정비사업 사업성변화에 따른 투자결정 인식에 관한 연구

이형규 동의대학교 부동산대학원 2024 국내석사

During the last administration, Korea's real estate prices skyrocketed, and everyone was so eager to invest in real estate that a new word, 'Yeongkkeul' was coined. During this period, people who thought that newly built apartments were too expensive and therefore not worth investing in, or people who invested a small amount of money and naturally wanted real estate for actual residence over time, investing in improvement project as a place to invest in real estate is commonly referred to as a cost-effective product. At this time, in the real estate market in the Busan area, there was talk that the revenue could increase by stage, such as an additional 50 million won if a improvement zone was designated, an additional 100 million won if a cooperative was established, and an additional 150 million won if a construction contractor was selected. However, recently, international war broke out, interest rates rose, the real estate market entered a downward trend, and to make matters worse, construction costs also rose due to rising prices and labor costs. From the perspective of the businessowner of the improvement project, it is difficult to increase the sales price that should be set as income, and the difficult times have arrived when construction costs among the expenses that must be spent are rising, so many improvement areas are in a situation where business feasibility is inevitably reduced. In addition, many investors who are interested in improvement project that can be entered into with low initial investment costs compared to the rising housing prices during the real estate boom have become union members in most improvement areas, so from the union's perspective, the opinions of only indigenous people living in the improvement area couldn’t be considered. Accordingly, in improvement project, there are many cases where business feasibility is reduced due to increases in construction costs, changes in economic conditions, and conflicts between unions and union members. As a result, this study examines the impact of each factor on the business feasibility of improvement project and how they change. We looked into whether it exists through literature, previous studies, and cases. As an example, among the redevelopment and reconstruction project areas in the Busan region, two sites each where business feasibility changed due to the each relevant factors were selected and analyzed for feasibility, and used as the basis for empirical analysis. In this situation of changing business feasibility, we analyzed the importance of what investors in improvement projects think about factors that are important and hindering the promotion of improvement projects, and analyzed the investment status, investment satisfaction, and reinvestment awareness when investing in maintenance projects. The research was analyzed through a questionnaire. First, as a result of analyzing the general information of the survey respondents, the majority of respondents were in their 40s in age group, college graduates in education level, and household annual income of less than 50 million to 100 million won. Regarding the level of knowledge about the maintenance business, 33.9% responded that they were average, 37.8% responded that they knew, and 28.3% responded that they did not know much. In addition,89.2% of people had investment experience (intent), and they also showed high levels of investment satisfaction and reinvestment awareness. Second, in the analysis of changes in the business performance of the improvement project, respondents were asked about the important factors and obstacles in promoting the improvement project. As a result of the response, the percentage of respondents who answered business performance and member contributions was the highest, and the percentage of respondents and APT brands among the important factors was relatively low. Next, it was found that the increase in construction costs was the biggest obstacle, and considering that the percentage of respondents who answered "constructors and APT brands" in important factors was the lowest, it can be said that contractors who can lower construction costs are preferred over the APT brand of contractors. Third, as a result of the analysis of the perception of investment decisions in improvement project, the majority of people responded that the purpose of investment was to realize profits through sales and that the holding period at the time of investment was less than 3 to 5 years. In addition, when it comes to investment, many people responded that they invest before improvement area designation and that most of them invest in the early stage of the business before establishing a cooperative due to the low initial investment cost. In connection with this, it was revealed that they prefer products worth less than 200 million won. Many people responded that the location factor considered important when investing in improvement project is transportation facilities, and that parking facilities were considered the most important functional factor. In addition, in the analysis of matters that investors should consider other than business feasibility when business feasibility declines, the location of the area (97.2%) is considered to be the most important, and the high-end brand proposed by the contractor (73.2%) is relatively less important. appeared low. Investment satisfaction and reinvestment awareness related to investment in improvement project were also high. Five implications were proposed based on the results of the empirical analysis.First, from the union's perspective, the focus should be on transparent management of the union and doing its best to eliminate discord between the union and its members to quickly promote projects. Second, in improvement project, constructors should not try to collect high construction costs by promoting high-end brands, but should come up with ways to improve the cooperative's business feasibility by lowering construction costs. Third, if business feasibility cannot be improved in the current market situation where the business feasibility of the improvement project is declining, consideration of matters other than business feasibility must be given priority and investors, who can be considered union members, must be able to present matters that are satisfactory. Fourth, although improvement project, such as redevelopment and reconstruction, are public projects, it cannot be said that they are projects only for residents in the improvement area. Investors invest aggressively and obtain membership qualifications, so the cooperative must proceed with the project taking investors into consideration as well. do. Fifth, those who plan to invest in improvement project should carefully consider the place and location of the area before investing in cases where business feasibility is declining, as has been the case recently. We believe that research and analysis on the investment decision perception of improvement project investors in the event of changes in business feasibility in this improvement project will be helpful in identifying preferred areas in the future and helping investors make investment decisions. 지난 정권 동안 우리나라의 부동산은 폭등하며 ‘영끌’이라는 신조어까지 생길 정 도로 너나 할 것없이 사람들은 부동산 투자에 혈안이 되었었다. 이 시기 동안 신축 아파트는 너무 올라 투자성이 약하다고 생각한 사람, 혹은 적은 돈으로 투자하여 시 간이 지나 자연스레 실주거용으로서의 부동산을 원하는 사람 등 부동산에 대한 투 자처로서 정비사업 투자는 흔히 말하는 가성비 좋은 물건들이었다. 이 때 부산지역 의 부동산 시장에서는 정비구역 지정이 되면 웃돈 5천만원, 조합설립이 되면 웃돈 1 억원, 시공자가 선정되면 웃돈 1억5천만원 등 추진단계별로 프리미엄이 오를 수 있 다는 이야기가 나돌 정도였다. 그러나 최근에는 국제전쟁이 발발하고 금리는 상승하 며, 부동산 시장은 하락세에 접어 들었고, 엎친 데 덮친 격으로 물가 및 인건비 상 승에 따라 건설공사비 또한 상승하였다. 정비사업의 사업 주체 입장에서는 미분양에 대한 우려로 인해 수입으로 책정해야 할 분양가를 높이기는 힘들고, 지출해야 할 비 용 중 공사비는 올라가는 힘든 시기가 도래함에 따라 사업성이 저하 될 수 밖에 없 는 상황에 처해진 구역도 많아진 상황이다. 또한, 부동산 호황기 동안 높아진 집값 에 비해 낮은 초기 투자비용으로도 진입이 가능한 정비사업에 관심을 가진 많은 투 자자들이 대다수의 구역에서 조합원이 되어, 조합의 입장에서는 마냥 구역내 기존에 거주하던 원주민 만의 의견을 대변할 수도 없는 노릇이 되었다. 이와 같이 많은 정비사업 추진 구역에서는 건설공사비의 상승, 경제여건의 변화, 조합 및 조합원 간 갈등으로 인해 사업성이 저하되는 경우가 다수 발생하고 있음에 따라 본 연구에서는 각 요인별로 정비사업 사업성에 어떠한 영향이 있고 어떻게 변 화하고 있는지에 대해 문헌자료, 선행 연구 및 사례를 통해 살펴보았다. 사례로는부산 지역내 재개발, 재건축 정비사업 구역 중 해당 요인에 의해 사업성이 변화되는 현장을 각 두 개씩 선별하여 사업성을 분석하였으며 실증분석의 근거로 사용하였다. 이렇게 사업성이 변화하는 상황에서 정비사업 투자자들이 정비사업의 추진에 있 어 중요하게 여기는 요인과 저해시키는 요인에 대해 어떻게 생각하고 있는 지 중요 도를 분석하였고, 정비사업 투자시 투자 현황, 투자만족도와 재투자인식도를 설문을 통해 조사 분석하였다. 이와 같은 실증분석을 바탕으로 정비사업에 있어 사업성변화 시 투자자의 투자결정 인식에 관해 연구하여 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 설문 응답자의 일반적 사항에 대하여 분석해 본 결과, 나이대에서는 40대가, 학력 수준에서는 대졸자가, 세대 연소득에서는 5,000만~1억원 미만의 소득 수준이라 는 응답자가 가장 많았다. 정비사업 지식정도에서는 보통이라고 응답한 사람이 33.9%, 알고 있다라고 응답한 비율이 37.8%, 잘 모른다고 응답한 비율이 28.3%로 분 석되었다. 또한, 투자 경험(의향)이 있는 사람은 89.2%로서, 이들은 투자 만족도 및 재투자 인식도 높게 나왔다. 둘째, 정비사업 사업성 변화에 관한 분석에서 응답자에게 정비사업 추진에 있어 중요한 요인과 저해 요인에 대해 질문하였고, 응답 결과 중요요인은 사업성 및 조합 원 분담금이라고 응답한 비율이 높았으며, 상대적으로 시공자 및 APT브랜드는 중요 요인 중 낮게 나타났다. 다음으로 저해요인으로는 공사비 상승을 저해 요인 중 가장 크게 생각하는 것으로 나타났으며, 중요요인에서 시공자 및 APT브랜드라고 응답한 비율이 가장 낮게 나왔음을 감안했을 때, 시공자의 APT브랜드 보다는 공사비를 낮 출 수 있는 시공자를 선호하고 있다고 할 수 있다. 셋째, 정비사업의 투자결정 인식에 대한 분석 결과에서는, 투자목적은 매매를 통 한 수익 실현, 그리고 투자시 보유하는 기간으로는 3~5년 미만이라고 응답한 사람이 가장 많았다. 또한, 투자시점에서는 구역지정 전에 투자한다며, 낮은 초기 투자 비용 으로 인해 대부분이 조합설립 전인 사업 초기에 투자한다고 응답한 사람이 많았으 며, 이와 연계하여 2억원 미만의 물건을 선호하고 있다고 나타났다. 정비사업 투자 시 중요하게 여기는 입지요인은 교통시설이며, 기능적 요인으로는 주차시설을 가장 중요하게 여기고 있다고 응답한 사람이 많았다. 또한, 사업성 저하시 투자자가 사업성 외에 감안해야 할 사항에 대한 분석에서는 해당구역의 위치(97.2%)를 가장 중요 하게 보고 있고 시공자가 제안하는 하이엔드 브랜드(73.2%)에 대한 사항은 상대적으로 중요도가 낮게 나타났다. 정비사업 투자와 관련한 투자 만족도 및 재투자 인식도 또한 높게 나타났다. 실증분석 결과에 따른 시사점으로 다섯 가지를 제안하였다. 첫째, 조합의 입장에서는 투명한 조합 관리와 조합 및 조합원 간의 불화를 없애는 데 최선을 다하여 신속하게 사업을 추진하는 것에 중점을 두어야 한다. 둘째, 정비사업에 있어서 시공자는 하이엔드 브랜드를 내세워 높은 공사비를 받으려 하지 말고 공사비를 낮추어 조합 사업성이 향상될 수 있는 방안을 마련할 수 있 도록 해야 한다. 셋째, 정비사업의 사업성이 저하되는 현재의 시장 상황에서 사업성을 향상시키지 못한다면, 사업성 외의 사항에 대한 고려에서도 우선순위를 두고 조합원이라 할 수 있는 투자자들이 만족할 만한 사항을 제시할 수 있어야 한다. 넷째, 재개발, 재건축으로 대표되는 정비사업은 공익적인 사업임에도 불구하고 구 역 내 거주민만을 위한 사업이라 하기에는 투자자들이 공격적으로 투자하며, 조합원 의 자격을 취득하기에, 조합은 투자자도 감안하여 사업을 진행해야 한다. 다섯째, 정비사업에 투자하려고 하는 사람들은 최근과 같이 사업성이 저하될 경우 에는 정비사업에 투자시 해당구역의 입지와 위치를 잘 따져보고 투자해야 한다. 금번 정비사업에서 사업성이 변화될 경우의 정비사업 투자자가 가지는 투자결정 인식에 관란 연구 및 조사분석을 통해 향후 선호되는 구역의 옥석 가리기와 투자자 가 투자결정을 하는 것에 도움이 될 수 있을 것이라 생각한다.

