부동산시장에 있어서 스왑옵션의 가치와 위험성 평가에 관한 연구

김행조(Kim, Haeng Jo) 대한부동산학회 2016 大韓不動産學會誌 Vol.34 No.2

이 연구에서는 부동산시장에 있어서 전환 사채의 신용 위험에 관한 연구를 하였으며 일본의 한 투자 은행이 개발한 부도 스왑옵션의 평가에 관한 공식을 도출하는데 목적이있다. 이 부도 스왑 옵션 계약에서 보장매입자는 채무 불이행 시 전환 사채의 원금 전액을 보장받을 뿐 아니라 신용 사건이 발생할 경우 보장매도자와 금리를 맞바꿀 수 있는 옵션을 갖는다. 이 옵션을 통해 보장매입자는 전환 사채로부터 이자 또한 회수할 수 있으며 보장매입자가 채무 불이행 시 금리를 맞바꿀 경우, 변동 이율은 보장 수수료와 결합하게 된다. 이러한 부도 스왑 옵션 평가 공식에서는 부도 상황 이외에 채무 불이행 상황들로서 금리 하향률을 포함 시켰을 때 이론적으로 대처하기 곤란해질 정도로 극적인 문제가 발생한다. 이 연구에서는 어느 정도 단순화 과정을 거친 후, 이산 시간 접근법으로 수수료에 대한 무 차익 거래 평가를 할 수 있었다. In this paper, we studied about a default swap option on the credit-risk of a convertible bond. In this context, drives a pricing formula for a valuation of default swap option that an investment bank in japan produced. In this default swap option contract, a protection buyer not only obtains a full hedge for the principal of the CB against a default of Issuer but also owns the option of starting an interest swap between the buyer and a protection seller when a credit event happens. This option gives protection buyer an opportunity to recover the interests from the CB as well. When protection buyer starts the swap after a default, the floating rate is associated with the protection premium. In this default swap option valuation formular, when we include the downward rating as one of the default events in addition to bankruptcy, the problem becomes dramatically difficult to treat theoretically. After a certain simplification, this paper makes a no-arbitrage valuation for the premium in a discrete time approach.

부동산 임대료의 현금 흐름에 대한 리스크 분석

김행조(Haeng Jo Kim) 대한부동산학회 2023 大韓不動産學會誌 Vol.41 No.4

천안시 공개공지 조성실태와 개선방안에 관한 연구

김행조(Kim, Haeng Jo) 대한부동산학회 2018 大韓不動産學會誌 Vol.36 No.4

This study analyzed the present status and actual condition of the public open space located in Cheonan city and suggested an improvement plan for the public space. Cheonan city belongs to a large metropolitan city with a population of 670,000, but the public open space that should be used as a resting place remains unknown to citizens and is underutilized with a very poor management condition. Especially, the notice boards that were installed in the area to inform the public open space were not enough and there were still non-beneficial notice boards that were installed on side or rear side. In addition, there are places where convenient facilities such as benches are not installed within the public open space and has been used as a parking lot instead. In conclusion, the management status of the business facilities (efficiency apartment) was by far the worst. Therefore, the present status and actual condition were investigated in order for us to analyze the problems and to suggest an improvement plan. However, it is necessary to provide financial support to the building owner to finance the development of the area and to implement a more efficient and systematic management. To secure enough financial resources, this paper proposes the basis of the ordinance draft to the Cheonan city council.

A research of the willingness to pay for the decreasing of traffic congestion using a hedonic model

