산업단지 환경오염이 배후도시 주거환경 만족도에 미친 영향 : 시화산업단지 및 배후도시를 중심으로

정성호 단국대학교 부동산건설대학원 2010 국내석사

우리나라는 1962년부터 경제개발 5개년계획에 따른 공업화 정책의 추진으로 지난 40여 년 동안 제조업을 기반으로 고도성장을 이룩하여 왔으며, 이러한 성장의 원동력이 된 것은 1962년대부터 조성된 산업단지이다. 2009년 3월 말까지 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지, 농공단지로 총 752개의 산업단지가 개발되었다. 다른 산업국가와 마찬가지로 우리나라의 산업단지들도 대체로 환경오염을 유발할 가능성이 큰 산업으로 구성되었으며, 그 결과 산업단지 주변지역의 환경은 크게 악화되었다. 시화산업단지는 수도권 신규 공업용지 수요에 대한 대비, 수도권 내 부적격 공장에 대한 이전용지 제공, 국토 확장에 의한 효율적 공간 창출 등 서해안 공업벨트 형성을 목적으로 개발되어 국가경제 및 지역경제 발전에 많은 기여를 하였다. 시화신도시는 1989년 수도권정비기본계획이 재조정되면서 시화산업단지의 준공업지역 일부가 주거지역으로 변경되었으나, 충분한 검토 없이 주거단지가 조성되어 산업단지 오염물질이 해풍을 타고 주거지역으로 이동해 많은 사회·환경적인 문제를 야기하였다. 이에 본 연구에서는 산업단지 환경오염이 배후도시의 주거환경 만족도에 미친 영향에 관하여 배후도시에 거주하는 주민들을 대상으로 설문조사를 통하여 분석하였다. 시화신도시에 거주하는 주민들은 주거환경을 충분히 고려하지 않은 상황에서 산업단지에 직장이 있거나 아파트 가격이 적당해서 이사를 왔으며, 자녀 교육환경, 편의시설 부족, 악취 등의 이유로 대부분의 주민들이 이사를 고려하여 정주의식이 상당히 낮은 것으로 나타났다. 또한 악취는 산업단지와의 거리에 관계없이 시화신도시 주민 모두의 관심사이며, 여전히 생활에 불편을 초래하고 있는 것으로 나타났다. 이로 인하여 시화신도시 주민의 주거환경 만족도는 보통이거나 불만족인 것으로 나타났으며, 자녀 교육환경과 방범·치안상태에 대한 만족도는 더욱 낮았고, 외국인 노동자가 주거환경 저해요인으로 새롭게 부각될 가능성이 있는 것으로 나타났다. 따라서 향후 산업단지 배후도시 조성 시에는 계획수립단계에서부터 공원·녹지 비율을 높이고 산업단지로부터 충분한 간격을 유지하거나 바람의 방향을 고려하여 악취가 배후도시로 이동하지 못하도록 주거단지의 입지와 단지 구성을 계획할 필요가 있다. 또한 주민들의 정주의식을 높이기 위해서는 교육환경 개선에 보다 많은 투자가 필요하고, 외국인 노동자들의 증가와 더불어 나타날 수 있는 다문화 지역사회화에 따른 갈등 해소를 위한 정책적 노력이 필요할 것으로 보인다. In 1962, the government of South Korea launched the Five-year Economic Development Plan based on manufacturing industry in order to achieve rapid economic growth. Industrial complex development has been one of the important factors which led to the successful industrialization of Korean economy. As the result, the total of 752 industrial complexes have been developed across the country. The rapid economic development of Korea based on the large scale industrial complexes have caused serious environmental problems to the residents who live in the apartment complexes nearby industrial districts. Siwha industrial complex is one example of such cases. Siwha complex was developed as a part of west coast industrial belt in Korea and was created to provide industrial spaces for firms relocated from Seoul and other major cities within the Capital Region. It has contributed much to both national and local economic growth so far. However, some of the semi-industrial area in the Siwha complex was converted into residential district due to the modification of metropolitan area restructuring plan in 1989 without considering the environmental effect such as air pollution problem caused by various chemicals blown by sea breeze. The purpose of this thesis is to examine how the environmental pollution from the industrial complex affects on the amenities of residents who live in the residential districts nearby the industrial complex such as Siwha New Town. The result of the survey shows that the majority of residents in Siwha New Town decided to move in Siwha mainly because of the convenient access to the work place and affordable housing price. Therefore, the majority of survey respondents do not want to settle down and are now considering to move to other cities due to the low quality of schools and the lack of convenient social infrastructure rather than the offensive odor from the industrial complex. Nevertheless many residents highly concern the stench as the most problematic issue in the town regardless of the distance between the residential and industrial areas. Accordingly, the evaluation grade on how the inhabitants in the town feel about residential environment turns out to be somewhat low. The results of the survey also indicate that the level of satisfaction with educational environment and public security scored the lowest evaluation grade. Additionally, the survey result also shows that the residents in Siwha tend to consider the growing number of foreign workers in town may be an impediment factor for the quality of life in Siwha in the future. Considering the findings from the survey, industrial towns should be built based on the appropriate planning for enough open spaces such as public parks and green space around industrial complexes. Besides, it is necessary to keep the distance between industrial district and residential area, and to consider the direction of wind in order to prevent stench before deciding where to build an industrial town. The central and local governments need to invest more on the provision of educational environment in order to attract more residents from outside. Lastly, industrial towns in Korea should be prepared for the multi-culture community and racial mix by providing facilities and various programs for foreign workers.

