한국부동산원의 법적 기능과 향후 입법과제

허강무 한국부동산원 2020 부동산분석 Vol.6 No.2

2016년 한국감정원법이 제정되면서 한국감정원은 감정평가업계와 경쟁관계에 놓여 있던 감정평가 수주 업무를 중단하였으며, 이후에는 부동산 가격 공시와 통계, 조사 등 공적 사무에 집중하였다. 그러나 기관 명칭이 감정평가의약칭인 ‘감정’이라는 용어가 포함되어 감정평가시장의 혼란을 초래한다는 감정평가업계의 지속적인 문제제기에 따라개정의 필요성이 증폭되어 왔다. 이에 국회는 2020년 5월 20일 본회의를 개최하고, 한국감정원법을 한국부동산원법으로 개정하였다. 향후 한국부동산원의 출범은 부동산시장과 산업정책의 전환점이 될 것으로 예상된다. 따라서 본논문에서는 한국부동산원법의 입법경위 등과 한국부동산원의 주요 법적 기능을 살펴보고, 2021년 한국부동산원출범을 앞두고 향후 검토되어야 할 입법정책 과제를 제시하였다. With the enactment of the Korea Appraisal Board Act in 2016, the Korea Appraisal Board stopped appraisal work, which had been in competition with the appraisal industry, and focused on public affairs such as real estate price announcement, statistics, and surveys. However, as the industry continued to raise an issue with the Board’s name, claiming that the term “appraisal” still caused confusion in the appraisal market, the need for revision increased. In response, the National Assembly passed the Korea Real Estate Board Act, which replaced the Korea Appraisal Board Act, in a plenary session on May 20, 2020. Accordingly, the launch of the Korea Real Estate Board (tentative name) is expected to mark a turning point for the policy of the real estate market and industry. Therefore, this paper examines the legislative history of the Korea Real Estate Board Act and the major legal functions of the Korea Real Estate Board, and suggests the legislative policy tasks to be reviewed ahead of the launch of the Korea Real Estate Board in 2021.

가계의 주택담보대출 비중과 거주목적 대출용도가 연체에 미치는 영향 - 소득계층별 분석 -

박천규(Park, Chun Gyu),김근용(Kim, Geun Yong),권건우(Kwon, Geon Woo),김태환(Kim, Tae Hwan) 한국부동산원 2018 부동산분석 Vol.4 No.1

한국은행에 따르면 한국의 가계부채는 1,450조 원에 육박하고 있다. 이에 한국은 금융시장의 건전성을 유지하는 것이 중요한 과제로 떠오르고 있다. 최근에 미국 연방 준비 제도 이사회(FRB)의 기준 금리가 상승하고 있고 이는 한국의 기준 금리 인상 압력에도 주요한 요인이 될 것이다. 가계부채 수준이 높아지면서 주택담보대출 금리의 상승이 가계의 상환 부담을 가중시키고 또한 가구의 연체 가능성을 증가시킬 수 있다. 따라서 가계 연체의 위험을 측정하고 적절한 정책을 시행하는 것이 중요하다. 본 연구는 가계 부채의 구성 및 목적이 부채의 연체에 미치는 영향에 대해 분석하였다. 본 연구의 요약 및 시사점은 다음과 같다. 첫째, 소득 및 순자산이 증가하면 가계의 연체 가능성은 감소한다. 그리고 이러한 소득과 순자산의 효과는 저소득층에서 더 크게 나타났다. 둘째, 금융 부채의 증가는 연체 가능성을 증가시키는 것으로 나타났다. 셋째, 주택담보대출은 신용대출에 비해 연체의 가능성을 줄이는 것으로 나타났으며 특히 거주목적의 경우 그 효과가 더 큰 것으로 나타났다. 따라서 정부가 주택담보대출 지원 프로그램의 시행 시 이러한 가계부채의 구성과 특징을 고려할 필요가 있다. According to the Bank of Korea, South Korea’s household debt approached 1,450 trillion won. Maintaining the prudentiality of financial market is becoming a major challenge in Korea. The US Federal Reserve benchmark interest rates have recently been on the rise, which is expected to be a key factor of upward pressure on Korea’s benchmark interest rates. If household debt levels rise, a rise in mortgage interest rate can increase households’ debt repayment burden and the likelihood of household debt delinquency. Therefore, it is crucial to measure the risk of household debt delinquency and to implement relevant proper policies. This study analyzes the impact of household debt composition and purpose on loan delinquency. The summary and implications of this study are as follows. First, the increase of income or net asset decreases the likelihood of household debt delinquency. The effects of income and net asset are greater among low-income families. Second, the increase in financial debt increases the likelihood of delinquency. Third, mortgage loans reduce the likelihood of delinquency, compared with credit loans, and in particular, these effects are greater in owner-occupied mortgage loans. In contrast, credit loans increase the likelihood of household debt delinquency. Therefore, in case of implementing mortgage supporting programs, the government needs to consider the composition and characteristics of household debts.

