working for foreign firms. While leasing housings for Korean nationals and for highly-paid expatriates satisfy accommodation needs, there are significant differences between the two that affect their rental cost.
The aim of this dissertation is to present an analysis of the expatriate leasing market for highly-paid professionals residing in Seoul.
For analysis, residential districts preferred by highly-paid foreigners in Seoul are selected such as Banpo-dong·Bangbae-dong in Seocho-gu, Hannam-dong·Itaewon-dong in Yongsan-gu and Sungbuk-dong in Sung-buk-gu.
This study begins with considering the factors influencing expatrates’s residential move in and out of Korea and characteristics of these rental housing units through various previous studies.
And a hedonic price model is then derived which is generally applicable to the highly-paid expatriate rental housing sector. The effects of physical and locational attributes, range of amenities along with national and industrial attributes on expatriate rental housing rent are empirically evaluated based on transactions.
Using lease transaction data for the period of 1994 through 2013, the results show that physical and locational attributes, such as age, size, number of bathrooms, proximity to mart, etc. which have been to prove to affect conventional housing value are also confirmed to affect expatriate leasing housing rent.
Also this study finds the following results.
First, expatriate residential quarters are mainly established around foreign schools in each area. Second, foreign residents’ nationality in each district makes their rent different from one in other districts, therefore each community has unique characteristics of its own; Sungbuk-dong is the most expensive district whereas Banpo-dong·Bangbae-dong is the cheapest among 3 districts. Positive relationship is found in Sungbuk-dong with the French while the English leads rent increase in Hannam-dong·Itaewon-dong.
Third, housing rent is also found to be influenced by foreign residents’ occupation. Therefore banking, petrochemical, insurer and pharmaceutical company affect positively on housing rent while mechanic firms influenced negatively to rent.
Fourth, housing rent is found to be affected by foreign residents’ nationalities. The results indicate USA and the United Kingdom have a positive effect while French has a negative effect on rent.
The dissertation also traces historic trend of average rent for the period on housing type along with housing districts. Analyzed based on rent per unit area, the results for single-detached housing in Sungbuk-dong indicate nominal rent decreases as times goes by whereas the rent in Hannam･Itaewon-dong doesn’t show any direction. But, the rent in Sungbuk-dong still is highest among studied areas.
As for real rent shit comparison between two the two districts, the drop in rent in Sungbuk area is steeper than the other.
Overall, the outcome of rent shift analysis for the last 20 years in each category indicates that profitability get worse in recent days than the past because inflation of prices is not fully reflected in rent increase although the number of long-term stay highly-paid expatriates increase sharply in the period. This result prove the market is mainly driven by foreign-firms demand.
This dissertation provides a starting point for formulating a model to quantify the relationship between rent and different physical and locational attributes, along with national and industrial attributes on housing rent for rental housing market of highly-paid foreign professionals, Furthermore, the paper finds that proximity to foreign school and increase of number of bathroom negatively affect odds ratio of residential extension.
It is expected that the study will provide investors and expatriates housing developers insight into how to allocate their limited resources to maximize rentals. This can not only assist expatriate rental housing developers in rent setting but also feasibility analysts on the design of expatriate rental housing projects.
The study concludes with a summary of the findings, together with the limitations encountered and suggestions for further research that may be carried out in the Seoul rental housing market for foreign-invested firms in the future

