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- 저자 : 나강열(Na Kang-Yeol) (검색결과 4 건)
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가구특성에 따른 국민임대주택단지의 혼합방안 선호도 차이 - 남양주별내와 고양삼송국민임대주택단지를 중심으로
나강열(Na Kang-Yeol),이창무(Lee Chang-Moo),구자훈(Koo Ja-Hoon) 한국주택학회 2006 주택연구 Vol.14 No.1
국민임대주택단지는 과거 영구ㆍ공공임대주택정책과는 달리 단지내에 임대주택과 분양주택을 혼합하여 조성토록 하고 있다. 이와 같은 현상에 따라 양 주택사이에서는 계층별 혼합현상과 분화현상이 나타날 것으로 예상된다. 이러한 현상은 각 가구의 특성에 따라 나타나는 현상이 구분될 것이다.<BR> 본 연구의 목적은 각각의 혼합방안과 비율을 선택하는 국민임대주택 수요자들의 특성을 파악하는 것이다. 그 결과, 국민임대주택에 입주의사가 있는 응답자의 경우 40세의 이상의 가구와 차가가구가 직접혼합단지를 선택할 확률이 높고, 현재 공동주택 거주하는 응답자와 소득이 많은 가구는 간접적혼합단지를 선택하는 것으로 나타났다. 일반분양주택에 입주의사가 있는 응답자의 경우, 가구주의 연령이 높을수록 간접적 혼합단지를 선택할 확률이 높게 나타나고 있어 임대주택입주 응답자와는 다른 양상을 보이고 있다. 이미 국민임대주택단지에 입주한 응답자의 경우 가구주의 직장유무에 따라 직접혼합단지를 선택할 확률에 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. As a result of governmental drive to expand the provision of public housing, several large scale developments are being planned in the Seoul metropolitan area. These developments are required to contain a certain portion of public housing in the development sites. In these developments, they have been haunting tasks how to alleviate segregation of low income families residing in public housing and how to achieve social mix between the residents in public housing and in private housing. Related to this issue of social mix, there are three urgent questions to be answered to proceed the planning of the developments. One is how to physically mix public housing and private housing in high-rise apartment developments. Another is whether private rental housing would be functioning as a buffer between public housing and private housing. The other is what portion of public housing is most appropriate to alleviate segregation and to achieve social mix.<BR> This study conducted a survey of three groups including the residents in the existing public housing developments, expected residents in the newly planned public housing developments, and expected home buyers in the developments. The survey results indicate that preferences on the mixing types of public housing and private housing are diversified in all groups of respondents, even though separated complexes of public housing and private housing are mostly preferred. Also, logit analyses on determining factors of preferences on three sets of alternatives indicate that each group has different preference structure. One important policy implication from this study is that various alternatives on social mix should be tried to satisfy diversified preferences of the expected residents in the developments.
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이창무(Lee Chang-Moo),나강열(Na Kang-Yeol),구자훈(Koo Ja-Hoon) 한국주택학회 2004 주택연구 Vol.12 No.2
본 연구는 최근 논란이 되고 있는 공동주택의 분양가정책과 관련하여 분양가공개정책에 대한 실효성이 미비하다는 전제하에서 일련의 도시개발사업에 참여하고 있는 개발주체별 개발이익의 규모를 정확히 파악하고, 개발이익의 대상과 규모를 설정하는 것이 공동주택의 가격안정화에 효과적인 영향을 줄 것으로 판단하였다. 따라서, 본 논문에서는 개발사업의 주체(택지개발자, 주택건설자, 아파트피분양자)와 지역시장(수도권과 비수도권)으로 구분하여, 각각의 개발이익을 산출하였다. 그 결과, 개발이익을 가장 많이 취득하는 주체는 비수도권의 청주지역을 제외하고 주택의 수요자인 아파트피분양자로 나타났고, 그 다음으로 주택건설자, 택지개발자 순이었다. 이는 일반적인 인식과는 사뭇 다른 양상을 보여주고 있다. 지역시장을 구분하여 개발이익을 산출하면, 수도권지역이 비수도권지역에 비해 전체 개발이익이 약 1.3-9.0배 더 크게 나타났다. 이는 도시규모가 크고, 주택의 수요와 공급이 활발하게 발생하는 지역일수록 개발이익이 크다는 것을 함의하고 있다. 위의 결과를 준용한다면, 공동주택의 분양가 공개제도가 적용될 경우, 택지개발자와 주택건설자의 개발이익이 아파트피분양자에게 전이될 가능성이 높고, 이러한 개발이익은 기업활동을 통해 파생된 이익보다는 개인의 불로소득으로 사유화될 개연성이 크기 때문에 정책의 실효성이 낮을 것으로 예상된다. 