전월세전환율과 시장이자율의 비대칭적 조정과정에 대한 실증 분석

김상배 한국부동산원 2024 부동산분석 Vol.10 No.1

본 연구에서는 비대칭 오차수정모형을 이용하여 전월세전환율과 시장이자율 사이의 비대칭적 조정과정이 존재하는지를 검토한다. 본 연구에서는 시장이자율로 한국은행에서 제공하는 국고채 3년 수익률과 주택담보대출금리를 활용하고, 한국부동산원에서 제공하는 전월세전환율을 활용한다. 표본 기간은 2011년 1월부터 2023년 8월까지이다. 비대칭 공적분모형을 추정한 결과에서는 선행연구와 유사하게 시장이자율과 전월세전환율 사이에는 공적분 관계가 존재하는 것으로 나타났으며, 시장이자율과 전월세전환율 사이의 장기적 관계는 장기균형에서의 이탈의 정도 혹은 이탈의 폭의 정도에 따라 균형으로 수렴하는 속도가 다른 것으로 추정되었다. 또한, 비대칭 오차수정모형의 추정결과에서는 국고채 3년 수익률의 경우에서 공적분 잔차 변화의 크기가 클수록 그 조정속도가 더 빠른 것으로 나타났다. 이는 국고채 3년 수익률과 전월세전환율 사이의 이탈의 폭이 클수록 거래비용을 상쇄할 수 있다고 느끼는 거래참여자가 증가하고, 그로 인해 전월세전환율의 조정속도가 빨라지는 것으로 판단된다. 이러한 결과는 시장이자율에 의해 발생한 전세시장과 월세시장 사이의 불균형이 회복되는 과정을 이해하는 데 도움을 줄 수 있으며, 나아가 정책당국에서 전월세시장에 대한 정책을 수립할 때 시장이자율의 변화의 방향과 속도에도 관심을 가질 필요가 있다는 것을 보여준다. According to recent studies most of economic variables could experience asymmetric adjustments if the possible influences such as transaction costs, market frictions and asymmetric information fails to maintain equilibrium. In particular, asymmetric adjustments could be seen in the case of borrowing costs between lessors and tenants on Jeonse and monthly rent markets. On that account, this study examines whether any asymmetric adjustment exists between rent to Jeonse ratio and market interest rates. This study uses residuals estimated by the DOLS model and infers the asymmetric error correction model by Enders and Siklos. This study also used 3-year rates of treasury bonds provided by the Bank of Korea, interests on mortgage loans and rent to Jeonse ratio provided by the Korea Real State Board as market interest rates. The sample period ranges from January 2011 to August 2023. The results from the threshold autoregressive and the momentum threshold autoregressive models indicates that cointegration exists between rent to Jeonse ratio and market interest rates, which is verified by recent studies, and the long-term relationship between them have different speed of convergence to equilibrium from signs or sizes of deviations. In addition, the estimation results from the asymmetric error correction model shows that the higher the change in cointegration residuals is, the faster the adjustment is. Participants who believe that larger separation between 3-year rates of treasury bonds and rent to Jeonse ratio can offset trading costs increase, which makes the speed of the conversion rates faster. The results explains the imbalance between Jeonse and monthly rent caused by market interest rates. Policymakers should be interested in the direction or speed of market interest rates for Jeonse and monthly rent.