개발행위허가제도의 이해관계인간 상대적 인식도 차이에 관한 연구

전준완 단국대학교 부동산·건설대학원 2014 국내석사

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 ‘국토의 이용·개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등에 필요한 사항을 정하여 공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것’을 목적으로 하고 있다. 우리나라는 산업화시대에서 탈산업화 시대로 이행되면서 도시계획 중 하나인 개발행위제도와 관련하여 많은 문제점을 개선하고 있으나 아직도 법으로 전부를 규정할 수없는 영역이 있다. 그 중 한 부분인 개발행위허가제인데, 이 제도는 기계적이고 획일적인 법 적용에 따른 문제점을 보완하기 위해 지방자치단체가 도시계획의 타당성, 기반시설, 주변 환경 등을 종합적으로 고려해 재량권의 범위 내에서 허가여부를 결정토록 하였다. 또한 도시지역은 물론 비도시지역에서도 개발행위를 할 때에는 「국토계획법」에 의한 허가를 받도록 하고 있다. 이와 같이 개발행위허가제가 기존의 기속재량행위에서 자유재량행위로 전환되면서 이해 당사자들 간의 행위가 중요하게 되었다. 이해당사자들에 대한 이론으로서 “제도는 인간의 행위를 규제하지만 또한 인간의 행위를 통해 형성되며, 구조는 사회체계의 역할과 제도들로 구성되며 사회생활을 통해 행위자들은 그러한 역할과 자원을 끌어들이고 그러므로 개인의 행위를 규정하고, 동시에 사회행위를 유발시키는 구조적 속성들은 바로 그 행위에 의해 끊임없이 재생산 된다”고 한다. 이러한 배경 하에 본 연구는 현행 개발행위허가라는 제도 하에서 허가권자의 재량권이 증가되면서 행위자들(개발행위 허가권자, 신청자, 신청자의 대리인)간의 상대적 인식도에 대해 분석하였는데 연구결과는 다음과 같다. 우선 개발행위의 재량적 특성에 대한 허가권자와 피 허가권자간의 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 개발행위허가 시 재량적 행위의 성격에 대한 차이를 분석한 결과 “경관계획과의 적합여부” 규정의 “재량행위 성격”에 대한 질문에 대해서 관공서와 민간기관이 통계적으로 유의한 차이가 있는 것으로 나타났다. 환경에 대해서는 모든 하위 항목에서 과 환경 요인이 모두 차이가 있는 것으로 나타났는데, 구체적으로 보면 “환경오염·생태파괴·위해발생” 규정의 “재량행위 성격”과 “하천·호수·습지로의 유수” 규정의 “재량행위 성격” 경우 모든 유의수준에서 관공서와 민간기관간에 차이가 나타났다. 중요도 분석에서는 자연경관 및 미관에 대해서는 관공서와 민간기관 둘 다 중요도 순위에서 1위로 나왔으나 전체적인 측면에서 보면 관공서와 민간기관 모두 각 항목별로 재량적 성격에 대한 질문에 대해서 차이가 있는 것으로 나타났다. 그리고 정량화 분석에서는 실제로 측정한 관측 자료에서 관공서와 민간기관에 따라서 “허가 기준을 정량화”에 의견 차이는 없는 것으로 나타났다. 둘째, 개발행위의 재량적 특성에 대한 허가권자의 직종별 분석으로서 차이분석, 중요도 분석, 정량화 분석으로 정리할 수 있다. 먼저 차이분석에서는 개발행위허가 시 허가권자들의 직종 간 차이를 분석한 결과 “경관계획과의 적합여부” 규정의 “재량행위 성격” 에 대해서만 건축과 토목 간에 차이가 있는 것으로 나타났을 뿐, 기타 다른 항목에 대해서는 차이가 없는 것으로 나타났다. 