밀레니얼-Z세대 부동산경매 낙찰자의 투자의식에 관한 연구

장정교 동의대학교 부동산대학원 2022 국내석사

밀레니얼 세대와 Z세대가 결합된 밀레니얼-Z세대는 두 세대의 특징을 모두 포함하는 넓은 계층이며, 청년세대를 대표하는 미래 우리 사회의 주요계층이다. 디지털환경에 익숙한 밀레니얼-Z세대는 스마트폰 하나로 많은 일을 해결하고 최신트렌드 와 이색적인 경험을 중시하며 삶의 다양성을 키우고 본인의 잠재력을 시험해보기 위해 일과 여러 가지 취미생활을 즐기는 등 이전 세대와 다른 특징들을 보여주고 있다. 하지만 계속된 취업난과 코로나19로 인한 경제위기와 다양한 부동산 규제책에도 불구하고 폭등 수준으로 상승한 부동산 가격은 젊은 세대들에게 자신들이 처한 상황을 매우 부정적이게 바라보게 만들었고 그들의 사회적 불평등이나 경제적 어려움 등을 대변하는 다양한 신조어들이 등장했다. 물론 이런 불평등이나 경제난이 과거에는 없었던 것은 아니다. 하지만, 현재 청년층을 대표하는 밀레니얼-Z세대들은 이런 사회적 불평등이나 경제난을 마음속에 누르고 참기 보다는 이를 인정하고 걱정과 불만을 표출할 줄 아는 세대인 것이다. 그러나, 밀레니얼-Z세대들이 이렇게 불만을 표현하고 그들의 현실에 절망만 하는 것은 아니며, 현실을 보다 객관적으로 바라보고 실질적으로 행동하는 세대이다. 최근 자산시장의 급등으로 자본소득에 대한 이해와 관심도 커지며 투자에도 적극적으로 임하고 적극적인 대응으로 오히려 부동산 시장의 주축으로 떠올랐다. 한국부동산원 월별 아파트 거래현황에 따르면 올해 7월까지 서울 아파트 매수 가운데 매입자 연령이 20, 30대인 경우는 41.9%를 차지하였으며, 이는 서울아파트 10채 중 4채를 밀레니얼-Z세대가 사들인 셈이 된다. 이들의 참여는 전문가의 영역이라고 여겨졌던 부동산 경매시장에서도 늘어나고 있으며, 다양한 방식으로 필요한 정보습득에도 노력을 아끼지 않는다. 본 연구는 부산광역시에 거주하고 있는 밀레니얼-Z세대에 대한 문헌자료와 선행연구를 살펴보고 이들이 낙찰 받은 부동산에 대한 만족도와 부동산종류, 학습기간, 본인투자금 비율 등을 조사하였고, 향후 부동산 경매 투자 시 중요하게 생각하는 요인에 대해 조사하였고, 이를 바탕으로 부산광역시에 거주하는 밀레니얼-Z세대 부동산경매 낙찰자의 투자의식에 관한 연구 결과를 다음과 같이 정리하였다. 밀레니얼-Z세대들이 부동산경매 시장에 참여하는 이유는 내집마련과 재테크로 뚜렷하며, 일반 매매시장보다 조금이라도 저렴하게 부동산을 구입하기 위한 목적이다. 부동산경매 투자경험이 있는 밀레니얼-Z세대들의 투자만족도는 매우 높은 편이며, 향후 경매시장의 경쟁률이 높아질 것이라고 인식하고 있었다. 향후 부동산경매 투자 시 가장 중요하게 생각하는 일반요인으로는 대출규제와 대출금리를 뽑았고, 경매요인으로는 낙찰가율의 변화를 가장 중요하게 생각했다. 본 연구의 시사점으로는 밀레니얼-Z세대들이 양질의 안정적인 일자리를 통해서 계획적이고 안정적으로 부동산경매 시장에 진입할 수 있도록 정책적 지원이 필요하며, 부동산 대출혜택 등 경제적인 지원을 통해 밀레니얼-Z세대들이 내집마련과 재테크의 기회를 마련할 수 있도록 지원해야 할 것이다. 밀레니얼-Z세대들의 부동산경매 참여에 대한 부담을 줄여주고 경매시장이 대중화 될 수 있도록 부동산경매제도의 개선이 필요하다. 또한, 밀레니얼-Z세대에게 부동산경매 학습의 기회를 자연스럽고 다양하게 제공하여 부동산경매 시장에 좀 더 쉽고 안정적으로 접근할 수 있도록 할 필요가 있다. The Millennial-Z generation, which combines the Millennial generation and the Z generation, is a wide class that includes both the characteristics of the two generations and is the major class of our future society representing the youth generation. Millennial-Z generation, familiar with digital environment, shows different characteristics from previous generations, such as solving a lot of work with one cellular phone, putting emphasis on the latest trends and unique experiences, and enjoying work and various hobbies to develope diversity of life and test my potential. However, Continued difficulties in finding a job, ongoing economic crisis caused by Corona 19, and soaring real estate prices in spite of various real estate regulations have made young generations look very negative about their situation, and various new words have emerged that represent their social inequality and economic difficulties. This inequality or economic difficulty has existed in the past. However, Millennial-Z generations representing young people are a generation that recognizes this social inequality and economic difficulties and expresses their worries and complaints rather than holding them in their minds. However, the Millennial-Z generation does not just express such dissatisfaction and despair at their current situation, but they take an objective view and acts practically. Recently, the surge in the asset market has led to a growing their understanding and interest in capital income, and they also actively engaged in investment and emerged as the main investor of the real estate market. According to the monthly apartment transaction status of the Korea Real Estate Agency, 41.9% of the purchasers in the 20s and 30s were among the purchases of Seoul apartments by July this year, which means that 4 out of 10 apartments in Seoul were bought by Millennial-Z households. Their participation is also increasing in the real estate auction market, which was considered to be an area of experts, and they do not spare any effort to acquire necessary information in various ways. This study examines literature data and previous studies on millennial-Z generation living in Busan City and examined the satisfaction of the real estate they won, the type of real estate, the learning period, the ratio of their investment and the factors that are considered important when investing in real estate auctions in the future. Based on this data, the results of the study on the investment awareness of the successful bidder of the Millennial-Z generation real estate auction living in Busan City are summarized as follows. The reason why Millennial-Z generations participate in the real estate auction market is that they want to have their own homes and investment and aim to purchase real estate at a little lower price than that of the general trading market. The satisfaction of the Millennial-Z generation with real estate auction investment experience is very high, and they recognized that the competition rate of the auction market will increase in the future. They selected loan regulations and loan interest rates as the most important general factors in real estate auctions and considered the change of the winning bid rate as the most important auction factor in the future. The implication of this study is that the Millennial-Z generation needs policy support to enter the real estate auction market with a plan and stability through high quality stable jobs. And also the financial support such as real estate loan benefits should be provided to help Millennial-Z generations to prepare their own homes and opportunities for investment. It is necessary to reduce the burden of Millennial-Z generation participating in real estate auctions and to improve the real estate auction system so that the auction market can become popular. In addition, it is necessary to provide Millennial-Z generation with natural and diverse opportunities for real estate auction learning so that they can access the real estate auction market more easily and stably.