김행조(Kim Haeng Jo) 한국부동산학회 2008 不動産學報 Vol.34 No.-

  1. 내용<BR>  (1) 연구목적<BR>  도시에서 교통혼잡 비용에 환한 분석은 도시철도 개선 계획 분야에서 중점적으로 연구되어야 할 분야이다. 이러한 관점에서 이 논문에서는 교통 혼잡 감소에 대한 CV와 EV에 대한 지불의사를 분석하였다.<BR>  구체적으로 본 연구에서는 도시주태시장의 쾌적성 가격기능을 위한 표춘 추정절화를 분석하였고 로즌의 2단계 헤도닉 접근을 기반으로 혼잡비용을 추정하고자 하였다.<BR>  (2) 연구방법<BR>  이 논문에서는 CV와 EV로 지불의사 분석을 워한 방법으로는 로즌의 2단계 헤도닉 접근법을 기초로 하여 퀴그레이의 방법을 수정하여 추산하였다. 또한 혼잡 외부 비용은 분석된 CV 와 EV를 사용함으로써 추정하였다. 헤도닉 가격 기능 및 효용함수의 매개 변수에 있는 분석적인 편리를 위해 몇 가지의 가정을 하여 분석하였다.<BR>  분석에 있어서는 헤도닉 가격은 주태 임대 데이터를 이용하였고 두 번째 단계에서는 가구들 가운데 숨겨진 GCES효용성은 헤도닉 가격과 소득 자료의 파생으로 추정하였다.<BR>  (3) 연구결과<BR>  본 연구의 분석 결과 교봉 혼잡 감소에 대한 지불의사를 분석할 수 가있었으며 이러한  연구 결과로 도시의 새로운 선로 계획을 더 나은 그리고 더욱 편리한 도시 공간 제공을 워한 매우 중요한 자료가 될 것이다.<BR>  2. 결과<BR>  이 연구 논문에서 도시 주태 시장의 쾌적성 가격 기능을 위한 표춘 추정절화를 관찰해 보았고 로즌의 2단계 헤도닉 접근법을 기반으로 혼잡 비용을 추정해 보았다.<BR>  첫 번째 단계에서는 주택임대의 쾌적성에 대한 가격을 추정하였고 두 번째 단계에서는 가구들의 행동에 숨겨져 있는 GCES 효용성을 추정해 보았다. 이러한 연구결과를 이용하여 혼잡 감소에 대한 지불의사가 추정되었다.<BR>  이러한 연구 결과는 보다 나은 새로운 도시의 선로 계획과 도시 공간의 더욱 편리한 방안을 제공하는데 매우 중요하다고 할 수 있다.

토지시장의 교섭에 관한 고찰

김행조(Kim, Haeng Jo) 대한부동산학회 2020 大韓不動産學會誌 Vol.38 No.3

토지의 가격은 주택 등의 분양시장에서 공급곡선을 구성하는 중요한 요소이며 토지가격이 주택가격의 중요한 결정요인의 하나이다. 이러한 요인을 분석하기 위한 방법으로써는 먼저 토지시장의 구조와 특징을 고찰하는 것은 아주 중요하며 그 의미가 크다고 하겠다. 이 연구의 목적은 개발에 있어서 주택시장에 영향을 미치는 토지시장에 대해 분석하여 토지소유자와 개발업자가 서로의 각기 다른 입장에서의 거래시기와 거래가격에 대해 고찰하고 분석함으로써 각각의 입장과 특징을 명확하게 분석하고자 한다. 또한 토지소유자와 개발업자는 거래를 할때에 거래가격 뿐만이 아니라 거래시기가 중요하다. 그러므로 교섭을 통하여 최상의 이익이 발생하는 시점을 도출하고자 한다. 연구결과 교섭 과정을 분석하고 교섭을 통해 거래시기와 거래가격은 최상의 이익을 창출하는 결과를 도출하였다. 그리고 양자의 동등이익곡선이 접하는 점은 최상의 이익의 결과와 동일하다는 분석을 명확히 하였다. The price of land is an important factor that forms the supply curve in the housing market, and the land price is one of the important determinants of housing prices. As a way to analyze these factors, it is very important to consider the structure and characteristics of the land market first. The purpose of this study is to analyze the land market that affects the housing market and to clearly analyze each position and characteristics by developing and reviewing the timing and price of transaction from different perspectives between landowner and developer. In addition, not only the transaction price but also the time of the transaction is important for landowners and developers to make transactions. Therefore, they would like to reach a point in time when the best benefits are generated through negotiations. The results of the study analyzed the negotiation process and resulted in the best profit for the time of transaction and transaction price. In addition, the analysis was made clear that the point of contact of the equivalent profit curve for both landowners and developers was the same as the result of the best profit. The analysis was also clarified that the contact point of the two equivalent profit curves was the same as the result of the best profit.

