서울시 다가구·다세대주택의 대중교통 및 기초생활인프라 접근성에 관한 연구

백두진 서울벤처대학원대학교 2017 국내박사

이 연구는 최근 민간과 공공의 영역에서 공급이 급증하고 있는 다가구‧다세대주택의 입지를 대중교통접근성과 기초생활인프라접근성을 통해 평가한다. 이를 토대로 다가구·다세대주택의 입지효율성과 형평성이 지역별·주택유형별로 어떻게 다른 지 비교‧분석하여 다가구‧다세대주택에 관한 정책개발과 입지선정에 유의미한 정보를 제공함을 목적으로 하였다. 저성장 시대로의 돌입과 인구성장의 둔화, 저출산 및 가구분화에 따라 다가구‧다세대주택의 수요는 최근 구조적 전환기를 맞이하고 있다. 특히 서울시의 경우 뉴타운과 재개발 등 전면철거방식의 개발이나 대규모 택지를 통한 아파트의 공급이 한계에 도달하면서 다가구‧다세대주택의 공급이 최근들어 급증하고 있다. 주택의 양적공급 확대라는 긍정적 작용에도 불구하고 기반시설이나 편익시설의 확충 없는 무분별한 다가구‧다세대주택의 공급증가는 장기적 관점에서 보면 해당지역의 주거수준 하락을 의미한다. 이에 이 연구는 다가구‧다세대주택의 주거편익에 영향을 주는 시설로 대중교통시설과 기초생활인프라를 선정하고 접근성을 통해 이러한 시설의 입지 효율성과 형평성을 평가한다. 연구를 위해 서울시에 소재하는 다가구‧다세대주택 196,729동과 버스정류장(11,161개소), 지하철역(291개)을 대상으로 가장 가까운 대중교통시설까지의 보행네트워크를 측정하였고, 15개 유형의 기초생활인프라시설(41,756개)에 대해서는 직선거리를 통해 접근성을 측정하였다. 또한, 대중교통시설과의 거리뿐만 아니라 대중교통접근성의 지역 간 형평성을 알아보기 위해 불평등을 측정하는 통계적 지표인 Theil 지수를 산출하고 이를 지역별로 분해하여 다가구‧다세대주택의 대중교통접근성 차이를 지역별‧주택유형별로 도출하였다. 접근성 측정결과 대중교통 열악지역으로 구분된 지역에 대해서는 해당지역의 통근패턴과 경제적 특성을 GIS를 활용하여 중첩 분석함으로써 보다 입체적인 입지분석이 이루어질 수 있도록 하였다. 한편, 다가구‧다세대주택의 기초생활인프라시설에 대한 접근성을 측정하여 아파트의 접근성과의 차이를 파악하였고, 주거약자에 대한 접근성 차이를 비교하기 위해 일반 다가구·다세대주택과 공공임대 다가구·다세대주택을 비교하였다. 이를 위해 일원분산분석을 실시하였다. 이상의 연구목적과 방법에 따른 연구결과와 시사점은 다음과 같다. 첫째, 서울시 다가구‧다세대주택의 대중교통접근성은 생활권 간의 접근성 격차 보다는 생활권 내의 접근성의 차이가 더 높은 국지적 성격을 가지고 있다. 따라서 다가구‧다세대주택 거주자들이 느끼는 대중교통 접근성의 격차를 해소하기 위해서는 보다 미시적이고 정책수단을 통해 지역 내 접근성의 격차를 해소할 필요가 있다. 둘째, 용산구·종로구·중구 등을 중심으로 한 도심지역과 강북구·도봉구·성동구 등의 동북권역은 지하철 접근성이 열악한 지역으로 나타났다. 이 중 방학3동·삼각산동·쌍문1동·수유1동·수유2동·우이동·인수동·정릉2동·정릉3동·정릉4동 등 10개 행정동을 중심으로 한 서울 동북권역의 서쪽 지역에 지하철 접근성이 열악한 다가구·다세대주택이 집중적으로 분포하고 있다. 이 지역은 인구특성과 통행패턴을 고려할 때 접근성으로 인해 거주민이 느끼는 불편이 큰 지역으로 지하철과 같은 지역 간 이동수단을 우선적으로 개선할 필요가 있는 지역으로 나타났다. 또한, 사당동 일대를 중심으로 하는 지역의 다가구‧다세대주택 거주자들은 지하철 이용비율이 매우 높음에도 불구하고 통근에 소비하는 시간이 서울의 평균보다 길었는데 이를 해소하기 위해서는 이 지역 지선버스의 접근성을 제고할 필요가 있는 것으로 분석되었다. 셋째, 다가구‧다세대주택 중 일반주택과 공공임대주택을 비교하면 마을버스를 제외한 모든 교통수단에서 공공임대주택의 대중교통 접근성이 열악한 것으로 나타났다. 이와 같이 특정 교통수단에 공공임대 다가구·다세대주택의 접근성이 편중되는 현상을 개선하기 위해서는 공공임대 다가구·다세대주택의 매입을 위한 접근성 평가 시 대중교통수단을 지하철과 버스로 나누거나, 지역 간 이동수단(지하철‧버스)과 지역 내 이동수단(지선버스‧마을버스)을 분리하여 평가하고 이를 매입기준에 반영할 필요가 있다. 넷째, 다가구‧다세대주택의 기초생활인프라 접근성은 아파트의 접근성에 비해 일반적으로 우수하거나 큰 차이를 보이지 않았다. 그러나 경로당의 경우 아파트에 비해 다가구‧다세대주택의 접근성의 열위가 두드러지고 있어 고령자인 1인 가구가 많은 다가구‧다세대주택 밀집지역에 고령자 커뮤니티 시설의 공급이 필요한 것으로 나타났다. 또한, 최근 수요가 급증하고 있는 영유아보육시설인 어린이집의 경우 공공임대 다가구·다세대주택 거주자들이 일반 다가구·다세대주택 거주자 보다 국공립어린이집에 대한 접근성이 낮아 공공임대 다가구·다세대주택의 매입기준에 국공립어린이집에 대한 항목을 추가하고 가중치를 높일 필요가 있는 것을 분석되었다. 다섯째, 민간의 대규모 자본투자가 필요한 종합병원, 영화관, 대형할인마트와 같은 기초생활인프라시설 뿐만 아니라 은행, 편의점, 일반병원과 같은 근린생활권 기초생활인프라 시설의 경우에도 일반다가구·다세대주택에 비해 공공임대 다가구·다세대주택의 접근성 격차가 뚜렷하게 나타났다. 공공임대 다가구·다세대주택 거주자들이 일상적인 생활에서 소외되지 않도록 의료·문화·소비시설에 대한 접근성을 향상시킬 수 있는 노력이 필요한 대목이다. 이 연구는 최근 서울시를 중심으로 공급이 급증하고 있고 그 동안 연구가 부족했던 다가구‧다세대주택의 입지를 접근성이라는 지표를 통해 분석한데 의의가 있다. 방법론의 측면에서 도로명 주소가 부여된 다가구‧다세대주택(196,729동) 전수의 실제 위치를 기반으로 거주자가 가장 가까운 대중교통 시설에 도달하는 보행네트워크 거리와 기초생활인프라 시설까지의 직선거리로 접근성을 측정하고 GIS 중첩분석을 통해 보다 입체적인 접근성 평가를 시도한데 연구의 차별성이 있다고 할 수 있다. 또한 접근성 측정대상 지역의 인구특성 및 통행패턴을 복합적으로 활용하는 방법을 제시함으로써 공공정책의 대상을 생활권 수준에서 선정하고 적절한 수단을 선택하는 방법과 다가구‧다세대주택의 입지를 평가하는 방법에 있어 의미 있는 정보를 제공하고 있다. 이와 더불어 공공임대 다가구·다세대주택을 선정하는 기준에 대해서도 의미 있는 개선점을 제공하고 기초생활인프라 시설과 관련하여 최근 수요가 증가하는 노인 커뮤니티시설이나 영유아보육시설에 관한 정책적 시사점도 제안하고 있다. This study evaluates the location of multi-family housing, which has been rapidly increasing in the private and public sectors, through accessibility to public transportation and basic living infrastructure. The purpose of this study is to analyze and compare the efficiency and equity of multi-family housing, and to provide meaningful information to policy development and location selection for multi-family housing. Demand for multi-family housing has recently undergone structural change due to the recent slow economic growth and sluggish population growth followed by low fertility. Especially, in the case of Seoul, supply of multi-family housing is rapidly increasing as the supply of apartments through large-scale residential land development have reached the limit. Despite the positive effect of the expansion of housing supply, the increase in the supply of multi-family houses without