일본 서비스형고령자주택 월납입금의 조절효과 분석

도주은(Do JuEun),유선종(Yoo SeonJong) 한국주거환경학회 2016 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.14 No.2

This study Following decrease of population, South Korea has cut down its welfare budget and it is difficult to expect the government to provide such residential spaces to the seniors on its own. Therefore, it is necessary for the private sector to participate in the senior housing market and satisfy the needs. This study aims to provide a future direction for private businesses in the senior housing market by proposing a price characteristic model related to senior housing. As a research method, first, a Hedonic pricing model was used to build a price characteristic model of senior housing. Second, the moderating effect of the location and operating corporation was investigated. Through moderating effect verification of the large corporation, influence by additional factors of large corporation was relatively less than influence of small business. Also, value increase by presence of annex facility was bigger in the outskirt of Tokyo than in the center.

지적재조사의 합리적 조정금 산정기준의 필요성에 관한 연구

유선종,노민지,도주은,Yoo, Seon-Jong,Noh, Min-Ji,Do, Ju-Eun 한국국토정보공사 공간정보연구원 2015 지적과 국토정보 Vol.45 No.2

본 연구에서는 조정금 산정필지에 대해 서로 다른 기준을 적용했을 경우, 실제로 금액의 차이가 얼마나 발생하는지 분석하였다. 농촌지역을 대표하는 토지특성에 따라 개별공시지가와 감정평가액 기준의 조정금 차이를 비교한 결과, 개별공시지가에 비해 감정평가액의 비율은 평균 1.46배 높은 것으로 분석되었다. 이를 통해 두 농촌지역에서 서로 다른 기준으로 조정금을 산정할 경우, 토지특성에 따라 조정금 수준에 차이가 발생하고, 동일지역 내에서도 개별공시지가가 존재하는 토지와 존재하지 않는 토지 사이에 불형평한 조정금이 산정될 수 있음을 알 수 있다. 즉, 조정금 산정 시 합리적인 기준이 정해지지 않으면 형평성에 문제를 일으켜 국민의 재산권 침해 및 지방정부의 재정에 부정적 영향을 가져올 수 있으며, 원활한 지적재조사사업을 방해하는 요인으로 작용할 것으로 판단된다. The Cadastral Resurvey Project implementation process must make some landowner better off (area increase) and others worse off (area decrease) by changing the boundaries of ones' own land. This study focuses on the Standard way to calculate compensation if landlords are worse off or charge otherwise. For this study, we analyze the compensation by comparing appraisal value method and a method based on the individual land value by public announcement in theoretic manner. we collected considerable amount of data on both appraisal values and the individual land values by public announcement. We found the difference of compensation between appraisal value method and a method based on the individual land value by public announcement. In this study, more desirable and efficient implementation strategy for government agency who is in charge of cadastral project nationwide is suggested.

사학기관 수익용 기본재산의 위탁개발에 관한 연구

유선종(Yoo, Seonjong),노민지(Noh, Minji),도주은(Do, Jueun) 한국부동산학회 2015 不動産學報 Vol.63 No.-

본 연구에서는 사학기관의 재정건전성을 제고하기 위하여 수익용 기본재산의 효율적 이용을 위한 활용방안을 모색하였다. 이를 위해 사학기관의 수익용 기본재산 확보기준에 대한 법적 근거 및 수익용 기본재산의 현황을 살펴보고, 한국자산관리공사의 위탁개발·관리 사례분석을 통해 사학기관 수익용 기본재산의 활용방안에 대해 살펴보았다. 사학기관의 수익용 기본재산 수익률은 평균적으로 법적 기준인 3.5%에 미치지 못하고 있었다. 이는 사학기관이 수익용 기본재산 활용에 대한 전문적인 지식과 경험 및 개발에 따른 비용 부족으로 발생하는 문제이다. 이에 수익용 기본재산의 전문적이고 효율적인 활용을 위한 방안으로 위탁제도를 검토하였다. 위탁제도 사례로서 한국자산관리공사의 대구시민회관, 남구청사 리모델링 위탁개발 및 서울공유재산 위탁관리 사례를 검토한 결과, 위탁개발을 통해 임대수익 19억원 창출 및 재산가치 7,455억원 증가 효과, 위탁관리를 통해 150배의 수익차이를 발생시켰다. 따라서 위탁제도를 통해 사학기관은 수익용 기본재산을 효율적으로 활용하여 수익성을 제고시킬 수 있을 것으로 기대된다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES In this study, we sought effective ways of using Basic property for profit in order to improve the financial health of Educational foundation. (2) RESEARCH METHOD We have reviewed the current status of the Basic property for profit and legal basis to the secure standard for Basic property of Educational foundation. Also, Through a case study of Consignment Management and Consignment Development of KAMCO was seeking the utilization of Basic Property for Profit. (3) RESEARCH FINDINGS Through case analysis of KAMCO, it was found that Consignment Development was generating rental income 1.9 billion won, the property value increased 7455 billion and Consignment Management was generating a difference of 150 times earnings. 2. RESULTS In this paper, we suggest educational foundations should utilize consignment development and consignment management for their financial health.