Option 이론을 통한 토지 이용방법이 지가에 미치는 영향 분석

김행조(Kim, Haeng Jo) 대한부동산학회 2019 大韓不動産學會誌 Vol.37 No.3

일본의 지가이론에서는 펀더멘탈에 의해서 결정되어 진다고 여겨지고 있었다. 예를 들면 상업지라면 그 토지를 통해서 사업을 하는 경우에 얻게 되는 수익에 있었고 주택지라면 근무지까지의 통근의 편리성이나 그 지역의 주거환경이 지가를 결정짓는다고 하였다. 이 연구에서는 관동지역의 지가공시 데이터를 이용하여 상업지 이외로 발생하고 있을 것으로 보는 용도전환권의 가격을 측정하고자 한다. 특히 상업지와 주택지의 가격을 동시에 분석하므로 인해 토지의 펀더멘탈 부분을 헤도닉 접근법을 통해 컨트롤 하면서 상업지와 주택지의 가격의 차이를 용도전환권의 가격이라 보고 분석하고자 하였다. 분석결과 용도지역별 평균적으로 상업지역에 있어서는 1㎡당 100만 엔 이상, 근린상업지역에 있어서도 20만 엔 이상의 가격이 형성되어 있었다. 이 결과에서 보듯이 용도규제에 의해 상업지역에 있어서 용도전환권의 가격이 발생하고 있으며 이 부분이 주택지와 상업지의 가격을 크게 괴리시키고 있음을 명확하게 확인할 수가 있었다. Japan s Land price Theory was thought to be decided by fundamentals. For example, commercial land had the profit of doing business through the land, and the convenience of commuting to the workplace or the residential environment of the area determines the land price. This study seeks to measure the price of Conversion right that are likely to occur outside of commercial areas, using data from the public notice of land price in the Kanto area. In particular, because the prices of commercial and residential areas were analyzed at the same time, the difference between the prices of commercial and residential areas was regarded as conversion right while controlling the fundamental part of the land through Hedonic Approach Method. According to the analysis, on average for each use district, the price was over 1 million yen per square meter in commercial areas and over 200,000 yen in neighboring commercial areas. As shown in the results, the use regulation incurs the price of the conversion right in commercial areas and also It is clear that this is a large gap between the prices of residential and commercial areas.

A Study of the Seller’s Selection in Negotiating the Price of the Auction Market

Kim, Haeng-Jo(김행조) 한국주거환경학회 2010 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.8 No.2

정보가 불완전한 상태의 부동산 시장에서는 하나의 상품에 대하여 단 하나의 가격은 형성될 수 없다. 판매자가 자신의 기대치의 효용을 최대화 하기위한 전략을 고려할 여지가 충분히 있기 때문이다. 이와는 반대로 한 상품에 하나의 가격이 정해지는 시장에서는 이러한 여지는 없다고 할 수 있겠다. 하지만 부동산 시장에서는 비공개적이며 경쟁적인 불완전한 시장이 존재하며 이로 인하여 판매자와 구매자간에 보이지 않는 가격 협상이 이루어지게 된다. 이 논문에서는 경매이론과 가격협상이론에 의한 경매시장이 경쟁상황과 비경쟁상황에 있어서 판매자와 구매자의 선택에 대하여 이론적인 모델을 구축하여 분석하였다. 아직 까지 선행연구에서는 연구되지 못한 경매시장이 경쟁상황과 비경쟁상황에 따라서 어떠한 차이가 있는지를 분석 하였으며 분석에 있어서는 판매자와 구매자간의 가격협상에 있어서 할인요인과 경매비용의 크기를 분석하였다. 또한 상황에 따라서 판매자의 입장에서는 목록시장과 가격협상시장 가운데 어느 시장을 선택하게 되는지를 분석하고 구매자의 입장에서는 최대지불의사의 크기를 비교 분석함으로써 기존에 연구 분야에서 접근하지 못한 부분까지 시도하여 이론적으로 정립하였다. 연구결과 경쟁시장에서의 할인요인은 가격협상시장이 목록시장보다 작으며 비경쟁상황에서는 가격협상시장이 목록시장보다 크다는 것이 분석되었다. 또한 판매자는 경쟁상황에서는 가격협상시장보다는 목록시장을 선택하였으며, 비경쟁상황에서는 가격협상시장을 선택하였다.

