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Empirical Analysis on Influence of Education Performance on Housing Prices
김윤산(Yoon-San Kim) 한국주택학회 2012 주택연구 Vol.20 No.3
본 연구에서는 교육성과가 주택시장(아파트 가격)에 미치는 영향을 분석하였다. 이러한 교육성과와 주택시장의 상관관계를 다루는 이전의 연구들이 대부분 서울수도권을 대상으로 하고 있어, 역시나 교육열이 높은 다른 지역에 대한 연구 또한 필요한 것으로 판단됨에 따라 비수도권 지역인 대구광역시 사례를 중심으로 그러한 상관관계를 분석하였다. 대구광역시의 교육성과와 아파트가격의 상관관계를 실증적으로 분석하기 위한 적정모형설정을 위해 “박스콕스 변환모형(the Box-Cox Power Transformation Model)”과 ”페널데이터 회귀모형(the Panel Regression Model)”을 이용하였으며, 2005년에서 2009년까지 5개년간의 자료를 이용하여 모형을 추정하였다. 추정결과, 대구시 아파트가격 결정에 통계적으로 가장 큰 영향을 미치는 변수는 교육관련 요소(특히 서울대합격자수)이었으며, 주거환경과 관련된 나머지 변수(아파트 개별특성, 교통조건 등)는 그 영향성이 미미한 것으로 나타났다. 이러한 추정결과는 서울시를 대상으로 한 이전 연구와는 또 다른 양상을 보이는 바, 이는 도시구조 특성이 서로 다른 것에 기인하는 것으로 판단되었다. 한편, 대구시의 이러한 교육성과와 아파트가격이 가지는 특수성은, 현재 과잉 공급된 주거용 부동산 및 높은 공실률이라는 대구시 주택시장의 구조적 문제와 함께, 기타 향후 사회적 변화를 고려하였을 때, 우수한 교육성과를 내는 고등학교들이 많이 있는 특정지역(수성구)으로의 인구집중을 더욱 가속화 할 우려가 있어, 변두리 지역의 공실률 악화와 함께, 한 도시 내 편중된 지역발전이라는 악영향을 초래할 수도 있을 것으로 판단되는 바, 대구시 지역특성을 고려한 신중한 주택정책이 요구된다. Most studies that empirically test whether education performance actually correlates with housing market outcomes focus on Seoul Metropolitan Area, which necessitates a study that sheds light on other regions where education fever is equally high. Therefore, this paper deals with a non-capital region housing market, the Daegu Metropolitan City. To study the correlation appropriately, employed as empirical methodologies are the Box-Cox power transformation model and the panel regression model. For the empirical analyses, a couple of indicators of education performance as well as other six variables are tested based on alternative econometric models of the price of condominium apartments. In doing so, this study elaborates to reveal the difference in the urban spatial structure between Seoul and Daegu by comparing several factors with each other. According to the analyses results, the most decisive factor that determines the condominium prices in this city is education performance of high schools, the number of students admitted to Seoul National University. Meantime, this fact, incorporated with a study from the Korea Housing Institute, engenders concerns over the housing market of Daegu: the residential real estate in this city is already oversupplied; and the accumulation rate of vacancy stands at very high value; moreover, these problems will be hard to solve in a short period of time; synthesizing these results simply, inappropriate growth of the housing market, biased to a certain district, would be accelerated so that a more prudent policy considering the unique site-specific characteristics of this city should be served.
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