이점은 허가권자의 경우 직종간의 분석결과 이해관계를 유발하는 관점에서 동일하다는 것이다. 이점은 또한 민간인과 대립 시 관공서는 건축과 토목의 구별 없이 대립을 이해관계의 대립주체로 설정된다는 것으로 추측할 수 있었다. 중요도 분석에서는 분석 결과 건축과 토목 직종간의 각 항목별로 재량적 성격에 대한 질문에 대해서 모두 유의수준에서 차이가 있는 것으로 나타났다. 이는 앞의 직종 간 차이분석과 대비 시 민간인과 이해관계 대립에 있어서는 차이가 없으나 내부 업무 처리 시에는 차이가 있음을 보여주는 결과이다. 즉 현실적으로 건축, 토목간의 업무성격이 근본적으로 상이한 정도를 나타내주며 또한 실질적으로 주요점이 상이하다는 것을 나타내주고 있다. 끝으로 정량화에 대한 분석은 실제로 측정한 관측 자료에서 건축과 토목의 직종 간 분석에서 “허가 기준을 정량화”에 의견 차이는 없는 것으로 나타났다. 셋째, 개발행위의 재량적 특성에 대한 허가권자의 종사기간 분석으로서 차이분석, 중요도 분석, 정량화 분석으로 정리할 수 있다. 먼저 차이분석에서는 개발행위허가 시 허가권자들의 종사기간 차이를 분석한 결과 기반시설과 “하천·호수·습지로의 유수” 규정의 “재량행위 성격”을 제외한 경관과 환경 모두에서 차이가 나타나는 것으로 분석되었으나 좀 더 세부적인 분석 결과에서는 종사기간에 따라 업무능력정도가 다름을 나타냄으로써 이해관계인간의 대립 잠재성을 갖고 있다고 볼 수 있다. 중요도 분석에서는 분석 결과 건축과 토목 직종간의 각 항목별로 재량적 성격에 대한 질문에 대해서 각 항목별로 모든 유의수준에서 차이가 있는 것으로 나타났다. 이는 앞의 종사기간 차이분석과 마찬가지로 대부분 동일하다고 볼 수 있으며 이 또한 종사기간에 따라 중요도에 대한 관점이 다르다는 것을 보여 주고 있다. 다음으로 정량화에 대한 분석은 실제로 측정한 관측 자료에서 종사기간에 따른 분석에서 “허가 기준을 정량화”에 의견 차이는 없는 것으로 나타났다. 넷째, 개발행위의 재량적 특성에 대한 피 허가권자의 직종별 분석으로서 차이분석, 중요도 분석, 정량화 분석으로 정리할 수 있다. 차이분석의 결과는 개발행위허가 시 피 허가권자들의 직종 간 차이를 분석한 결과 “자연경관 및 미관” 규정의 “재량행위 성격”을 제외한 모든 항목에서 차이가 없는 것으로 나타났으며, 중요도 분석에서는 분석 결과 피 허가권자의 직종간의 각 항목별로 재량적 성격에 대한 질문에 대해서 건축은 유의수준별 차이가 있는 것으로 나타났고 토목은 유의수준 모두에서 차이가 나는 것으로 나타났다. 마지막으로 정량화에 대한 분석결과 피 허가권자의 직종 간에 따른 분석에서 “허가 기준을 정량화”에 의견 차이는 없는 것으로 나타났다. 전체적으로 개발행위허가와 관련한 재량적 성격에 대한 이해관계 등의 차이로 향후에도 많은 분쟁의 소지를 내포하고 있으며 이는 더욱 더 합리적인 도시계획의 필요성을 요구하며 이제는 과거와 달리 인간위주의 개발과 보존의 양측을 잘 고려해 향후 세대까지 지속적인 국토유산을 물려주도록 하는 제도가 필요하다고 본다. 따라서 전체적인 방향에 의거 단순한 계량적, 명령적, 형식적 제도보다는 개발행위 관련자들 간에 폭넓고 깊은 토의가 필요하며 필요하다면 외국의 제도를 반영하되 있는 그대로 적용할 것이 아니라 우리의 실정에 부합되도록 한 번 더 여과한 후에 적용하는 것도 바람직하다고 본다.

