법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도 재도입 타당성 검토

박상수,김재희 한국지방세연구원 2019 한국지방세연구원 정책연구보고서 Vol.2019 No.14

□ 연구목적 ○ 본 연구의 목적은 법인이 소유하고 있는 토지 중 직접 업무에 사용되지 않는다고 인정되는 토지에 대한 취득세 중과제도 재도입의 타당성을 분석하는 것임. - 비업무용 토지는 법인이 토지를 취득한 후 유예기간 내에 정당한 사유없이 목적사업에 직접 사용하지 아니하거나 적정기준을 초과하여 소유하고 있는 토지를 말함. ○ 최근 법인의 토지보유가 늘어나면서 토지 소유를 제한하기 위해 토지 등 양도소득에 대한 법인세 추가 과세를 강화하려는 움직임이 있음. - 2018년 기준 국토 총면적은 100,364㎢로 2006년 대비(99,678㎢) 0.7% 증가했지만, 법인이 소유한 토지 면적은 같은 기간 중 28.3%나 증가함. - 2019년 4월 23일 국회 기획재정위원회 소속 김정호 의원은 비사업용 토지에 대한 양도소득에 대해 법인세 추가세율을 기존 10%에서 30%로 인상하는 ‘법인세법 일부개정법률안’을 발의함. · 현행 「법인세법」은 토지에 대한 투기적 수요를 억제하고 투기이익을 환수하여 부동산시장을 안정시키려는 목적으로 내국법인이 비사업용 토지를 양도하는 경우에는 토지 등의 양도소득에 10%를 곱한 금액을 일반 법인세액에 추가하여 과세하고 있음. · ‘상호출자제한기업집단’에 한하여 비사업용 부동산에 대한 추가 양도소득세를 10%에서 30%로 인상함으로써 기업의 유동자금이 건전한 경제생태계를 구축하는데 사용될 수 있도록 유도함. ○ 일부 지방자치단체에서는 법인의 토지보유 억제 차원에서 2001년부터 폐지된 ‘법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도’를 재도입하여야 한다고 제기함. - 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 비생산적 재산의 억제 차원에서 1974년 도입됨. - 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 2001년부터 산업활동의 자율화를 지원하는 차원에서 폐지됨. ○ 본 연구에서는 2001년에 폐지된 법인이 취득한 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도 재도입의 타당성을 분석함. - 타당성은 정책성과 효과성으로 구분하여 분석함. □ 정책성 평가 결과 ○ 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 정책성을 종합적으로 평가하면 중간 정도임. ○ 첫째, 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 필요성은 인정됨. - 국토교통부 토지소유현황통계에 따르면 2018년 기준 법인이 소유한 면적은 7,008㎢로 2005년(5,461㎢) 대비 28.3% 증가하였지만, 민유지 면적은 51,260㎢로 2005년(55,792㎢) 대비 8.1% 감소함. - 비업무용 토지로 간주될 수 있는 종합합산토지에 대한 법인의 면적증가율은 39.9%로 전체 면적증가율(30.0%)보다 높음. - 법인은 사업 연관성이 떨어지는 임야, 농경지 등을 상당히 보유하고 있으며, 2016년 감사원 감사결과에 따르면 농업법인이 투기 목적으로 농지를 소유하고 있다고 지적한 바 있음. - 비사업용 토지 등의 양도에서 발생하는 법인의 양도차액은 2016년 1조 8,655억원, 2017년 2조 4,536억원, 2018년 2조 9,245억원 등으로 빠르게 늘어나고 있음. · 비사업용 토지 등의 양도소득은 개발이익 등을 기대하고 토지를 보유할 유인이 있는 부동산업, 건설업 등이 전체 양도차액에서 차지하는 비중이 71.6%나 됨. - 법인이 소유한 토지와 비업무용 토지로 간주할 수 있는 토지가 증가하고 있으므로 비생산적 재산의 억제를 위해 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 재도입 필요성이 있음. ○ 둘째, 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도 재도입의 시의성은 낮음. - 2019년 들어 법인의 경영성과가 저조하고 법인의 비업무용 토지 소유를 억제할 수 있는 「종합부동산세법」이 2018년 말 개정됨. · 한국은행의 기업경영분석에 따르면 2019년 2/4분기 외감기업(외부감사대상 법인기업)의 매출액은 지난해 같은 기간보다 1.1% 감소하였으며, 2019년 2/4분기 외감기업의 매출액영업이익률은 5.2%로 2018년 2/4분기(7.7%) 대비 2.5%P(32.5%) 하락함. · 종합합산토지에 대한 종합부동산세 세율은 2018년까지 0.75%~2.0%이었으나, 2019년부터 1.0%~3.0%로 2018년 대비 0.25%P∼1.0%P 인상됨. - 경영성과가 부진한 상황에서 취득세 중과제도의 재도입은 법인의 경영 활성화와 투자를 저해할 수 있으며 「종합부동산세법」의 개정 효과도 지켜볼 필요가 있으므로 현재 시점에서 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도 재도입의 시의성은 낮다고 판단됨. ○ 셋째, 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 정책목표는 지방자치단체의 역할로서의 적절성은 낮음. - 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 도입 취지인 ‘비생산적 재산의 보유 억제’는 국가의 정책목표일 수는 있으나, 지방자치단체의 정책목표는 아님. - 종합토지세의 정책목표인 ‘과다한 토지보유 억제’는 현재 국세인 종합부동산세로 이관되었으며, 법인의 비생산적 재산의 보유 억제는 지방자치단체의 지역발전 도모정책과 부합하지 않음. - 하지만 국세에서 부동산 취득단계의 거래세가 존재하지 않으므로 지방세인 취득세가 일정 부분 국세처럼 정책과세 기능을 담당해야 함. ○ 넷째, 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 과세관청의 세무행정비용과 납세자의 조세순응비용을 높이는 등 제도 운용이 쉽지 않음. - 2000년까지 시행된 법인의 비업무용 토지에 취득세 중과제도는 적용대상 여부, 유예기간 경과 여부 등의 내용이 복잡함. · 취득세 중과 적용대상 관련 조문이 ‘8개 호 40개 목’에 달하며, 적용대상 중에서도 배제하는 조문이 ‘8개 호’였음. - 세무공무원이 비업무용 토지에 대한 취득세 중과대상 여부를 판단하는데 많은 시간과 노력이 들어감. - 납세자는 취득세 중과대상 적용 여부, 다양하고 복잡한 예외규정 등을 파악하기 어려우므로 자발적으로 납세 순응이 어려울 수 있음. ○ 다섯째, 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 법인세 추가과세제도와의 정합성을 지니고 있음. - 법인의 비사업용 토지 등 양도소득에 대한 법인세 추가 과세제도는 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도와 도입 취지가 비슷함. - 법인세 추가 과세가 되는 ‘비사업용 토지’와 취득세의 ‘비업무용 토지’는 법인에게 중복될 가능성이 있지만, 취득세 중과제도는 법인세 추가과세제도의 약점인 ‘동결효과’를 보완함. □ 효과성 평가 결과 ○ 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도 재도입의 효과성은 중상 수준으로 평가함. ○ 첫째, 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 토지사용의 효율성을 높이는데 이바지할 수 있지만, 비생산용 재산 보유의 억제 효과는 제한적임. - 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도가 폐지된 이후 법인의 종합합산토지 면적은 폐지 이전보다 더욱 빠르게 증가함. · 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도 폐지 이전과 이후 1년간 법인의 종합합산토지 면적증가율은 각각 2.49%, 4.83%임. · 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도 폐지 이전과 이후 4년간 법인의 종합합산토지 면적증가율은 각각 6.32%, 10.68%임. · 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도 폐지 이후 법인의 종합합산토지 면적증가율은 폐지 이전보다 1.69배~1.94배 더 높음. - 이는 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 법인의 비업무용 토지 소유를 줄이기에는 힘들지만, 비업무용 토지의 증가 속도를 낮추는 효과가 있음을 의미함. - 우리나라의 가용토지 면적은 부족하고, 공급이 제한된 토지의 특수성을 고려할 때 비생산적 토지 소유의 억제는 국가 전체적으로 토지사용의 효율성을 높임. - 하지만 제도의 복잡성을 활용한 조세회피 등으로 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 비생산용 재산 보유에 대한 억제 효과는 제한적일 것임. ○ 둘째, 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 재도입 시 중과세액의 추정치는 757억원~3,029억원(2018년 기준) 수준임. - 취득세 중과세액 추정치가 전체 지방세(84.3조원)에서 차지하는 비율은 0.09%~0.36%(2018년 기준)임. ○ 셋째, 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 세부담의 불형평 문제를 초래함. - 대기업들은 목적사업 변경 등을 통해 세금을 회피할 가능성이 있으며, 세무역량이 부족한 중소기업이 취득세 중과세율 적용 대상이 될 가능성이 있음. ○ 넷째, 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 법인의 구조조정 지연, 투자의사 결정 왜곡, 토지거래의 위축 등의 비효율을 초래할 수도 있음. □ 정책제언 ○ 정책성, 효과성 등을 검토한 결과 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 재도입 타당성은 일정 부분 인정되지만, 시의성은 다소 낮음. - 국가 전체 토지사용의 효율성을 높이기 위해서는 법인에 대한 비업무용 토지의 억제가 필요함. - 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 법인의 비업무용 토지의 증가 속도를 낮추는 데 효과가 있음. - 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도가 재도입되면 천억 원 이상의 세수증대 효과도 있음. - 하지만 최근 법인의 경영성과가 저조하고 법인의 비업무용 토지 소유를 제한할 수 있는 「종합부동산세법」도 2019년부터 시행되고 있으므로 취득세 중과제도를 시급히 도입할 필요성은 낮음. ○ 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 설득력을 높이기 위해 비업무용 토지 등을 많이 보유할 것으로 의심이 가는 법인을 중심으로 현황을 파악할 필요가 있음. - 비사업용 토지의 양도차익이 많은 부동산업, 건설업, 농업법인과 2007년~2017년 기간 중 토지 소유가 많이 늘어난 상위 1% 법인 등을 대상으로 비업무용 토지의 현황을 파악함. ○ 법인의 경영 활성화 및 구조조정을 저해하지 않는 방향으로 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도를 설계할 필요가 있음. - 취득세 중과대상 적용 여부 등은 재산세 토지분의 과세대상 구분, 양도소득세와 법인세 추가과세의 비사업용 토지 등과 정합성을 갖추는 방향으로 제도가 설계되어야 함. - 조세의 복잡성을 낮추기 위해 취득세 중과 적용대상 여부 등을 단순화하며, 법인 투자의 불확실성을 고려하여 중과제도 유예기간을 충분히 길게 설정하는 등의 고려가 필요함.