infrastructure or convenience facilities means a decline in the quality of housing in the long term. In this study, public transportation facilities and basic living infrastructure are selected as facilities affecting the housing benefits of multi–family housing, and accessibility is used to evaluate the location efficiency and equity of these facilities. This study measured the walking network to the nearest bus stop (11,161 places) and subway station (291 places), from 196,729 multi-family houses in Seoul city. Lineal distance to basic living infrastructure (41,756 places of 15 kinds) were also measured for accessibility. In order to analyze the accessibility equity, the Theil index, which is a statistical indicator for measuring inequality for regional comparison, as well as the average distance to public transportation facilities, is calculated and divided into regions. This study also tried identifying poor public transit spots by performing GIS analysis using the pattern of commuting and economic characteristics of the study area. In order to compare the accessibility of multi-family houses and apartment complex, One-Way ANOVA was conducted. This method was also used for comparing the accessibility of general multi-family houses and subsidized multi-family houses. The results and implications of this study are as follows. First, the accessibility of public transportation in multi-family houses in Seoul is localized. Accessibility gap within the sub life zones is bigger than that of between sub life zones. In order to solve the gap of public transportation access among multi-family housing residents, there is a need to resolve gaps in accessibility within sub living zones through locally acting policy means. Second, the subway accessibility is low, especially in the urban areas including Yongsan-gu, Jongno-gu and Jung-gu and the Northeast regions such as Gangbuk-gu, Dobong-gu and Seongdong-gu. Among them, 10 administrative dongs are poor subway access area. Considering the characteristics of population and traffic pattern, this area is a region where residents feel discomfort due to the public transit accessibility, and it is necessary to improve inter - regional transportation such as subway. In addition, residents of multifamily houses in the area around Sadang-dong spent a longer time to commute than the average, despite the high rate of subway use. In order to solve this problem, it is necessary to improve the accessibility of branch buses. Third, comparing general multi-family housing and subsidized multi-family housing, public transportation access of subsidized multi-family housing is poor in all transportation methods except the town bus. In order to improve the accessibility of subsidized multi-family housing residents, it is necessary to divide public transportation into subway and buses or into inter-regional and intra-regional when assessing the accessibility for subsidized multi-family housing. Fourth, accessibility of basic living infrastructure of multi-family housing is generally superior or not much different than accessibility of apartment. However, the number of elderly facilities for multi-family housing in Seoul is lower than that of apartments, suggesting that it is necessary to provide community facilities for elderly people in multi-family housing clusters. In addition, in the case of daycare centers, which are rapidly growing in demand, subsidized multi-family housing residents are less accessible to public nurseries than general multi-family housing residents. It is analyzed that it is necessary to add advantages when accessing multi-family housing near public nurseries. Finally, in the case of basic living infrastructure near neighborhood such as banks, convenience stores, and medical clinic, as well as capital oriented basic living infrastructure facilities such as general hospitals, movie theaters, and large shopping centers, the accessibility gap between general multi-family housing and subsidized multi-family housing is clear, and efforts to improve accessibility to those facilities are needed.

