매립 주거지의 풍수적 길흉에 관한 연구

서수복(Seo, Su Bog),이왕무(Lee, Wang Mu) 한국지적학회 2011 한국지적학회지 Vol.27 No.2

산업화가 진행되면서 습지와 바다를 메워 주택문제를 해결하는 사례가 증가하고 있다. 풍수에서는 매립지를 생기가 부족한 흉지로 간주하고 사람의 삶에 나쁜 영향을 미친다고 주장한다. 그러나 풍수가 경험과학으로서 생활의 지혜라고 주장하는 측이 있는 반면에 이론이 난해한 비과학적 주술이라는 주장이 상존하고 있다. 이에 본고는 매립지에 대한 길흉의 풍수적 진실을 규명하기 위해 설문자료에 의한 통계적 분석을 시도하였다. 분석결과 매립지에 거주하는 사람과 생토에 거주하는 사람 간의 삶에 차이가 발견되지 않았다. 또한 층고, 택향, 집의 크기에 따른 삶의 차이도 통계적으로 유의하지 않았다. 매립지가 흉지라는 주장과, 집터에 따라 길흉이 존재한다는 이론에 대해 신뢰하기 어려운 결과를 보였다. During industrialization and population growth, the land reclaimed from the sea or wetlands for housing lots is increasing. Feng-shui regards a reclaimed land as an ill land that is lacking in vitality and has a bad effect upon human lives. However some assert Feng-shui is an abstruse theory or unscientific incantation while some maintain the opinion that Feng-shui is an empirical science and wisdom of life. This study did statistical analysis based on survey to investigate the authenticity of Feng-shui theory about fortune of reclaimed lands. As a result, there was no difference in life with people living in reclaimed lands and natural lands. In addition, the differences in life with the heights, directions or the extents of the house were not significant. The view a reclaimed land is an ill land and the theory that sites affect the fortune of lives doesn't seem to be reliable.

베이비붐 세대의 은퇴이주요인과 주택정책의 함의

서수복(Seo Su-Bog) 대한국토·도시계획학회 2010 國土計劃 Vol.45 No.5

헤도닉모형에 의한 현행 토지가격비준표 작성방법의 적정성에 관한 연구

서수복(Seo, Su-Bog),곽성남(Kwak, Seong-Nam) 대한국토·도시계획학회 2014 國土計劃 Vol.49 No.5

공간효과를 이용한 공시지가 산정방법의 개선에 관한 연구

서수복(Seo Su Bog),이왕무(Lee Wang Mu),곽성남(Kwak Seong Nam) 한국지적학회 2015 한국지적학회지 Vol.31 No.3

공시지가는 토지가격비준표에 의한 가격배율에 의해 산정하고, 토지가격비준표는 토지특성자료를 분석하여 작성한다. 그러나 토지특성은 토지가격을 제대로 설명하지 못하고 그 항목이 지나치게 많아 통계적 모형의 도출이 쉽지 않다는 비판이 있다. 더구나 모형에 포함된 공간적 특성들은 공간적 자기상관성을 가지고 있다. 이에 본 연구는 토지가격모형에서 공간적 특성변수를 배제한 대신 공간효과를 반영한 후에도 토지가격을 충분히 설명할 수 있는지 실험적으로 검증하였다. 분석결과, 토지가격에서 공간적자기상관이 강하게 나타났고 토지가격모형은 OLS 모형보다 공간회귀모형의 설명력이 더 높게 나타났다. 특히 공간회귀모형은 공간적 특성변수를 모형에서 배제하고도 설명력이 유지되는 결과를 보였다. 토지가격비준표 작성을 위한 토지가격모형에 공간효과를 반영하면 설명력이 높아질 뿐만 아니라 공간적 특성변수를 모형에서 제외할 수 있어서 공시지가 산정방법의 개선을 위한 하나의 방향이 될 수 있음을 제시하였다. OALP(Officially Assessed Land Price) is calculated based on price Magnification by SCTLP (Standard Comparison Table of Land Price). And SCTLP is tabulated with Analysis of the land characteristic data. But there was criticism land characteristic is not apply to statistical model because it cannot explain land price properly and items are too much. Moreover, spatial characteristics in models have spatial autocorrelation. This study is about the test if the spatial effects can fully explain land price in models instead of using spatial characteristic variable. Analysis showed that there was high levels of spatial autocorrelation in land price and spatial regression model is more persuasive than OLS model in land price model. Especially the result was that spatial regression model can keep explaining not using spatial characteristics variable in models. If spatial effects are reflected in land price model to tabulate SCTLP, it can be one method to improve OALP calculation method because increased explanatory power and exclusion of spatial characteristics variable in models.