지목체계 개선에 따른 경제적 효과 분석

유선종(Yoo, Seon Jong),노민지(Noh, Min Ji),김진(Kim, Jin),도주은(Do, Ju Eun) 한국지적학회 2015 한국지적학회 학술대회 논문집 Vol.2015 No.1

현재 공부상지목과 현실지목의 불일치 문제로 공부상지목을 통해 실제 토지이용상황의 판단이 불가능한 실정이다. 본 연구는 공부상지목을 통해 실제 토지이용상황의 판단이 불가능한 상황을 시정하고, 지목현실화사업의 합리적인 추진을 돕고자 우리나라에 바람직한 새로운 지목체계(2014)를 도출하였다. 새로운 지목체계(2014)는 12개의 대분류와 60개의 소분류로 이루어진다. 12개의 대분류는 현행 지목 28개의 개념이며, 60개 소분류는 대분류 그룹에 속한 소분류 내에서 동일한 용도로 인정할 수 있는 경우, 유연한(flexible) 용도변경을 허용하기 위함이다. 새로운 지목체계(2014)를 근거로 시범사업지구(서울시 은평구 대조동 및 수색동)의 조사·분석을 통해 그 경제적 효과 및 조사비용을 추정하였다. 분석 결과 지목체계의 변동으로 인한 시범사업지구의 공시지가증가 효과는 2.98%, 약 282억 원 가량이다. 이를 2014년 전국 공시지가 총액인 4,066조 원에 적용하면, 전체적인 공시지가 상승효과는 121조 원 정도이다. 전국적 수준의 지목 조사비용을 예측해 본 결과, 전국 사업의 추정예산액은 4,174.65억 원으로 나타났다. It is well known problem among general public, policy makers, practitioners, academics, and government officials that current cadastral records have been mismatched with observed, realized land usages. This report suggests a new land use classification system reflecting current observed land usage. This report proposed new one with two hierarchical levels; 12 upper categories and 60 lower categories. 12 upper categories stem from current existing 28 land categories while 60 lower categories are introduced to provide certain flexibility during the land use change application. Also We execute an experimental pilot survey program based on our new land use classification system which re-surveys two villages (Daejo-dong and Soosaek-dong) in Seoul metropolitan area in 2014. Considering economic effect, this report finds 2.98% increase in prices which is about USD 28.2 BN from two villages in the sample. If we extrapolate the result to estimated nation-wide effect, it is about USD 121 TN considering that the total officially assessed land price nation-wide is USD 4,066 TN in 2014.

지적공부의 공신력 향상을 위한 새로운 필지분류 방안 마련

유선종(Yoo, Seon Jong),노민지(Noh, Min Ji),도주은(Do, Ju Eun) 한국지적학회 2015 한국지적학회지 Vol.31 No.1

공부상지목과 현실지목의 불일치 문제를 해소하기 위해서 현재의 토지이용 상황이 반영된 지목으로의 변화가 필요하다. 본 연구는 이러한 배경 하에 기존 연구에서 제시된 지목체계의 현실 적합성 및 적용 가능성을 평가하고, 현실에 적합한 새로운 필지분류방안을 모색하고자 하였다. 기존 연구에서 제시된 지목체계의 객관적인 평가를 위해 2014년도 표준지공시지가에 참여한 1,374 명의 평가사를 대상으로 새로운 지목체계 제시(안)에 대한 적합성 여부 등을 설문조사 하였다. 설문조사 분석결과, 토지이용상황이 ‘기타’로 나타나 있는 필지의 경우, 적절한 토지이용상황을 반영하지 못하는 경우가 많았다. 따라서 공부상지목과 현실지목의 일치를 이루기 위해서는 새로운 지목체계에는‘기타’항목에 대한 새로운 필지 분류 방안이 마련되어야 할 것이다. In spite of the extreme importance of credible and efficient cadastral system, it is well known problem that current cadastral records have been mismatched with observed, realized land usages. As a result, it is not easy for private citizens to know an exact land use of a plot of land from the public cadastral records. This report investigate practical feasibility and rationality of our proposed new land use classification system. In order to test the validity of our proposed new system we surveyed 1,374 certified public property appraisers in 2014. This report suggests that "similar kind" category must be replaced to the maximum extent with exact land use classification to improve public credibility of cadastral records.