서울시 글로벌존 거주 외국인의 주거선택 및 주거만족에 관한 연구

윤선화 서울벤처대학원대학교 2019 국내박사

논 문 개 요 서울시의 글로벌 도시화 정책으로 2007년에 지정된 글로벌존은 외국인 비즈니스가 집중되어 있는 외국인 거주 밀집지역이다. 서울은 글로벌 도시로 발전해나가며 세계경제와 관련한 다양한 산업들이 활발히 전개되고 있다. 시대적 흐름을 볼 때 서울로 유입될 외국인 수는 앞으로도 점점 더 증가할 것으로 예상된다. 따라서 글로벌존에 대한 체계적 육성과 관리는 정책적으로 매우 중요한 부분이다. 하지만 현재까지 글로벌존과 외국인중개를 대상으로 하는 글로벌 부동산중개사무소에 대한지도나 체계적 육성, 관리가 제대로 되지 않고 있다. 이에 본 연구에서는 서울 거주 외국인 밀집지역으로서 중요한 기능과 역할을 하는 글로벌존의 체계적인 육성, 관리의 필요성에서 기인했다. 이를 위해 글로벌존 지역에 거주하고 있는 외국인에 대한 주거특성을 파악하는 연구를 진행하였고 연구결과를 통해 서울시를 위한 정책적 시사점과 글로벌공인중개사를 위한 실무적 시사점을 제시하고자 하였다. 나아가 최근 정부의 다주택자를 겨냥한 고강도규제책의 회피수단으로 증가하고 있는 주택임대사업자에게 보다 차별화된 외국인에 대한 임대주택사업을 제안하고자 하였다. 본 연구에서는 문헌고찰과 선행연구 검토를 통해 변수 선정과 연구모형 및 가설을 설정하고, 설문조사를 통해 구축된 323명의 유효표본을 대상으로 다중회귀분석을 실시하였다. 이를 통해 글로벌존 거주 외국인의 거주특성, 주거선택결정 및 주거만족도 영향요인을 도출하였으며 주요 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 글로벌존 거주 외국인의 주거선택결정 및 주거만족도에 학교/직장 출퇴근 거리 및 생활편의시설 유무가 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 글로벌존 거주 외국인의 주거선택결정 및 주거만족도에 주차편리성 및 사생활보호가 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 글로벌존 거주 외국인의 주거선택결정 및 주거만족도에 본인과 가족의 생활권 및 자녀를 위한 외국인학교 유무가 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 넷째, 글로벌존 거주 외국인의 주거선택결정 및 주거만족도에 주거비는 이미 정해진 상황에서 알아보기 때문에 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 마지막으로 글로벌존 거주 외국인의 주거선택결정 및 주거만족도에 국내 거주기간이 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이상의 결과를 토대로 글로벌존 거주 외국인의 주거선택결정 및 주거만족도 영향을 미치는 중요한 요인들을 확인할 수 있었다. 이에 본 연구에서는 연구결과를 바탕으로 글로벌존의 체계적인 육성 및 관리를 위한 서울시를 위한 시사점을 제시 하였다. 그리고 글로벌존 거주 외국인 주택거래의 경쟁력 강화를 위한 글로벌공인중개사를 위한 시사점과 국내에 새로운 외국인중개라는 실무의 장르를 주목하게 하는데 있다. 마지막으로 외국인을 대상으로 차별화된 주택임대사업을 하고자 하는 사람들을 위한 시사점을 제시하였다. 본 연구는 글로벌존 지역에 거주하는 외국인을 특정지어 주거특성을 파악하는 연구를 진행하였다는 점에서 부동산학 분야의 학술적 의미가 있다. Abstract An Empirical Study on the Housing Satisfaction and Continued Residential Intention of the Foreign Residents in Seoul Youn, Seon Hwa Department of Real Estate, The Graduate School ofSeoul Venture UniversitySeoul, Korea (Supervised by Professor Jae Tae Kim) The “Global Zone”, designated by the Seoul city in 2007 based on global urbanization policy, is the area where many foreigners have their business outlets and residents. Seoul is developing into a global city and many business activities related to world economy are being dealt. It is expected that the number of foreigners flowing into Seoul will increase. Therefore, it is very important to have systematic promotion and maintenance policy for the Global zone. However, not much has been done for this purpose yet. This study recognizes and suggests the necessity for promotion and maintenance policy on the global zone which will play an important role and functions as foreign residential area in Seoul. For this purpose, this study focused on defining the residential characteristics of the foreigners residing in Global zone and tried to suggest the administrative implications for the Seoul city and practical business implications for global real-estate agents. This study selects variables and set analytic model and hypothesis based on literature review, and performed multiple regression analysis on 323 samples collected by survey. The study was able to define the characteristics which have the influence on the selection and satisfaction factor for housing. The findings for the selection and satisfaction factors are as follows: First, commuting distance for work and school, and the existence of living amenities. Second, parking facilities and privacy protection. Third, the existence of facilities set for resident’s life style and of foreign school for children. Fourth, the cost of living has no implication. Because it is a predetermined and given factor. Lastly, the period of residing in Seoul. Based on the result, the study was able to define the important factors which have the influence on housing selection and satisfaction of the foreigners residing in the Global Zone. The findings allow to suggest the administrative implications for the Seoul city and practical business implications for global real-estate agents and housing rental business owners. This study sets the academic value in the field of real-estate by focusing on the habitual characteristics of the foreigners residing in Global Zone. Key words: Global Zone, foreign residents, housing selection, housing satisfaction, global real-estate agent