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 외국기업 주재원 임대주택 시장의 임대료 결정요인과 주거연장 결정요인을 분석했다. 또한 임차인이 한국에서 영업 중인 외국기업으로서 여러 국가와 산업에 분포하므로 교차분석을 시행하여 상호 연관관계를 파악하였으며, 다른 변수를 통제한 상태에서 국적과 산업변수만을 가지고 별도로 회귀분석을 하였다.
분석 결과로서 미국, 영국, 프랑스 및 독일 기업은 동일업종을 기준으로 할 때 국적에 따라 임대료의 편차가 있으며 주거비의 차이는 산업별로 서로 다른 것을 규명했다.
국적 및 산업의 임대료에 대한 영향력 분석 결과는 교차분석의 분석 결과처럼 국가 및 산업별로 임대료에 대해 상이한 영향을 미쳤다. 국적에서 미국과 영국은 임대료에 강한 영향을 끼쳐 임대료의 상승을 견인한 반면에 프랑스는 평균 이하의 임대료를 지급하는 것으로 확인되었다. 산업부문에서 은행, 제약, 석유화학 및 보험 산업이 임대료의 상승을 자극하였으며 기계 산업은 평균 임대료의 하락을 유도한 것으로 통계적으로 분석되었다.
표본의 시간적 범위인 1994년에서 2013년까지의 임대료 추이를 주택유형 및 지역별로 구분하여 명목가치와 불변가치의 변화를 살펴보았다. 단독주택의 임대료 추이를 파악하기 위해서 단독주택이 다수인 성북동과 이태원한남동을 선정하고 공동주택 임대료 추이 분석을 위해 반포방배동을 선택했다. 단위면적당 임대료를 기준으로 한 분석에서 성북동 단독주택의 명목 임대료는 시간의 흐름에 따라 일정 수준을 유지하는 모습을 나타내고 이태원한남동의 임대료는 상승과 하락이 반복되어 방향성이 없었으나, 성북동의 임대료가 이태원한남동보다 높았다. 그러나 불변가치를 기준으로 한 분석에서 성북동의 임대료 하락폭이 이태원한남동보다 심했다.
공동주택 명목 임대료의 시계열 추이는 일부 우상향하는 형태를 나타내어 임대료가 시간의 변화에 따라 상승하였다. 그러나 그간의 소비자 물가상승률을 고려하여 임대료를 불변가치로 변환시켰을 때 공동주택의 임대료는 우하향하는 것으로 나타났다. 단독주택과 공동주택의 임대료 추이 분석결과를 볼 때 과거의 외국기업 주재원 임대주택 시장이 현재보다는 훨씬 수익성이 좋은 투자 상품이었음을 알 수 있다.
지역별 주택유형과 임대료의 관계 분석에서 단독주택과 공동주택의 분포가 상이하고 임대료가 차별화되었음을 파악하여 성북동은 모든 주택유형에서 주거비가 가장 비싸며 반포방배동의 임대료가 상대적으로 저렴했다.
임대료 결정 요인을 분석하기 위해 공간적 연구범위의 모든 주택을 포함한 전체모형과 단독주택 모형 및 공동주택 모형을 각각 분석하였다.
전체모형의 결과로서 물리적 특성의 다수가 유의하였으며 입지특성의 할인매장과의 거리가 유의하였다. 산업특성에서는 제약과 기계 산업이 각각 정(+), 부(-)의 영향을 미쳤다.
단독주택 모형의 결과로서 가구당 주차면수, 로그건평, 로그경과월수가 물리적 특성에서 유의하였으며 입지특성의 로그할인매장과의 거리와 산업특성의 제약이 유의했다.
공동주택모형의 분석 결과를 보면 물리적 특성의 욕실의 수, 가구당 주차면수, 로그건평이 유의했고 입지특성의 할인매장과의 거리와 임차인 특성의 영국, 자동차, 제약 및 보험이 유의하였다.