외국인의 다주택 취득에 대한 취득세 중과 개선방안

허원제,김진아 한국지방세연구원 2022 한국지방세연구원 정책연구보고서 Vol.2022 No.8

□ 연구목적 ○ 최근 주택가격의 가파른 상승 속에 외국인의 주택매수 사례가 늘어나면서 주택 취득세에 대한 내·외국인 간의 불형평성 우려가 불거지는 모습임. - 내국인은 세대별로 주택수를 합산해서 취득세가 중과되지만, 국내에 살지 않는 외국인은 세대원 여부의 파악이 불가능해 1세대 다주택 여부를 구분할 수 없는 관계로 현행 중과세 규제를 피할 수 있음(허원제, 2022). ○ 상당수의 외국인이 국내 주택을 다수 취득해도 내국인과 대조적으로 중과세 부담이 어려운 이른바 사각지대에 노출된 현 실정은 충분한 세제적 쟁점이 될 수 있음. - 일례로 해외에 사는 외국인이 자신과 가족 명의로 분산해 국내 아파트 3채를 매입해도 1세대 1주택자에게 해당하는 경우가 가능해지며(마정화, 2021), 이는 내국인에 대한 역차별로 귀결되는 셈임. - 수도권이나 대도시 지역을 중심으로 외국인의 국내 주택매수 사례가 증가함에 따라 높은 주택 취득가에 적용될 중과세를 피하게 될 경우, 복수의 주택을 소유하게 될수록 내·외국인 간의 취득세 부담 차이는 간과할 수 없는 수준일 가능성이 큼(허원제, 2022). ○ 따라서 관련 세제의 개선을 통해 미비점을 해소해 나갈 필요성을 지니며, 이에 본 연구는 외국인의 국내 다주택 취득에 대한 합리적인 취득세 중과 방안을 분석 및 제시하는 데 그 목적을 지닌다고 할 것임. - 본고는 외국인의 국내 다주택 취득에 대해 합리적으로 취득세를 중과할 수 있는 방안 제시를 통하여 외국인들이 투자 목적의 주택 소유를 지양하도록 유도함으로써, 실거주 중심의 주택 수요·공급을 활성화하는 주택거래시장 지원정책을 수립하는 데 보다 체계적이고 증강된 발판을 마련코자 함. - 내국인과 같이 외국인에 대해서도 다주택 취득의 세부담을 온전히 중과하는 것은 궁극적으로 현행 제도의 사각지대를 해소하여 국내 주택가격의 급격한 변동 가능성을 억제할 수 있을 뿐만 아니라, 내국인에 대한 세제상 역차별 문제에도 대응해 나갈 수 있어 공평과세를 달성하는 조세정책의 안착에 강건한 토대를 구축할 수 있을 것임. □ 주요내용 ○ 주택 구입 시 부과되는 취득세는 해당 1세대 내 총 주택수가 2주택 이상일 경우 「지방세법」 제13조의2(2020.8.12. 신설)에 의거해 중과되고 있음. - 중과세율을 포함한 전체적인 취득세율은 8~12%로 세대 내 보유 주택수와 대상 주택의 소재지가 조정대상지역에 속하는지 여부에 따라 세분류됨. - 다주택 취득에 대한 취득세 중과는 유상거래 주택을 대상으로 함. - 주택 취득 중과에 관한 「지방세법」 제13조의2는 취득자에 대한 내·외국인 지위 구분 없이 모두를 적용 대상으로 함. - 이하에서는 주택수에 따른 취득세 중과를 다룬다는 점에서 주택 취득의 원인을 유상거래로 한정함. ○ 주택 취득세의 중과 판단 시 중요 기준인 1세대의 일반적 정의는 다음과 같음. - 1세대란 주택 취득일(잔금일) 당시 주택을 취득하는 사람과 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표 또는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표에 함께 기재되어 있는 가족(단순 동거인은 제외)으로 구성된 세대로 정의함(「지방세법 시행령」 제28조의3제1항). ○ 현재 상기와 같은 1세대의 정의에 맞춰 제도상 내·외국인 모두에게 세대 내 다주택 취득 시 중과하도록 하고 있지만, 실무적으로는 내·외국인 모두에게 무차별하게 적용되지 못하고 상당수의 외국인에게 적용되지 않을 수 있는 맹점이 있는 실정임. - 외국인의 경우 1세대를 등록외국인기록표 및 외국인등록표를 기준으로 판단하도록 하고 있는데, 등록외국인기록표 및 외국인등록표의 가족 기재사항이 실제 가족사항과 다를 수 있을 뿐만 아니라, 해당 기록표와 등록표 간에도 기입된 가족사항의 내용이 서로 달라 정확한 세대 파악에 혼선이 발생할 수 있음. · 지자체들은 이 같은 1세대 다주택 취득세 중과 수행 시의 실무적 어려움에 적극 대처하는 데 있어서 제약적 여건을 가지는데, 이는 지자체에서 등록외국인기록표와 외국인등록표 중 등록자 본인과 세대주뿐만 아니라 본인과 다른 세대원들 간의 가족관계 그리고 다른 세대원들 상호 간의 가족관계를 파악하는 것이 어려운 외국인등록표를 받아 그 내용을 외국인등록대장을 두어 기입·관리함으로써 활용하고 있기 때문임. - 또한 현재 내국인 세대주와 외국국적의 세대원이 가족으로서 동일한 주민등록지에 함께 살고 있는 경우에도 불구하고, 현행 법령상 해당 외국국적의 가족들은 세대별 주민등록표에 기록되지 않을 수 있어 세대 내 다주택 취득 중과제도의 공평한 실현에 허점을 지님. · 이는 「주민등록법 시행령」 제6조의2에 의거해 외국인 가족에 대한 기록 신청을 하지 않았거나 또는 기록되었다고 하더라도 삭제 신청을 했을 경우 기록이 지워지면서 세대별 주민등록표에서 내국인 세대주의 외국인 세대원 가족들은 실제와는 달리 파악할 수 없기 때문임. ○ 이러한 경우 해당 외국인에 대한 1세대 다주택 취득세 중과를 적용할 수 없게 됨. - 즉, 잘못된 외국인 구성 세대의 파악은 세대 내 주택수 판정에서 오류를 수반하게 될 수밖에 없으며, 이로 인하여 외국인에 대한 1세대 다주택 취득세 중과를 제대로 적용한다는 것은 기대하기 어려움. ○ 한편 지자체별 외국인 주택 취득과 관련한 기초자료가 부재하여, 외국인 세대 내 다주택 취득 중과제도의 짜임새 있는 개편·관리·최적화를 위한 실태 및 쟁점 분석이 원활하지 못한 여건임. - 연도별·국적별·금액별·지역별·주택유형별·취득원인별·취득주택수별 등의 기준에 따른 외국인의 국내 주택 취득 실태와 같은 기초적인 관련자료들이 체계적으로 구축되어 있지 않거나 공개가 제대로 이루어지지 않고 있으며, 또한 해당 외국인들에 대한 과세 현황 등 존재하는 원천 데이터에 대한 접근도 어려운 상황임. ○ 사실적 추세나 현상적 추이에 대한 점검과 분석, 현황 파악 및 검토가 어렵게 되는 것은 현재 다양한 측면에서의 제도적 문제점 대응과 극복 그리고 완성도 제고에 있어서 높은 장애물로 작용하게 될 수밖에 없을 것임. ○ 위와 같은 문제점들에 노출되어 있는 현행 제도에 의거하여 2011~2021년 사이 내·외국인에 대해 다주택 취득 중과세가 적용되고 있는 현황은 아래와 같음. - 전국 광역자치단체들의 과세자료를 활용하면 일반화 달성이 가능하여 가장 바람직함. - 그러나 개인정보 이슈 등 데이터 민감도에 연유하여 광역자치단체들로부터 구체적인 과세자료를 제공받기가 용이하지 않아 수도권에서는 인천광역시를, 비수도권에서는 대구광역시를 선정해 2011~2021년 사이의 관련 과세자료(개인정보 비식별 처리)를 구득 및 활용하고 있음. ○ 인천광역시의 경우 외국인의 다주택 취득 중과 사례가 41건(이중국적자 포함)에 불과함. - 외국인은 2011~2021년 사이 인천광역시 전체 다주택 취득 중과 사례의 0.44% 비중임. - 반면, 같은 기간 인천광역시 전체 다주택 취득 중과 사례(9,249건) 중 내국인(9,208건)은 99.56%를 차지하고 있음. ○ 대구광역시의 경우에는 외국인의 다주택 취득 중과 사례가 단 3건에 불과한 상태임. - 외국인은 2011~2021년 사이 대구광역시 전체 다주택 취득 중과 사례의 0.09% 비중임. - 반면에, 동 기간 대구광역시 전체 다주택 취득 중과 사례(3,497건) 중 내국인(3,494건)은 99.91%를 차지함. ○ 이처럼 인천·대구광역시 모두에서 외국인에 대한 다주택 취득 중과가 매우 작은 수준들로 나타나고 있는데, 해당 수치들이 누락 없이 현행 다주택 취득 중과제도를 정확하게 적용한 상태에서 도출된 수치로 보기에는 다소 무리가 있을 것으로 추정할 수 있음. - 인천광역시 · 동일한 분석기간에 한하여 개략적으로 내국인 중과 건수의 1/10 수준으로 매우 작게 간주한다고 하더라도 외국인의 다주택 취득 중과 건수는 약 921건으로서, 이는 같은 기간 전체 다주택 취득 중과 사례의 9.96%에 해당함. · 그보다 더욱 작은 수준인 동일 분석기간 내국인 중과 건수의 1/100 수준으로 간주할 경우에도 동일 기간 외국인의 다주택 취득 중과 건수는 약 92건이 되며, 이는 같은 기간 전체 다주택 취득 중과 사례의 0.99%에 해당하게 됨. - 대구광역시 · 동일한 분석기간에 한하여 개략적으로 내국인 중과 건수의 1/10 수준으로 매우 작게 간주한다고 하더라도 외국인의 다주택 취득 중과 건수는 약 349건으로서, 이는 같은 기간 전체 다주택 취득 중과 사례의 9.98%에 해당함. · 그보다 더욱 작은 수준인 동일 분석기간 내국인 중과 건수의 1/100 수준으로 간주할 경우에도 동일 기간 외국인의 다주택 취득 중과 건수는 약 35건이 되며, 이는 같은 기간 전체 다주택 취득 중과 사례의 1.00%에 해당하게 됨. ○ 요컨대, 최근 11년간이라는 적지 않은 분석기간 동안 공통되게 인천광역시와 대구광역시 모두에서 과세 데이터상 외국인에 대한 다주택 취득 중과 사례가 매우 작은 수준으로 포착되고 있는바, 이를 누락 없이 현행 다주택 취득 중과제도를 정확하게 적용한 상태에서 도출된 수준이라고 단정하기에는 유의미한 근거가 충분하다고 할 수 없어 보임. - 인천광역시 : 대도시 및 인천경제자유구역, 송도국제도시, 영종국제도시, 청라국제도시 등의 입지 특성 보유 지역 - 대구광역시 : 대도시 및 대구경북경제자유구역, 대구비즈니스국제회의복합지구, 352개 외국인 투자기업 소재, 대구국제학교 소재 등의 입지 특성 보유 지역 ○ 아울러, 외국인의 국내 주택 구입과 주택매매가격 상승 사이의 연관성을 배제해서는 안 될 것으로 판단되는 상황으로서, 외국인의 다주택 취득에 대한 파악 누락이 발생하는 것은 자칫 내국인과의 공평과세 실현 미달성은 물론 건전한 주택가격의 형성 왜곡, 국민의 실거주권 보호 미흡으로 직결될 공산이 큼. - 외국인은 주택 구입을 위한 자금 동원력이 뛰어나고 투자 목적하에 시세차익을 노리는 경우가 많다는 점에서, 외국인들의 국내 주택 거래는 주택가격을 상승시키는 연관성을 갖추고 있는 것으로 판단할 수 있음. · 주택가격 시세는 1~2건의 높은 주변 거래가격 형성에도 상승 추력을 받게 된다는 점을 염두에 둘 필요가 있음. ○ 현재, 그간 외국인의 꾸준한 주택 구입 추세에 최근의 급증 양상까지 더해지면서, 외국인의 다주택 구입 사례가 동반하여 늘어날 수 있는 충분한 개연성이 존재하고 있음. ○ 따라서 외국인의 다주택 취득에 대한 엄중한 대비(i.e., 제대로 된 중과제도의 적용)가 요구되는 시점임. ○ 유사한 맥락에서, 해외 주요국들(외국인의 주택 취득 문제점 경험 국가들)은 자국 내 비거주 외국인에 대하여 주택 취득 시 공익에 현저한 피해를 입힌다는 판단 아래 세율 상향이나 추가 과세를 단행하고 있음. - 캐나다 · BC주에는 부동산의 소유권이 이전되면서 내·외국인 모두에게 부과하는 세목(PTT)가 존재하며, 특정 지역에 속하는 주거용 부동산을 취득하는 경우 외국인에게만 20%의 세율로 추가 부과하는 세목(APPT) 또한 존재함. · 이와 병행하여, 지정된 지역을 대상으로 외국인·시민권자·영주권자 주택 소유주들의 거주상태 등을 1년 단위로 신고받아 과세요건에 미부합할 경우 2%의 세율로 부과하는 세목(SVT)도 운용 중임. · 밴쿠버시의 경우 6개월 이상 비어있는 주택에 대하여 현재 3% 세율의 빈집세(EHT)도 별도로 과세하고 있음. - 홍콩 · 부동산 거래 시 인지세(AVD, BSD 등)가 