재개발사업추진예정구역 토지등 소유자의 지역주택조합사업 인식에 관한 연구

최은성 동의대학교 부동산대학원 2022 국내석사

The Korean real estate market in 2020 and 2021 was a disaster.The government's various policies have been put forward to stabilize the chaotic real estate market, but the real estate market has gone in the opposite direction. There are several factors affecting real estate prices, including supply, liquidity, economy and interest rate. The U.S. government and federal reserve printed record-high dollars as the economy slumped due to Covid-19, and the government's efforts to revitalize the economy increased liquidity in the market. With the interest rate maintained at zero, real estate prices have soared and interest in the redevelopment market and planned redevelopment areas has also increased. With the revitalization of transactions in planned redevelopment areas, different concepts of regional housing union projects have been carried out simultaneously due to unexpected side effects, resulting various frictions and conflicts. In such phenomenon, a survey has been conducted to assess perception of regional housing union project by land and buildings owners in planned redevelopment areas, what they thought about the project, why they decided to do so, and why people are in favor of the project. The following is a summary of the findings. First, a survey of the type, area, and number of real estate owned in the redevelopment project found that multi-family houses (including apartments) accounted for 51.7 percent (172 people) and detached house accounted for 27.9 percent (93people) of the respondents, together reaching nearly 80% of all respondents. Next, 55.6 percent and 30.3 percent (101people) of the real estate owned by 1-60 square meters and 61-120 square meters respectively. Finally, most of the people in the real estate renovation section were distributed in one and two, with 77.5 percent (258 people) and 10.5 percent (35 people), respectively. The results show that most of the respondents who plan to planned redevelopment areas t have the largest number of multi-family houses (villas or apartments), the smallest area and number of apartments, and the largest number is 1-60 square meters. On the other hand, 0 people opposed the regional housing project in the area among people who own real estate with an area of 201-300㎡ and more than 300㎡, and 0 people also opposed the project among the multi-housing owners who have more than 4~5 real estates. And all the people who own a large area in the area, various parcels, and several real estates were found to be in favor of the regional housing association project. Second, as a result of the empirical analysis to find out the interest in the area to be re-developed and the reason for the interest, 36% (120 people) said they are "very interested" and 30.6% (102 people) said they are "interested", so 66.6% of the respondents expressed interest. The survey asking why they became interested that 30.3% (101 people) of the total reason for “high market profit can be realized by project progress section” and 22.5% (75 people) of the total reason for “investment can be made at a significantly lower amount than that of redevelopment project”. As mentioned in Section 3 in Chapter 4, Summary of the results of empirical analysis, it was confirmed that they could invest in multi-family houses (vilas or apartments) with low area because they could invest in a lower amount than investment of redevelopment. In addition, as the results of the interest analysis of the area to be promoted for redevelopment projects (Table 4-7), Unlike redevelopment projects, there is a risk that the area may not be designated but most of the people are interested in the area to be promoted for redevelopment project due to the above reasons because they can expect profit margin whenever the area is designated and the next project stage is progressed. Third, as a result of A Pro and Anti-Voting Questionnaire on the progress of the regional housing association project within the redevelopment planned area, The ratio of opposition and approval was 78.4% and 21.6%, respectively, with higher percentage of opposition. The response, which accounted for a high percentage of the 261 people who voted against it, was "It adversely affected by redevelopment" and "Redevelopment has a higher property value in the future." And the response, which accounted for a high percentage of 72 people who expressed their approval for the progress of the regional housing project in the relevant area, was "the low initial sale price of regional housing" and "buy at a higher unit price than that of redevelopment." The regional housing associations buy real estate at high flat prices by recognizing both the value of wide flats and the value of several real estates from land and buildings owners who have a large number of real estates (houses or apartments) or large land and buildings in the planned area, On the other hand, when redevelopment progresses, the appraisal price varies depending on the area and number of real estate, but the most important “right of residence" is difficult to receive more than one per household and the other appraisal amount will be liquidated in cash. This amount of cash liquidation is significantly different from the market price, so there is no reason to planned redevelopment areas from the owners who have a lot of real estates. The perception of regional housing association projects by land and buildings owners in the planned development areas promotion is hostile for the above reasons, and owners of land and buildings, etc who favor the regional housing association project also seemed to have to proceed with the regional housing association against the redevelopment promotion due to the difference in position according to the current status of the real estate. Those who need to resolve the conflict in the area should not be divided into redevelopment promotion committee or regional housing association project promotion committee, and there seems to be an urgent need for cooperation and understanding of land and buildings owners, local governments, and appropriate compensation from business entities. For the regional economic development and continuous supply of Busan, it is necessary to make constant efforts to resolve the conflict between the two business entities as soon as possible. 2020년, 2021년 대한민국 부동산시장은 그야말로 다사다난하고 혼란스러운 시장이었다. 혼란스러운 부동산시장을 안정시키려 정부의 여러 가지 정책이 나왔지만 부동산시장은 정책의 의도와는 정 반대의 방향으로 흘러갔었던 한해였다. 부동산 가격에 영향을 미치는 요인은 여러 종류가 있지만 그 중에서도 영향이 높은 요인은 공급, 유동성, 경기 그리고 금리다. 코로나19로 인해 경기가 침체되고 경기 활성화를 위한 정부의 노력으로 많은 자금을 시장에 풀어 유동성이 풍부해졌고, 미국연방정부와 중앙은행에서 기록적인 수준으로 달러를 찍어냈다. 제로 금리를 유지하는 상황에서 부동산 가격은 폭등으로 이어졌고 재개발 시장과 재개발추진예정구역에 대한 관심도 함께 상승하기 시작했다. 재개발추진예정구역 거래가 활성화되면서 예기치 못한 부작용으로 해당 구역 내 지역주택조합사업이라는 다른 개념의 사업이 동시에 진행되었고 그로인해 크고 작은 마찰과 갈등이 생겨나기 시작했다. 이 같은 현상 속에서 재개발추진예정구역 내 토지등 소유자들은 지역주택조합사업에 대해 어떻게 생각하고 있는지에 대한 설문과 그 결정에 대한 이유, 반대로 지역주택조합사업을 찬성하는 인원들은 어떤 이유로 찬성을 하는지에 대한 내용을 알아봤으며 이에 대한 연구를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 재개발사업추진예정구역 내 소유한 부동산의 종류, 면적, 개수를 파악하는 설문에 대한 결과 그 종류는 다세대주택(빌라, 아파트 포함)과 단독주택이 각각 51.7%(172명), 27.9%(93명)로 가장 많았으며 전체 응답자의 80%에 가까운 수치를 보여주었다. 다음으로 보유부동산의 면적 부분에서는 1~60㎡, 61~120㎡ 두 면적이 각각 55.6%(185명), 30.3%(101명)을 차지하며 응답자 중 대다수의 인원들이 해당 두 면적을 보유하고 있는 것으로 조사되었다. 마지막으로 부동산의 개수 부분에서 또한 1개와 2개에 대다수의 인원이 분포되었으며 그 수치는 각각 77.5%(258명), 10.5%(35명)이었다. 위 결과로 파악할 수 있는 결론은 재개발사업추진예정의 해당 응답자들의 대다수 인원들이 다세대주택(빌라 또는 아파트)의 소유자가 가장 많았으며 면적과 개수는 가장 작은 1~60㎡, 1개가 가장 많다는 것을 알 수 있다. 반면에 201~300 ㎡, 300㎡이상 면적의 부동산을 소유한 인원은 해당 구역 내 지주택사업을 반대 한 인원이 0명, 4개 이하 5개 이상 부동산을 보유한 다 물건 보유자 역시 반대 0명, 해당구역 내 면적이 넓거나 여러 필지, 여래 채의 부동산을 소유한 인원은 모두가 지역주택조합사업에 찬성하는 결과가 도출되었다. 둘째, 재개발사업추진예정구역에 대한 관심파악과 그 관심을 가지게 된 이유를 알아보는 실증분석의 결과로 “매우 관심 있다.” 36%(120명)와 “관심 있다.”30.6%(102명)로 66.6%의 인원이 관심을 표했다. 관심을 가지게 된 이유를 묻는 설문에서는 “사업진행 구간별로 높은 시세차익을 실현 할 수 있다.”는 이유가 전체의 30.3%(101명), “재개발에 비해 현저히 낮은 금액으로 투자 할 수 있다.”라는 이유가 전체의 22.5%(75명)로 나타났다. 제4장에 3절 실증분석결과 요약 셋째에서 언급 되다시피 재개발에 비하여 낮은 금액으로 투자 할 수 있어 면적이 낮은 다세대주택(빌라 또는 아파트)등에 투자를 한다는 것을 확인 할 수 있었다. 또한 재개발사업추진 예정구역 관심도분석 결과(표 4-7) 재개발사업과 달리 구역지정이 안될 수도 있다는 위험이 있지만 구역지정이 되고 그 다음 사업단계로 진행 될 때 마다 시세차익을 기대 할 수 있어서 대다수의 인원들이 위와 같은 이유로 인하여 재개발사업추진예정구역에 관심을 가진다는 것도 확인되었다. 셋째, 재개발추진예정구역 내에서 지역주택조합사업 진행에 대해 찬·반 투표 설문 결과로는 반대와 찬성의 비율이 각각 78.4%와 21.6%로 반대가 높은 비율 이었다. 반대를 투표한 261명의 인원들의 이유 중 높은 비율을 차지한 응답은 “재개발 추진에 악영향을 끼친다.”와 “재개발이 향후 재산적 가치다 더 높다.”였으며 해당구역 내 지주택사업 진행에 찬성을 표한 인원 72명 중 높은 비율을 차지한 응답의 내용은 “지주택의 저렴한 최초분양가격”과 “재개발 보다 높은 평단가로 매입” 으로 나타났다. 예정구역 내 다수의 물건을 보유하였거나, 면적이 넓은 토지 및 건물을 보유한 토지등 소유자들은 지역주택조합사업에서는 평단가로 넓은 평수의 가치와 여러 개의 부동산의 가치를 모두 인정하여 높은 평 단가로 부동산을 매입해준다. 반면에 재개발이 진행되면 부동산의 면적과 개수에 따라 감정가는 차이나지만 가장 중요한 “입주권”은 세대 당 1개 이상 받기가 힘들고 그 외의 감정평가 금액은 현금청산을 받게 된다. 현금청산을 받는 이 금액마저 시세와 현저한 차이가 나기 때문에 다 물건 보유자들의 입장에서 재개발에 동의를 할 이유가 없는 것이다. 재개발추진예정구역 내 토지등 소유자들의 지역주택조합사업에 대한 인식은 위와 같은 이유로 적대적일 수밖에 없었으며 지역주택조합사업을 찬성하는 토지등 소유자들 역시 보유부동산현황에 따른 입장차이로 인해서 재개발추진에 반하여 지역주택조합을 진행 할 수밖에 없어보였다. 이처럼 해당구역 내 갈등을 해결해 나가야 할 사람들은 재개발추진위원회, 지역주택조합사업추진위원회로 나눌 것이 아니라 토지등 소유자와 해당 지자체 협조와 이해, 그리고 사업주체들의 적절한 보상이 절실히 필요해 보인다. 부산의 지역경제 발전과 지속적인 공급을 위하여 두 사업주체의 갈등이 하루빨리 해결 될 수 있도록 끊임없는 관심도 노력이 필요하다.