그러므로 분양가조정정책에 대한 인위적인 개입보다는 그에 앞서 환수가능한 개발이익의 주체와 규모를 면밀히 검토하는것이 선행되어야 할 것이다. This study begins with the assumption that the pre-sale price of new condominium is not the sole determinant of the equilibrium marked price of the condominium after construction. This lack of direct relationship has been reportedin the recent studies. Once this hypothesis is accepted, any public interventions on the determination of pre-sale price of new condominiums result in distributional adjustments of development profits among the participants, including land developers, housing developers, and condominium buyers. In this study, we estimate development profits shared by the participants. Also, the estimations are performed by differentiated localities. The results show that most of development profits are acquired by condominium buyers, while land developers get a little of them. It differs to the common belief that land and housing developers take most of development profits. The amounts of total profits depend on the characteristics of local market, including the size of a locality and accessibility to Seoul. Based on these findings, we can conclude that a policy alternative to lower the pre-sale price of a new condominium could result in transferring profits from condominium builders to condominium buyers. The excess development profits obtained by condominium buyers would be windfall income. Therefore, the pre-sale price related policy could only strengthen speculative behaviors of home buyers.
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국민임대주택 임대료 지불의사금액 결정구조분석 - 이중양분선택형 질문법을 이용하여 : 국민임대주택 임대료 지불의사금액 결정구조분석
유명한(Myeong-Han Yu),이창무(Chang-Moo Lee),나강열(Kang-Yeol Na) 한국주택학회 2007 주택연구 Vol.15 No.2
이 논문의 목적은 국민임대주택의 지불의사임대료와 지불의사임대료에 영향을 미치는 요인, 그리고 수요함수와 가격탄력성을 환경재의 가치 평가 방법으로 자주 이용되고 있는 조건부 가치측정법(contingent valuation method: CVM)의 한 방법인 이중양분선택형 질문법(Bounded Dichotomous Choice Question: DBDCQ)을 이용하여 설문을 실시하여 결과를 추정하고 이를 통해 고정된 임대료에 따른 지역적인 주택소요가 아닌 임대료 조정을 고려한 국민임대주택의 공급정책에 대한 수요자 측면에서의 접근을 시도하였다. 논문에서는 이중양분선택형질문법에 의해 설문된 내용을 바탕으로 선형로지스틱 모형과 로그로지스틱 모형을 로그우도함수로 가정하였다. 설문은 부천시 여월지구 국민임대주택단지 반경 5km를 실시하였고, 국민임대주택 입주자격요건과 입주의사가 있는 샘플을 분석한 결과 지불의사임대료에 영향을 미치는 독립변수로는 가구주 교육수준, 가구주 직업, 가구 구성원 수, 거주지역, 동별 전세가격, 가구소득과 현재 지불하고 있는 임대료로 구성되었다. 이중 유의한 변수는 가구 구성원수와 현재 지불하고 있는 임대료가 양(+)의 영향을 미치는 것으로 추정되었다. 또한 지불의사임대료는 선형로지스틱모형의 경우 평당전세가 189~193만원이 도출되었으며 로그로지스틱모형의 경우 선형로지스틱모형의 결과와 비슷한 수준인 187~190만원이 도출되었다. 임대료에 대한 수요탄력성의 경우 선형로지스틱에서 4.26~4.98이 추정되었다. 이러한 결과를 바탕으로 향후 국민임대주택 사업 추진 과정에서 수요자측면에 맞는 평형 그리고, 적정 임대료수준이 제시 될 것이며 공급물량 또한 결정 할 수 있는 근거자료로 이용이 가능할 것이다. National Rental Housing (NRH) have been supplied since 1998 in Korea. In the case of NRH, we can not observe market rent because rent is determined by the government. This makes it difficult to estimate the demand on NRH using market information. This study analyzes influencing factors on people"s willingness to pay(WTP) for national rental housing by contingent valuation method(CVM) used to measure environmental values. For survey method, this study uses double bounded dichotomous choice question(DBDCQ). The result showed that mean WTP for national rental housing in Bucheon is 1.89~1.93million wons in chonse for using linear logistic model. Also, price elasticity on demand is turned out to be 4.26~4.98. This indicates that demand on NRH is highly elastic by rental price level.
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