부과되며, 외국인의 영주권 여부에 따라 세율을 차등 부과함. · 특히 BSD의 경우 영주권이 없는 외국인(또는 외국법인)만을 대상으로 하여 주택구매 시 해당 주택가격의 30%에 달하는 세율로 과세함. - 뉴질랜드 · 비거주 외국인이거나 26주 이상 해외에서 체류하는 등의 요건에 해당하는 거주 외국인(개인 및 법인)의 경우, 거주 목적으로 사용하는 건물이나 주택, 단지, 거주공간을 포함하는 토지의 구입을 금지함. - 싱가포르 · 주택을 포함한 자산거래 시 인지세의 일종으로 ABSD를 과세하며, 취득자의 지위(시민권자, 영주권자, 외국인 또는 법인)에 따라 부과세율에 차등을 둠. · 현재 해당 세율은 최저 5%에서 최고 35%로 그 격차가 많게는 30%p까지 발생함. - 상기 국가들의 공통된 궁극적인 정책 목적 · 캐나다, 홍콩, 뉴질랜드, 싱가포르는 공통적으로 자국 내 투자 목적의 주택 소유를 억제하여 시장에서의 주택가격의 안정 추구는 물론 실거주 용도의 주택으로 전환·공급될 수 있도록 함으로써, 국민의 거주권을 증진시키는 것을 목적으로 삼고 있음. ○ 이들 주요국은 주택 등의 부동산 거래 시 고세율의 세제 적용을 통해 일정 수준의 효과를 달성하고 있는 것으로 평가하고 있음. ○ 이에 우리나라 또한 외국인의 주택 취득에 따른 문제점들을 해소하기 위하여, 국내 비거주 외국인의 주택 취득 시 주요국들의 사례처럼 세율 상향이나 추가 과세의 가능성을 고려할 수 있으나, 국제법상 상호주의 준수라는 중요한 유의점이 존재하고 있음. ○ 현행 중과제도가 외국인의 다주택 취득에 대해 제대로 적용되지 않는 문제점을 개선하기 위해서는 우선적으로 다음과 같은 5가지 방안들을 모색해 볼 수 있을 것임. - [개선방안 1] 1세대 내 외국인 가족 파악에 누락이 없도록 하기 위하여, 현재 외국인의 경우 1세대를 등록외국인기록표 및 외국인등록표를 기준으로 판단하도록 하고 있는 것을 등록외국인 기록표 기준으로 일원화하고 지자체에도 세대원 파악이 손쉬운 등록외국인기록표를 제공하도록 할 필요가 있음. · 다만, 이때 가족이 미등록 외국인인 경우 등록외국인기록표상 기입 누락이 발생할 수 있는 문제가 여전히 남아 있고, 아울러 본인이 미등록 외국인으로서 등록외국인기록표가 없어 세대 파악 자체가 불가능한 문제가 잔존해 있으나, 이는 아래와 같은 보완책을 통하여 관리해나갈 수 있을 것으로 사료함. · 본 보완책의 궁극적인 목표는 “미등록 외국인”(즉, 체류외국인) 중에서도 “주택 취득자”가 등록외국인기록표에 기입 누락되거나 등록외국인기록표가 없는 경우에 [외국인 세대 내 주택 보유수 판정 오류 → 다주택 취득 중과제도 적용 회피] 가능성에 대응하기 위한 것이라 할 수 있음. · 이에 외국인이 ㉠주택을 취득하였고 ㉡미등록 외국인에 모두 해당할 경우, 정기적으로 해당 주택 취득 미등록 외국인의 국내 체류 여부를 조사하여 그 결과를 관련 지자체에 제출하도록 의무화함. · 만약, 국내 거주 외국인으로 조사될 경우에는 입국한 날부터 90일 동안만 미등록 외국인 신분을 유지할 수 있는 만큼 90일을 초과하여 대한민국에 체류하려면 「출입국관리법」 제31조제1항에 따라 그의 체류지를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장에게 외국인등록을 해야만 하기 때문에, 종내에는 등록외국인기록표를 작성하거나 기록표상에 기입될 수밖에 없으므로 결국 세대 내 올바른 주택 보유수 판정을 위한 외국인의 1세대 파악에서 누락되지 않게 될 것임. · 반면에 주택 취득 미등록 외국인에 대한 정기적인 국내 체류 여부 조사에서 일정기간 이상 국외 거주로 확인될 때는, 국내 “비거주” 외국인으로 분류하여 주택 보유수에 관계 없이 중과세를 부과토록 하는 보완책을 염두에 둘 수 있음(하단의 “추가적인 제도 도입방안” 참조). · 해외에서도 “비거주” 외국인에 대한 주택 취득 중과세 부과 제도를 운용하고 있어 그러한 상대국으로 한정하면 국제법상 상호주의에도 위배되지 않을 것임. · 이로써, 주택을 취득한 미등록 외국인 경우들의 [1세대 다주택 취득 여부 구분 불가 → 현행 중과세 규제 적용 회피]의 가능성에 대하여 대처해 나갈 수 있을 것으로 판단함. - [개선방안 2] 등록외국인기록표의 보충적 방안으로서 주택을 취득한 외국인 본인에게 “외국인등록 사실증명서”를 제출하도록 하여 외국인의 세대 판단에 활용할 수 있도록 추진하는 것이 바람직할 수 있음. · 출입국관리사무소에서는 외국인등록 사실증명서를 발급하고 있으며, 등록외국인기록표의 내용은 외국인등록 사실증명서에도 그대로 기입되어 나타남. · 지자체는 이미 현행 법령상으로 외국인등록 사실증명서를 발급 또는 열람하게 할 수 있기 때문에 출입국관리소가 작성·비치하고 있는 등록외국인기록표과 견주어 절차적 어려움을 갖지 않음. - [개선방안 3] 내국인과 외국인으로 이뤄진 세대에 대하여 부정확한 보유 주택수 판별을 개선하기 위해서는 “세대별 주민등록표”와 “가족관계증명서” 및 “외국인등록 사실증명서(순수 외국인등록자 경우)/국내거소신고 사실증명서(해외동포거소자 경우)”를 연계하여 활용할 수 있도록 추진할 필요성이 대두됨. · 국민인 세대주 또는 세대원을 기준으로, 현재 그 배우자 및 직계혈족은 외국국적이어도 가족관계 증명서에 기재되고 있고, 해당인들의 외국인등록 사실증명서/국내거소신고 사실증명서는 등록 체류지/거소지·세대구성사항 등을 표기하고 있음. · 따라서 가족관계증명서와 외국인등록 사실증명서/국내거소신고 사실증명서는 「주민등록법 시행령」에서 규정한 “임의적 신청에 의한 기록”(제6조의2제2항)이나 “기록삭제 신청 시 삭제 의무화”(제6조의2제7항제1호)로 인하여 외국인 가족의 기록 누락이 발생 가능한 세대별 주민등록표의 한계를 보완할 수 있을 것임. - [개선방안 4] 한편 기초자료 및 원천데이터의 구축과 원활한 제공이 매우 중요함. · 외국인 주택 취득데이터 구축을 위한 관할 지자체별 주택 취득자의 필요정보 추출과 과세자료의 연계가 요구됨. - [개선방안 5] 아울러 외국인의 지역별·용도별·유형별 주택 보유 현황 데이터 등에 대한 모니터링을 강화할 필요가 있음. · 외국인이 주택을 취득할 경우 세대 내 주택 보유 현황 자료를 자진 제출받는 등 취득세 중과 회피와 같은 탈루 여부를 중점적으로 검증할 수 있도록 해야 할 것임. ○ 덧붙여서 “다주택 취득 중과 시 일정 조건의 외국인 취득자에 대해서는 세율을 상향하거나 추가 과세 적용”을 도입하는 추가적인 제도 신설방안을 고려해 볼 수 있음. - 일정 조건의 외국인 취득자란, 국내 비거주 외국인이자 특정 국가(대한민국 국민이 비거주 외국인 신분으로서 주택 취득 시 고율의 과세 처분을 행하는 국가)의 국적을 소유한 외국인을 말함. - 비거주 외국인이 국내에서 주택을 취득하는 것은 실제 거주가 아닌 임대나 매도 등의 투자성 목적을 가진다고 볼 수 있으므로 고세율의 과세를 적용하도록 추진할 수 있을 것임. - 그러나 모든 외국인을 대상으로 해서는 안 되며, 국제법상 상호주의상 상대국이 우리 국민에게 부여하는 대우와 동등하게 우리 국가도 상대국에 그것을 부여해야만 하므로 이를 고려한 외국인들 간의 구별이 요구됨. · 상호주의란 국제법상 국가가 상대국 국민에게 어떠한 지위 또는 대우를 부여하는 경우에 상대국도 그 국가의 국민에게 동일 또는 등가의 대우를 부여하는 것을 인정하는 것을 지칭함. - 현재 우리 헌법은 국제법상 상호주의를 존중하고 있으므로 반드시 이를 준수해야만 함. - 이러한 상호주의를 준수하기 위해서는 단순히 국적 구분만으로 내국인과 외국인 간에 차별을 두어서는 안 되며, 거주 여부에 대해서도 상호주의에 입각하여 외국인들 간에 합당한 구분이 이뤄질 때 인정될 수 있음. - 따라서 우리나라 국민(해당 외국령 비거주 대상자)에게 중과하고 있는 상대 국가들에 한하여 그 상대국 국적을 소유한 국내 비거주 외국인의 주택 취득에 대해 세율을 상향하거나 또는 추가 과세를 하는 방향이 되도록 함으로써, 상호주의를 준수해 법률적 유효성을 획득할 필요가 있음. - 이와 같은 추가적인 제도 도입방안은 과세타당성(과세논리성, 정부정책과의 정합성, 입법적 타당성)을 갖추고 있는 것으로 평가되는 반면에, 실현가능성(납세협력비용, 소비자 부담 전가성, 조세저항 가능성)에 있어서는 신중히 판별하면서 해당 방안의 도입을 추진할 필요성이 대두된다고 할 것이며, 과세원칙(세수의 보편성, 신장성, 안정성)에 대한 부합성은 높은 수준이 아니지만 세수의 보편성·신장성·안정성이 매우 중요한 지방세의 필요조건임에도 충분조건은 아니라는 점에서 여전히 고려 가능한 면모를 지닌 방안으로 평가할 수 있을 것임. ○ 위의 개선방안들에 기반하여 2020~2021년 적용 누락됐던 외국인들의 다주택 취득 중과가 내국인 다주택 취득 중과 건의 5% 수준만큼 회복될 수 있을 경우, 외국인의 평균 세부담은 51.7억 원/년 가량 확대될 것으로 추정되는 바임. - 외국인들의 다주택 취득 중과가 내국인 다주택 취득 중과 건의 10% 수준만큼 회복될 경우 : 외국인의 평균 세부담 약 103.3억 원/년 확대 예상 - 외국인들의 다주택 취득 중과가 내국인 다주택 취득 중과 건의 20% 수준만큼 회복될 경우 : 외국인의 평균 세부담 약 206.5억 원/년 확대 예상 - 외국인들의 다주택 취득 중과가 내국인 다주택 취득 중과 건의 30% 수준만큼 회복될 경우 : 외국인의 평균 세부담 약 309.8억 원/년 확대 예상 □ 정책제언 ○ 다주택 취득에 대한 취득세 중과제도가 제대로 작동하기 위해서는 위의 [개선방안 1], [개선방안 2], [개선방안 3], [개선방안 4], [개선방안 5]가 모두 중요하다고 할 수 있음. - 이들 방안을 통한 내국인이 역차별받는 현 상황(i.e., 외국인에 대한 다주택 취득 중과제도의 적용 누락)의 개선은 결과적으로 부동산 세제에서 공평과세의 실현 경로를 강건히 구축하도록 할 것임. ○ 그와 더불어 제안된 “추가적인 제도 도입방안”도 실거주 목적의 주택공급을 확대하고 나아가 주택가격의 안정화를 추구하기 위해서 당위성을 갖는다고 할 것임. 해당 방안 또한 국민의 거주권을 보호·증진하는 부동산 정책으로서의 상징성을 지닌다고 할 수 있음. ○ 다만 [개선방안 4]·[개선방안 5] 및 “추가적인 제도 도입방안”은 다소 중·장기적 추진의 면모를 지니는 만큼 정책제언으로서 아래 사항들을 부연하고자 하는 바임. ○ 우선, [개선방안 4]·[개선방안 5]과 관련하여, 주택 통계 현황 파악 등 관련 데이터의 구축에 있어서 항시적인 노력과 연계 기관들의 짜임새 있는 협력이 유념될 필요가 있음. - 항구적인 데이터 구축 및 지방세과세정보 시스템과의 연계성 확보 노력뿐만 아니라 관련 기관들 간의 유기적인 협력은 개선안의 지속 가능성을 담보하기 위한 필요충분조건으로 간주되어야 할 것임. ○ 그다음으로, “추가적인 제도 도입방안”에 대해서는 작금의 현실적 제약(i.e., 외교 분쟁의 촉발 방지를 위한 상호주의 준수)을 참작한 신설안으로서의 한계점을 인식하고, 이의 보완 방향을 항시 염두에 두면서 해당 제도를 추진할 필요성을 강조함. - 사실 자국 내 비거주 중인 우리 국민에게 주택 취득 시 고세율을 부과하는 국가에 대하여 해당 국적의 외국인이 국내 주택을 취득할 경우 상호적으로 고세율을 부과토록 하는 “추가적인 제도 도입방안”은 현재는 개선안 적용이 가능한 나라가 많지 않기 때문에 제한된 효과를 감안해야 할 것임. - 그러나 이러한 문제점은 특히 [개선방안 1]의 세부 추진사항을 고려했을 때 어느 정도 보완 및 해소해 나갈 수 있을 것으로 판단하므로, 이의 추진 필요성을 재차 강조하는 바임.