자본비용을 감안한 양도소득세의 적정성에 관한 연구

서수복(Seo Su Bog),최승영(Choi Seung Young) 한국지적정보학회 2009 한국지적정보학회지 Vol.11 No.2

우리나라는 부동산 조세를 정책적 수단으로 활용하여 왔다. 그 중 비사업용토지의 경우 토지시장의 왜곡을 시정하려는 목적에 의해 양도소득에 대해 높은 세율을 적용하고 있다. 그러나 이러한 무거운 과세는 현금흐름에 시간가치를 반영한 자본비용을 고려하지 않고 있으며, 자본비용을 초과하는 과세는 납세자의 담세능력은 물론 과세의 형평성을 해칠 수 있다. 본 연구는 사례지역을 선정하여, 자본비용을 감안한 수익분석을 통해 토지소유자의 담세수준을 밝히고자 하였다. 분석 결과, 비사업용 토지의 경우 토지소유자가 담세할 수 있는 수준은 지가상승 정도에 따라 달랐다. 전국에 똑같은 세율의 적용보다는 지가상승률에 연동하여야 할 것으로 판단되었다. Korea has utilized the real estate tax as political means. In the case of non-business purpose land, by the purpose of correcting distortion in land market, higher rate is applied to capital gains. However, this heavy taxation is not considering a capital cost which reflect a time value in cash flow. The taxation which exceeds the capital cost can be harmful not only to fairness of taxation, but also to tax-bearing capacity of taxpayer. This research selects example district and tries to reveal a tax-bearing level of landowner through a profit analysis which gives consideration to the capital cost. As a result of analysis, in the case of non-business purpose land, the level that landowner can bear tax is different according to the rate of increasing of land prices. It is judged that the rate should be linked with land rate rather than apply same rate all over the country.

공적부동산가격의 문제점과 개선방안 연구

서수복(Seo Su Bog) 한국지적정보학회 2009 한국지적정보학회지 Vol.11 No.1

우리나라에서의 공익목적 부동산가격은 대부분 행정기관에 의해 평가ㆍ결정되고 있다. 그러나 공적부동산가격은 시장가격과 차이가 있을 뿐만 아니라 그 평가 또한 국민이 신뢰를 가지고 있지 못하다. 공적부동산가격의 결정주체는 여러 행정기관으로 중복되어 있고, 가격 유형이나 공적가격의 활용(용도)은 단순화되지 못하여, 과세와 보상에서 형평성의 문제를 가져오고 있다. 공적부동산가격의 중요성에 비추어 공적가격의 단순화는 시급한 과제라 할 수 있다. 본 연구는 우리나라의 공적부동산가격 제도를 분석하고, 공적부동산가격 불일치에 관한 부동산문제를 개선하기 위한 방안을 제시하였다. In Korea, price of real estate used for public purpose is valuated and decided mostly by administrative institutions. However, public price of real estate is different from the market price, and the valuation is not trusted entirely by the general public. Since the organizations of decision on public real estate prices is overlapped and the type of prices or the utilization of public prices is not simplified, it causes some problem about balance on the taxation and compensation. The simplification of public real estate prices is assignment needed to be solved immediately in view of importance about the public real estate prices. This research analyzes the public real estate prices system of Korea. Also, this study offers the device for improvement of public real estate prices to improve the real estate problem about inconsistency of public real estate prices.

지가변동과 토지거래량의 공간적 자기상관에 관한 연구

서수복(Seo, Su-Bog) 대한국토·도시계획학회 2014 國土計劃 Vol.49 No.8

실거래가를 이용한 토지가격비준표 작성의 유용성 검증에 관한 연구

서수복(Seo, Su Bog),이왕무(Lee, Wang Mu),곽성남(Kwak, Seong Nam) 한국지적정보학회 2016 한국지적정보학회지 Vol.18 No.1