북한의 주택배정제도와 비공식 주택시장 발전의 제한성 - 김정은 정권 시기를 중심으로 -

최봉대 한국부동산원 2022 부동산분석 Vol.8 No.2

The housing policy under Kim Jong-un’s regime is characterized as a political project to stabilize and strengthen the personal dictatorship, due to the following three reasons. First, the housing allocation system composed of three special allocation modes (SAMs) and one general allocation mode (GAM) isarranged hierarchically according to the relative degree of political allegiance and functional necessity for the regime. SAMs serve to enhance the security of the regime. GAMs play roles as a social security apparatus. Second, public housing construction projects in themselves are utilized as ‘political works’ to strengthen the social cohesion of the cadres-masses relations and enhance thecadres’ allegiance to the regime. Third, the regime uses the double strategy to control the unofficial housing market (IHM), The regime connives at the illegality of the private housing construction (PHC) in order to increase the housing provision while intervening IHM to suppress the potential threat tothe regime with several means, such as denial of property rights associated with a house traded through an unofficial housing market, control of PHC, supply of the public housing by the government and severe punishments of private housing developers. In view of these characteristics, it is said that Kim’s regime controls the housing provision system to induce the people's obedience and reward the regime’s core support groups for their loyalty. 2010년대 북한 김정은 정권의 주택배정제도 운영과 주택건설 ․ 공급사업은 유일지배체제의 안정적 존속을 목표로 하는 ‘정치적 사업’의 성격을 강하고 갖고 있다. 다음 세 가지 점에서 이를 알 수 있다. 첫째, 주택배정제도의 네가지 배정방식(선물집, 직무주택, 가족아파트, 일반 배정주택)은 지배체제 유지를 위한 정치적 충성도와 기능적 필요성을 기준으로 선물집에서 일반 배정주택까지 위계적으로 차등화되어 있다. 특별 배정주택들은 체제보위장치로서, 그리고 일반 배정주택은 사회보장장치로서 정치적 성격을 잘 보여준다. 둘째, 국가 주택건설사업은 그 자체가 체제 내적인 정치적 결속과 간부들의 충성심 제고 그리고 대중의 정치적 ․ 경제적 동원 효과를 창출하기 위한 ‘정치사업’으로 활용되고 있다. 셋째, 국가는 주택공급 확대를 위해 개인 주택건설 ․ 공급의 불법성을 묵과하면서도 유일지배체제에 대한 위협을 제거하기 위해 비공식 주택시장에 개입하여 통제하는 이중적 전략을 취한다. 여기에는 비공식적 주택 재산권의 불인정, 개인 주택건설의 규제, 국가주택 공급, 개인 청부업자 제거 등과 같은 조치들이 포함된다. 이런 점들에 비춰볼 때 김정은 정권은 주택공급 통제권을 정권에 대한 주민 일반의 충성 유도와 중요한 국가정책 추진과체제안보 유지 수단으로, 그리고 핵심계층 위주의 정치적 보상자원으로 활용하고 있다고 평가할 수 있다.

개입모형을 이용한 서울 아파트매매거래량 분석

육태미(Youk, Tae Mi),이수민(Lee, Soo Min) 한국부동산원 2018 부동산분석 Vol.4 No.1

시장 경제를 반영하는 여러 가지 지표들은 외부의 상황에 따라 증가, 감소를 반복하는 시계열을 보인다. 이때 정책 변화나 뉴스 보도 등의 사건이 시계열자료에 영향을 미칠 수 있는 경우 이를 개입(intervention)이라고 하며, 실제 자료 분석 시에는 이를 반영해 주는 모형이 필요하다. 본 연구에서는 2017년 하반기에 발표된 부동산 정책들의 변화가 서울 아파트매매거래량에 미치는 영향을 개입효과를 고려한 계절형 ARIMA 모형을 이용하여 분석하였다. 분석 결과 2017년 6월 이후 3개월간 지속 발표된 부동산 대책은 순간적으로 서울 아파트매매거래량을 감소시키는 효과를 보였지만 그 지속 효과는 거의 없었던 것으로 나타났다. 기존의 보고서들에서 다루고 있는 정책 변화 전 · 후 차이의 단순 빈도 비교보다 좀 더 이론적인 접근을 가능하게 하는데에 본 연구의 의의가 있다. 또한 시계열에 영향을 주는 변수를 구분하고 그로 인한 변화 정도를 추정하는 것은 향후 안정적인 정책을 수립하는데 기여할 수 있으리라 본다. Various indicators reflecting the market economy show a time series that repeatedly increases and decreases depending on external situation. If an event, such as policy change and news report, can affect time series data, it is called intervention, and in actual data analysis, a model that reflects it is required. In this study, we analyze the effect of real estate policies announced in the second half of 2017 on the change of Seoul apartment trading volume, using a seasonal ARIMA model that reflects intervention effects. The results show that real estate policies, which were announced consecutively for a period of three months from June 2017, reduced the Seoul apartment trading volume momentarily, but had no long-lasting effect. This study has significant implications in that it allows a more theoretical approach than the simple comparison of differences between pre and post the change of policies in previous studies. In addition, it is presumed that the identification of variables affecting the time series and the estimation of the degrees of changes caused thereby will contribute to establishing a stable policy in the future.