과밀억제권역 취득세 중과제도 재설계 방안

박지현 한국지방세연구원 2021 한국지방세연구원 정책연구보고서 Vol.2021 No.7

□ 본 연구는 과밀억제권역 중과세제의 현황과 문제점을 살펴보고, 단기와 중장기를 구분하여 정책대안을 제시하는 것을 목적으로 함 ○ 지난 50여 년간 운영되어 온 과밀억제권역 중과세제의 정책성을 재검토하고, 정책의 효과성 분석을 바탕으로 수도권집중완화 및 국가균형발전을 위한 중과세제의 개선방안 도출 □ 과밀억제권역 중과세 요건 ○ 舊취득세와 舊등록세 중과요건의 가장 큰 차이는 중과세가 적용되는 기간으로 舊등록세의 경우, 법인 설립·지점 설치·법인 전입 이전·이후 5년 이내 취득하는 부동산이 중과대상이며, 舊취득세는 기간요건 없이 본점 사업용 원시취득에 대하여 적용 공장 신증설에 대하여 舊취득세·舊등록세 모두 중과세(도시형 업종 제외) - 34개 업종에 대하여 舊등록세 중과 배제(시행령 제26조 제1항) □ 정책성 분석 ○ 정책목표 ○ 정책의 필요성 - 현 상황에서 해당 정책목표는 여전히 유효함 · 과밀억제권역내 과밀 수준이 여전히 높은 수준이고, 과밀화가 주변으로 확산되고 있는 현 상황은 중과세제의 도입배경이 된 문제적 현상이 해소되지 않고, 여전히 존재 ○ 정부개입의 필요성 - 최근 “인구소멸”, “지방소멸”의 위기는 우리 사회가 직면한 심각한 문제적 상황으로 정부 개입의 당위성을 부인하기는 어려움 · 과연 수도권 과밀이 정부개입이 필요한 문제적 상황인가에 대하여 다양한 논쟁이 존재 · 정부개입으로 발생하는 자원배분 왜곡의 비효율성이 정부개입에 따른 한계적 편익보다 작도록 제도를 설계하는 것이 중요 ○ 지방정부 역할로서의 타당성 - 과밀억제권역 취득세 중과세는 해당 지방정부에 대한 신규 투자를 막는 수단으로 이해 할 수 있으며, 국가균형발전의 정책목표는 지방정부의 역할에 부합하지 않음 ○ 정책수단의 적절성 - 거래세는 그 자체로 경제적 비효율을 초래하는 조세로 여기에 중과를 통한 높은 거래세 부담은 심각한 경제적 비효율과 형평성을 왜곡하는 결과 초래 · 취득세 중과는 과밀억제권역내 부동산 취득에 대한 거래비용을 증가시켜 신규 인구 및 투자의 유입을 억제하는 정책적 의미 존재 - 지난 50여 년간 취득세 중과세에 대한 뚜렷한 효과성이 증명되지 않은 상태에서 실효성 있는 정책수단을 모색해볼 시점 · 경제에 미치는 왜곡이 작고, 매년 세부담이 발생하여 온전히 법인의 비용으로 계상된다는 측면에서 정책수단으로서 재산세에 대한 타당성 검토 필요 ○ 중과대상의 적절성 - ① 법인 vs. 개인사업자 · 과밀억제권역 중과세는 개인사업자를 배제한 법인에만 적용되고 있으며, 그 취지는 법인의 조직·규모의 확장성 및 높은 이동성으로 추측 · 하지만 법인에 대한 차별적 중과는 조세중립성 측면에서 바람직하지 않으며, 동일 활동에 대한 동일 과세 원칙을 바탕으로 법인과 개인사업체를 차별하지 않는 방안에 대한 모색 필요 - ② 본점 · 본점에 대하여 舊취득세와 舊등록세 모두 중과하여 세부담 강도를 가장 높게 설정한 취지는 본점의 경우 인구유발·산업집중을 유발한다고 보고 있기 때문임 · 전체 산업에서 본점 사업체당 평균 종사자수는 48명으로 업종 전체 평균 5명에 비하여 현저하게 높음(전국사업체조사) · 본점의 인구유입 및 경제력 집중효과에 기초하여 본점에 대한 중과세는 정책목표를 달성하기에 타당하게 설정됨 - ③ 원시 vs. 승계취득 · 舊취득세는 취득원인을 구분하여 승계취득을 배제하고, “원시취득”에 대하여만 중과세 · 하지만 취득원인의 다수를 차지하는 승계취득을 배제함으로써 정책의 실효성을 약화시키고, 신규 자본투자를 위축시키는 경제적 비효율을 초래 - ④ 중과배제업종 vs. 창업중소기업 감면대상 업종 · 신설법인에 대한 중과배제업종은 창업중소기업에 대한 조세지원에서 과밀억제권역 외에서 창업하는 특정 업종만을 지원하는 것과 비교 가능 · 창업중소기업의 감면대상 업종은 경제적 파급효과가 큰 업종에 대하여 선별적으로 지원하기 위한 것으로 중과배제업종과 중복적용되지 않도록 설계하는 것이 중요 · 제조업, 운수·창고업, 정보통신업은 과밀억제권역 외 창업지원과 동시에 과밀억제권역 내 중과배제 또한 적용되는 업종으로 정책의 일관성 확보를 위하여 중과대상의 타당성 검토 필요 ○ 형평성 - ① 직접사용과 임대용 간의 형평성 · 현행 중과세제는 “직접사용”의 개념을 차용하여 중과요건을 설정 · 중과세에서의 “직접사용” 개념은 법인의 활동을 제약하지 않으면서, 수도권 집중완화의 정책 목표에 부합하는 중과대상을 설정하기 위하여 사용된 것으로 보임 · 임대업의 경우, 소유자의 직접사용은 다른 업종과 동일하게 판단할 수 없는 예외적 상황 존재 · 임대업의 경우, 인적·물적설비가 설치되어 있더라도 해당 임대용 부동산 내에서 대외활동만을 수행하지 않으면 중과세가 적용되지 않기 때문에 불가피한 경우를 제외하고는 이를 이용하여 중과세를 회피하는 현상 발생 · 법인이 본점·지점용으로 직접사용하지 않고 오히려 대규모 업무시설, 상업시설 등으로 임대하는 경우, 대규모 인구유입을 발생시키므로 임대용과 직접사용을 차별할 필요성은 낮음 · 임대업의 특성을 반영하여 다른 업종과는 차별적인 “직접사용”의 개념을 적용하는 방안 고려 필요 - ② 제도 간 형평성 · 법인의 본점 및 공장 등 동일한 대상에 대하여 과밀억제권역의 입지여부를 기준으로 중과 또는 조세지원하는 제도는 제도 간 형평성을 확보하고 있음 □ 제도의 효과성 분석 ○ 취득세 중과세 과세자료 분석 - 중과법인의 업종 분석 · 「부동산 임대 및 공급업」 13.9%, 「부동산 관련 서비스업」 4.9%로 나타나 부동산업이 중과업종 중 가장 큰 비중을 차지 · 도소매업 중에서 「기계장비 및 관련 물품 도매업」이 4.6%이며, 도소매업 중에서도 생활관련 업종이 높은 비중을 차지 - 업종별 중과사유 분석 · 전체 중과를 기준으로 본점용 부동산에 의한 중과세가 14%, 법인 설립 등에 의한 중과세가 85%를 차지 · 중과빈도가 가장 높은 부동산업의 경우 97%가 법인 설립 등에 의한 중과 즉, 舊등록세에 의하여 중과세되고 있음 · 법인 설립 등에 따른 舊등록세 중과비중이 상당히 높게 나타남에 따라서 중과배제업종의 역할이 상당히 클 것이라 판단됨 ○ 지역간 경제력 격차 분석 - ① 산업별 수도권 집중도 · 산업별 서울 GRDP 비중은 대부분 감소하고 있지만, 최근 정보통신업, 금융·보험업, 부동산 업에서 증가추이를 보임 - ② 지역간 경제력 격차 · 1인당 GRDP로 측정한 전산업 지역간 경제력 격차는 2010년 이후 다소 감소하는 추이 · 가공조립형 제조업이 지역간 경제력 격차에 가장 큰 영향을 미치고 있음 · 기초소재형 제조업은 1985년 전체 산업 경제력 격차를 축소시키는 업종이었지만, 2005년 기여율이 26.1%까지 증가하여 지역간 경제력 격차를 확대시키는 업종으로 전환 - ③ 산업별 집적도 · 가공조립형 및 기초소재형 제조업의 경우 매우 높은 집적도를 보이는데, 이는 지역간 불균등도를 높이는 데에 큰 기여를 한 것으로 해석 가능 · LQ 분산이 큰 업종은 가공조립형, 기초소재형 제조업, 정보통신·금융보험, 부동산·사업서비스 순이며, 해당 산업의 지역간 불균등 또한 큰 산업임 ○ 분석의 시사점 - 지역간 불균형도를 완화하기 위하여 특정 산업을 규제하거나, 지원정책을 사용할 때 해당 산업의 집적수준이 상당히 높다면 정책을 통하여 집적패턴을 변화시키기 어려울 것이며, 오히려 해당 산업에 대하여 세부담을 왜곡시키는 결과를 초래할 수 있음 - 반대로 상대적으로 집적경제의 이익이 작은 산업에 대한 적절한 지원정책 또는 규제정책은 지역간 경제력 격차를 완화시키는 효과적인 수단으로 작동할 수 있을 것임 · 예를 들어, 가공조립형 제조업은 특정 지역에 집적하여, 지역간 경제력 격차를 확대시키는 산업이지만, 동종 산업이 집적함으로써 이익을 얻는 산업으로 지역간 경제력 격차 완화를 위하여 집적을 해체하려는 시도는 바람직하지 않음 정보통신 ·금융보험업의 경우 서울을 중심으로 산업 집적이 발생하고 있으며, 지역간 경제력 격차를 확대시키는 산업으로 분석됨에 따라서 정책적 개입이 필요한 것으로 보임 □ 정책목표 달성의 저해요인 ○ 중과세제는 상당히 높은 세부담을 적용함에도 불구하고, 다음과 같은 요인때문에 그 효과성은 그다지 크지 않은 것으로 판단됨 - ① 제도가 너무나 복잡하여서 제도적 허점이 존재할 수밖에 없으며, 이를 이용한 조세회피행위 만연 - ② 제도도입 이후 다양한 예외조항들이 신설되면서 중과대상이 크게 축소됨에 따라 정책의 실효성 저해 - ③ 중과대상 중 감면혜택을 동시에 지원받음으로써 실질적으로 중과세를 부담이 작아지는 결과 초래 - ④ 부동산 가치 상승 등을 포함한 수도권 입지의 편익이 비용을 크게 상회함에 따라서 법인이 지속적으로 수도권에 입지하려고 함 □ 정책방안: 단기안 1) 중과세 요건 정비 ○ 지역적 범위의 통일 - (1안) 지역적 범위를 모두 산업단지만 배제하는 방안 · 법인 중과와 공장 신·증설 중과에 대한 지역적 범위를 모두 통일시킴에 따라서 제도의 간결성 제고 · 과밀억제권역내 공업지역 및 기타지역에서 첨단업종을 제외한 공장 신·증설을 원칙적으로 금지하고 있으므로 산업단지만을 중과배제지역으로 설정함으로써 수도권 공장규제 정책과도 일관성 확보 가능 - (2안) 본점용 원시취득에 대한 중과요건만 산업단지를 배제하는 방안 · 舊취득세 중과의 지역적 범위를 대도시 정의를 사용하여 규정 · 현행 공장 신·증설 중과의 지역적 범위(산단, 공업, 유치지역 배제)는 현행대로 유지하여 혼란을 최소화 ○ 임대용 부동산에 대한 중과요건 정비 - 임대용 부동산은 임대의 특성상 소유주체가 직접사용하는 것이 목적사업에 부합하지 않으므로 지점설치 요건을 동일하게 적용할 수 없는 문제 발생 - 현행 임대용 부동산에 대한 지점설치 요건에 대한 입법적 보완 제안 · 임대법인이 임대용 부동산을 직접사용(임대)하는 경우, 해당 부동산에 인적·물적설비의 구비가 필수적이지 않아 중과세가 회피 가능하므로 임대업의 특성을 반영하여 지점설치 요건의 입법적 보완 필요 · 또한 현행 지방세법시행령 제27조제3항에 따라서 지점설치 이전에 취득하는 경우에는 “직접 사용”하는 부동산에 대하여만 중과세함에 따라서 임대업의 경우 중과세가 적용될 수 없게 되므로 보완 필요 - 임대업의 특성에 부합하는 중과요건 설정을 통하여 최근 법인의 임대용 부동산에 대한 조세 강화정책과의 일관성 확보 가능 2) 중과배제업종 정비 ○ 정비기준 ① 해당 업종이 발생시키는 편익의 지역적 범위 고려 ② 정책적 지원목적의 업종은 지특법으로 이관하여 일몰 설정 ③ “표준산업분류”에 따른 업종으로 통일하여 규정 ○ 정비안(표 3) - 해당 사업이 지역주민의 편익을 발생시키는 주거지원·기반시설, 의료, 교육·문화·체육시설 등의 업종은 지방세법상에서 중과배제업종으로 규정 - 지역경제·산업지원 측면의 업종은 현행대로 지방세법에서 규정하되 추후 중과배제 타당성 검토 필요 - 업종이 아닌 대상으로 규정되어 있는 “조합”, “공사”, “공단” 등은 일제 정비 - 정책적 지원의 필요성은 존재하나 지방세법에서 규정하는 것이 적절하지 않은 공공법인, 비영리단체는 지특법으로 이관하여 일몰 설정 □ 중·장기 정책방향 ○ 과밀억제권역 중과제도의 지속가능성 - 과밀억제권역 중과세는 경제학적 측면에서 편익보다는 비용이 큰 제도로 인식됨에 따라 폐지에 대한 논의 활발 - 하지만 지방분권이라는 시대적 흐름과 비수도권 지자체의 강력한 반대로 중과세제 폐지는 정치적 부담을 수반할 수밖에 없음 - 중과세제의 폐지가 어려운 상황 하에서 정책입안자의 최선의 선택은 현행 제도의 비효율성을 최소화하는 제도의 재설계임 1) 제도의 단순화 - 높은 세부담과 더불어 복잡한 제도는 끊임없는 납세자와 과세관청 간의 다툼을 유발하고, 불필요한 납세협력비용을 발생시키고 있음 - 제도의 단순화를 통하여 납세자 및 세무공무원이 이해할 수 있는 제도로 개편하여 납세 협력비용 축소와 제도운영의 효율성 제고 필요 2) 정책의 실효성 확보 - 인구유입 억제 및 경제력 집중 완화를 위하여 소유보다는 “사용”의 개념에 기초한 제도 재설계 필요 · 지금까지는 중과제도는 인구유입 및 경제력 집중을 발생시킨다고 판단되는 부동산의 소유자를 중심으로 중과세 · 이를 위해 소유주체가 직접사용하는 부동산이라는 개념이 사용되었고, 직접사용이 수반되지 않는 임대용 부동산은 중과가 적용되지 않는 결과 초래 · 임대용 부동산이 인구유입·경제력 집중을 유발하는 시설로 사용되는 것을 억제하기 위해서는 사용자의 부담을 증가시키는 것이 적절함 - 소유가 아닌 사용의 개념에서 제도를 설계하기 위해서는 정책수단으로 조세보다는 “부담금”이 적절 · 인구유발 및 경제력 집중을 유발한 부동산 사용자에게 부담금을 부담하게 함으로써 과밀억제 권역으로의 유입을 억제 가능 · 부담금의 경우 중앙정부의 정책수단으로 사용됨으로써 지자체의 자체재원인 지방세를 이용한 과밀억제권역 입지규제정책의 한계 극복 가능 · 또한 해당 부담금은 해당 지자체에 귀속되지 않고, 국가균형발전 재원으로 사용 가능 3) 산업별 경제적 파급효과 및 집적경제의 편익을 고려한 중과배제업종 선별 - 제도 설계시 산업별 특성을 반영하여 경제적 비효율 축소 가능 · 모든 산업을 타겟팅하기 보다는 수도권 외에 입지하여 경제적 파급효과를 발생시킬 수 있는 특정 산업에 대하여 중과세함으로써 경제적 비효율을 축소 - 업종 선별 시 경제적 파급효과뿐만 아니라 과밀억제권역내 집적경제가 필요한 산업을 구분하여 중과를 배제함으로써 사회 전체의 순편익 제고 필요 4) 정책효과의 주기적인 점검 필요 - 중과세제를 지방세특례의 일종으로 정책적 목적을 가진 제도로 이해한다면, 일정 기간을 설정하여 주기적으로 정책효과를 점검하고, 정책목표 달성을 위한 제도의 보완 필요