서울현충원의 활성화 방안 연구

김현동 서울벤처대학원대학교 2018 국내박사

본 연구의 목적은 국유지의 공익적 활용 측면에서 서울현충원의 운영제도 개선 및 공간 활용을 통해 서울현충원의 활성화를 위한 중요 영향요인을 도출하고 활성화 효과를 높일 수 있는 시사점을 제시하는 것이다. 이를 위하여 관련 선행연구 검토 및 국립묘지 관련 전문가의 1대1 인터뷰를 통해 AHP 분석 측정항목의 변수를 정리한 후, AHP 분석 결과를 통해 도출된 주요 결과를 바탕으로 다중회귀분석 연구모형의 변수를 추출하고 연구모형 및 가설을 설정하였다. 그리고 유효표본 781명을 실증분석 데이터로 구축하여 서울현충원의 활성화 효과에 영향을 미치는 주요 변수들의 영향력 분석을 진행하여 유의미한 결과가 도출 되었으며, 영향력 순위 결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 서울현충원의 활성화를 위해서는 내ㆍ외국인 관광 프로그램을 도입하여 운영하는 것이 가장 효과가 클 것으로 나타났다. 이는 사람들이 관광 프로그램을 개발하고 운영하여 서울현충원에 지속적으로 관광객을 유치하는 것이 서울현충원의 활성화에 가장 큰 효과가 있을 것으로 생각한다는 의미이다. 둘째, 서울현충원의 활성화를 위해서는 복합문화공간을 개발하여 운영하는 것이 효과가 클 것으로 나타났다. 이는 서울현충원의 유효공간을 활용하여 복합문화공간을 개발하고 운영하는 것이 서울현충원의 활성화에 큰 효과가 있을 것으로 생각한다는 의미이다. 셋째, 서울현충원의 활성화를 위해서는 친근감 있는 공간을 조성하는 것이 효과가 클 것으로 나타났다. 이는 서울현충원의 내ㆍ외부공간을 친근감 있는 분위기나 공간으로 조성하는 것이 필요하며, 사람들이 찾아올 수 있는 분위기를 만들면 서울현충원의 활성화에 효과가 있을 것으로 생각한다는 의미이다. 넷째, 서울현충원의 활성화를 위해서는 호국ㆍ보훈 이미지를 홍보하는 것이 효과가 있을 것으로 나타났다. 이는 서울현충원에 사람들이 찾아오도록 하기 위해서는 서울현충원의 의미와 상징성을 더욱 더 강조하여 사람들에게 인지시키고 각인시키는 대외 홍보와 마케팅이 서울현충원의 활성화에 효과가 있을 것으로 생각한다는 의미이다. 마지막으로 서울현충원의 활성화를 위해서는 어린이 체험교육 프로그램을 운영하는 것이 효과가 있을 것으로 나타났다. 이는 서울현충원의 활성화를 위해서는 체험학습이나 현장견학 등이 가능한 어린이들을 대상으로 하는 체험교육 프로그램을 만드는 것이 서울현충원의 활성화에 효과가 있을 것으로 생각한다는 의미이다. 본 연구에서는 실증분석 결과 및 시사점을 바탕으로 서울현충원의 활성화를 위해 우선적으로 도입이 필요한 보유 공간 활용 및 프로그램 신설에 대한 세부 실행방안을 시사점으로 제시하였다.