The Effect of Actual Property Tax in Japan Using the Real Option Model

김행조(Kim Haeng Jo) 한국부동산학회 2007 不動産學報 Vol.31 No.-

  1. 내용<BR>  (1) 연구목적<BR>  최근 한국에 있어서 부동산 보유세의 인상 문제로 사회적인 이슈가 되고 있는바 이 논문에서는 그러한 문제의 요인인 부동산 보유세가 부동산 개발시장에 미치는 효과에 대해서 리얼옵션 모델을 이용하여 이론적으로 검토함을 목적으로 하고 있다. 구체적으로는 일본의 부동산 보유과세의 실태를 분석하고 일본에 있어서 보유과세가 부동산을 개발할 때 최적 개발시기와 최적 개발규모에 미치는 영향에 대하여 분석하고자 한다.<BR>  (2) 연구방법<BR>  부동산 보유세의 효과에 관한 분석은 많은 연구자들에 의해 이루어지고 있으나 이 논문의 특색은 첫째 기존에 연구 되어 지고 있는 부동산 자산 가치가 보유세에 완전히 비례한다고 하는 이론적인 모텔을 분석하고 분석에 있어서는 NPV모델과 리얼옵션 모텔을 비교 분석하였다. 둘째 일본의 현실과 실태를 고려한 보유세의 효과를 비교 분석함과 동시에 효율적인 면에서 일본의 부동산 보유세의 문제와 향후 과제를 검토하였다.<BR>  (3) 연구결과<BR>  부동산 보유세가 자산가치에 완전히 비례한다는 이론적인 분석 모델의 보유세가 중립성이라는 면에서 볼 때 반드시 우수하다고는 말할 수 없다는 것이 분명히 밝혀졌다. 최적 개발시기와 최적 개발규모에 대한 중립적인 과세는 가옥 부분에 대한 세율을 낮추고 토지 부분에 대한 세율을 모두 고정적인 부분에서 구성하는 보유세라 할 수 있다.<BR>2. 결과<BR>  일본의 경우 토지와 가옥을 독립하여 과세하며 가옥에 대한 보유세의 실효세율이 높은 실태이며 이것이 최적개발규모를 작게 하는 저해효과를 갖고 있음을 옵션모델을 통하여 분석결과 확실하게 밝혀졌다. 일본의 보유세에 있어서 최적개발시기와 최적개발규모에 대한 시장의 효율성(중립성)을 중시한 하나의 제안으로서는 가옥에 대한 과세를 제로로하고 토지의 보유세를 모든 고정적인 부분으로 구성하는 보유세라 할 수 있다.

A Study on the Effectiveness of Bank and Insurance Portfolio Considering the Real Estate Market