택지개발사업 주변지역의 지가 변화에 관한 연구

박승철 단국대학교 2009 국내석사

본 연구의 목적은 인구의 증가와 도시의 확산에 필요한 용지를 개발하고 지가를 안정시키기 위해 펼치고 있는 택지개발사업이 오히려 택지개발사업 발표 및 개발로 인해 주변지역의 투기적 가수요를 발생시키고 이에 따라 지가 급상승 및 토지 수급 불균형을 초래하는 현상이 발생하는 것에 대해 택지개발사업 주변지역의 지가변동에 대해 실증적으로 사업단계별, 용도지역별, 지목별로 살펴보고 또한 수도권 및 지방권별로 분류하여 미치는 영향도의 차이를 파악하는 데 있다. 본 연구를 위해 택지개발사업지역 중 규모가 큰 2기 신도시 중에서지구지정부터 택지공급까지 완료되어 결과분석이 가능하며, 또한 수도권, 수도권근접, 지방권으로 대표할 수 있는 성남판교택지개발지구, 아산배방택지개발지구, 대전서남부택지개발지구의 주변지역을 사례지역으로 선정하였다. 택지개발사업으로 인한 토지가격 변화율을 나타내기 위해 사업지구 주변의 표준지의 공시지가 변동률에서 사업지구가 속한 행정구역상 모도시의 평균지가변동률을 차감하여 산출한 순지가변동률을 적용한 결과 3개 택지개발지구의 공통점으로는 첫째, 택지개발사업으로 인하여 3개 사업지구 주변지역의 지가 상승이 공통적으로 급등하였으며, 둘째, 지구지정단계 및 택지공급공고단계보다 개발계획승인단계 및 실시계획승인단계에서 순변동률의 증가폭이 높았다. 셋째, 지목별로 이미 투자가치가 반영되었을 가능성이 높은 대지나 활용도가 낮은 임야에 비해 전·답의 순변동률 증가폭이 높았다. 차이점은 지방권 택지개발 사례지역에 비해 수도권지역(수도권 및 수도권 근접) 택지개발 사례지역의 순변동률이 높았다. 지방권역인 대전서남부지구 사례지역의 평균 순변동률 5.9%에 비해 수도권역인 성남판교지구가 18.7%, 아산배방지구가 28.8%로 대전서남부지구보다 3.2배에서 4.9배 수준의 높은 순변동률을 보였다. 이와 같은 연구 결과, 택지개발사업으로 인하여 사업지구 주변지역의 지가 상승으로 사업지구 주변의 토지 소유자에게는 불로소득을 발생시키는 외부경제효과가 있는 반면 사업지구내 토지 소유자들에게는 상대적 박탈감을 야기시켜 외부불경제를 초래함을 알 수 있다. 따라서 택지개발예정지구 지정단계에서부터 택지개발 주변지역에 대해 토지거래 허가지역 지정 등 체계적인 택지개발계획이 필요하며, 사업지구내 토지소유자들에게는 기존에 부여하고 있는 혜택(例, 연접지역 토지 매입시 낮은 취등록세율 적용 등)보다 나은 기회를 제공하는 방안을 연구할 필요가 있다. 특히 지역별로 택지개발계획에 대한 차별성이 없는 상태인데, 지방권보다 순지가변동률이 높은 수도권지역에 보다 세심한 개발계획을 도입하는 방안을 검토할 이유가 있다고 보겠다. 그리고 지목별로 대지나 임야보다 전·답의 순지가변동률이 월등히 높은 것을 볼 때 택지개발사업 계획시 주변지역의 토지관리 방안 중 전 ·답의 토지거래규제를 보다 강화하는 등 지목별로 차등화된 관리방안 에 대한 검토가 필요할 것으로 보인다. 본 연구의 한계점은 첫째, 지가 상승에 대한 원인으로 택지개발사업 이외에 다른 부문에 대한 요소를 고려하지 못하였으며, 둘째, 표준지의 개별적 토지 특성에 따른 세부적인 사항에 대한 분석 요소를 반영하지 못하였고, 셋째, 연기․공주지역 행정중심복합도시와 같이 택지개발지구 지정때부터 ‘주변지역’을 미리 지정하여 실시한 지역에 대한 실제 효과를 분석해보지 못하였다. 따라서 향후에는 택지개발사업 이외에 다른 지가 상승요인 및 표준지의 개별적 토지특성을 반영하고, 택지개발사업 시행시 ‘주변지역’을 설정하여 실시한 지역에 대해 지가안정의 효과가 있었는지 실증적으로 조사하는 것도 의미있는 연구가 되리라고 판단되며 본 연구의 의의는 기존 연구가 한 지역의 택지개발사업지구 사례만을 분석한 반면, 수도권, 수도권 근접, 지방권역으로 구분하여 공통점 및 차이점을 분석한 최초의 사례라고 할 수 있다.