공공복합문화공간의 활성화에 관한 연구 : 서울시 노들섬을 중심으로

조청훈 서울벤처대학원대학교 2022 국내박사

본 연구는 아름다운 도시 서울의 한강에 위치한 노들섬에 복합문화공간을 조성하여 운영하고 있으나, 찾아오는 시민이 적어 활성화되지 못하고 있는 상황을 인지하고, 서울을 대표하는 공공복합문화공간으로서 노들섬을 활성화시킬 수 있는 대안을 찾기 위한 학문적 연구의 필요성에서 연구를 진행하였다. 선행연구 고찰 및 복합문화공간 관련 실무전문가 인터뷰, AHP분석을 통해 독립변수와 종속변수를 선정하였고, 연구목적을 위해 설정한 연구모형과 가설을 검증하기 위해 서울시민들 대상으로 설문조사를 진행한 후 실증분석을 위한 최종 유효표본을 구축하였다. 실증분석을 통해 노들섬 활성화를 위해 필요한 중요 영향요인을 도출하였으며, 다음과 같은 연구결과가 산출되었다. 노들섬 복합문화공간 인지 그룹과 미인지 그룹으로 구분하여 진행한 연구모형 및 가설 검증 결과에서는 노들섬 활성화에 영향을 미치는 6개의 독립변수 모두 유의한 결과가 도출되었다. 그리고 노들섬 활성화 효과에는 노들섬 정체성 정립, 교통여건 개선, 노들섬 기능 재설정, 경영시스템 개선, 콘텐츠 개선, 기존시설 개선의 순서로 영향값이 높은 것으로 나타났다. 노들섬 복합문화공간 방문 경험자를 대상으로 한 실증분석 결과에서도 노들섬 정체성 정립, 교통여건 개선, 노들섬 기능 재설정이 영향력 1~3위로 도출되었다. 그리고 경영시스템 개선, 콘텐츠 개선, 기존시설 개선이 영향력 4~6위로 도출되어 서울시민들은 노들섬 활성화를 위해서는 기 조성된 시설을 유지한 상태에서 시설 및 운영 개선을 하는 것이 아니라, 처음부터 노들섬 개발 목표와 활용 방안 등에 대한 내용을 재수립하는 형태로 접근하는 것이 활성화를 위해 필요하다고 인식하고 있음이 확인되었다. 이상의 주요 연구결과를 통해 노들섬 복합문화공간 활성화 방안에 대한 서울시민들의 인식을 확인할 수 있었으며, 노들섬 활성화를 위해서는 노들섬 정체성 정립, 노들섬 기능 재설정, 교통여건 개선에 대한 부분이 중요함이 확인되었고, 기존시설 개선의 방식은 노들섬 활성화 효과를 기대하기 어렵다는 것이 확인되었다. 연구결과를 토대로 서울시의 노들섬 활성화를 위한 정책적 시사점을 제언하고자 하였다. 첫째, 노들섬 활성화를 위해서는 노들섬의 정체성을 재정립하는 것이 우선적으로 시행되어야 하며, 그 결과에 따라 노들섬을 활용하는 것이 필요하다. 둘째, 노들섬 활성화를 위해서는 노들섬의 접근성을 개선하기 위한 교통환경을 획기적으로 개선해야 한다. 마지막으로 노들섬 활성화를 위해서는 노들섬 기능과 역할을 재설정해야 한다. 본 연구는 현재 비활성화 문제로 개선이 필요한 노들섬 복합문화공간을 연구대상으로 설정하여 서울시민을 대상으로 활성화 요인을 찾는 연구를 시도했다는 점에서 학문적 의의가 있다.

