주상복합아파트 단지의 구조 및 입지특성이 주택 거래량에 미치는 영향 = Effect of Structural and Locational Characteristics of Mixed-Use Apartment Complex on Housing Trading Volume

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 주상복합아파트 단지의 구조 및 입지특성이 주택 거래량에 미치는 영향을 분석하는 것이다. 서울지역 주상복합아파트 단지를 대상으로 2006년부터 2010년까지의 거래량 자료를 구축한 후 가산자료 분석에 이용되는 포아송 회귀모형과 음이항 회귀모형을 적용하였다. 분석결과 과산포가 확인되어 음이항모형이 포아송모형보다 더 적합한 것으로 나타났다. 음이항모형의 분석결과를 중심으로 변수들의 영향을 보면, 단지의 규모와 관련된 총 세대수, 최고층수가 거래량에 정(+)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 단지의 중소형세대수와 관련된 85㎡이하 세대 비율, 주상복합아파트의 브랜드이미지를 반영하는 시공사 변수도 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 승인년도가 최근일수록 거래량이 적으며 동남권 단지와 비교하여 도심권과 동북권은 거래량이 적은 반면 서북권은 더 많은 것으로 나타났다. 난방변수의 경우 개별난방과 비교하여 지역난방, 중앙난방 단지의 거래량이 더 적은 것으로 나타났다. 주택가격 결정요인과의 비교를 위해 제곱미터당 실거래가를 종속변수로 하는 헤도닉모형을 구축한 결과, 주상복합아파트의 총 세대수와 최고층수, 도심권, 동북권 변수는 거래량과 가격에 모두 같은 방향의 영향을 주는 것으로 나타난 반면 건물구조, 85㎡ 이하 세대 비율, 승인년도, 서북권 입지 변수는 거래량과 가격에 반대 방향의 영향을 주는 것으로 나타났다. 2006년을 기준연도로 하는 거래량지수와 가격지수를 구축한 후 추세를 분석한 결과, 거래량지수는 2006년부터 2008년까지 침체상태에 있다가 2009년 잠시 회복 후 2010년에 다시 급락한 것으로 나타났다. 반면 가격지수는 2006년부터 2010년까지 지속적으로 상승한 것으로 나타났다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this paper is to analyse the effect of structural and locational characteristics of mixed-use apartment complex on housing trading volume. We use the Poisson regression model and the negative binomial regression model for the trading volume in Seoul from 2006 to 2010. It is turned out that the number of residential units and the height of building that are related with the size of complex have positive effect on the hosing trading volume. The ratio of unit under 85㎡, construction company that represents brand image, and the approval year that is related with building age have positive effect, too. For heating variables, the effect of regional heating and central heating are smaller than individual heating. For regional variables, effect of central region and northwest are smaller than southeastern. As a result of measuring price index and trading volume index, price index is turned out to continuously increase not like trading volume index that had great fluctuation reacting sensitively to market situation.

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