부동산경매의 유치권 해결방식 선호도에 관한 연구

김정원 단국대학교 부동산 건설대학원 2012 국내석사

2002년 민사집행법 개정과 경매물건의 증가, 부동산경매에 참여하는 일반인들의 경매 참여 증가로 부동산 경매시장이 활성화되면서 경매 부동산에 대한 유치권 신고의 남용으로 경매 절차를 지연시키고 유찰을 유도하여 낙찰가를 저감시킴으로써 부당이득을 취하는 경우도 함께 증가하고 있다. 이는 현행 유치권제도의 다음과 같은 문제점으로 인하여 발생한다. 첫째, 인수주의를 취하고 있어 유치권 채권금액을 인수하여야 하며, 둘째, 유치권에 대한 신고의무가 없어 경매 입찰 전 유치권의 존부 확인이 어렵고, 셋째, 형식적인 유치권 신고서 제출만으로 물건명세서에 유치권 신고가 기재되어 성립 여부를 판단하기 어렵다. 넷째, 낙찰받기 전에는 법원에 구비된 유치권 관련 서류를 열람할 수 없어 권리분석이 까다롭다. 다섯째, 유치권이 신고된 물건은 잔금 대출이 불가능하거나 유치권 신고금액을 차감한 금액으로 대출되므로 자금계획에 영향을 미친다. 여섯째, 낙찰 후 유치권자의 명도를 소송을 통해 해결하는 경우가 많아 낙찰자의 정신적·경제적 손실이 크다. 이러한 문제점들을 악용하여 해당 부동산의 이해관계인이나 채무자 등이 담합하여 허위·과장 유치권 신고를 하는 사례가 빈번히 일어나고 있다. 이러한 문제점에도 불구하고 유치권이 신고된 경매부동산에 입찰하려는 투자자는 이러한 물건을 낙찰받아 유치권 문제를 해결하는 경우가 많다. 이는 유치권에 대한 검토를 충분히 한 후 입찰하거나 낙찰받은 것으로 실제적으로 유치권이 신고된 경매물건에 대한 유치권을 해결한 것으로 볼 수 있다. 따라서 본 연구는 경매입찰 참여자, 유치권이 신고된 경매부동산에 입찰할 의향이 있는 자와 이미 유치권을 해결한 경험이 있는 자를 대상으로 설문조사를 실시하여 유치권에 대한 위험 인식도와 유치권이 신고되어 있음에도 해당 부동산의 경매에 참여하는 동기와 유치권의 진위 여부 판단 및 낙찰 후 유치권 해결방안을 파악하였다. 유치권 해결방안에 관한 분석 결과 행사 중인 유치권과 같은 유형의 판례 및 형사상 경매방해죄, 유치권자의 손해배상책임 등을 이용하여 유치권자에게 자진철회를 요구하여 해결한 방법과 유치권자를 대상으로 점유이전가처분과 더불어 인도명령 결정 후 강제집행을 통해 명도하여 해결한 경우가 가장 많이 활용된 해결방안인 것으로 나타났다. 그 다음으로는 유치권자를 상대로 사해행위 취소 및 유치권 부존재 소송, 점유물 반환청구 소송 등 소송을 통하여 해결하는 경우가 많았고, 사문서 위조 및 동행사죄, 권리행사방해죄, 조세범처벌법위반죄, 부동산실명법위반죄 등 형사상 소송을 이용하여 자진철회를 요구하여 해결한 경우, 민사집행법 83조 3항에 의거하여 가격감소 행위 금지조치 및 집행관 보관명령을 신청하여 유치권자의 자친철회를 통해 해결한 경우 순으로 나타났다. 부동산 경매절차에서 유치권 해결방안으로 낙찰자들이 가장 많이 선호하는 방법은 유치권과 같은 유형의 판례 및 형사상 경매방해죄, 유치권자의 손해배상책임 등을 이용하여 유치권자에게 자진철회를 요구하여 해결한 방법과 유치권자를 대상으로 점유이전가처분과 더불어 인도명령 결정 후 강제집행을 통해 명도하는 해결방안으로 이는 실무적으로도 과장·허위 유치권에 대응하는 방안으로도 많이 활용되는 방안이다. 이러한 방안이 경매참여자와 낙찰자에게 유치권이 신고된 경매부동산에 대하여 의사결정 및 유치권이 신고된 경매물건의 유치권을 해결하는 데 향후 도움이 될 것으로 기대된다. Recently, the fraud and abuse of real estate auctioning process for delay and the cancellation or devaluation of bidding price have increased since 2002 due to the enactment of the Civil Acts Amendments. There have also been an increase in auctioned products and general bidders. This trend in the real estate auction market raises the following legal and policy issues on the lien resolve. First, the lien price should be accepted for subrogation. Second, the existence of lien cannot be assured because there is no obligation of lien report. Third, it is difficult to verify the finalizations of lien process because the superficial documentation of lien report is required. Fourth, the documentation is not open