헤도닉 가격모형의 분석 결과를 종합하면 물리적 특성의 상당수가 통계적으로 유의하며 물리적 특성이 입지특성 혹은 국적 및 산업특성보다 외국기업 임대주택의 가격 결정에 큰 영향을 끼치는 것을 확인하였다. 입지특성의 할인매장과의 거리 변수는 모든 분석 모형에서 유의하게 나타나 주재원들이 주거지를 결정할 때 고려하고 있음을 알 수 있었다.
주재원 임대주택의 주거연장 결정요인 분석에서 입지특성의 학교와의 거리, 물리적 특성의 욕실의 수와 최종경과월수, 지역특성의 성북동 및 국적특성의 영국과 산업특성의 제약이 통계적으로 모두 유의하였다. 외국인학교와의 거리가 늘어날수록 주거연장 확률은 증가하며 욕실의 수가 증가하면 연장 확률은 감소하는 것으로 추정되었다.
결론적으로 외국기업 주재원 임대주택의 임대료는 물리적 특성의 영향을 강하게 받으며 소속회사의 지원 한도와 주재원의 가족 동반여부는 주택의 위치, 유형 및 규모를 결정하여 임대료에 영향을 끼치고, 개별 하위시장은 지리적 특성 및 주택유형 분포에 따라 차별화된 것을 파악하였다.
또한 주재원 임대주택 시장의 고유한 특징인 외국기업의 다양한 국적과 산업 특성은 임대료에 대해 서로 다른 영향력을 미쳐서 국가 및 산업별로 임대료의 분포가 다양한 것을 규명하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 1
• 제2절 연구의 목적 3
• 제3절 연구 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 4
• 3. 연구의 체계 5
• 제2장 전문직 외국인의 주거에 관한 고찰 7
• 제1절 이론 고찰 7
• 1. 국제 이동 7
• 2. 주거지 분화 10
• 3. 주거지역의 유형 12
• 4. 주거 연구 14
• 제2절 임대료 결정모형의 이론적 검토 19
• 1. 임대료의 결정 원리 19
• 2. 선행연구 21
• 제3절 주거이동 연구 검토 28
• 1. 선행연구 28
• 2. 선행연구와의 차별성 32
• 제3장 현황분석 34
• 제1절 주재원 임대주택시장 개관 34
• 1. 주재원 임대주택의 개념 34
• 2. 서울 주재원 임대주택시장 38
• 제2절 연구대상 지역 현황 45
• 1. 일반 현황 45
• 2. 연구대상지역 고찰 46
• 제3절 접근성 변수의 시기별 영향력 및 임대료 추이 56
• 1. 접근성 변수의 영향력 추이 분석 56
• 2. 주택유형 및 지역별 임대료 추이 분석 58
• 제4장 실증분석 66
• 제1절 분석자료 및 기술통계량 66
• 1. 분석자료 66
• 2. 기술통계량 69
• 3. 교차분석 72
• 제2절 임대료 결정요인 분석 75
• 1. 연구가설 75
• 2. 분석 결과 78
• 제3절 연장계약 결정요인 분석 85
• 1. 이항로짓모형 86
• 2. 연구가설 87
• 3. 분석결과 88
• 4. 소결 89
• 제5장 결론 91
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 91
• 1. 요약 91
• 2. 시사점 93
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 94
• 1. 연구의 한계 94
• 2. 향후 과제 95
• 참고문헌 96
• ABSTRACT 110