서울市內에서 販賣되는 食用漁介類의 食品衛生學的 調査

김태룡 서울大學校大學院 1962 국내박사

서울시 아파트 가격유형 간 상호관계에 관한 실증연구

김기홍 서울벤처대학원대학교 2015 국내박사

본 연구는 주택시장에 존재하는 가격유형들의 다양한 특성이 존재함을 인식하고 주택시장 연구의 다양성 측면에서 부동산 가격유형에 대한 연구 분야 확대로서 서울시 아파트를 대상으로 가격유형별 상호관계 및 거시경제변수와의 영향관계를 규명해 보고자 하였다. 이를 위해 약 1년여에 걸쳐 가격유형별 데이터 구축작업을 진행하여 2006년 1월에서 2013년 12월까지의 경매감정가, 경매낙찰가, 실거래가, 시세가 및 공동주택공시가격 데이터를 구축하였다. 그리고 가격유형별 분석을 위해 구축된 데이터를 SPAR 지수로 변형하였고, Eviews 5.0 프로그램을 이용하여 아파트 가격유형별 데이터 변화추이 분석, 상호관계 분석 및 거시경제변수와의 영향관계 분석을 실시하여, 다음과 같은 의미있는 연구결과를 도출되었다. 첫째, 가격유형별 가격변동 추이에서는 가격유형별 가격형성 특성 및 지역 특성이 존재하는 것을 확인하였다. 5개의 가격유형은 부동산 시장 변화에 영향을 미치는 주요 사건이나 정책들에 반응하였으며, 서울 전체, 강남 3구 및 강북 3구의 지역 특성에 따라서 가격수준과 변화패턴이 다르게 나타나고 있는 것이 확인되었다. 둘째, 가격유형별 선ㆍ후행성 검정을 통해 상호관계를 파악하였고 지역 특성에 따라 상호관계에 대한 차이점이 존재하는 것을 확인하였다. 5개의 가격유형들은 상호간의 관계에서 정(+)의 방향으로 동행 또는 선행하는 것으로 나타났다. 이는 가격들간에 정(+)의 상관관계를 형성하고 있는 것을 의미하여 가격변동 시 같은 패턴으로 다른 가격도 변화하는 것을 의미한다. 또한 강남 3구와 강북 3구에서 상호관계 패턴이 다르게 나타나 지역적 특성이 상호관계에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 거시경제변수와의 영향관계에서는 산업생산지수와 대출금리가 아파트 가격에 영향을 미치는 유의미한 경제변수임이 확인되었다. 특히 산업생산지수는 아파트 매매시장과 경매시장에 영향을 미치는 것으로 나타나 경제변화에 따라 아파트 가격이 영향을 받는 것을 확인하였고, 대출금리가 경매시장에 영향을 미치는 것으로 나타나 경매투자 시 대출금리에 따라 경매 입찰가가 영향을 받는 것을 확인하였다. 이상의 연구결과를 통해 가격유형별 특성 및 거시경제변수와의 관계를 확인할 수 있었으며, 다음과 같은 정책적 시사점을 제언하고자 한다. 첫째, 부동산 세부시장은 단일가격 정책으로 조절이 가능하다. 기존의 정책들이 부동산 일반매매시장의 매매가격에 초점을 맞추어 시행하였다. 본 연구에서는 과거 이와같은 정책들이 다양한 가격유형들이 상호관계를 통해 영향을 받아 동시에 변동하는 것이 확인되었다. 따라서 시장 세분화를 통한 가격조절 정책이 아닌 시장 전체에 대한 가격 정책만으로도 부동산 시장 내에 존재하는 다양한 가격들을 규제 또는 완화할 수 있을 것이다. 둘째, 앞으로의 부동산 정책은 지역 특성 및 형평성을 고려한 세분화 정책이 시행되어야 한다. 본 연구에서 살펴 본 강남 3구와 강북 3구의 결과에서도 지역 특성이 존재하고 이러한 특성은 가격변동에 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 특히 글로벌 금융위기 이후 탈동조화 현상이 진행되고 있다는 점은 기존 단일화 된 정책이 일부 지역에는 정책효과를 기대하기 어려울 수도 있다는 점을 시사한다. 