김행조(Kim, Haeng Jo) 대한부동산학회 2015 大韓不動産學會誌 Vol.33 No.1

본 논문에서는 은행과 보험의 전통적인 사업 방식의 관점에서 은행 업무와 보험 업무의 사이에서 통합의 효용성을 고려하여 접근하였다. 구체적으로 은행업무와 보험 업무에 있어서 이는 하나의 사업체로서 그들의 대출자산과 보험증권 포트폴리오간의 모집과 위험을 관리함으로써 각각의 이윤을 창출한다. 여기에서는 이 두 개의 포트폴리오 또는 각각의 포트폴리오에 대하여 두 기업의 결합의 효과를 고려하고자 하였다. 이 논문의 연구결과 은행의 포트폴리오와 보험 포트폴리오의 개별적인 포트폴리오 보다는 통합 포트폴리오 또는 동등 finanssurance 포트폴리오는 개별 포트폴리오 보다 점근 불이행 확률이 보다 더 낮게 나타나고 있음을 증명하고 있다. 또한 금융시장에서의 은행과 보험 상품에 대한 연결된 포트폴리오의 구성이 부동산시장에 미칠 효과에 대한 연구를 최초로 시도했다는 점에서 의미가 있다 판단된다. In this paper, from a viewpoint of the traditional business schemes in banking and insurance, we consider the effectiveness of the convergence of banking business and insurance business. Specifically, regarding banking business and insurance business as the businesses which respectively make profits by pooling and managing the risks in their loan portfolio and policy portfolio, we consider the effectiveness of combining the two portfolios or two businesses compared to each portfolio. This paper specifically gives an explicit condition for which an integrated portfolio or equivalently finanssurance portfolio is better in asymptotic default probability than any individual portfolio:bank portfolio and insurance portfolio. In addition, it is judged as a meaningful attempt for the first time to study the effects of composing a portfolio with linking the bank to the insurance products on the real estate market.

부동산시장에 있어서 매도자와 중개업자간에 에이전시 문제 고찰

김행조(Kim, Haeng Jo) 대한부동산학회 2021 大韓不動産學會誌 Vol.39 No.3

부동산 시장에 있어서 매도자와 매수자는 충분한 정보를 갖고 있지 않기 때문에 중개업자를 통하여 거래를 의뢰하게 된다. 이로 인해 중개업자와 의뢰자간에 에이전시의 문제가 생기게 된다. 이러한 상황에서 중개업자는 의뢰자뿐만이 아니라 자신의 이익을 최대화하기 위한 노력을 하게 될 가능성이 있다. 이 연구에서는 등록가격의 설정 및 중개업자의 탐색노력에 관한 매도자와 중개업자간에 에이전시의 문제에 중점을 두고 연구하였다. 첫째, 이론적인 모델을 분석하여 이 모델의 가정을 명확하게 하였다. 둘째, 등록가격과 탐색노력에 관한 에이전시 문제와 인센티브 보수에 대하여 이론적 모델을 구축하고 분석하였다. 연구결과 등록가격의 설정에 있어서 매도자가 기대하는 초과이익이 최대가 되는 등록가격의 수준은 중개업자의 그것보다는 높다. 또한 시장의 정보면 에서 우위에 있는 중개업자는 자신의 이익이 최대가 되도록 등록가격을 매도자의 최적의 수준보다는 낮게 설정하도록 유도할 가능성이 있음을 분석을 통해 밝혔다. 에이전시 문제에 관해서는 등록가격을 높이면 높일수록 보수율이 높아지며 이에 대한 인센티브 보수를 지급한다. 또한 탐색노력에 관한 에이전시문제에 대해서는 물건이 시장에 대기하는 시간이 기준보다도 짧은 경우 인센티브 보수를 지급하는 것이다. In the real estate market, sellers and buyers do not have sufficient information, so they request transactions through agent. As a result, the agency issues arise between the agent and the client. In this situation, there is a possibility that agents will make efforts to maximize their profits as well as their clients. In this study, the research focused on the agency issues between sellers and agents on the setting of registration prices and agent s search efforts. First, the theoretical model was analyzed to clarify the assumptions of this model. Second, the theoretical model was established and analyzed for agency issues and incentives related to registration prices and search efforts. As a result of the study, the level of registration price in which the excess profit expected by the seller is maximized in setting the registration price is higher than that of the agent. It also revealed through analysis that agents with an upper hand in market information may induce registration prices to be set lower than the seller s optimal level so that their profits can be maximized. Regarding the agency issues, the higher the registration price, the higher the remuneration rate, and incentives are paid for it. In addition, for the agency issues related to search efforts, incentives are paid when the waiting time for the product to wait in the market is shorter than the standard.