법인에 대한 지방세 중과세 제도 개선방안

김태호,정송이 한국지방세연구원 2015 한국지방세연구원 정책연구보고서 Vol.2015 No.1

대도시 내 법인에 대한 중과세는 등록세가 국세로 있던 1971년말에 도입되어 현재까지 시행되고 있는 대표적인 정책세제로서 1977년 1월 1일부터는 등록세가 지방세로 이관되면서 지방세법에 규정되었다. 2011년부터 등록세가 취득세에 통합되면서 부동산 등기에 대한 등록세는 취득세로 과세되고, 법인등기에 대한 등록세는 등록면허세로 과세되고 있다. 비도시형 공장에 대한 취득세 중과세는 1973년 3월에 공장신설에 대한 5배 중과세로 도입되었으며, 1977년 1월부터 공장의 신설 및 증설에 대한 중과세로 확대되었다. 그리고 법인의 본점 또는 주사무소용 부동산에 대한 취득세 중과세는 1992년 1월에 도입되어 현재까지 시행되고 있다. 현행 대도시 내 법인 설립·전입 등에 대한 중과세의 내용을 보면 납세의무자는 대도시내에서 법인을 설립하거나 지점·분사무소 등을 설치·전입하는 법인이다. 법인이 본점·지점 등에 사용하기 위하여 취득하는 부동산이나 법인이 설치한 사업자등록대상 사업장으로서 인적 및 물적 설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지는 장소에 사용하기 위해 취득하는 부동산도 중과세 대상이다. 중과세지역은 수도권정비계획법상의 과밀억제 권역에서 산업단지가 제외되는 지역(대도시라 함)을 말하며, 수도권 중에서 성장관리권역과 자연보전권역은 중과세지역이 아니다. 중과세 세율은 취득세 표준세율의 3배에서 4%를 뺀 세율(승계취득시 4%×3-4%=8%)을 적용하며, 법인이 주택을 취득하는 경우에는 표준세율에 4%를 합한 세율을 적용한다. 법인설립등기나 자본금 증자시에도 등록면허세를 3배 중과세하고 있다. 대도시 내에서 설치가 불가피하다고 인정되는 “대도시 중과제외 업종”에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우에는 중과세를 하지 아니한다. 법인이 과밀억제권역에서 본점·주사무소의 사업용 부동산을 취득할 때에도 중과세를 한다. 이 경우의 중과세율은 기본세율에 4%를 추가하므로 건축물 신축·증축시 6.8%(2.8%+4%)가 되며, 토지를 취득하여 5년 이내에 본점·주사무소의 건축물을 신축하여 사용하는 경우에 토지에 대한 취득세 세율은 8%(4%+4%)가 된다. 대도시 내 법인에 대한 본점·주사무소의 중과세나 법인등기 등에 대한 중과세 실적을 보면 2013년도의 경우 본점·주사무소의 취득세 중과세가 1,861건에 848억원이며, 법인등기에 대한 중과세는 37,851건에 536억원이다. 이러한 법인에 대한 중과세 제도에도 불구하고 1993년도의 경우 전국 법인사업체 총 100,106개 중에서 수도권에 입지한 법인사업체는 54%인 54,050개 였다. 그런데 20년이 지난 2013년도의 수도권 법인사업체는 전국법인사업체 454,080개 중에서 56.3%인 255,464개로서 오히려 그 비중이 늘어났다. 또한 2013년의 매출액 기준으로 우리나라 1,000대 기업의 시·도별 입지현황을 보면 서울이 520개, 경기도가 157개로서 1,000대 기업의 69%가 수도권에 입지하고 있다. 이러한 대도시 내 법인에 대한 중과세제도를 보면 법제적인 측면에서 많은 문제점이 있다. 대도시 내 법인에 대한 취득세 중과세의 요건사실을 정하면서 지방세법에서 “그에 따른 중과세의 범위와 적용기준, 그 밖에 필요한 사항”은 대통령령으로 정하도록 포괄위임규정을 두고 있어 과세요건법정주의에 위배된다. 또한 대도시 내 법인중과세의 규정을 보면 그 내용이 복잡하거나 불명확한 용어를 사용함으로써 과세요건명확주의에 위배되는 문제가 있다. 2011년부터 등록세가 취득세에 통합되면서 세목이 취득세 하나로 되었으나, 비도시형 공장에 대하여는 중과세규정을 하나로 통합하지 아니하고 “표준세율+4%”와 “표준세율×3-4%”의 규정을 각각 둠으로써 혼란을 초래하고 있다. 중과세되는 지역을 과밀억제권역으로 함으로써 지리적으로는 서울시와 더가까운 지역이 배제되고, 성장관리권역과 자연보전권역이 조세피난처로 되는 조세형평상의 문제가 발생하고 있다. 시흥시와 안산시, 안산시와 수원시, 성남시와 용인시 등은 서로 인접한 도시임에도 불구하고 중과세 지역과 중과세 제외지역으로 구분되어 한쪽 지역에서 다른 지역으로 넘어가면 세부담이 3배 정도 높아지는 지역적 문턱효과를 초래하고 있다. 2012년도경기도의 시·군별 법인사업체 자료를 보면 안산시, 용인시, 화성시, 평택시는 중과세지역이 아니면서 법인사업체의 입지는 31개 시·군에서 5~9위 순위에 이르는 등 성장관리권역중에서 기업입지 여건이 좋은 해안 지역을 중심으로 법인사업체가 많이 입지하고 있는 현상을 보이고 있다. 또한 성장관리권역 등에 비도시형 업종의 공장이 난립하여 공해, 토양오염, 주민건강 등에 심각한 영향을 주고 있음에도 불구하고 오히려 일반과세되고 있다. 그리고 법인들에 대하여만 중과세함으로써 중소기업 법인들의 경우에는 개인들과 비교해서 수입금액은 비슷하지만 세금부과에서 차별을 받고 있다. 2013년도 법인세 관련 법인의 수는 517,805개 인데, 이 중에서 81.3%에 해당하는 421,040개가 중소기업에 해당한다. 421,040개의 중소기업 법인 중에서 57.6%인 242,214개가 10억 이하의 수입을 보이고 있는데, 개인기업은 일반과세되고 법인기업은 중과세되는 불형평을 초래하고 있다. 본 보고서에서는 현행 대도시 내 법인 중과세제도에 대하여 법제적인 측면에서 개선방안을 제시하였다. 지방세법상의 포괄위임 규정을 구체적인 위임규정으로 바꾸고 시행령과 시행규칙에 있는 포괄위임 사항을 지방세법으로 옮겨서 규정함으로써 과세요건법정주의에 부합하도록 하였다. 그리고 중과세 요건사실 규정들 중에서 그 내용이 애매하거나 복잡하게 되어 있는 것들을 명확하고 단순하게 고침으로써 과세요건명확주의에 부합하도록 하였다.

지방세 법령해석의 명확화를 위한 불복사례 분석 및 시사점

마정화,유현정 한국지방세연구원 2016 한국지방세연구원 정책연구보고서 Vol.2016 No.23

□ 연구의 목적 ○ 본 연구는 지방세 불복사례를 세목별·조항별·쟁점별로 분류하고, 주요 쟁점별 불복사례를 분석하여 조문의 체계나 표현방식을 명확히 해야 할 입법적 개선 사항을 시사점으로 제시하는 것을 목적으로 함 - 1차적으로 서울특별시 지방세 불복사례 1천여건을 세목별·조항별·쟁점별로 분류하고, 2차적으로 불복사례가 집중되는 주요 쟁점에 관한 사건들을 중심으로 입법기술상 결함 등 법률의 하자가 분쟁의 원인이 되었는지 여부를 분석함 □ 주요 내용 ○ 서울특별시 및 자치구 지방세와 관련된 최근 5년간 심판청구 총 540건을 세목별·조항별·쟁점별로 분류함 - 세목별 분류에 의하면 취득세 비중이 45.1%, 재산세 비중이 41.2%로 취득세와 재산세 비중이 대부분을 차지하고 있음 - 조항별 분류에 의하면 지방세법 관련 사건이 가장 많고, 그 중에서 취득세 비과세에 관한 조항(구지방세법 제106~제110조)과 과밀억제권역 또는 대도시내 지역 중과세에 관한 조항(구지방세법 제138조, 현행 지방세법 제13조)이 각각 20여건 이상을 차지하고 있음 - 쟁점별 분류에 의하면 추징사유, 감면요건, 세율(대부분 중과세)에 관한 것이 각각 100여건으로 가장 많고, 납세의무자, 과세대상, 과세표준에 관한 것이 각각 60여건으로 그 다음을 차지함 ○ 서울특별시 및 자치구 지방세와 관련된 최근 5년간 소송사건 380여건을 세목별·조항별·쟁점별로 분류함 - 세목별 분류에 의하면 취득세 비중이 57.9%로 가장 높고, 등록면허세 15.5%, 재산세 14.1%의 순서로 높은 비중을 차지함 - 조항별 분류에 의하면 지방세법 관련 사건이 가장 많고, 그 중에서 취득세 납세의무자에 관한 조항(구지방세법 제105조, 현행 지방세법 제7조)과 과밀억제권역 또는 대도시내지역 중과세에 관한 조항(구지방세법 제138조, 현행 지방세법 제13조)이 각각 20여건 이상을 차지하고 있음 - 쟁점별 분류에 의하면 감면요건에 관한 것이 40건으로 가장 많고, 세율에 관한 것이 29건으로 다음을 차지함 ○ 지방세 과세요건에 관한 주요 불복사례로서 재산세 납세의무자에 관한 사례, 계약해제시 취득 여부와 관련된 사례, 세율(중과세)과 관련된 사례를 살펴봄 - 재산세 납세의무자에 관련된 사례는 재건축·재개발과 상속취득시 재산세 납세의무자에 대해 법령해석의 차이로 인해 자주 쟁점이 되고 있으며, 유상승계취득시 계약상 잔금지급일과 사실상 잔금지급일이 재산세 과세기준일 전후에 있는 경우 재산세 납세의무자에 관한 사례는 입법기술상 결함과 관련하여 문제되고 있음 - 증여 또는 매매가 있은 후 계약이 해제된 경우 수증자 또는 매수자에게 취득이 성립하는지 여부와 증여자 또는 매도자에게 새로운 취득이 성립하는 지 여부가 문제되고 있는데, 법령해석의 차이로 볼 수 있음 - 취득세 또는 재산세 중과세에 관한 사례 중 가장 많이 문제가 된 것은 고급오락장(유흥주점영업장) 해당여부에 관한 것으로 납세자 측에서는 휴업 중이거나 임차인이 무단으로 용도를 변경한 사정을 주장하는 경우가 많은데, 법령해석의 차이로 볼 수 있음 ○ 지방세 감면분야에 관한 주요 불복사례로서 직접 사용과 관련된 사례, 1주택 판단에 관련된 사례, 부동산펀드 취득세 사례를 살펴봄 - 지방세 감면요건 또는 추징사유에는 특정 업종이나 용도에 직접 사용될 것을 포함하는 경우가 많은데, 사용 주체에 관한 사례는 입법기술상 결함과 관련된 것으로 볼 수 있는 반면, 특정 용도의 사용여부 등에 관한 사례는 법령해석의 차이로 볼 수 있음 - 주택을 유상취득하는 경우 취득세 감면규정의 적용과 관련하여 1주택의 판정에 관한 법령해석이 문제된 바 있는데, 법령해석의 차이로 볼 수 있음 - 부동산펀드 취득세 사례는「자본시장법」에 따라 집합투자기구로 등록하지 않은 부동산집합투자기구가 취득한 부동산에 대해 「조세특례제한법」제120조 제4항 제2호의 취득세 감면규정을 적용할지 여부가 문제된 바 있는데, 법령해석의 차이로 볼 수 있음 ○ 중과세와 감면이 동시에 적용될 때 입법기술적 결함이 문제되는 사례를 살펴봄 - 첫째, 대도시내 법인의 등록세 중과규정과 주택거래에 대한 경감규정이 동시에 적용되는 경우 신고납부할 등록세의 산출방법이 문제된 사안에서 조세심판원은 법령문구와 다르게 주택감면세액을 계산할 때 중과세율을 적용해야 한다고 판시함 - 둘째, 적격분할로 부동산에 관한 소유권이전등기(대도시내 법인 등기에 해당)에 대해 등록세를 면제받은 후 사후에 추징하는 경우 적용세율이 문제된 사안에서 법원은 중과세가 적용된다고 판단함 □ 정책제언 ○ 우선 입법기술상 결함과 관련성이 있는 조문 중“직접 사용”과 같이 이미 법개정이 된 것을 제외하고 개선이 필요함 - 첫째, 유권해석과 사법해석의 취지에 부합되게「지방세법 시행령」제20조 제2항 제2호에서 사실상 잔금지급일이 명백한 경우에는 사실상 잔금지급일로 보도록 개정하는 것을 고려할 필요가 있음 - 둘째, 중과세와 감면이 동시에 적용되는 사례에서는 감면시와 추징시를 모두 고려하여 적용세율을 명확히 명시하는 방식으로 규정할 필요가 있음 ○ 다음으로 납세자와 과세관청 간에 법령해석의 차이가 자주 발생하는 조문들을 보다 구체적으로 규정하는 방안을 검토할 필요가 있음 - 첫째, 재건축·재개발 과정에서 재산세 납세의무자 또는 취득시기에 관한 규정이 일부 있으나, 법해석의 난이도를 감안하여 납세자의 편의를 위해 재건축·재개발 과정에서 자주 문제되는 유형을 중심으로 별도로 확인규정을 두는 방안도 고려해볼 필요가 있음 - 둘째, 수증자 또는 매수자가 취득세를 납부한 후에 계약을 해제하고 당초 소유자인증여자 또는 매도자에게 소유권이 회복되는 경우 최근에도 새로운 취득으로 보아 과세하는 경우가 있는 점에서 법령에 명확히 할 필요가 있음 - 셋째, 고급오락장과 관련하여 납세자들이 법령해석에서 자주 혼동하는 유형인 휴업 중 시설임에도 중과세하는 점과 임차인의 무단 용도변경만으로 중과세에서 배제되지 않는 점을 확인규정으로 추가하는 방안을 고려해 볼 수 있음 - 넷째, 감면규정 적용시 특정 용도의 사용여부와 관련하여 법적 명확성을 위해“직접 사용”으로 보지 않는 유형이나 기준을 시행령에 예시하는 것도 고려할 수 있음 - 다섯째, 주택의 부속토지만 소유하는 경우 1주택의 판정과 관련하여 지방세 과세실무의 혼란을 줄이기 위해 주택의 부속토지만 소유하는 경우는 주택의 소유로 보지 않도록 재산세 과세대상 등 관련 조문을 함께 정비할 필요가 있음 - 여섯째, 부동산 펀드 사례와 같이 입법자가 다른 법을 차용하는 경우 단순히 법령 제목만 기술하는 것이 아니라 관련 조문번호를 명시하여 차용하는 범위를 명확히 할 필요가 있음 ○ 입법기술적 개선사항과 함께 입법절차 및 해석제도의 개선도 검토해야 함 - 먼저 지방세 법령을 개정할 때 국세와 같이 조세 분야 전문가들로 구성된 세제심의위원회를 신설하여 운영할 필요가 있음 - 또한 지방세 법령해석의 명확화를 위해 국세기본법 제18조의2와 같이 예규심사위원회를 행정자치부 내에 설치하여 운영할 필요가 있음 - 마지막으로 지방소득세의 과세표준에 관해 조세심판원에 불필요한 불복이 제기되는 것을 제도적으로 방지할 필요가 있음