왜냐하면 탈동조화 현상이 심화되면 서울, 수도권 및 지방의 부동산 시장은 개별적으로 움직이게 될 것이며, 지금과 같은 일괄적인 정책으로는 정부가 기대하는 정책의 실효성을 실현하기 어려울 수 있다. 마지막으로 거시경제변수를 통해 부동산 시장에 대한 정부의 개입시기와 조절수준을 판단하여야 한다. 본 연구의 결과를 통해 경제변화가 매매시장과 경매시장에 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 대출금리도 경매시장에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그러므로 다양한 경제변수에 대한 연구를 통해 부동산 시장을 판단하고 예측할 수 있는 지표를 찾아내는 노력이 필요하다. 주제어: 경매감정가, 경매낙찰가, 실거래가, 시세가, 공동주택공시가격, 산업생산지수, 소비자물가지수, 대출금리, 상호관계, 영향관계

실거래 자료를 활용한 중소형 빌딩의 실질자본수익률 결정요인에 관한 연구 : 서울시를 중심으로

이영일 서울벤처대학원대학교 2023 국내박사

논 문 개 요 본 연구는 서울시 중소형 빌딩에 대한 자본수익률 산정 시 선행연구에서 연구의 한계로 언급되어온 사항들을 고려하여 신뢰할 수 있는 자본수익률을 산정하기 위한 연구의 필요성을 인식하고 연구를 진행하였다. 연구목적을 달성하기 위해 2006년 1월부터 2021년 6월까지 서울시 중소형 빌딩 중에서 2회 이상 반복매매된 523개의 유효표본을 선정하여 실증분석을 진행하였다. 실증분석을 통해 도출된 주요 결과는 다음과 같다. 먼저 서울시 중소형 빌딩의 실질자본수익률 특성 분석의 주요 결과는 첫째, 아파트 가격지수, 공시지가, 통화량이 상승하면 실질자본수익률이 상승한 효과가 확인되었다. 둘째, 보유기간이 짧을수록 실질자본수익률이 상승한 효과가 확인되었다. 셋째, 입지가 좋으면 실질자본수익률이 상승한 효과가 확인되었다. 접도수가 많고, 코너에 위치할수록 상승효과가 나타났다. 넷째, 용도지역이 주거지역 및 기타지역에서 실질자본수익률이 상승한 효과가 확인되었다. 다섯째, 법인이 개인보다 실질자본수익률이 더 높은 것으로 확인되었다. 이는 법인의 투자방법 및 투자형태 등의 특성에 기인한 결과이다. 다음으로 서울시 중소형 빌딩의 실질자본수익률에 영향요인 분석에 대한 주요 결과는 첫째, 입지특성 중 지하철역과의 거리가 실질자본수익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 둘째, 토지특성 중 공시지가 변동률이 실질자본수익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 셋째, 빌딩특성 중 건물연수가 실질자본수익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 넷째, 거시특성 중 아파트 가격지수 변동률이 실질자본수익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 다섯째, 거래특성 중 보유기간이 실질자본수익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 이상의 실질자본수익률 특성 및 영향요인 분석 결과를 통해 서울시 중소형 빌딩의 실질자본수익률 상승에 영향을 미치는 입지특성, 토지특성, 빌딩특성, 거시특성, 거래특성의 각 항목별 주요 변수와 특징을 확인할 수 있었다. 본 연구에서는 2006년부터 2021년 6월까지 부동산의 하락기와 상승기를 모두 포함하여 이 기간 동안에 실질자본수익률에 영향을 미치는 요인을 확인하였고, 또한 투자의 성과인 실질자본수익률을 기간별로 보여주었다. 이를 토대로 중소형 빌딩을 투자하기 위한 투자자가 합리적인 투자의사결정을 하는데 유용한 정보가 되길 기대한다.