지목체계 개선에 따른 공시지가 상승효과 분석

유선종(Yoo, Seon Jong),김 진(Kim, Jin),노민지(Noh, Min Ji),도주은(Do, Ju Eun) 한국지적학회 2015 한국지적학회지 Vol.31 No.2

현재 공부상지목과 현실지목의 불일치 문제로 공부상지목을 통해 실제 토지이용상황의 판단이 불가능한 실정이다. 본 연구는 공부상지목을 통해 실제 토지이용상황의 판단이 불가능한 상황을 시정하고, 지목현실화 사업의 합리적인 추진을 돕고자 한국국토정보공사 공간정보연구원의 지적공부의 공신력 향상을 위한 지목체계 개편방안에 관한 연구에서 제시된 지목체계를 검토하였다. 지적공부의 공신력 향상을 위한 지목체계 개편방안에 관한 연구에서 제시된 지목체계는 12개의 대분류와 60개의 소분류로 이루어진다. 12개의 대분류는 현행 지목 28개의 개념이며, 60개 소분류는 대분류 그룹에 속한 소분류 내에서 동일한 용도로 인정할 수 있는 경우, 유연한(flexible) 용도변경을 허용하기 위함이다. 지적공부의 공신력 향상을 위한 지목체계 개편방안에 관한 연구에서 제시된 지목체계를 근거로 시범사업지구(서울시 은평구 대조동 및 수색동)의 조사·분석을 실시하고, 지목체계 개선에 따른 공시지가 상승효과 및 조사비용을 추정하였다. 분석 결과 지목체계의 변동으로 인한 시범사업지구의 공시지가 증가 효과는 2.98%, 약 282억 원 가량이다. 이를 2014년 전국 공시지가 총액인 4,066조 원에 적용하면, 전체적인 공시지가 상승효과는 121조 원 정도이다. 전국적 수준의 지목 조사비용을 예측해 본 결과, 전국사업의 추정예산액은 4,174.75억 원으로 나타났다. It is well known problem among general public, policy makers, practitioners, academics, and government officials that land use category have been mismatched with observed, realized land usages. This report reviewed new one with two hierarchical levels; 12 upper categories and 60 lower categories. 12 upper categories stem from current existing 28 land use category while 60 lower categories are introduced to provide certain flexibility during the land use change application. Also We execute an experimental pilot survey program based on our new land use classification system which re-surveys two villages (Daejo-dong and Soosaek-dong) in Seoul metropolitan area in 2014. Considering economic effect, this report finds 2.98% increase in prices which is about USD 28.2 BN from two villages in the sample. If we extrapolate the result to estimated nation-wide effect, it is about USD 121 TN considering that the total officially assessed land price nation-wide is USD 4,066 TN in 2014.

토지용도 다양화에 따른 지목체계 재조명

유선종(Yoo, Seon Jong),신승우(Shin, Seung Woo),성윤모(Sung, Yun Mo),노민지(Noh, Min Ji),도주은(Do, Ju Eun) 한국지적정보학회 2013 한국지적정보학회지 Vol.15 No.1

우리나라는 사회ㆍ경제적 환경 변화에 따른 토지 이용의 다양화, 복합화, 빈번한 용도 변화로 공부상지목과 현실 지목이 불일치하여 공부상지목을 통해 실제 토지이용상황의 판단이 불가능한 실정이다. 따라서 본 연구에서는 현재 우리나라 지목의 현황 파악을 통해 공부상지목과 현실지목의 차이 정도를 알아보고, 공부상 지목과 현실지목의 일치 방안 기준을 검토하여 현행 지목, 토지특성조사표상 토지이용상황, 도시계획시설, 토지피복을 기초로 새로운 지목체계를 제시하고자 한다. 이를 바탕으로 세계 여러 나라의 지목체계 합리화와 관련된 노력을 조사ㆍ평가하여 종합적으로 우리나라에 가장 바람직한 지목체계를 도출하고자 한다. In these days, frequent and complicated change of land-use system due to social and economic transition brought a land category disagreement between document and reality. For this reason, it is impossible to figure out actual land-use system based on documental information only. Thus, in this study, we identify the disagreement through understanding of current situation of the land category, firstly. And we present new land category system by consideration of matching method between document and reality on the basis of current land category system upon land character investigation, urban planing, and land-cover classification. Based on this, we investigate and evaluate exertion for rationalization of land-use system in other countries; and derive the most desirable land category system in our country.