상업용부동산 소유자의 담보대출 선택요인과 만족도에 관한 연구

김창진 동의대학교 부동산대학원 2023 국내석사

In order toRecognizing the importance of commercial real estate mortgage loans, this study investigated the relationship between the general characteristics of commercial real estate owners, mortgage selection factors, and usage satisfaction (reuse) as a new attempt. Through this study, practical implications for banks and commercial real estate owners, who can be said to be stakeholders of commercial real estate mortgage loans, were presented. First, as a result of analyzing the demographic characteristics of commercial real estate owners and the characteristics of commercial real estate owned, it was found that they owned the most shopping malls and also had the highest investment intention. As such, regardless of demographic characteristics, the willingness to invest in shopping malls is the highest, so the real estate mortgage loan strategy centered on shopping malls should take precedence. Since the second-ranked real estate types with investment intentions were different according to gender, age, and net asset size, customized real estate mortgage loan strategies are needed considering the characteristics of each group. Second, as for the operation method of commercial real estate, the proportion of direct rental operation was very high. This seems to have a large purpose of generating rental income through rental operation of commercial real estate, and in particular, in the case of shopping malls and officetels, the proportion of ownership for investment purposes is large. Therefore, banks should be able to provide information related to investment and operating techniques by type of commercial real estate to commercial real estate owners and customers with intent to invest in the future. Third, the satisfaction with the profitability and future value of commercial real estate was relatively high in women, those in their 20s, net assets of more than 600 million, and direct use of the operation method group. In particular, it was found that satisfaction was high when women in the younger generation directly use officetels. In addition, if the net assets exceeded 600 million won, satisfaction was high regardless of the type of real estate owned. The high level of satisfaction with commercial real estate profitability and future value means that real estate owners are realizing the level of profit they want. These results will be able to develop differentiated mortgage products by comprehensively considering gender and age, type of real estate owned or invested, and operation method. In other words, if the younger generation of women directly uses the officetel, the bank can relatively stably realize the recovery of mortgage funds, so it will be able to provide a differentiated product with a high LTV (Loan to Value). Fourth, it can be seen that the characteristics of commercial real estate related to mortgage loans are in a similar form regardless of the type of real estate. The loan bank consists of the first financial sector, the purchase method is general sales, the loan ratio is less than 50%, the interest rate is less than 4%, and the repayment method is only interest paid. This result is because banks' commercial real estate mortgage products provide mortgage products without comprehensively considering the correlation between customer characteristics and real estate characteristics. Commercial real estate mortgage products provided by banks should be customized to create a roadmap for individual loan applicants by comprehensively considering the correlation between customer characteristics and real estate characteristics. Fifth, the importance of commercial real estate mortgage conditions (importance: 4.52) and commercial real estate mortgage services (importance: 4.13) was highly evaluated, and the intention to reuse commercial real estate mortgage loans was high at 4.07. Mortgage conditions for commercial real estate mortgage loans and bank mortgage services are factors that affect customer satisfaction. Summarizing the results of the previous analysis, commercial real estate mortgage loans should develop and operate customized mortgage products that comprehensively consider the characteristics of customers and the characteristics of real estate they own. Therefore, it is necessary to present mortgage conditions that fully consider the characteristics of real estate owned or planned to be invested with customers, and strengthen the mortgage service capabilities so that both customers and banks who own or plan to own commercial real estate can share practical benefits.) 본 연구에서는 상업용 부동산 담보대출의 중요성을 인식하고, 부동산학 분야의 상업용 부동산 담보대출 관련 연구의 다양성 및 새로운 시도로서 상업용 부동산 소유자의 일반적 특성과 담보대출의 특성, 담보대출 선택요인, 이용만족도(재이용)의 상관관계를 파악하는 연구를 진행하였다. 본 연구를 통하여 상업용 부동산담보 대출의 이해관계자라고 할 수 있는 은행과 상업용 부동산 소유자를 위한 실무적 시사점을 제시하고자 한다. 첫째, 상업용 부동산 소유자의 인구통계학적 특성과 소유한 상업용 부동산 특성을 분석한 결과, 상가를 가장 많이 소유하고 있으면서 투자의향 또한 상가가 가장 높은 것으로 나타났다. 이처럼 인구통계학적 특성과 무관하게 상가에 대한 투자 의향이 가장 높으므로 상가 중심의 부동산담보 대출 전략이 우선되어야 할 것이다. 또한 성별, 연령, 순 자산 규모에 따른 2순위의 투자의향을 가진 부동산 유형이 다르게 나타났으므로 오피스텔과 업무용, 공장/산업용 부동산담보 대출은 각 집단의 특성을 고려한 맞춤형 부동산담보 대출상품 전략이 필요하다. 둘째, 상업용 부동산의 운영방식은 직접 임대 운영의 비중이 매우 높게 나타났다. 이는 상업용 부동산의 임대 운영을 통한 임대료 수익 창출의 목적이 큰 것으로 보이며, 특히 상가와 오피스텔의 경우는 투자목적을 위한 소유의 비중이 큰 것으로 나타났다. 따라서 은행은 상업용 부동산 소유자 및 미래 투자 의향을 가진 고객을 대상으로 상업용 부동산 유형별 투자와 운영 기법과 관련된 정보를 제공할 수 있어야 할 것이다. 셋째, 상업용 부동산의 수익성과 미래가치에 대한 만족도는 여자, 20대, 순자산규모 6억 이상, 직접 이용의 운영방식 집단이 상대적으로 높게 나타났다. 특히 젊은세대의 여성이 오피스텔을 직접 이용하는 경우 만족도가 높은 것으로 나타났다. 또한 순자산 규모가 6억을 초과하는 경우 소유한 부동산 유형에 상관없이 만족도가 높게 나타났다. 상업용 부동산 수익성과 미래가치에 대한 만족도가 높다는 것은 부동산 소유자가 원하는 수준의 수익을 실현하고 있다는 의미이다. 이러한 결과는 성별과 연령, 소유 또는 투자 대상 부동산 유형, 운영방식 등을 종합적으로 고려하여 차별화된 담보대출 상품을 개발할 수 있을 것이다. 즉 젊은 세대의 여성이 오피스텔을 직접 이용하는 경우 은행은 담보대출 자금의 회수를 상대적으로 안정적으로 실현할 수 있기 때문에 담보인정비율(LTV: Loan to Value)을 높게 책정한 차별적인 상품을 제공할 수 있을 것이다. 넷째, 상업용 부동산의 담보대출 관련 특성은 부동산 유형에 상관없이 비슷한 형태로 진행되고 있음을 알 수 있다. 대출은행은 1금융권, 구입방식은 일반매매, 대출금 비율은 50% 이하, 이자율은 4% 이내, 상환방식은 이자만 납부하는 형태로 이루어지고 있다. 이러한 결과는 은행의 상업용 부동산 담보대출 상품이 고객의 특성과 부동산의 특성의 상관관계를 종합적으로 고려하지 않고 담보대출 상품을 제공하고 있기 때문이다. 은행에서 제공하는 상업용 부동산 담보대출 상품은 고객의 특성과 부동산의 특성의 상관성을 종합적으로 고려하여 대출신청자 개인별 로드맵을 만들 수 있는 맞춤형으로 변화해 나가야 할 것이다. 다섯째, 상업용 부동산 담보대출 조건(중요도: 4.52)과 상업용 부동산 담보대출 서비스(중요도: 4.13)의 중요도는 높게 평가되었으며, 상업용 부동산 담보대출 재이용 의도가 4.07로 높게 나타났다. 상업용 부동산 담보대출을 위한 담보대출 조건과 은행의 담보대출 서비스는 고객의 만족도에 영향을 미치는 요인이다. 앞에서 분석한 결과들을 종합하면 상업용 부동산 담보대출은 고객의 특성과 소유한 부동산의 특성을 종합적으로 고려한 고객 맞춤형 담보대출 상품을 개발ㆍ운영해야 한다고 했다. 따라서 고객과 소유 또는 투자 예정 부동산의 특성을 충분히 고려한 담보대출 조건을 제시하고, 담보대출 서비스 역량을강화하여 상업용 부동산을 소유 또는 소유 예정인 고객과 은행 모두가 실질적인 혜택을 공유할 수 있도록 해야 할 것이다.

상업용부동산에 있어서 임대인과 임차인 간의 임대료 결정 의식에 관한 연구

한충환 동의대학교 부동산대학원 2022 국내석사

최근 몇 년간 주거용부동산에 대한 규제정책이 지속적으로 강화되며 이로 인한 풍선효과로 비교적 규제가 덜한 상업용부동산의 가격은 급등하고 있지만 여러 가지 시장요인에 의하여 임대수익은 이를 따라가지 못하고 있는 상황이다. 온라인 산업의 성장 등 산업구조의 변화로 인하여 일부 상업용부동산 시장은 이미 몇 년전부터 임차인 위주의 시장이었는데 코로나19가 발병하며 공실률이 급증하게 되었고 이러한 임차인의 우위는 상업용부동산 시장 전반으로 확대되고 있다. 공실률은 임차인의 만족도에 의하여 감소한다는 다수의 선행연구 결과가 있는 만큼 임대인은 여느 때보다 임차인이 중요하게 생각하는 요소들에 대한 투자를 집중하여 임차인의 만족도를 증가시킬 필요가 있다. 하지만 전문적인 관리업체에게 위탁을 한 일부 대형 상업용부동산의 임대인을 제외한 대다수의 임대인들은 폐쇄적인 상업용부동산의 특성과 관리 능력 미흡 등으로 적절한 대응을 하지 못하고 있다. 따라서 본 연구에서는 상업용부동산의 임대료 결정에 대한 선행연구를 살펴보고 임대료를 결정하는 데 있어 상업용부동산을 구성하는 각종 요인과 항목들에 대한 임대인과 임차인의 중요도와 그 차이를 조사하였다. 이를 바탕으로 상업용부동산에 있어서 임대인과 임차인 간의 임대료 결정 의식에 관한 연구 결과를 다음과 같이 도출하였다. 첫째, 전체 21개 항목 중 건물의 가시성 및 외관 이미지, 주차장 수용능력 및 편리성, 승강기 유무 및 편리성, 해당 건물의 임차인 구성, 관리자의 자질, 임차업종의 6개 항목에 대해서는 임대료를 결정할 때 임대인과 임차인 간 중요도의 평균에 있 어 유의미한 차이가 없었지만 이를 제외한 나머지 15개 항목에 대해서는 유의미한 차이를 발견할 수 있었다. 둘째, 임대료를 결정할 때 임대인은 이러한 항목들 중 건물의 가시성 및 외관 이미지를 가장 중요하게 생각하고 임차인은 팬데믹 상황(코로나 19)을 가장 중요하게 생각하는 것으로 조사되었다. 해당 건물의 공실률은 임대인과 임차인 모두에게 중요도 평균이 가장 낮은 항목으로 나타났고 임대인과 임차인의 중요도 평균 차이가 가장 큰 항목은 팬데믹 상황으로 나타났다. 셋째, 상업용부동산을 구성하는 시설적 요인, 입지적 요인, 관리·운영 요인, 외부환경 요인, 임대차특성 요인 중 임대료를 결정할 때 임대인이 가장 중요하게 생각하는 요인은 입지적 요인이고 임차인은 시설적 요인을 가장 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 한편 관리·운영 요인을 가장 중요하게 생각한다고 응답한 임대인은 없었으며 임차인도 비교적 낮은 비율로 해당 요인을 선택한 것으로 나타났다. 이와 같은 연구 결과로 미루어 볼 때 상업용부동산의 임대인과 임차인은 임대료를 결정함에 있어 건물의 가시성 및 외관 이미지, 대중교통 접근성, 주차장 수용능력 및 편리성, 공용공간의 청소 및 관리상태와 같이 공통적으로 중요하게 생각하는 항목을 기준으로 임대료를 책정하는 것이 필요하다. 임대인은 제한된 자원을 효율적으로 운영하여 공실을 해소하고 적정한 임대료를 받기 위해서는 임차인이 가장 중요하게 생각하는 시설적인 요인, 특히 주차장 수용능력 및 편리성에 대한 투자를 집중하여야 한다. 또한 임대인과 임차인 간 의식 차이가 가장 크게 나타난 팬데믹 상황(코로나19)에 대하여 임대인은 인식을 개선하고 임대료를 결정함에 있어 적극적으로 반영할 필요가 있다. 이와 동시에 임대인은 임차인 우위의 임대시장에서 다른 임대인에 비하여 경쟁력을 가지기 위해 임차인의 요구사항을 정확하게 분석하고 대처할 수 있는 전문적인 관리에 대한 중요성을 인식하고 투자하여야 할 것이다. In recent years, regulatory policies on residential real estate have been continuously strengthened, and the price of commercial real estate, which is relatively less regulated due to the balloon effect, is soaring but rental income is not keeping up with it due to various market factors. Due to changes in the industrial structure, such as the growth of the online industry, some commercial real estate markets have already been tenant-oriented markets for several years but with the outbreak of COVID-19, the vacancy rate has surged, and the advantage of these tenants is expanding throughout the commercial real estate market. As there are many previous studies that the vacancy rate is reduced by the satisfaction of the lessee, the lessor needs to increase the satisfaction of the tenant by concentrating on investment in factors that the lessee considers more important than ever. Therefore, this study examined previous studies on determining the rent of commercial real estate and investigate the importance and difference between the lessor and the lessee on the various factors and items that make up the commercial real estate in determining the rent. Based on this data, The results of a study on the perception of determining rent between lessors and lessees in commercial real estate were derived as follows. First, among the 21 items, there was no significant difference in the average of importance between the lessor and the lessee when determining the rent for the visuality and appearance image of the building, the capacity and convenience of parking lot, whether there's an elevator or not and its convenience, composition of tenants in the building, manager's qualities and type of business but except for this, significant differences could be found in the remaining 15 items. Second, when determining rent, the lessor considers the visuality and appearance image of the building as the most important of these items and lessee was found to consider the pandemic situation (COVID-19) the most important. The vacancy rate of the building was the lowest in the average of importance for both the lessor and the lessee, and the biggest difference in the average of importance between the lessor and the lessee was the pandemic situation (COVID-19). Third, among the facility factors, location factors, management and operation factors, and external environment factors that constitute commercial real estate, when determining rent, it was found that the most important factor for the lessor is the location factor, and the lessee considers the facility factor the most important. On the other hand, it was found that no lessor responded that the management and operation factors were the most important, and the lessee was also relatively low. Based on the result of this study, when the lessor and lessee of the commercial real estate determine the rent, renting is required on the basis of items that are considered to be important in common such as the visibility and appearance image of building, the public transportation access, the parking lot capacity and convenience, and the cleaning and management state of the public space. The lessor operates limited resources efficiently to reduce vacancies and to receive appropriate rent. In order to receive appropriate rent, the lessor should concentrate on the facility factors that the lessee considers most important, especially the capacity and convenience of parking lot. The lessor needs to improve the perception of the pandemic situation (COVID 19), which shows the greatest difference in awareness between the lessor and the lessee, and actively reflect it in determining the rent. At the same time, the lessor should recognize and invest in the importance of professional management that can accurately analyze and cope with the lessee's requirements in order to have competitiveness comparing to other lessors in the lessee-dominated rental market.