고급주택과 농지에 대한 취득세율 개편방향 연구

김필헌,안성서 한국지방세연구원 2022 한국지방세연구원 정책연구보고서 Vol.2022 No.12

□ 주요내용 ○ 본 연구에서는 고급주택 취득에 대한 중과세제와 농지에 대한 세제혜택 관련 쟁점에 대해 분석하였음. - 고급주택의 중과세율은 표준세율에 중과기준세율(2%)의 4배인 8%를 더한 세율이며, 단독주택과 공동주택 모두 시가표준액이 9억 원을 초과하면서 연면적 혹은 대지면적이 일정 기준 이상을 초과할 경우 부과됨. · 면적기준은 공동주택의 경우 245㎡ (복층일 경우 274㎡)이며, 단독주택은 연면적 331㎡ 혹은 대지면적 662㎡임. · 또한 단독주택에 에스컬레이터나 일정 규모 이상의 수영장이 설치되어 있을 경우에는 시가표준액과 상관없이 고급주택으로 과세됨. · 고급주택의 지역별 세수분포를 살펴본 결과, 서울을 중심으로 한 수도권에 세원이 집중되어 있음을 확인할 수 있었음. · 또한 가격기준만 존재하는 양도소득세와 비교할 때 취득세 중과건수가 상당히 낮은 것으로 나타났는데, 이는 대부분의 지역에서 고액의 주택임에도 면적기준의 미충족으로 인해 지방세법 상 고급주택으로 분류되지 않고 있는 현실을 반영한 것으로 보임. - 농지에 대해서는 기본적으로 다른 토지에 비해 저율과세되며, 상속농지에 대해서는 특정 요건 충족시 세율특례를 적용받고 있음. · 농지에 대한 취득세율은 매매시 3%, 상속시 2.3%임. · 여기에 상속은 자경일 경우 세율특례를 적용하여 0.3%의 세율을 적용하며, 지특법을 통해 일정 감면요건 충족시 취득세를 추가 감면해 줌. · 이렇듯 세제지원이 이뤄지는 이유는 농업이 우리 사회·경제에서 가지는 의미를 반영한 것으로 농업보호 및 육성이라는 정책목표 달성의 일환임. · 더불어 농지의 취득과 사용에 대하여 엄격히 규정하고 있으며, 최근 농지 부정사용 등을 반영하여 관련 규제가 강화되는 추세임. ○ 고급주택에 대한 취득세에 대해 검토한 결과 아래와 같은 문제점들이 식별되었음. - 1인당 국민총소득과 1인당 가계총처분가능소득, 소비자물가 등 거시경제 지표들을 살펴볼 때, 현행 고급주택으로 분류되는 주택을 사치재로 볼 수 있는지에 대한 재검토가 필요한 것으로 나타났음. - 또한 가격 기준의 경우 2006년 6억 원으로 설정되었다가 2021년 들어 9억 원으로 50% 상향 조정되었으나, 2006~2021년 사이 주택가격 평균 폭에 미치지 못하는 수준이어서 다시 상향조정될 필요가 있는 것으로 나타났음. · 대형아파트만을 분리해서 볼 경우 주택가격 증가 폭이 100% 이상 증가하여 가격기준 상향조정 필요성이 더욱 큰 것으로 나타났음. - 가격 기준 뿐 아니라 면적기준 또한 2006년 이후 나타나고 있는 1인당 주거면적 변화에 비춰볼 때 적절하지 못할 가능성이 큼. - 더불어 현행 고급주택 소비자가 고소득층에 해당하는지에 대해 의문임. · 취득세 중과 면적기준에 인접한 주택가격을 비교한 결과, 고급주택과 일반주택 간 현격한 가격차이가 나지 않는 것으로 분석되었음. · 취득세가 담세력을 포착하는 세목이라 할 때, 담세력의 지표라 할 수 있는 가격 차이가 현격하게 나지 않는다는 것은 고급주택 구매자 전부를 고소득층으로 분류하기는 어려움을 의미함. · 또한 주택 간 가격차이가 8%p라는 중과세율 적용을 합리화할 수 있을 정도로 크지 않음. - 이러한 현격한 세율 차이로 세부담 불형평성 문제와 문턱효과, 그리고 조세회피 행위로 인한 행정비용이 유발됨. · 국토교통부의 실거래가 조사자료를 이용하여 중과 기준 전후 세부담 변화를 살펴보면 고급주택과 일반주택 간 가격 차이에 비해 세부담 차이가 지나치게 큰 것으로 나타났음. · 이러한 세부담 차이로 중과기준 전후 문턱효과가 발생함을 거래건수 분석을 통해 확인할 수 있었음. · 또한 중과세를 피하기 위해 주택설계와 사용 시 편법이 사용되고 있으며, 이를 확인하기 위해 지자체 공무원의 현장조사 등 추가적 징세비용이 소요되고 있었음. ○ 농지 세제지원에 대해서는 다음과 같은 쟁점들을 검토하였음. - 먼저 취득세 관련 일부 문헌에서 농지에 대한 저율과세 등의 필요성에 문제를 제기하는 시각이 존재하는 바, 농업에 대한 지원 필요성을 검토하였음. · 분석결과, 농업이 가지는 중요성은 높아지는 반면 낮은 농가소득 및 농업 생산기반 등의 위축이 지속되고 있어 지원 필요성은 존재하는 것으로 나타났음. - 다음으로 자치단체의 역할에 대해 검토하였음. · 농업에 대한 지원 필요성의 인정이 자치단체의 지원으로 직결되는 것은 아니기 때문임. · 농업지원의 정책목적이 소득재분배 뿐 아니라 농업의 육성에 있다고 할 때, 지역산업의 육성 및 지역주민 후생 증진 측면에서 자치단체가 일정 역할을 수행할 필요가 있는 것으로 분석되었음. - 범위를 취득세로 한정하여 현행 일괄적 세율적용 방식이 타당한지에 대해 검토하였음. · 지원대상의 특성을 살펴본 결과, 지역별로 농가 소득이나 생산성 차이가 크고, 농업법인의 경우에도 규모면에서 상당한 차이를 보이는 것으로 나타났음. · 이에 비춰볼 때 보다 효과적인 정책목적 달성을 위해서는 지원대상의 특성이 고려된 차별화된 제도 설계가 필요한 것으로 분석되었음. · 다음으로 농지특성을 기준으로 살펴 보았으며, 도시에 인접하거나 개발 가능성이 있는 농지의 경우 상당한 투기수요가 존재하는 상황에서 현행과 같이 단순히 지목을 기준으로 낮은 취득세율을 적용하는 것은 다소 비합리적인 것으로 나타났음. ○ 참고적으로 해외사례 검토를 통해 아래와 같은 시사점을 얻을 수 있음. - 고급주택의 경우 주택 취득에 대해 누진세를 부과하는 국가들을 살펴본 결과, 우리나라와 같이 징벌적으로 중과하는 곳은 찾아보기 어려웠음. · 다만 싱가포르의 경우 다주택자의 주택 취득에 대해 높은 세율을 적용하고 있었지만, 고급주택에 대한 것이 아니라 다주택 여부에 따른 것임. - 농지의 경우 우리나라는 다른 나라에 비해 지원수준이 매우 높은 것으로 나타났으며, 우리나라와 같이 일괄적 저율과세는 찾아보기 어려웠음. · 이들 국가에서 세부담 경감은 감면 형식으로 이뤄지는 경향이 강하며, 특히 세대 간 농업승계를 장려하는 방향으로 제도를 설계하고 있는 것으로 나타났음. ○ 이 상의 분석을 바탕으로 고급주택과 농지에 대한 현행 취득세제 개편방향을 아래와 같이 제시하였음. - 개편의 기본적 시각은 다음과 같음. · 고급주택의 경우 면적기준의 부작용, 고급주택에 대한 사회적·경제적 환경 및 시각의 변화, 해외사례 등을 통해 볼 때, 현 제도의 전반적 개편이 필요함. · 농지의 경우 다른 나라와 비교하여 지원수준이 과도한 것으로 평가되는 바, 농지 저율과세 적용대상 토지를 좀 더 정책목적에 부합하도록 제한할 필요가 있음. - 고급주택 중과세제의 개편방향 · 가격기준의 상향조정 · 세율인하 등을 포함한 세율체계의 전반적 개편 · 면적기준의 점진적 폐지 · 지역 맞춤형 정책이 가능하도록 할 필요 - 농지 저율과세에 대한 개편방향 · 농업의 친환경 전환과 청년층 유입을 촉진하는 방향으로 정책을 재설계하고 현행 취득세 세제지원이 남용되지 않도록 제도를 개편할 필요 · 농지취득자격이 필요하지 않은 농지, 특히 농지로서의 기능을 상실한 도시지역 내 농지를 농지범위에서 제외하고 저율과세 대상에서 배제할 필요 · 저율과세 내지 세율특례를 적용받은 농지에 대해서는 추징 조항 추가 · 중장기적으로 감면방식으로의 전환