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83. “학군의 질과 명성이 주택가격에 미치는 효과에 관한 실증적 연구”, 송명규, 『지역사회개발연구』.17(1).pp.91-106, , 1992

84. 『이주민 공동체의 문화다양성에 대한 조사 연구:다문화지 도 제작』, 한국, 문화관광부, 문화관광부, , 2007

85. “외국인의 국적별 거주지 분리:경기도 및 부천시 사례를 중 심으로”, 신인철, 『한국인구학회 2007년 후기학술대회논문집』통계청. pp.37-62, , 2007

86. “규모 및 형태별 고급주거시설 가격결정요인의 이질성에 관한 연구.”, 김상봉, 허정, 조경준, 한국부동산분석학회, 『부동산학연구』18(4).pp.111-129, , 2012

87. 다가구 매입임대주택에 대한 주변지역 주민인식 및 전세가격 영향 분석, 이주림(Lee Joo-Lim), 구자훈(Koo Ja-Hoon), 대한국토·도시계획학회, 국토계획 ,43(1).pp.111-122, , 2008

88. “이주경로를 통해 살펴본 출신국가별 외국인 집중거주 지의 발달과정”, 정수열, 이정현, 『국토지리학회지』48(1).pp.93-107, , 2014

89. “수도권 주택시장 분석에 관한 연구-자산ㆍ자 본시장 개념을 적용하여-”, 이상경, 정창무, 남정현, 대한국토ㆍ도시계획학회 2001 추계학 술발표대회 발표논문집 .pp.1021-1033, , 2001

90. 서울시 상류계층(파워엘리트)의 주거지역 분포특성과 형성요인에 관한 연구, 김창석(Kim Chang-Seok), 대한국토·도시계획학회, 국토계획 37(5).pp.65-85, , 2002

91. “주상복합아파트 단지의 구조 및 입지특성이 주택 거 래량에 미치는 영향”, 문정우, 이상경, 한국부동산연구원, 『부동산연구』.23(3).pp.35-49, , 2013

92. “아파트 가격결정모형에 관한 연구–서울지역 한강변 아파트 를 중심으로”, 정홍주, 건국대학교 석사학위논문, , 1995

93. “주택유형별 임대료 결정요인의 분석“『대한건축학회 학 술발표논문집』11(2), 유완, 정준규, pp.239-242, , 1991

94. “주한외국인의 주거에 나타난 주요구(住要求)의 공간적 대응 관계에 관한 연구”, 고원혁, 한양대 석사학위 논문, , 1999

95. “외국인 과학기술 고급인력 국내 유치･활용을 위한 정 책대안의 분석 및 평가,”, 이홍재, 권기현, 한국정책학회,『한국정책학회보』,14(2), pp.79-108, , 2005

96. “한강시민공원이 배후지역 공동주택단지에 미치는 환 경적 외부효과에 관한 연구”, 최내영, 양성돈, 국토연구원, 국토연구 .35.pp.55-79, , 2002

97. “그린벨트 및 주택의 어메니티 요소가 주택임대료에 미치는 영향력의 시계열적 변화”, 이창무, 김태호, 대한국토·도시계획학회, 국토계획 ,41(5).대한국토ㆍ도 시계획학회.pp.61-79, , 2006

98. “고급과학기술인력의 국가간 유출입 결정요인 연구: 미국과 한국의 사례를 중심으로.”, 전용일, 정원일, 한웅룡, 『국제지역연구』15(1). pp.267-288, , 2011

99. “수도권에서 외국인 거주지 분포의 특성과 영향요인에 관한 연구”대한국토 도시계획학회, 이진영, 남진, 『국토계획』47(1),pp.85-100, , 2012

100. “외국인 근로자들의 주택선호 결정요인분석-경 제자유구역 입주대상 외국인기업 종사자를 대상으로-.”, 김용순, 김홍주, 김진유, 경기대학교부설 산업기술종합연구소, 산업기술종 합연구소 논문집.39.pp.69-84, , 2011

101. “이주회로별 수도권 외국인 거주지역 공간분포와 영향 요인–전문인력과 노동자 유형의 외국인을 중심으로.”, 김희철, 안건혁, 대한국토·도시계획학회, 『국토계획』, 46(5).pp.233-248, , 2011

102. “주한외국인용 주택의 공간구성에 관한 건축계획적 연구 :서 울지역 외국인 주거에 대한 실태조사를 중심으로”, 김일환, 한양대학교 건 축학 석사학위 논문, , 2000

103. “수정반복매매모형을 이용한 시설접근성의 변화가 주 택가격 변화에 미치는 영향 분석:지하철 9호선을 중심으로”, 김진유, 성현곤, 대한 토목학회논문집 31(3),대한토목학회,pp.477-487, , 2011

104. “헤도닉 가격모형을 활용한 아파트 가격결정요인 분석 –서울시 및 부산시를 중심으로”, 대한부동산학회논문집 ,28(2), 임병준, 박운선, 대한부동산학회,pp.245-271, , 2010

105. 초국가적 이주와 정착을 바라보는 공간적 관점에 대한 연구: 장소, 영역, 네트워크, 스케일의 4가지 공간적 차원을 중심으로, 박배균, 『한국지역지리학회지』15(5).pp.61-634, , 2009