밀레니얼-Z세대 다주택자의 주거투자성향에 관한연구

이금형 동의대학교 부동산대학원 2022 국내석사

Considering the Millennial-Z generation in their 20s and 30s who live in modern times, words such as youth, passion, and challenge are also emerging but the view of those who looking at the Millennial-Z generation these days is not so hopeful. They indirectly experienced the difficulties of their parents due to the IMF financial crisis in their youth and they are being pushed into the employment market, which is becoming fierce in the global financial crisis and the global economic crisis caused by COVID- 19. Millennial-Z generation (born in 1982-2006) is a term referring to the younger generation in their 20s and 30s who live in this modern age and their consumption pattern and movement are completely different from the baby boom generation. Also, because they are becoming the center of future society and have strong influence, the study on the Millennial-Z generation is expected to be an important issue in each field in the future. Millennial-Z generation is suffering from employment difficulties in the economic crisis several times in entering society, and even if they are employed, most of them are irregular workers and are not guaranteed the stability of employment. They also have a lot of difficulties in the economic sector due to the steep rise in housing cost and living expenses. In order to solve the anxiety about this future, they started to invest in various ways by collecting seed money, and one of them is to increase assets and prepare for unstable future through investment in residential real estate, which is a relatively stable asset. This study examined literature and previous studies on Millennial-Z generation and multi- house owners living in Busan Metropolitan City and surveyed the current status of residential real estate, important factors of choice and propensity in residential real estate investment. Based on this data, the results of the study on the investment propensity of Millennial-Z generation with multi-housing were summarized as follows. First, the analysis of general status of the Millennial-Z generation with multi-homeowners showed that the office workers were the most in the occupational group and in the total ratio, 56.4% of the respondents with annual income of more than 45 million won accounted for more than half, with less than 300 million won in assets, and many households living together with couples and children. In addition, the reason why they invest in residential real estate is that the majority of respondents said that they have profit from the market (66.4%), followed by 38.2% of the respondents. Second, the analysis of the current status of housing ownership of Millennial-Z generation with multi-housing showed that 87.3% of the two homeowners were the most, and as mentioned above, 61.8% of the respondents did not have rental income because they want to have market profit and prepare for their old ages. As a result of multiple responses to the types of real estate they own, 90% of respondents have apartments and the area they own was Busan Metropolitan City with 57.3%, followed by local small and medium cities with 22.7%. And it was found that the higher the age, the higher the proportion of multi-homeowners. Third, as a result of the average analysis of important optional factors when investing in residential real estate, Investment in economic factors (3.98m), loan regulation (3.9m) in social factors, traffic accessibility (4.08m) in location factors, parking facilities (3.92m) in facility factors, and risk facilities (3.8m) in environmental factors showed high scores in importance within each factor. Fourth, as a result of analyzing the investment propensity of residential real estate, the investment propensity of millennial-Z generation was most common in risk neutral type (68.6%), they preferred goods value of 100~300 million won and investment of 50~ 100 million won, and the preferred investment target was apartments (84.5%). In addition, the expected annual return is 50 ~ 100%, and it is expected to rise 75.5% from the real estate price increase forecast. As a result of this study, we understand why Millennial-Z generation is forced to invest in residential real estate, the government should not drive them as real estate speculators, but should implement various deregulation policies so that they can freely invest in the market economy in accordance with the market economy society and should make sure that the real estate price is stabilized by being formed according to the market principle. 현대를 살아가는 20,30대 밀레니얼-Z세대를 바라보면 젊음, 열정, 도전의식등의 단어가 생각나기도 하지만, 요즘 밀레니얼-Z세대를 바라보는 시선들은 그리 희망적이지는 않다. 청소년 시기 IMF 외환위기로 인한 부모세대들의 어려움을 간접적으로 체험했고, 사회에 나와서는 글로벌 금융위기와 코로나 19로 인한 세계적 경제 위기 속에서 치열해지는 고용시장에 내몰리고 있는 실정이다. 밀레니얼-Z세대(1982~2006년생)는 이러한 현시대를 살아가는 20,30대 젊은 세대를 지칭하는 용어로써 이들의 소비패턴과 움직임은 부모세대인 베이비붐세대와는 전혀 다르며, 또한 이들은 미래사회의 중심이 되어가고 있으며, 영향력이 강한 세대이기 때문에 밀레니얼-Z세대에 관한 연구는 앞으로도 각 분야에서 중요한 이슈가 될 것이라 예상된다. 밀레니얼-Z세대는 사회에 진출에 있어 몇 차례 경제위기속에서 취업난을 겪고 있으며, 설령 취업을 했다 하더라도 대부분이 비정규직으로 고용의 안정성을 보장받지 못해 늘 미래에 대한 불안함에 쌓여 생활하고 있다. 또한 가파르게 오르는 주거비용과 생활비등으로 인하여 경제적 부분에서 많은 어려움을 겪고 있다. 이러한 미래에 대한 불안함을 해소 하기위해 이들은 종자돈을 모아서 여러 방법으로 투자를 하기 시작했으며, 그 중 하나로 비교적 안정자산인 주거부동산 투자를 통하여 자산증식 및 불안한 미래의 대비를 하려고 한다. 본 연구는 부산광역시에 거주하는 밀레니얼-Z세대와 다주택자에 대한 문헌자료와선행연구를 살펴보고 이들이 현재 보유중인 주거부동산 현황과, 주거부동산투자시 중요선택요인 및 주거투자성향에 대한 조사하였고, 이를 토대로 밀레니얼-Z세대 다주택자의 주거투자성향에 관한 연구 결과를 다음과 같이 정리하였다. 첫째, 밀레니얼-Z세대 다주택자의 일반적인 현황에 대한 분석결과는 직업군에서는 직장인이 가장많았으며, 전체 비율에서 연소득 4,500만원 이상인 응답자가 56.4%로 과반수 이상을 차지했고, 보유자산은 3억원 이하가 많았으며, 부부와 자녀가 함께 사는 가구가 많았다. 또한 이들이 주거부동산에 투자하는 이유로는 시세차익(66.4%)이라는 응답이 과반수 이상이며, 다음으로 노후대비(38.2%)때문이라는 응답이 뒤를 이었다. 둘째, 밀레니얼-Z세대 다주택자의 주택보유현황에 대한 분석결과는 2주택소유자가 87.3%로 가장 많았으며, 이들이 주거부동산에 투자하는 이유가 위에서 언급한 것과 같이 시세차익 및 노후대비이기 때문에 임대수입 유무 설문에서 61.8%가 임대수입이 없는 것으로 나타났다. 보유부동산 종류에 대한 다중응답결과 응답자의 90%가 아파트를 보유하고 있는 것으로 나타났으며, 이들이 보유하고 있는 지역은 부산광역시가 57.3%로 가장 많았으며, 다음으로 지방중소도시 22.7%로 나타났다. 그리고 나이가 높을수록 다주택자의 비중이 높은 것을 알 수 있었다. 셋째, 주거부동산투자시 중요선택요인에 대한 평균분석결과, 경제적 요인에서 투자금(3.98m), 사회적 요인에서 대출규제(3.9m), 입지적 요인에서 교통접근성(4.08m),시설적 요인에서 주차장시설(3.92m), 환경적 요인에서 위해시설(3.8m)로 각요인 안에 중요도에서 높은 점수가 나왔다. 넷째, 주거부동산 투자성향에 대한 분석결과 밀레니얼-Z세대 투자성향은 위험 중립형(68.6%)이 가장 많았으며, 이들은 물건가액 1~3억 미만에 투자금 5,000만원~1억원 미만 투입되는 물건을 선호 하였으며, 선호투자대상은 아파트(84.5%)으로 나타났다. 또한 기대연수익은 50~100%기대수익으로 잡고 있으며, 향후 부동산 가격상승전망에서 75.5%상승할 것으로 전망하고 있다. 본 연구의 시사점으로 밀레니얼-Z세대가 왜 주거부동산 투자를 할 수밖에 없는 지를 우리사회에서 이해하고, 이들을 투기꾼으로 몰것이 아니라 시장경제사회에 맞게 시장경제 속에서 자유로운 투자 할동을 할 수 있도록 정부에서는 각종 규제 완 화정책등을 펴야할 것이며, 부동산 가격이 시장 원리에 맞게 형성되어 안정될 수 있도록 해야 할 것이다.