고령화 추세가 주택시장에 미치는 영향

채미옥(Chae, Mie Oak),박진백(Park, Jin Baek) 한국부동산원 2018 부동산분석 Vol.4 No.1

우리나라는 2016년부터 고령사회로 진입하였다. 이 논문에서는 고령화 추세가 주택시장에 미치는 영향을 파악하기 위해 연령대별 주택소유비율 변화, 아파트 매매 추이 및 매입비중 변화 등을 분석하였다. 분석결과 60대 이상 고령층이 주택시장에서 나가지 않고 핵심 주택소유 계층으로 남아있으며, 주요 주택 매입 수요층으로서 그 비중이 지속적으로 증가하고 있는 것으로 확인되었다. 정부의 정책변화에도 일반 연령층과 유사하게 반응하는 것으로 분석되었다. 주택 매매 및 보유비중이 현저하게 감소하는 것은 80세 이후부터 나타나는 것으로 분석되었다. 이는 고령층의 주택시장 퇴출시점이 생애주기가설에서 얘기하는 직장 은퇴시점이 아니라, 사망 또는 건강수명이 크게 떨어지는 80대 이후라는 점을 시사한다. 따라서 기존의 생애주기가설은 기대수명 연장에 맞게 수정하여 적용되어야 할 필요가 있고, 생애주기가설에 기초한 주택시장 진단이나 장기 주택수급계획 및 주택정책의 재검토가 필요하다. South Korea entered into an aged society from 2016. This paper analyzes according to age groups the changes in home ownership rates (2006-2017), as well as apartment sales trends and the changes in the composition of housing purchases (2012-2016), in order to investigate the impact of population ageing on the housing market. The results show that senior citizens aged 60 or above still remain as the core homeowner age group in the housing market, and that their proportion as the main housing demand group is steadily growing. Their response to changes in government policies are also quite similar to those of younger age groups. A noticeable drop in housing sales and ownership is found from the age of 80. This implies that senior citizens exit from the housing market around or after their 80s due to reasons of death or decreased healthy life years, rather than from the age of retirement. This results strongly support the necessity of expanding the life span of the housing consumption population (life-cycle hypothesis) to reflect the increasing life expectancy, in analysing housing markets and housing policy.