고급주택 취득세 중과세요건 개선방안

김태호,김진아 한국지방세연구원 2019 한국지방세연구원 정책연구보고서 Vol.2019 No.10

□ 연구목적 ○ 고급주택에 대한 취득세 중과세는 1974년에 도입되어 15% 중과세로 시행되었으며, 1999년 1월 1일부터는 IMF 경제위기로 침체된 지역경제의 활성화 및 외국인투자 유치를 위하여 중과세 세율을 15%에서 10%로 낮추어서 현재까지 시행하고 있음. ○ 현행 고급주택 중과세는 단독주택과 공동주택으로 나누어서 중과세 요건사실을 복잡하게 설정하여 세무행정의 비효율성과 납세자의 불편을 초래하고 있을 뿐만 아니라 고가주택이 일반과세되고 저가주택이 중과세되는 조세불형평성을 초래하고 있음. - 고급주택 중과세요건은 건물면적 또는 대지면적, 건축물 시가표준액, 주택 공시가격 등으로 복잡하게 설정하여 세무공무원이나 납세자가 이해하기 어렵게 되어 있음. - 고가주택이라 하더라도 면적기준을 충족하지 않게 설계하여 일반과세되고, 6억원 초과의 저가주택도 면적기준을 충족하면 중과세되는 조세불형평성을 초래하고 있음. - 양도소득세의 경우에는 2003년부터 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에서 제외되는 “고급주택”을 “고가주택”으로 변경하여 양도가액 9억원 기준으로 1세대 1주택 여부를 판단하고 있음. - 취득세의 경우에는 면적기준으로 단독주택 건물 연면적 331㎡, 공동주택 전용면적 245㎡(복층 274㎡)로 되어 있어서 기준면적을 1㎡만 초과해도 8%를 더 납부해야 하는 문턱효과를 보이고 있음. ○ 따라서 본 연구에서는 지방세법상의 고급주택의 기준에 대하여 그 변천내용과 현재의 기준을 살펴보고 양도소득세 등의 기준을 비교법적으로 검토하여 조세형 평성과 세무행정의 효율성을 도모하고 납세자가 알기 쉬운 고급주택 요건의 개선방안을 제시하는데 연구의 목적을 두고자 함. □ 주요내용 ○ 고급주택 중과세 요건사실은 1974년 도입당시부터 단독주택과 공동주택으로 구분하여 현재까지 시행하고 있음. - 단독주택은 엘리베이터·에스컬레이터·수영장 등의 시설이 있는 경우, 건물면적·가액이나 대지면적·가액이 일정 기준을 초과하는 등 세 개의 기준을 두고 있음. · 단독주택에 엘리베이터, 에스컬레이터, 수영장이 있는 경우에는 주택의 면적이나 가액에 상관없이 고급주택이며, 장애인용 리프트 등을 감안하여 엘리베이터는 적재하중 200kg 초과로 하되 엘리베이터가 설치된 주택은 공시가격이 6억원을 초과해야 함. · 단독주택의 건물면적은 연면적 331㎡(주차장 제외) 초과, 건축물 시가표준액 9,000만원 초과, 주택의 공시가격 6억원 초과로서 세 가지 요건사실을 모두 충족해야 함. · 단독주택의 대지면적은 662㎡ 초과, 건축물 시가표준액 9,000만원 초과, 공시가격 6억원 초과로서 세 가지 요건사실을 모두 충족해야 함. - 공동주택은 다가구 단독주택을 포함하여 전용면적 245㎡ 초과이며, 복층형의 경우에는 계단면적 등을 감안하여 274㎡ 초과, 주택의 공시가격 6억원 초과로서 “면적과 공시가격” 두 가지 요건사실을 모두 충족해야 함. ○ 2017년에 고급주택으로 취득세가 중과세된 현황을 보면 68건에 59억원이며, 이중에서 서울시가 18건에 32억원(54.2%)으로 가장 많고, 경기도가 42건에 24억원(40.7%)으로서 대부분의 고급주택이 서울시와 경기도에 있음. ○ 국세인 양도소득세에서는 1세대1주택은 비과세를 하되 고급주택은 1주택이라 하더라도 과세를 하는데, 2003년부터 “고급주택”을 “고가주택”으로 변경하여 양도가액 6억원 초과시 고가주택으로 보도록 하였고, 2008년부터는 기준을 양도가액 9억원으로 하고 있음. ○ 주요 외국에서도 주택 취득시에 초과누진세율로 과세하고 있음. - 싱가포르에서는 과세표준액 18만달러 이하 1%에서 100만달러 초과 4%까지 4단계 초과누진세율을 적용하며, 두 번째 취득시 12%, 세 번째 이후 취득시 15%를 추가하며, 외국인의 경우 20%, 재개발사업자의 경우 30%를 추가하여 과세함. - 캐나다에서는 3단계 또는 5단계 초과누진세율로 주(州)별로 다르게 과세하며, 온타리오주의 토론토시는 주(州)뿐만 아니라 토론토시에서도 55,000달러 이하 0.5%에서 200만 달러 초과 2%까지 5단계 초과누진세율로 중복하여 과세하고 있음. - 영국의 경우 잉글랜드, 북아일랜드, 스코틀랜드, 웨일스 등 대부분의 지역에서 부동산 취득시 5단계 또는 6단계 초과누진세율을 적용하고 있음. ○ 현행 고급주택 취득세 중과세제도는 면적기준이나 시가표준액 기준에 따른 조세 불형평성 초래, 복잡한 고급주택 중과세 요건사실을 확인하기 위한 세무행정의 비효율성, 고급주택 중과세를 회피하기 위하여 건축설계 단계에서 주차장이나 공용면적을 크게하는 등의 조세중립성 훼손 문제를 보이고 있음. - 공시가격 20억원을 초과하는 공동주택 5,054호 중에서 245㎡를 초과하는 것은 3%인 150호뿐이며, 이들 공동주택의 공용면적 비율을 보면 전용면적보다 더 넓게 설계되어 있는 사례도 많이 볼 수 있는데, 전형적인 조세회피의 사례라 할 것임. - 반대로 공시가격이 6~7억원 정도이지만 전용면적이 245㎡를 초과하여 중과세되는 것도 230호로 나타나고 있어서 심각한 조세불형평성을 보이고 있음. - 공시가격 20억원을 초과하는 단독주택 1,368호 중에서 건축물 면적이나 대지면적을 충족하지 못하여 일반주택으로 과세되는 주택이 527호(38.6%)나 되어서 조세불형평성을 초래하고 있음. - 건축물 연면적이 372㎡(주차장 면적 감안)를 초과하지만 시가표준액이 9천만원 이하인 것이 19.1%, 대지면적이 662㎡를 초과하지만 시가표준액이 9천만원 이하인 것이 44.3%, 공시가격이 6억원을 초과하지만 시가표준액이 9천만원 이하인 것이 45.9%로서 건축물 시가표준액 요건이 조세불형평을 초래하는 주요원인으로 작용하고 있음. - 현재 일반 주택은 6억원 이하 1%, 6~9억원 2%, 9억원 초과 3%를 과세하고 있으나 공시가격 요건을 6억원으로 함으로써 단독주택 건물면적이 331㎡를 조금 초과하거나 공동주택 245㎡를 초과하는 경우에 8%를 추가로 더 납부해야 하고 공시가격이 20억원을 초과하더라도 건물면적 등의 요건을 피하게 되면 3%의 낮은 세율로 과세됨. - 고급주택의 건축물 면적이나 대지면적, 엘리베이터·에스컬레이터·수영장 여부, 복층 형태의 공동주택 면적 등 중과세 요건사실을 확인하기 위해서는 세무공무원이 현장을 방문하여 조사하여야 하나 현실적으로 세무조사의 한계가 있음. - 주택의 유상취득 취득세 세율구조가 6억원 이하 1%, 6~9억원 2%, 9억원 초과 3%, 고급주택 8% 추가 등으로 단순누진세율구조로 되어 있어서 과표의 구간이 변하는 부분에서 심각한 문턱효과를 보이고 있음. - 전용면적 225~245㎡인 공동주택 8,036호 중에서 공용면적을 300㎡ 초과로 한 것이 2.2%, 200㎡ 초과로 한 것이 15.6%, 100㎡ 초과로 한 것이 50.1%로 나타나고 있는데, 주택의 설계에서부터 공용면적이나 주차장 면적을 크게 설계하여 사용승인을 받은 후에 전용면적이나 주차장 이외의 용도로 사용하는 등의 문제가 있음. ○ 이처럼 많은 문제점을 가지고 있는 고급주택의 중과세요건에 대한 합리적인 개선하는 방안은 크게 네 가지로 나누어서 검토하였음. - 제1안 : 현행 체계유지 및 요건개선 · 단독주택의 건축물 면적기준이 주차장을 제외한 331㎡로 되어 있는데 주차장을 포함한 전체 연면적 372㎡로 하여 주차장을 다른 용도로 사용하는 등의 조세회피를 방지함. · 공동주택의 경우에도 공용면적을 크게 설계하여 사실상 거실 등으로 사용하면서도 중과세에 해당하지 아니하는 문제점을 개선하기 위하여 공용면적 포함 345㎡로 함. · 시가표준액은 그동안의 시가표준액 기준가격의 상승률을 반영하여 1억 5천만원으로 하고, 공시가격은 실거래가액의 변동률을 감안하여 9억원 초과로 개선함. - 제2안 : 초과누진세율로의 개선 · 일반주택의 단순누진세율과 고급주택 중과세를 통합하여 주택의 가격에 따른 초과누진세율로 변경하고, 유상승계취득의 경우에 과세표준액 6억원 이하 1%, 6~9억원 4%, 9~15억원 4.5%, 15~20억원 6%, 20~30억원 15%, 30억원 초과 19%로 함. · 세율은 과세표준액 6억원과 9억원, 그리고 현재 고급주택에 해당하는 공동주택의 평균 값이 15억원이고 단독주택의 평균값이 13억원이므로 높은 금액인 15억원일 경우에 현행 3% 세율과 동일한 세부담이 나오도록 초과누진세율을 설계하였음. · 과세표준액 15억원 초과시에 일반 세율의 세부담이 현행보다 높도록 하되 20억원 초과부터는 높은 세율로 하고 15~20억원은 일반세율과 높은 세율의 중간단계로 설정함. · 신·증축 등의 경우에는 6억원 이하 2.2%, 6~9억원 4%, 9~15억원 4.2%, 15~20억원 6%, 20~30억원 15%, 30억원 초과 19%, 무상취득의 경우에는 6억원 이하 3.25%, 6~9억원 4%, 9~15억원 4.2%, 15~20억원 6%, 20~30억원 15%, 30억원 초과 19%로 함. · 주택을 시차를 두고 취득하거나 토지를 취득한 후에 주택을 신축하는 경우, 증축하는 경우, 주택의 일부만을 지분으로 취득하는 경우에는 전체 토지와 건물의 가액을 합한 금액을 기준으로 누진세율을 적용하도록 함. · 유상승계취득의 경우에 단독주택 2,083호 중에서 1,478호가 15억원 이하로서 중과세에서 제외되고, 공동주택 809호 중에서 659호가 중과세에서 제외되지만, 공시가격 20억원을 초과하는 단독주택 919호와 공동주택 4,904호가 중과세율을 적용받게 됨. - 제3안 : 면적 및 가격기준으로 개선 · 공시가격은 현행 고급주택 중 공동주택의 평균가격인 15억원으로 높이고, 면적은 공시가격 15억원 초과 공동주택의 평균 전용면적 198㎡로 낮추고, 단독주택은 현행 15억원 초과 단독주택의 중위값 연면적이 326㎡에서 주차장 면적 40㎡를 제외한 286㎡로 함. · 공시가격 기준을 15억원으로 높이고, 면적기준을 하향조정할 경우에 단독주택 중에서 331㎡ 이하에 해당하는 918호가 중과세로 바뀌고, 공시가격이 15억원 이하인 1,141호가 제외되며, 공동주택의 경우에는 공시가격이 15억원을 초과하는 4,437호가 고급주택으로 바뀌고, 공시가격이 15억원 이하인 541호가 제외됨. - 제4안 : 별도의 고가주택에 대하여 8%를 추가로 중과세하는 방안 · 현행 면적기준, 시가표준액기준, 공시가격기준의 고급주택 중과세요건을 그대로 둠. · 이와는 별도로 취득당시 가액이 20억원을 초과하는 주택에 대하여는 8%를 추가하여 중과세하도록 함. □ 정책제언 ○ 현행 중과세요건이 면적, 시가표준액, 공시가격 등의 기준으로 설정되어서 복잡하고, 이들 요건사실을 모두 충족해야만 고급주택에 해당하기 때문에 심각한 조세불형평성을 보이고 있으므로 면적기준과 시가표준액 기준을 없애고 주택의 취득가격에 따라 「초과누진세율」로 과세하는 방안이 바람직하다고 봄. ○ 1974년 이후 40년 이상 시행하여 온 중과세제도를 일시에 가격기준으로 개편하는 것에 정책적 부담이 있다면, 「면적기준과 공시가격 기준」으로 개선하여 면적 기준을 하향 조정하고 공시가격 기준을 상향조정하여 고가주택을 중과세대상으로 하되, 면적이 작은 주택이 중과세되는 것을 방지하도록 함. - 현행 고급주택 중과세요건을 그대로 유지하면서 일반과세되고 있는 고가주택에 대하여만 중과세로 전환하려면 취득가액이 20억원 또는 30억원을 초과하는 주택에 대하여 별도로 중과세하는 방안도 고려할 수 있을 것임.