전세보증금 반환보증보험 이용자 의식에 관한 연구

임종현 동의대학교 부동산대학원 2023 국내석사

‘나쁜 전세’란 없다. 전세제도가 반드시 임대인에게 유리하지도 임차인에게도 불합리하지도 않다. 다만, 현재까지 주택가격 상승에 따른 자본이익이 전세기간 동안의 기회비용의 손실을 메워주었고, 사채시장이 조성되어 있었기 때문에 목돈을 활용할 수 있는 임대인에게 전세가 유리한 제도로 작용한 반면, 임차인은 계속해서 더 높은 전세보증금을 체결하지 않으면 지속적인 거주가 불가능하다는 점에서 전세가 부정적으로 비춰졌을 뿐이다. 전세 제도는 한국에서 고유한 주택임대차 방식으로 임대인에게는 사적금융을 통한 자본조달 수단이자 임차인에게는 임대료를 아끼며 언제든지 매수 할 수 있는 내 집 마련의 사다리 역할을 해왔다. 곧 한국의 가장 일반적인 임대 양식인 동시에 주택을 담보로 이뤄지는 직접 금융 거래 양식이다. 본 연구의 목적은 전세보증금 반환보증보험 상품의 이용자를 대상으로 전세 제도 전반에 대한 인식, 동 상품에 대한 만족도 및 개선점에 대한 인식을 설문조사함으로써 시사점을 도출하고 궁극적으로는 동 상품의 개선방안을 제시하는 것이다. 전세보증금 반환보증보험 이용자에 대한 최초의 조사인 만큼 다양한 의견을 담았으며 실무적 측면과 법률적 측면으로 나누어 고찰하였다. 먼저 전세보증금 반환보증보험에 관한 실무적인 부문에서의 개선사항이다. 첫째, 주체적인 측면에서 운용기관의 끊임없는 업무혁신이다. 전세보증금 반환보증보험 가입을 위한 서류를 간소화하고, 절차를 스마트화하고, 또한 통합 콜센터 운용 및 카카오톡 AI상담 등을 통한 대민지원업무를 강화함으로써 보다 국민 눈높이에서의 개선 노력이 필요하다. 둘째, 구조적인 측면에서 ‘일잘하는’ 보증보험 시스템 구축이다. 기관 내부적으로 개인보증보험 관련 인력을 전문 양성하고 특히 공공부문 운용기관 간 공동시스템 구축을 통해 보증보험 발급과 사고처리 내역을 통합함으로써 중복가입 없는 효과적인 제도를 고안할 수 있을 것이다. 셋째, 환경적 측면에서 전세보증금 사고 예방 교육이다. 신혼부부, 대학생, 기타 사회약자를 대상으로 사회전체적인 전세사기 예방교육을 실시하고, 운용기관 내부의 전세사기피해 지원센터 등 운영을 강화하고, 필요시 전세보증금 반환보증보험 운용기관 내 부동산분쟁조정위원회를 추가 설치함으로써 사전적으로 보증사고를 예방할 수 있을 것이다. 넷째, 고객관점으로의 인식 전환이다. 그간 공공기관의 권위적이고 고압적인 태도에서 탈피하여 외부법률기관 예컨대, 대한법률구조공단, 각급 지방검찰청, 경찰청 및 지자체와의 연계를 통해 임차인 보호 외 임대인의 채무상환 및 재기지원 방안을 함께 고민할 필요가 있다. 다음 전세보증금 반환보증보험에 관한 법률적인 부문에서의 개선사항이다. 첫째, 개인정보보호법상 전세목적물에 대한 임대인 개인정보 제공 강화이다. 주택임대차 거래 시 임대인의 대출연체·보증사고 이력 및 임대인 거주지(주민등록초본 등) 발급을 공개함으로써 특히 다주택 악성 임대인으로부터 선의의 임차인을 보호할 수 있을 것이다. 둘째, 부동산등기에관한법률상 부동산 공시제도의 공신력 강화이다. 민법상 부동산 공시 관련 조항의 개정과 부동산권원보험의 확대 및 부분적 의무화를 통해 부동산 등기제도의 공신력을 강화하는 것은 전세보증금을 떼이는 사례를 줄일 수 있을 것이다. 셋째, 공공기관운영에관한법률상 공공부문 운용기간 간 통합이다. 공공부문에서의 전세보증금 반환보증보험의 운용기관 간 기관 또는 부문 통합을 통해 전세반환채권 유동화부터 기금을 통한 전세자금대출제도 확대 등 주택도시금융의 선진화를 유도할 수 있을 것이다. 넷째, 주택임대차보호법상 전세보증금 반환보증보험의 의무화이다. 주택임대차보호법상 임차인 보호 제도와 유사한 민특법상의 임대보증금 의무가입을 차용하여 임대인의 전세보증금 반환보증보험 가입을 의무화함으로써 가장 효과적으로 임차인의 전세보증금을 보장할 수 있을 것이다. 본 연구의 결과는 임차인 주거안정을 위한 전세보증금 반환보증보험의 개선을 위한 기초자료로 활용될 수 있으며, 아울러 대위변제 이후 채무를 부담하는 임대인과는 상생할 수 있는 연구의 시금석이 될 수 있기를 기대한다. There is no such thing as a ‘bad charter’. The cheonsei system is neither advantageous to the landlord nor unreasonable to the lessee. However, until now, capital gains from rising housing prices make up for the loss of opportunity costs during the jeonse period, and since the private bond market has been created, jeonse has served as an advantageous system for lessors who can utilize large sums of money, while lessees continue to Jeonse was only viewed negatively in that it was impossible to continue living without a higher deposit. The jeonse system is a unique housing rental method in Korea, and has served as a means of raising capital through private finance for landlords and as a ladder for purchasing a home for lessees who can save rent and purchase at any time. In other words, it is the most common rental form in Korea and at the same time, it is a form of direct financial transaction that takes place with the house as collateral. The purpose of this study is to draw implications by surveying users of the Jeonse deposit return guarantee insurance product on their overall perception of the Jeonse system, their satisfaction with the product, and their perception of improvement points, and ultimately find ways to improve the product. is to present As this is the first survey of users of Jeonse Deposit Return Guarantee Insurance, various opinions were included, and the study was divided into institutional and practical aspects. First of all, it is an improvement in the practical sector related to deposit return guarantee insurance. First, from the subjective aspect, it is the continuous work innovation of the operating institution. Efforts for improvement from the public’s perspective are needed by simplifying the documents required to sign up for deposit return guarantee insurance, making the process smart, and strengthening public support work through the operation of an integrated call center and KakaoTalk AI consultation. Second, from a structural point of view, it is to establish a guarantee insurance system that ‘works well’. It will be possible to devise an effective system without overlapping subscriptions by integrating guarantee insurance issuance and accident handling details through professional training of personal guarantee insurance-related personnel internally and establishment of a joint system among public sector operating agencies. Third, from the environmental aspect, it is an education on the prevention of deposit accidents. Conduct social-wide charter fraud prevention training for newlyweds, college students, and other socially underprivileged people, strengthen operations such as the charter fraud damage support center within the operating institution, and, if necessary, the Real Estate Dispute Mediation Committee within the jeonse deposit return guarantee insurance operating institution By installing additionally, warranty accidents can be prevented in advance. Fourth, it is a change in perception to the customer's point of view. Breaking away from the authoritative and high-handed attitude of public institutions, it is necessary to think about ways to repay the lessor's debt and recover from it in addition to protecting the lessee through cooperation with external legal organizations such as the Korea Legal Aid Corporation, local prosecutors' offices at each level, the National Police Agency and local governments. there is The following are improvements in the legal sector related to deposit return guarantee insurance. First, in accordance with the Personal Information Protection Act, the lessor's personal information provision for the object of lease is strengthened. In the case of a housing rental transaction, by disclosing the lessor's loan delinquency, guarantee accident history, and issuance of the lessor's residence (abstract), it will be possible to protect bona fide tenants, especially from malicious lessors of multi-housing. Second, it is to strengthen public confidence in the real estate public notification system under the Real Estate Registration Act. Reinforcing the public confidence of the real estate registration system through the revision of provisions related to real estate disclosure in the Civil Act and the expansion and partial obligatory real estate title insurance will reduce the cases of taking deposits for jeonse. Third, it is the integration between public sector operation periods according to the Public Institution Management Act. In the public sector, through the integration of institutions or sectors operating institutions for deposit return guarantee insurance on deposits in the public sector, it will be possible to induce the advancement of housing and urban finance, such as securitization of deposit return bonds and expansion of the deposit loan system through the fund. Fourth, according to the Housing Lease Protection Act, it is compulsory for deposit guarantee insurance to be returned. It will be possible to most effectively guarantee the tenant's deposit deposit by making the lessor obligated to subscribe to the deposit guarantee insurance for the return of the deposit by borrowing the mandatory subscription to the lease deposit under the Civil Special Act, which is similar to the lessee protection system under the Housing Lease Protection Act. It is hoped that the results of this study can be used as basic data for improving the deposit return guarantee insurance for the tenant's housing stability, and also serve as a touchstone for research that can coexist with the lessor who bears the debt after subrogation.