주변 임대시세를 고려한 공공임대주택 거주자 임대료 편익 분석 - 개별가구를 중심으로 -

김기중 한국부동산원 2023 부동산분석 Vol.9 No.1

The purpose of this study was to figure out rental benefits of the public rental housing by a household level and identify regional differences. This study numerically presented economic benefits produced by occupying the public rental housing in order to show implications for taking upcoming measures. The results of this study are as follows. First, the rental benefit of the public rental housing marked 19,500 won/㎡ per month, which was 29% of private rental market prices in the neighborhood. Second, the rental benefit of the public rental housing differed from regions. In particular, there was a clear regional difference between permanent and national rental housings. Third, the more expensive the rent was than the market prices in the neighborhood, the lower the rental benefits and the longer the resident period, the higher the rental benefits. Lastly, the geographically weighted regression model was used to figure out the effect of the improved model and the regional difference from influential factors. The results numerically showed that the rent of the public rental housing was very cheap and suggested the necessity of regional distribution for the public rental housing and of the rent connected to the market price. 이 연구의 목적은 공공임대주택의 임대료 편익을 가구수준에서 측정하고, 지역별 차이를 규명하는 것이다. 이를 통해 공공임대주택 입주로 인한 경제적 효과를 수치적으로 제시하고, 향후 정책수립에 관한 시사점을 제공하고자 한다. 연구의 주요결과로 첫째, 공공임대주택의 임대료 편익은 월 19,500원/㎡이며, 주변 민간임대 시세 대비 29% 수준이다. 둘째, 임대료 편익은 지역별로 차이가 있으며, 특히 영구임대와 국민임대의 지역별 차이가 뚜렷하다. 셋째, 주변시세 대비 임대료 비율이 높을수록 임대료 편익이 감소하고, 거주기간이 길수록 임대료 편익은 증가하였다. 넷째, 지리가중회귀모형 적용을 통하여 분석모형 개선효과와 지역별 영향요인 차이를 확인하였다. 이러한 연구결과는 공공임대주택의 저렴한 임대료 수준을 수치적으로 보여주는 결과이며, 공공임대주택의 지역적 배분, 시세 연동형 임대료 체계의 필요성을 시사한다.

소지역 단위의 주택시장 불안정 진원지 파악에 관한 연구

구본일(Gu, Bon Il),김재익(Kim Jae Ik) 한국부동산원 2016 부동산분석 Vol.2 No.1

본 연구에서는 서울특별시를 대상으로 아파트 실거래가 자료를 활용하여 주택가격의 급상승기와 급하락기의 법정동별(소지역 단위) 주택시장의 이질성을 파악하고, 거래밀도분석을 통하여 거래집중지역의 거래주택 특성을 개략적으로 도출하였다. 나아가 주택시장의 불안정을 유발하는 진원지로서 국지적 핫스팟지역과 콜드스팟을 탐지하였다. 분석결과, 시군구 단위의 주택가격지수는 하위주택시장의 특성을 평활화하는 문제가 발견되었으며 이를 근거로 법정동별 주택시장의 이질성과 소규모 단위의 기초통계 생산의 필요성을 도출할 수 있었다. 또한, 커널밀도추정과 핫스팟 분석을 통해 거래가 집중적으로 발생하고 주택가격의 불안정을 유발하는 진원지를 파악할 수 있었다. 더구나 두 분기별로 결과를 비교하면 주택정책과 주택시장 상황에 따라 그 진원지가 변화하는 것으로 나타났다. 향후, 분석범위지역을 확대하여 서울 이외의 지역에 대한 공간통계기법에 대한 검증이 요구되며, 거래집중지역의 선정 시 통계적인 접근방법, 핫스팟으로 탐지된 지역의 검증과정 및 집중적인 분석이 필요할 것이다. 이 논문은 지리정보시스템을 활용하여 실거래 자료의 다양한 분석 방법을 적용한 의의가 있다. Fundamental purpose of this paper is to identify spatial origins of housing market unstability based on the small spatial unit. The hot-spot and cold-spot areas derived from spatial statistical techniques were considered as the origin of market unstability. For this purpose, market price data of Seoul was collected and analyzed using real transaction data. The main findings are follows. First, it was proved that the current statistical unit is too large to identify origin areas of market unstability because it contains different market price trends in the same unit of analysis. Therefore, a smaller unit of statistical area, such as the primary administration unit, is necessary to identify more accurate market trend. Second, through kernel density estimation and hotspot analysis, it was able to find the origins of market unstability in the region where transactions occur intensively. Based on these findings, this paper recommends some policy directions to utilize the market price data more effectively.