지가공시제도는 여러 측면에서 공과가 적지 않다. 다원화된 지가체계를 일원함으로서 거래질서와 공평과세에 기여한 긍정적인 측면이 있다. 반면에 토지평가의 불균형과 비합리성이 노출되어 그에 대한 개선의견도 다양하다. 그중 개별공시지가를 산정함에 있어 표준지를 선정하고 평가하는 대신 실거래가를 이용하는 시스템으로 전환하자는 주장이 있다. 이에 본 연구는 사례지역에 대해 용도지역별로, 토지가격비준표를 작성하기 위한 표준지 모형과 실거래 모형을 도출하고 그 유용성을 비교 검증하였다. 분석결과, 두 모형 모두 표본 수를 확대하여도 유용성이 개선되지 않았으며, 설명력은 실거래 모형이 표준지 모형보다 오히려 낮은 것으로 나타났다. 또한 현실화율이 높다고 해서 설명력이 높은 모형이 도출되는 것도 아니었다. 토지가격비준표는 토지가격을 제대로 설명할 수 없는 물리적 특성만으로 모형을 설정하기 때문에 유용성이 떨어지는 것이지 지가공시제도나 토지평가 및 산정방법의 문제 즉 표준지의 교체가 대안이 아닌 것으로 확인되었다. Guide system of land-value has both merits and demerits from various aspects. On the positive side, unification of various land prices system has contributed to trade order and fair taxation. On the other hand, inequality and irrationality of land valuation have been revealed and various reform measures have been suggested. One of the suggestions is that to use real sale price instead of choice valuation of sample land to calculate Officially Assessed individual Land Price. This study deduced sample land model and land trading case model those compile SCTLP for each use district and compared usefulness of two models. As a result, increase in number of sample did not improve usefulness of both models. Real transaction land model exhibited rather weaker explanatory power than sample land model. Moreover, higher realization rate didn’t lead to higher explanatory power. We concluded the reason of less usefulness of SCTLP is that only physical characteristics are applied to model those cannot fully explain land prices rather than guide system of land-value, land valuation, or its calculation method. Replacement of sample land could not be an alternative.

지역 주택시장의 순환 변동에 관한 연구

서수복(Seo, Su Bog),최승영(Choi, Seung Young) 한국지적학회 2011 한국지적학회지 Vol.27 No.1

벌집순환모형(HCM)은 거래량과 가격의 관계가 순환하면서 변동한다는 이론으로 Janssen에 의해 실증된 후 주택시장을 전망하는 이론으로 활용되고 있다. 그러나 지역적 특성을 감안한 실증적 검증이 부족하다. 이에 본 연구는 한국의 7대 도시에 대하여 HCM에 의한 주택시장의 순환변동을 검증하였다. 검증 결과, 순환의 양상은 두 유형으로 분류되었다. 서울ㆍ인천ㆍ대전 지역은 HCM과 유사한 지역이라 할 수 있었으나 그래프 모양이나 통계적 해석에서 완전한 순환의 형국을 갖추지는 못하였다. 부산ㆍ대구ㆍ광주ㆍ울산 지역은 주택경기가 순환하지 않고 계속 성장하고 있어 HCM과 관련성이 없었다. 주택시장은 검증조건(지역, 분석기간, 자료유형)에 따라 경기 순환의 양상이 다르게 분석되고 있다. 현실적인 실증이 보완되기 전에는 HCM을 이용한 지역주택시장 전망을 신중하게 하여야 한다. Honeycomb Cycle Model(HCM) is an economic model established by Janssen to explain changes made by circulation of relationship between price and transaction volume and the model has been used for making prospective expectation of housing market, though the model does not reflect the actual local characteristics. Therefore, this study verifies HCM circulation model while it applies to the 7 major cities of Korea. As per the results, they are classified into two categories. Although it does not entirely match with HCM in terms of its graph and statistics, study areas such as Seoul, Incheon, Daejeon show a similar pattern. Whereas it is revealed that Busan, Daegu, Gwangju, and Ulsan do not have relations with HCM because the housing market in these regions have kept growing. The housing market cycles are distinctively observed under the different variables of verification such as region, analysis period and data source. In conclusion, expectation of prospective local housing market using HCM should be considerate in order to complement the HCM.

아파트 구매결정요인의 유사성 및 선호도 분석

서수복(SEO SU-BOG) 한국주거환경학회 2006 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.4 No.2

  This study was to question consumers" attitudes on the determinants of purchasing apartments, factors of surging apartment prices that the government and press pointed out. And, the purpose of this study was to analyze whether these would be difference in similarity and priority for the purchasing determinants between Seoul metropolitan area and non-metropolitan area. Also, this study was to find out the difference and common, and made it as implications of apartment supply policy.<BR>  This study has found out that the dwellers in the metropolitan area preferred the apartments equipped with larger acreage and excellent interiors, as it were, with residential quality. And, this study has shown that they did decision making for purchasing apartments rather than the investment or school district for residential movement upward. As to the supply of apartments at the metropolitan area in the future, it seems to need to absorb the part of making other imaginary demands by meeting their demands, making the facilities advanced, and residential space larger.<BR>  As to the dwellers at non-metropolitan area, this study has shown that they had priority of both similarity and priority of determinants for purchasing the apartments in factors in apartment prices. It was analyzed sensitive in prices rather than the apartments equipped with the investment value and excellent facilities. Therefore, this researcher seems to need a supply plan in harmony with purchasing power. As to the recent supply of local apartment. it was largely suggestive from the tendency of raising price for apartment housing by the advanced brand without making a judgment whether the apartment market corresponds to which market segmentation.