기업가치 변화에 따른 기업부동산 보유 및 이용에 관한 연구

이상재 동의대학교 부동산대학원 2021 국내석사

기업부동산은 기업의 정상적인 경영활동을 위해 필요한 필수생산 요소 중 하나로, 기업은 기업부동산의 매입‧매각이나 임대‧임차 등 기업부동산 정책의 적절한 활용을 통해 기업의 수익성을 향상시키거나 기업의 가치를 극대화한다. 특히 기업부동산은 기업이 보유하고 있는 대표적인 비유동자산 중 하나로 기업의 경영환경이나 영업성과 등에 비탄력적인 특성이 있어 기업부동산에 대한 기업의 의사결정은 장기간에 걸쳐 이루어지는 특징이 있다. 또한, 기업부동산은 기업이 보유하고 있는 자산 중 그 비중이나 규모가 매우 큰 자산으로 기업부동산과 관련한 의사결정은 큰 규모의 자금흐름을 수반하게 된다. 따라서, 기업부동산 정책은 기업의 경영성과에 장기적인 영향을 미칠 뿐만 아니라 잘못된 의사결정은 기업의 생존을 위협할 수도 있는 중요한 정책 중 하나이다. 한편 , 기업부동산은 기업이 보유하고 있는 가장 큰 자산 중 하나로 과거에는 기업부동산의 규모가 그 기업의 가치나 수준을 가늠하는 중요한 판단 요소 중 하나였다. 그러나, 최근 다수의 기업이 재무비율 개선과 미래 사업자금 마련을 위해 기업 소유의 사옥을 매각하고 경영을 위해 필요한 부동산은 임차하여 사용하는 이른바 매각 후 임대(Sales & Lease Back) 방식의 자산유동화 제도를 이용하는 사례가 증가하고 있어 기업부동산에 대한 기업들의 인식이 변화하고 있는 실정이다. 즉, 기업부동산의 자산가치 증대보다는 기업 부동산의 활용을 통한 기업가치 및 경쟁력 확보에 대한 관심이 높아지고 있다. 이에 본 연구에서는 2016년부터 2020년까지 경상권역에 소재한 상장기업들의 재무 자료를 이용하여 최근 기업들의 기업부동산 정책의 변화 추이를 살펴보고, 기업가치가 개별 기업들의 기업부동산 정책에 미치는 영향에 대해 회귀분석 및 일반화 추정방정식 (Generalized Estimate Equation) 모형을 이용하여 실증분석하였으며 분석 결과를 종합하여 요약하면 다음과 같다. 첫째, 사례기업들을 대상으로 추세 분석한 결과, 기업의 경영을 위해 소유하고 있는 사업부동산 비율은 지속적으로 감소하고 있는 것으로 나타났으나 미래 시세차익을 위해 보유하는 투자부동산 비율과 기업의 경영을 위해 임차하여 사용하는 리스자산 비율은 지속적으로 증가하는 것으로 분석되었다. 즉, 최근 기업들은 기업 경영을 위한 부동산은 기업 명의로 보유하기보다는 임차하여 사용하며 기업경영을 위해 보유하는 사업부동산 보다는 미래 시세차익 및 임대수익 등을 위한 투자부동산의 비중을 증가시키는 추세인 것으로 분석되었다. 둘째, 사례기업들을 대상으로 기업가치가 기업부동산에 미치는 영향에 대해 일반화 추정방정식 모형과 회귀분석을 통해 실증분석한 결과, 기업가치의 대용치인 Tobin's Q는 총자산 대비 기업부동산 비율에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 기업부동산 종류별로는 사업부동산과 투자부동산의 경우 유의하게 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타나 기업가치가 큰 기업일수록 총자산에서 사업부동산과 투자부동산이 차지하는 비중이 낮은 것으로 나타났다. 그러나, 총자산 대비 리스자산 비율에 대해서는 유의한 결과를 보이지 않았다. 또한, 기업가치의 변동이 기업부동산의 변동 즉, 기업부동산의 취득‧처분 등에 미치는 영향에 관해 분석한 결과, 기업가치의 변동은 기업부동산의 변동에 유의하게 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 기업부동산 종류별로는 사업부동산과 리스자산의 경우 기업가치의 변동이 유의하게 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타나 기업들은 기업가치가 증가할수록 사업부동산과 리스자산도 증가시키는 것으로 나타났다. 한편, 투자부동산의 경우 유의수준 10%에서 유의하게 정(+)의 영향이 있는 것으로 나타나 상대적으로 낮은 유의수준을 보였다. 셋째, 사례기업들을 기업업종별로 분류하여 분석한 결과, 제조업의 경우 기업가치가 총자산 대비 기업부동산 비율에 유의하게 부(-)의 영향이 있는 것으로 나타났으나, 비제조업의 경우 유의수준 10%에서 유의한 결과를 보여 상대적으로 낮은 유의수준을 보였다. 즉, 제조업과 비제조업 모두 기업가치가 큰 기업일수록 총자산에서 기업부동산이 차지하는 비중이 낮은 것으로 나타났으나 비제조업의 경우 제조업에 비해 통계적 유의성이 낮은 것으로 나타났다. 또한, 기업가치 변동과 기업부동산의 변동에 대한 실증분석 결과, 제조업과 비제조업 모두 기업가치의 변동이 기업부동산 변동에 유의하게 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타나 기업들은 업종에 따른 차이 없이 기업가치가 증가함에 따라 기업부동산 규모도 증가시키는 것으로 나타났다. 넷째, 사례기업들을 기업공개 형태별로 분류하여 분석한 결과, 코스피 상장기업과 코스닥 상장기업 모두 기업가치가 기업부동산 비율에 유의하게 부(-)의 영향이 있는 것으로 나타났다. 또한, 코스피 상장기업과 코스닥 상장기업 모두 기업가치의 변동이 기업부동산 변동에 유의하게 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타나 기업공개 형태와 상관없이 기업가치가 증가할 때 기업부동산 규모도 증가하는 것으로 나타났다. 이러한 연구 결과를 바탕으로 본 연구의 시사점은, 첫째, 최근 기업들은 기업 경영을 위해 필요한 부동산을 기업 명의로 직접 보유하기보다는 임차하여 사용하는 비중이 증가하고 있으며 이는 최근 기업들의 Sales & Lease Back과 같은 자산유동화제도의 이용에 대한 수요가 증가하고 있는 것이 한 원인인 것으로 볼 수 있다. 그러나, 기존 자산 유동화 제도는 감독행정과 가이드라인 등이 명목적인 규제로 작용하여 일부 대기업에 국한하여 제도가 이용되어져 왔다. 따라서, 보다 다수의 기업들이 필요에 따라 적극적으로 제도를 이용할 수도 있도록 자산유동화제도에 대한 제도적 개선의 노력이 필요할 것으로 보인다. 둘째, 리스자산 비중이 증가하고 있는 만큼 기업들의 상업시설에 대한 임차 사례가 지속적으로 증가하여 향후 기업들의 임차물건과 관련한 분쟁이나 사회적 문제가 발생할 가능성이 높아질 것으로 예상된다. 따라서, 상업시설의 임대차 제도 등에 대한 정비 및 개선을 위한 중‧장기적인 연구가 필요할 것으로 보인다. 셋째, 개별 기업들은 기업의 가치 증대 및 수익성 향상을 위해 기업의 중요한 생산요소중 하나인 기업부동산에 대한 합리적이고 체계적인 정책을 수립하여 기업 부동산을 운용 및 관리하는 노력이 필요할 것이다. Corporate real estate is one of the essential production factors necessary for normal management activities of companies. Through the proper use of corporate real estate policies such as purchase, sale, rent and lease, corporates improve their profits and maximize the value of business. In particular, corporate real estate is one of the representative non-liquid assets held by companies, which has an inelastic characteristic in the business environment and business performance of the company. So, the corporate decision on corporate real estate is made over the long term. In addition, corporate real estate has so big a proportion or size compared to other assets held by the company that decisions related to corporate real estate as a large-scaled asset involve a large amount of funding flow. Therefore, policy on corporate real estate policy affects the long-term performance of the company and, at the same time, wrong decision making based on the policy is one of the things that could threaten the survival of a company. On the other hand, corporate real estate is one of the largest assets held by companies. In the past, the size of real estate owned by a company was one of the important judgmental criteria that measured the value or level of the company. However, in order to improve financial stability and raise business funds for business in the future, a way of asset securitization system called ‘Sales & Lease Back,’ in which a corporate use a leased property for business operation after selling the property owned by the company, is being commonly and increasingly utilized. This trend can be interpreted to reflect the fact that corporate awareness of real estate is now changing. In other words, interest in securing corporate value and competitiveness through the utilization of corporate real estate is increasing rather than increasing the asset value of corporate real estate. In this study, the changes in corporate real estate policies of companies were examined using financial data of listed companies located in Gyeongsang-do province from 2016 to 2020, and the effects of corporate value on corporate real estate policies of individual companies were analyzed using regression analysis and generalized estimate equation model. The results of the analysis are summarized as follows. First, the analysis of listed companies showed that the ratio of real estate owned by a company for management is continuously decreasing, but the ratio of real estate held for investment to get some market profit and that of lease assets for management are continuously increasing. So, it can be analyzed that companies currently use leased real estate rather than possessing real estates under the name of company, and that they also increase the volume of the real estate for investment or market profit rather than holding real estate for business held for managerial purposes. Second, as a result of empirical analysis through generalized estimation equation model and regression analysis on the effect of corporate value on corporate real estate for case enterprises, Tobin's Q, which is a substitute for corporate value, has a negative (-) effect on the holding ratio of corporate real estate to total assets. By type of corporate real estate, real estate for business and real estate for investment had a significant negative effect on the company value, which showed that the more corporate value the company has, the less volume the business real estate and real estate for investment account for in its entire assets. On the other hand, there was no significant result on the ratio of lease assets to total assets. In addition, the analysis of the effect of corporate value change on corporate real estate change, that is, the effect on acquisition and disposal of corporate real estate showed that corporate value change had a significant positive effect on corporate real estate change. Considering the type of real estate, in case of real estate for business and lease assets, the change of corporate value had a significant positive effect on corporate real estate. It was shown that the increase of corporate value increased the business real estate and lease assets. On the other hand, real estate for investment had a significant positive effect on the significance level of 10%, which was relatively low. Third, the analysis of case companies by business type showed that corporate value had a significant negative effect on the holding ratio of real estate to total assets in the manufacturing industry, but the nonmanufacturing industry had a significant effect on the significance level of 10%, which was relatively low. In other words, the higher the corporate value of both manufacturing and non-manufacturing businesses, the lower the proportion of corporate real estate in total assets, but the non-manufacturing businesses showed lower statistical significance than manufacturing. In addition, as a result of empirical analysis on changes in corporate value and changes in corporate real estate, changes in corporate value in both manufacturing and non-manufacturing industries have a significant positive effect on changes in corporate real estate, indicating that companies increase corporate real estate as corporate value increases regardless of the type of industry. Fourth, the analysis of case companies by industrial type of initial public offering showed that both public companies listed in KOSPI and public companies listed in KOSDAQ had a significant negative influence on the holding ratio of corporate real estate. In addition, both public companies in KOSPI and public companies in KOSDAQ showed a significant positive effect on corporate real estate fluctuations, indicating that corporate real estate also increased when corporate value increased regardless of the corporate type in initial public offering. Based on the results of this study, first, the importance of using real estate for corporate management is increasing, rather than holding it directly in the name of a company, and this is the reason why the demand for the use of asset securitization system such as Sales & Lease Back is currently increasing. However, the existing asset securitization system has been used only for some large corporations because supervision administration and guidelines act as nominal regulations. Therefore, it is necessary to make an effort to improve the asset securitization system so that more companies can actively use the system as needed. Second, as the number of lease cases for commercial facilities of companies due to the use of asset securitization system increases, it is expected that related disputes or social problems will increase in the future, so it is necessary to improve the lease system of commercial facilities and to conduct mid- and long-term studies. Third, in order to increase the value and profitability of the company, individual companies should make efforts to operate and manage corporate real estate by establishing rational and systematic policies on corporate real estate as one of the important production factors of the company.