점진적 이동을 고려한 지역별 아파트 매매가격과 전세가격 사이의 전이 효과에 대한 연구

김상배 한국부동산원 2023 부동산분석 Vol.9 No.1

The purpose of this study was to investigate the spillover effect between sale and Jeonse prices of apartments for Korea's seven metropolitan cities (Seoul, Busan, Daegu, Incheon, Gwangju, Daejeon and Ulsan). For the purpose, this study used the Toda and Yamamoto and the Hafner and Herwartz's LM models in order to consider structural change and gradual shift and examine spillover effects of both prices and volatility. Samples were chosen in the period from Jan 1999 to Oct 2022. As a result, the sale price preceded the Jeonse price in Busan, Daegu, Daejeon and Ulsan, while the sale price interacted with the Jeonse price in Incheon and Gwangju, which means that substitute theory was identified in the former four cities, whereas both substitute and asset market theories were simultaneously verified in the latter two. In addition, the result showed that volatility did not transfer from the sale price to the Jeonse but from the Jeonse to the sale in Seoul, Daegu, Incheon and Gwangju, which means that the asset market theory could be applied to the four cities in the short term. The overall result of this study explained the fact that relations between the sale and the Jeonse prices are different from the cities and disparity in them should be considered in order to come up with real estate measures. 본 연구의 목적은 우리나라의 7대 광역시(서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산)을 대상으로 아파트 매매가격과 전세가격 사이의 전이효과를 검토하는 것이다. 이를 위해 구조적 변화의 점진적 이동을 고려한 Toda-Yamamoto 검정방법과 Hafner and Herwartz의 LM 검정방법을 활용하여 각각 가격에서의 전이효과와 변동성에서의 전이효과를 검토하였으며, 표본기간은 1999년 1월부터 2022년 10월까지이다. 분석결과, 부산, 대구, 대전, 울산지역에서는 매매가격이 전세가격을 선행하는 것으로 나타났으며, 인천과 광주지역에서는 매매가격과 전세가격이 서로 영향을 미치고 있다는 것을 보여주고 있다. 이는 부산, 대구, 대전, 울산지역에서는 대체재이론이 성립하고, 인천과 광주지역에서는 자산시장이론과 대체재 이론이 동시에 성립한다는 것을 의미한다. 또한, 지역별로 변동성 전이를 검토한 결과에서는 서울, 대구, 인천, 광주에서 전세가격에서 매매가격으로 변동성 전이가 존재하는 것으로 나타났으며, 매매가격에서 전세가격으로의 변동성 전이는 존재하지 않는 것으로 나타났다. 이는 단기적으로 이들 지역에서 자산시장이론이 성립한다는 것을 보여준다. 전반적인 연구 결과는 아파트 매매가격과 전세가격 사이의 관계는 지역별로차이가 있으며, 이는 부동산 정책을 개발할 때 지역별 차이를 고려할 필요가 있다는 것을 의미한다.

상가 임대차와 권리금

류두진,박민성 한국부동산원 2023 부동산분석 Vol.9 No.2

This study uses a theoretical model to investigate the optimal level of facility investment and goodwill formation conducted by commercial tenants under the uncertainty of premium for occupancy recovery. Based on the model, we analyze the effects of introducing a series of premium-related policies in recent years. Our analyses show that the landlord’s obligation to compensate for damages recognized by the amendment to the <Commercial Building Lease Protection Act> increases the probability of recovering the premium, thereby elevating the optimal investment level of commercial tenants. The introduction of ‘Premium for Occupancy Protection Credit Insurance’ also raises the optimal investment level of commercial tenants purchasing the insurance. Our results demonstrate that if an insurance provider is unable to make a distinction between insurance demanders according to the probability of failure to recover and sets a singlepremium rate, the introduction of insurance increases the investment of tenants with a higher likelihood of failure to recover more than those with a lower probability. 본 연구는 권리금의 회수가 불확실한 상황에서, 상가 임차인의 최적 시설 투자 및 영업권 형성은 어떤 수준에서 형성되는지 이론모형을 통해 살펴본다. 설계한 모형을 바탕으로, 최근 몇 년 사이 이루어진 일련의 권리금 관련 정책의 도입이 야기하는 효과를 분석한다. 모형을 통한 분석 결과, 「상가건물임대차보호법」의 개정으로 인정된 임대인의 손해배상의무는 권리금의 회수 확률을 높여 상가 임차인의 최적 투자 수준을 상승시키는 것으로 분석되었다. 또한, 권리금보호신용보험의 도입은 보험을 구입한 상가 임차인의 최적 투자 수준을 상승시키는 것으로 분석되었다. 만일 보험 공급자가 권리금 회수 실패 확률에 따라 보험 수요자를 구별하지 못해 단일 보험료율을 책정한다면, 보험의 도입은 권리금 회수 실패 확률이 낮은 임차인보다 높은 임차인의 투자를 더 많이 증가시키는 것으로 나타났다.