서울시 주택유형별 매매가격의 상호관계 및 거시경제변수와의 영향관계에 관한 실증연구

서기섭 서울벤처대학원대학교 2020 국내박사

본 연구는 서울시 주택유형별 가격변동의 상호관계를 파악하고 거시경제 변수와의 영향관계를 분석하여 서울시 주택하위시장의 구조와 가격변동 특성을 종합적으로 살펴보는데 목적이 있다. 이를 위하여 2006년 2분기부터 2019년 2분기까지 53분기 동안의 서울시 5대 권역에 대한 주택유형별 매매가격 데이터와 거시경제변수 데이터를 구축하였다. 그리고 5대 권역별 주택유형 간 가격변동 특성, 5대 권역 간 아파트 가격 영향관계, 거시경제변수와 5대 권역 아파트 가격의 인과관계와 영향관계에 대한 시계열 분석을 진행하였다. 실증분석을 통해 서울시 주택시장의 특성을 규명할 수 있는 의미 있는 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 5대 권역별 주택유형 간 상호관계에서는 아파트 가격이 다른 주택유형 가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 5대 권역별로 주택유형별 상호관계에 따른 차이가 있음이 확인되었다. 셋째, 5대 권역 간 아파트 가격에 대한 상호관계에서는 동남권 아파트 가격이 다른 권역의 아파트 가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 넷째, 6개의 거시경제변수와 5대 권역의 주택 가격과의 영향관계 검증 결과 거시경제변수에 직접적인 영향을 받는 것은 동남권으로 나타났다. 이번 연구 결과를 통해 서울시 주택시장은 거시경제변수 - 서울시 동남권 - 타 생활권역으로 주택시장의 위계가 형성되어 있음이 확인되었고, 서울시 주택시장 내에서 지역별 주택유형의 가격이 어떻게 변동하는지를 확인할 수 있는 의미 있는 결과가 도출되었다. 이상의 연구결과가 서울시 주택정책 수립에 주는 시사점을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 서울의 주택시장은 동남권의 아파트 가격에 대한 규제 및 완화 정책으로 조절이 가능하다. 둘째, 지역특성과 권역 간 형평성을 고려하여 주택정책을 세분화하여 시행할 필요가 있다. 결론적으로 서울시 주택시장 내 존재하는 다양한 주택유형 가격을 효율적으로 관리하기 위해서는 동남권 아파트 가격에 대한 거시적인 주택정책, 권역별 하위시장은 지역특성을 고려한 미시적인 주택정책을 함께 시행하는 것이 정책효과를 높일 수 있다고 보여 진다. 본 연구는 서울시를 5대 권역으로 구분하고, 권역 내 주택유형별 가격변동 특성, 권역 간 주택유형별 가격변동 특성, 거시경제변수와 권역별 주택시장의 영향관계에 관한 연구를 진행하여 서울시 주택시장을 주택유형별 및 권역별 하위시장으로 세분화하여 고찰하였다는 점에서 의의가 있다.

산업기술대학교 대학생의 셀프리더십과 교육성과 관계에서 자기효능감의 매개효과 연구

노재영 서울벤처대학원대학교 2021 국내박사

마태복음의 교사 기독론에 관한 연구

서형섭 서울신학대학교신학대학원 1995 국내석사