대도시 안에서 서울특별시로의 전입이 취득세 중과세 대상인지 여부

유철형 ( Cheol Hyung Yu ) 한국지방세학회 2016 지방세논집 Vol.3 No.1

지방세법 제13조 제1항과 제2항은 법인이 수도권정비계획법상의 과밀억제권역 안에서 일정한 요건 하에 부동산을 취득하는 경우 그 부동산 취득에 대한 취득세를 중과세하는 규정을 두고 있다. 과밀억제권역 안에서의 취득세 중과세 대상과 관련하여, 지방세법 시행령 제27조 제3항은 “전입(수도권의 경우 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입은 대도시로의 전입으로 본다. 이하 이 조에서 같다)”(이하 괄호부분을 ‘이 사건 규정’이라 함)이라고 하여 대도시 밖에서 대도시로의 전입 외에 대도시 안에서 서울특별시로의 전입을 중과세 대상으로 추가하고 있다. 이와 같이 중과세 대상인 대도시로 전입의 범위를 규정한 이 사건 규정이 모법인 지방세법에 위임근거가 있는지, 과밀억제권역 안에서의 취득세 중과세 입법취지에 부합하는지 등이 문제된다. 먼저 모법의 위임근거와 관련하여 보면, 지방세법 제13조 제2항 단서는 “수도권정비계획법 제6조에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조에서 “대도시”라 한다)”이라고 하여 ”대도시“를 정의하고 있고, 제1호는 “…법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시로 전입함에 따라 대도시의 부동산을 취득하는 경우“라고 규정하고 있을 뿐이고, 위 제1호에서 ‘대도시로 전입’의 범위를 대통령령에 위임하는 내용은 없다. 또한 지방세법 제13조 제8항도 같은 조 제2항에 따른 중과세의 범위와 적용기준을 대통령령에 위임하고 있을 뿐이고, 그 중과세의 범위를 대통령령으로 확장할 수 있는 위임근거는 두고 있지 않다. 따라서 지방세법 제13조 제2항과 제8항은 이 사건 규정의 위임근거가 될 수 없다. 한편, 지방세법상 대도시 안에서의 부동산 취득에 대한 취득세 중과세제도에 관한 입법취지 측면에서 보면, 이 제도는 대도시의 인구 및 경제력 집중을 억제하고 지역경제를 활성화하려는 데에 목적이 있다. 그런데, 이 사건 규정이 신설된 1979. 12. 31.로부터 35년 이상이 지난 현재 지방세법상 대도시에 속하는 지역은 인구나 경제력 집중에 있어서 서울특별시와 그 외의 대도시 지역 사이에 별 차이가 없는 상황이 되었고, 기본적으로 대도시 안에서의 이동은 중과세 대상이 되지 않는다는 것이 판례의 입장이다. 이러한 점에서 대도시 중 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입을 다시 중과세 대상으로 삼을 정책적인 필요성이 있다고 보기 어렵고, 이 사건 규정은 중과세의 입법취지에도 부합하지 않는다. 이와 같이 이 사건 규정은 모법인 지방세법에 위임근거가 없고, 지방세법 제13조 제8항을 위임근거로 본다고 하더라도 이 사건 규정은 모법의 위임범위를 넘어 중과세 대상을 확장한 무효의 규정이며, 대도시 안에서의 부동산 취득에 대한 중과세의 입법취지에도 부합하지 않는다. 입법론적으로 이 사건 규정은 조속히 삭제하는 개정이 필요하고, 정책적으로 이 사건 규정을 존속시킨다고 하더라도 모법인 지방세법에 명문의 위임근거규정을 마련할 필요가 있다. Article 13 (1) and (2) of the Local Tax Act (“LTA”) imposes a heavy rate of acquisition tax on the acquisition of real estate by corporations in an over-concentration control region under certain statutory conditions pursuant to the Seoul Metropolitan Area Readjustment Planning Act. In relation to the heavy taxation of acquisition tax within the over-concentration control region, Article 27(3) of the Enforcement Decree of the LTA (“ED-LTA”) stipulates that “transfer (in cases of the Seoul Metropolitan Area, a transfer from an area, other than the Seoul Metropolitan City, into the Seoul Metropolitan City shall be deemed a transfer into a large city; hereafter the same shall apply in this Article)”(provision contained in parentheses hereinafter referred to as ‘the regulation in this case’) and includes within the scope of heavy taxation not only the case where the transfer takes place from outside a large city into a large city but also the situation where the transfer takes place from within a large city into the Seoul Metropolitan City. In this manner, there are issues regarding whether the regulation in this case, which stipulates the scope of transfer to a large city subject to heavy taxation, has valid grounds for delegation of authority from the LTA as its primary legislation and whether it conforms with the legislative purpose for heavy acquisition tax imposition within over-concentration control regions. First, in relation to the legislative grounds under the primary legislation, the proviso under Article 13(2) of the LTA stipulates the meaning of “large city” as “an over-concentration control region under Article 6 of the Seoul Metropolitan Area Readjustment Planning Act (excluding an industrial complex subject to the Industrial Cluster Development and Factory Establishment Act; hereafter referred to as large city in this Article). Subparagraph 1 merely refers to “real estate in a large city is acquired as the head office, main office, branch or sub-office of a corporation is relocated to a large city” without any mention of delegating authority regarding the scope of “transfer to a large city” to presidential decree. Further, Article 13(8) of the LTA delegates authority regarding the scope of heavy taxation and applicable standards under paragraph 2 to presidential decree, without providing grounds for delegation to expand the scope of heavy taxation by way of presidential decree. In that respect, Article 13(2) and (8) cannot serve as appropriate grounds for delegation of the regulation in this case. On the other hand, in looking at the legislative purpose for heavy taxation of acquisition taxes on real estate purchased in large cities under the LTA, this measure is aimed at preventing the concentration of the economy and population in large cities and to revitalize the local economy. However, from December 31, 1979 when the regulation in this case was first implemented and for over 35 years to date, regions that are considered large cities pursuant to the LTA have come to experience no significant differences in comparison with the Seoul Metropolitan City in terms of population and economic concentration. In principle, the position of the courts is that transfers within large cities do not fall within the scope of heavy taxation. In this regard, it is difficult to adopt the view for a policy need to impose heavy taxation on the transfer from a large city outside of the Seoul Metropolitan City to Seoul Metropolitan City. Further, the regulation in this case does not corresponde with the legislative intent for heavy taxation. As such, the regulation in this case does not have appropriate delegating authority from the LTA, the principal legislation. Even if Article 13(8) of the LTA is deemed as grounds for delegation, the regulation in this case is invalid for overstepping the scope of delegation to expand the scope of heavy taxation and also fails to correspond with the legislative purpose for heavy taxation on the purchase of real estate. From a legislative theory perspective, the regulation in this case needs to be deleted as soon as possible. If, from a policy perspective, the regulation in this case continues to remain effective, appropriate delegating authority must be granted under the LTA.

대도시 내 법인에 대한 지방세 중과세 제도 개선방안

김태호 한국세무사회 부설 한국조세연구소 2014 세무와 회계 연구 Vol.3 No.2

The local tax law prescribes institutions to levy a heavy imposition of local taxes in order to economic political goals except of original goals to raise tax revenue of local autonomous entity. The double tax consists of heavy imposition of local taxes on luxury property, heavy imposition of local taxes on corporate body and non-urban type factory in metropolitan area. Taxation has an intrinsic goal as raising tax revenue of nation or local government. It also has collateral goal as a way of realizing economic policy or welfare policy through exemption of heavy tax or tax. Present a heavy imposition of local taxes on local tax law has been in force from 1970s to now. Especially as registration tax was combined to acquisition tax in 2011, the content of heavy taxes is regulated complicatedly. On the content of local tax law are there items about tax requisition by enforcement ordinance or regulation in accordance with comprehensive mandate, and parts that can make polysemous interpretation because content of legal provision about heavy taxes is unclear. This paper has a goal to find current state and problems about regulated items regardless of the legality of taxation or the clearness of tax law in the respect of legality by excluding political aspect of heavy imposition of taxes, and to prepare the legislative improvement plan. The standing of research is limited to focus on heavy imposition of taxes about corporate body in metropolitan area among a heavy imposition of local taxes. Legislative improvement plan that problem on heavy imposition of taxes is analyzed and suggested by this article can be used to helpful political material to local government, and is expected to help those who study local tax academically. 지방세법에는 지방자치단체의 재정수입을 조달하는 기본적인 목적 이외에 경제정책의 목적을 위해 지방세를 중과세하는 제도를 규정하고 있다. 이들을 보면 사치성 재산에 대한 중과세, 대도시 내 법인의 본점·주사무소에 대한 중과세, 대도시 내의 법인에 대한 중과세, 대도시 내의 비도시형 공장에 대한 중과세 제도가 있다. 현재 지방세법에 도입되어 있는 중과세 제도들은 1970년대에 도입되어 현재까지 시행되고 있다. 본 논문에서는 여러 가지 지방세의 중과세 제도 중에서 대도시 내 법인의 중과세와 비도시형 공장 중과세를 중심으로 문제점과 개선방안을 살펴보고자 한다. 특히, 2008년 이후의 대법원 판결과 새로이 도입된 휴면법인의 중과세요건사실 규정, 2011년 이후 취득세와 등록세가 통합되면서 만들어진 지방세법 규정들에 대하여 문제점을 분석하고 구체적인 입법적 개선방안을 제시한 점이 기존 연구와의 차별성이라 할 수 있다. 본 논문은 이들 중과세 제도의 정책적인 측면보다는 법적인 측면에서 과세요건법정주의나 과세요건명확주의에 맞지 않게 규정된 내용들에 대하여 문제점을 살펴보고 입법적 개선방안을 마련하는 데 연구의 목적을 두고 있다. 제2장에서는 중과세 제도의 이론적인 부분과 선행연구를 살펴보고, 제3장에서는 중과세 제도의 연혁과 현행 제도의 내용, 제4장에서는 중과세 제도의 문제점과 개선방안을 검토 제시하고, 제5장에서 결론을 맺는 것으로 구성하였다. 현행 대도시 내 법인 중과세와 비도시형 공장 중과세의 내용을 보면, 과세요건법정주의와 관련해서 대도시 전입의 범위, 공장 신·증설의 범위, 휴면법인의 인수 범위, 사무소 등의 범위가 하위 법령에 포괄위임되어 있어 문제가 있다. 과세요건명확주의와 관련해서는 공장 중과세와 대도시 내 법인 중과세에서 중복 규정, 중과세되는 부동산 취득의 내용, 휴면법인의 인수의 내용, 중과세 납세의무 성립시기 등이 불명확하여 문제가 있다. 특히 2011년도에 등록세가 취득세에 통합되면서 중과세의 내용도 복잡하게 규정되어 있다. 이러한 문제점들에 대한 개선방안으로는 지방세법에 지방세법 시행령이나 시행규칙에 있는 내용에 대한 기본적인 기준을 두는 구체적 위임방식으로 개선하는 방안을 고려할 수 있다. 다른 방안으로서는 지방세법상의 중과세 기준을 벗어나지 않도록 현행 지방세법 시행령 및 시행규칙의 내용을 대폭 축소 조정하는 방안을 고려할 수 있다. 본 논문에서는 이러한 두 가지 측면의 개선방안을 모두 제시하였다. 본 논문에서 중과세 제도에 대한 문제점을 분석하고 제시한 입법적 개선방안은 지방세 정책당국에 유용한 정책 자료로 활용할 수 있고, 지방세법을 연구하는 분들에게도 학술적으로 도움이 될 것으로 기대된다.

사치성재산 중과세 제도에 대한 합리적 개선방안: 고급주택·별장·선박을 중심으로

박지현,안성서 한국지방세연구원 2016 한국지방세연구원 정책연구보고서 Vol.2016 No.9

□ 연구목적 ○ 사치성재산 중과세제도는 1973년 사치·낭비적인 풍조를 억제하고, 한정된 자원이 생산적 분야에 효율적으로 투자되도록 유도하고자 하는 정책적 목적을 가지고 도입된 정책세제임 - 사치성재산 중과세대상은 고급주택, 별장, 고급오락장, 골프장, 고급선박이며, 취득세와 재산세에 적용됨 ○ 하지만 도입이후 40여년이 흐르면서 사회·경제적으로 급변한 현 사회에 사치성 소비의 억제라는 동일한 정책목표를 적용하는 것에 대해 타당성 논란이 존재하나, 본 보고서는 타당성에 대한 논의는 배제하고, 단기적인 관점에서 현행 제도의 문제점과 개선방안을 검토하고자 함 □ 주요내용 ○ 본 보고서에서는 사치성재산의 중과세 기준에서 시가표준액을 포함하고 있는 고급주택, 별장, 선박의 중과기준 및 세율체계 등에 대한 문제점을 제시함 - 고급주택과 별장은 `면적`과 `건물가액(시가표준액)`, 고급선박은 `시가표준액`을 기초로 사치성재산을 분류하여 높은 세율을 적용하고 있음 - 하지만 고급주택과 별장의 시가표준액 기준은 2005년 이후 조정되지 않고 있어서 현 상황을 제대로 반영하지 못하고 있음 - 또한 중과세가 적용되면 취득세는 8%p가 가산되고, 재산세는 일반세율에 비하여 최대 40배까지 세부담이 높아짐에 따라 심각한 문턱효과가 발생하고 있음 · 국토부의 실거래데이터를 바탕으로 한 분석결과 중과세율이 적용되기 직전구간에서 거래가 급증하고, 기준을 초과하는 구간에서는 거래가 급감하는 문턱효과를 발견할 수 있었음 · 또한 거래금액이 훨씬 크더라도 중과기준만 초과하지 않으면 일반세율을 적용받는 반면, 거래금액이 작더라도 중과기준을 초과하여 중과세세율을 적용받는 경우가 존재하며, 이는 담세력에 기초한 세부담 형평성을 왜곡시킴 - 고급선박에 대한 재산세 중과세율은 다른 과세대상보다 높아서 세부담이 상대적으로 높게 나타났으며, 시가표준액은 국산의 현실화율이 외산보다 높아 국산 레저선박에 불리하게 작용하고 있음을 지적하였음 □ 정책제언 ○ 장기간 고정되어 있는 고급주택과 별장의 중과세 시가표준액 기준을 검토하고, 최소 28.5%에서 최대 49.0% 범위 내에서 인상할 것을 제안함 - 신축건물의 건축비에 대한 기준가격 및 지표의 분석결과 2005년부터 2015년까지 신축건물의 건축비는 28.5%~49.0%까지 상승한 것으로 나타남 - 이를 기초로 고급주택의 건물가액은 현행 9,000만원에서 1억 1,564만원~1억 3,412만원 범위 내에서 조정할 것을 제안함 - 또한 별장의 경우 현행 6,500만원에서 8,352만원~9,687만원 범위 내에서 조정할 것을 제안함 · 자치단체별 표준공시지가의 인상폭을 분석한 결과 별장의 위치지수는 현행 그대로 유지할 것을 제안함 ○ 중과기준을 초과하면 획일적으로 적용되는 높은 세율로 초래되는 문턱효과, 세부담 불형평성 등을 완화하기 위하여 중과세율을 한 단계 추가하는 것을 제안함 - 중과세제의 급격한 세율격차로 발생하는 문턱효과와 세부담 격차를 완화할 수 있을 것이라 기대함 · 하지만 현행 면적과 시가표준액을 기준으로 사치성재산을 결정하는 제도 하에서는 세부담 형평성의 왜곡을 완전히 개선하기가 어렵기때문에 단기안에서는 완화하는 방안을 제시하였고, 전체적인 세율체계는 장기적인 개편안에서 논의할 것을 제안함 - 따라서 공동주택의 경우 현행 245㎡ 인 중과세 면적기준에 274㎡ 단계를 추가하고, 단독주택의 경우 연면적 기준에 450㎡ 기준을 추가, 대지면적의 경우 850㎡ 를 추가할 것을 제안함 · 면적에 따른 초과누진세율체계를 고려해볼 수 있으나, 이미 주택 유상거래시 적용되고 있는 단순누진세율 및 재산세의 누진세율체계와 더불어 면적에 따른 또 하나의 초과누진세율은 세율체계를 지나치게 복잡하게 만들 우려가 있음 · 또한 면적의 크기는 담세력과 완전히 비례하는 것이 아니기 때문에 면적에 따른 초과누진세율은 담세력을 바탕으로 하는 취득세와 재산세의 성격에도 부합하지 않음 ○ 다른 사치성재산과 비교하여서 높게 설정되어 있는 고급선박의 재산세 중과세율의 인하를 제안함 - 현재 부동산의 과표현실화율이 약 56%로 선박의 78%보다 낮음에도 중과세율은 고급선박이 상대적으로 높으므로 재산세의 중과세율을 다른 과세대상과 동일하게 4%로 인하가 필요함 ○ 마지막으로 고급선박에 대한 시가표준액 산정방식을 원가방식에서 개별시가방식으로 전환하여 국산과 외산 레저선박이 공평하게 중과세 기준을 적용받을 수 있게 하는 것을 제안함