인구구조 변화에 따른 1인 가구의 임대주택 선호도에 관한 연구

강판구 동의대학교 부동산대학원 2023 국내석사

While the population is rapidly declining nationwide, single-person households are increasing for complex and diverse reasons, such as independence from parents, a higher average age of marriage than in the past, and an increase in the divorced population. Accordingly, as social issues arising from the increase in single-person households are emerging in Korea, the demand for policy measures that require social discussion and problem solving on single-person households is rapidly increasing. It is causing various housing problems such as a weak residential environment and housing price burden. In this study, a survey was conducted to investigate the factors that have a major influence on the selection of public rental housing by young single-person households according to economic, social, and demographic characteristics, and the perception and requirements of young single-person households for rental housing. Based on this, the main factors recognized in the selection of public rental housing were empirically analyzed. In addition, by studying the characteristics and housing preferences of rental housing tenants of young single-person households, the supply of rental housing suitable for the characteristics of future rental housing residents and their housing satisfaction are improved, and as a result of the analysis of desirable rental housing supply plans, the following The same implications were presented. First, it is necessary to supply low-rent public rental housing in areas with convenient transportation. In terms of the location of public rental housing, accessibility to transportation is recognized as a top priority, and low rent is recognized as a task to be solved in public rental housing, so a support plan that can be supplied to the station area at low rent is necessary. The housing occupation of young single-person households in Busan was found to have little or no income, and in the case of students, monthly rent or deposit + monthly rent was found to be the most common. In particular, in the case of these people, the ability to purchase a house is very low and they have a short-term residence near a university or workplace, so a plan to rent a share-type house or small-scale house near a university or in a station area at an affordable price is very urgent. It is required. Second, the government and local governments need to make efforts to publicize public rental housing supply policies. A very high percentage of young single-person households responded that they were willing to move into public rental housing, but did not know much about public rental housing. In particular, Busan Metropolitan City has recently seriously recognized the problems of single-person households for young people and is implementing or planning to supply various rental housing for single-person households, such as Dream Apartment and Hope Plus Apartment, to solve this problem, but public rental housing for young people Access to information is very limited. Third, it is necessary to supply public rental housing that reflects the factors that young single-person households prefer. In this study, among the locational factors favored by young single-person households, accessibility to living convenience facilities was found to be an important factor to consider. In particular, since the recent lifestyle of young single-person households considers the quality of individual life very important, in choosing a residential space, we hope to live in a station area where convenience facilities such as markets, marts, and department stores are concentrated. There is a situation. As the implication of this study, since young single-person households often have low income and are new to society, the supply of small-scale public rental housing in the station area and policy publicity measures for it, considering the current status and preferred factors of young single-person households, It is necessary to promote policies through cooperation between the central and local governments and related organizations. In particular, in the case of Busan Metropolitan City, as the problem of the outflow of the economically active population is becoming very serious due to population migration to other regions, it is very urgent to come up with a plan to solve this problem. It is desirable to promote housing stability by supplying appropriate public rental housing that can reflect the characteristics of the group to the young people, thereby improving the housing satisfaction of the youth. 전국적으로 인구수는 급속하게 감소하고 있는 반면, 부모로 부터의 독립과 과거와 비교하여 높아지는 평균 결혼 연령, 이혼 인구의 증가 등의 복합적이고 다양한 이유로 인하여 1인 가구가 증가하는 추세를 보이고 있다. 이에 따라 현재 국내에서는 1인 가구 증가에 따른 사회적 이슈가 대두됨에 따라서 1인 가구에 대한 사회적 논의와 문제 해결을 요구하는 정책 방안에 대한 요구가 급증하고 있는 추세이며, 1인 가구는 그 가구의 특성상 주거환경 취약, 주거 가격 부담 등 다양한 주거문제를 야기하고 있고 특히, 청년층 1인 가구의 주거 문제의 해결방안이 매우 시급하게 요구되고 있다. 본 연구에서 설문조사를 통하여 경제적·사회적·인구학적 특성에 따라 청년층 1인 가구가 공공임대주택의 선택함에 있어서 주요하게 영향을 미치는 요인에 대하여 조사하고, 청년층 1인 가구의 임대주택 인식과 요구 사항을 바탕으로 공공임대주택의 선택에 주요하게 인식되는 요인을 실증적으로 분석하였다. 또한, 청년층 1인 가구의 임대주택 입주자의 특성과 주거 선호도를 연구함으로써, 향후 임대주택 입주자 특성에 맞는 임대주택 공급과 이들의 주거 만족도를 향상시키고, 바람직한 임대주택 공급 방안에 대한 분석의 결과로 다음과 같은 시사점을 제시하였다. 첫째, 교통이 편리한 지역에 임대료가 저렴한 공공임대주택 공급이 필요하다. 공공임대주택의 입지적 측면에서 교통의 접근성을 최우선 과제로 인식하고 있고 또한 저렴한 임대료를 공공임대주택에서 해결해야 할 과제로 인식하고 있기 때문에 역세권 지역에 저렴한 임대료로 공급할 수 있는 지원 방안이 필요하다. 부산광역시의 청년층 1인 가구의 주거점유 형태는 소득이 없거나 적으며, 학생인 경우 월세 또는 보증금 + 월세 형태가 많은 것으로 나타났다. 특히 이들의 경우 주택의 자가 구입 능력이 매우 낮고 대학가 혹은 직장 근처에 단기적으로 거주하는 형태를 가지기 때문에 대학가 근처 또는 역세권 지역에 셰어형 주택 또는 소규모 주택 등을 저렴하게 임대할 수 있는 방안이 매우 절실하게 요구된다. 둘째, 공공임대주택의 공급 정책 홍보에 관한 정부와 지자체의 노력이 필요하다. 청년층 1인 가구 중 공공임대주택의 입주 의향이 있으나, 공공임대주택에 대하여 잘 알지 못한다는 응답이 매우 높은 비율로 나타났다. 특히, 부산광역시에서는 최근 청년층 1인 가구의 문제점을 심각하게 인식하고 이를 해결하기 위하여 드림아파트, 희망 더함 아파트 등 1인 가구를 위해 다양한 임대주택 공급을 시행하거나 계획 중에 있지만, 청년층을 위한 공공임대주택에 대한 정보의 접근이 상당히 제한적인 실정이다. 셋째, 청년층 1인 가구가 선호하는 요인을 반영한 공공임대주택의 공급이 필요하다. 본 연구에서는 청년층 1인 가구가 선호하는 입지적 요인 중에서는 생활편의시설 접근성이 중요하게 고려되는 요인으로 나타났다. 특히, 최근 청년층 1인 가구의 라이프 스타일은 개인의 삶의 질을 매우 중요하게 판단하고 있기 때문에 주거공간을 선택함에 있어서 시장, 마트, 백화점 등 생활편의 시설과 밀집하여 있는 역세권의 거주하기를 희망하고 있는 실정이다. 본 연구의 시사점으로 청년층 1인 가구는 소득이 낮고 사회 초년생인 경우가 많기 때문에 청년층 1인 가구의 현황과 선호하는 요인 등을 감안하여 역세권역에 소규모 공공임대주택 공급과 이에 대한 정책적 홍보방안에 대하여 정부와 지자체, 관련 기간의 협력을 통한 정책 추진이 필요하다. 특히 부산광역시의 경우 타 지역으로의 인구 이동으로 경제활동 인구 유출에 대한 문제가 매우 심각해지고 있는 상황에서 이를 해결하기 위한 방안 마련이 매우 시급하기 때문에 부산광역시 내에서 경제활동을 하는 청년층 1인 가구들을 대상으로 집단의 특성을 반영할 수 있는 적절한 공공임대주택을 공급하여 주거안정을 도모하고 이를 통해 청년층의 주거 만족도를 제고할 수 있도록 하는 것이 바람직하다.

도시정비사업의 투명성 확보를 위한 전문조합관리인제도 인식에 관한 연구

전경민 동의대학교 부동산대학원 2024 국내석사

주거환경은 주택의 가치 및 생활환경을 결정하는 중요한 요소이다. 쾌적한 주거공 간의 조성을 조성하기 위한 사업 중 하나인 도시정비사업은 도심재개발, 주택재개발, 재건축 및 주거환경개선사업 등으로 추진된다. 위와 같은 도시정비사업은 공공의 역할에만 맡길 수는 없고, 오히려 도시 및 주거 환경정비법이 정하고 있는 재개발, 재건축의 경우 조합첫째, 현재의 전문조합관리인제도에 대하여서는 개선이 필요하다는 점을 알 수 있 었다. 둘째, 도시정비사업의 경력자들은 전반적으로 전문조합관리인제도가 도시정비사업 의 투명성 확보에 있어 긍정적인 효과가 있을 것으로 인식하고 있음을 알 수 있었 다. 셋째, 도시정비사업의 경력자들 중 많은 수의 경력자들이 전문조합관리인제도의 긍정적 효과에 대한 기대가 크다는 점을 알 수 있었고, 향후 도시정비사업의 투명성 확보를 위해 전문조합관리인제도를 의무화할 필요가 있다. 본 연구는 전문조합관리인제도의 현황을 점검하고, 전문조합관리인제도에 대한 인식조사를 통해 도시정비사업 경력자들이 전문조합관리인제도를 얼마나 이해하고 있는지, 이에 더해 전문조합관리인제도를 구체적으로 활용하기 위한 방향을 밝히고 자 하였다. 그렇게 함으로써 도시정비사업에 있어 전문조합관리인제도가 정착되고, 장차 도시정비사업이 투명하고 공정하게 이루어짐은 물론 주거환경의 개선을 통해 궁극적으로 국민의 주거권 향상에도 기여할 것으로 기대한다.이 주도하는 형태가 보편적이 다. 그러나 민간 부분인 조합이 주도하는 형태의 도시정비사업의 경우 조합 구성원 의 전문성 및 도덕성 문제 등으로 인해 여러 형태의 비리가 발생하는 경우가 있고, 도시정비사업 역시 본질적으로 행정의 성격을 지니고 있기 때문에, 도시정비사업에 있어 투명성 확보가 절실하다. 한편 현행 도시및주거환경정비법이 규정하고 있는 전문조합관리인제도는, 종래에 조합원 내지는 조합임원의 자격이 없었던 전문가로 하여금 조합임원의 임무를 대행 할 수 있는 제도로, 도시정비사업 분야의 전문가가 조합 내부의 업무집행과정에 참 여하여 전문성을 발휘하고, 한편으로는 독립된 지위에서 업무를 수행할 수 있으므로 투명성 확보에 있어서도 강점을 가지고 있는 제도이나, 실제 활용례가 극히 적은 실 정이다. 위와 같은 전제하에, 본 연구에서는 도시정비사업의 경력자들에 대한 조사를 통 해 전문조합관리인제도에 대한 인식을 조사하고 실증분석을 통해 전문조합관리인제 도의 향후 활용가능성 및 그 방향을 아래와 같이 정리하였다. The residential environment is an important factor in determining the value of the house and the living environment. The urban improvement project, one of the projects for creating a comfortable residential space, is promoted as urban redevelopment, housing redevelopment, reconstruction, and residential environment improvement project. The above urban improvement project cannot be left to the public role alone, but rather, in the case of redevelopment and reconstruction prescribed by the Act on the Improvement of Urban areas and Residential Environments, it is common to lead the union. In the case of urban improvement project led by the union, which is a private part, various forms of corruption may occur due to professional and moral problems of association members, and urban improvement project also have an administrative character, so it is imperative to secure transparency in urban improvement project.On the other hand, the special administrator of the association system stipulated by the current Urban and Residential Environment Improvement Act is a system that allows experts who were not qualified as association members or association executives to act on behalf of association executives. Under the above premise, this study investigated the perception of the special administrator of the association system through a survey of experienced people in urban improvement project, and summarized the future use of the special administrator of the association system and its direction through empirical analysis as follows. First, it was found that improvement was needed for the current special administrator of the association system. Second, those with experience in urban improvement project generally perceived that the special administrator of the association system would have a positive effect on securing transparency in urban improvement project. Third, it was found that many of the experienced workers in urban improvement project had high expectations for the positive effect of the special administrator of the association system, and it is necessary to mandate the special administrator of the association system to ensure transparency in future urban improvement project. The purpose of this study was to examine the current status of the special administrator of the association system and to clarify how experienced people in urban improvement project understand the special administrator of the association system and to use the special administrator of the association system in detail. By doing so, it is expected that the special administrator of the association system will be established in urban improvement project, and that the urban improvement project will be carried out transparently and fairly in the future, as well as ultimately improving people's residential rights through the improvement of the residential environment.