for public inspection before the finalizations of lien process. Fifth, the cases of exaggeration or false reports from the conference between real estates stakeholder or debtor have been increased. Although the number of issues have increased so far, there are still many investors who want to participate in the auction for real estate or to resolve the issues by lien process. These participants in the auction practically make their decision based on thorough contemplation on the lien and tried to resolve the issues with respect to lien. Therefore, this thesis aims to investigate the motives of the participants in the auction with lien, the level of risk recognition, and the ways to resolve lien of auction bidders. In order to accomplish the study purposes, the questionnaire survey was conducted with samples who have experienced or are willing experience the lien resolve. The results of the analysis indicate that some of the bidders resolved by the withdrawal according to the previous cases, criminal actions, and compensation liabilities. The other bidders resolved by court order along with compulsory execution of occupation. This was the method which is most widely implemented. Next possible solution was to take legal action for affirming cancellation, non-existence of lien, or repayment. This is followed by criminal lawsuit accusing forgery of documents, foreclosure, infringement of tax or real estate-related fraud and then to ask withdrawal. Last is to resolve by civil suit based on Sub-Section 3, Section 83 and then to withdraw. The most prevalent preference of lien resolution by bidders was to ask lien owner to withdraw based on criminal acts, previous legal cases, and compensation liabilities. The second most popular resolution was to implement compulsory execution from the court which is practically used against exaggerated or fraud liens. The results of the thesis may contribute to provide information for any decision-making in real estate auctioning procedure and resolution of related issues.

범죄예방환경디자인이 부동산 거래 결정에 미치는 영향에 관한 연구

이규창 단국대학교 부동산·건설대학원 2019 국내석사

본 연구는 범죄예방환경설계(CPTED)를 통해 지역의 자생력을 확보하고, 부동산가치의 긍정적 변화를 통하여 지속가능한 범죄예방환경을 조성할 수 있다는 기조아래 기존 시행된 정책의 부동산적 관점의 실효성을 분석하고자 실시하였다. 이에 5년째 서울시에서 시행하고 있는 “범죄예방환경디자인사업”의 현 실태를 조사하고, 범죄예방환경디자인 적용이 부동산 거래 결정에 미치는 영향을 분석하고자 하였으며, 이러한 연구의 결론을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 서울시 범죄예방환경디자인사업 현장조사 결과 사업에 대한 유지관리는 잘 되고 있는 것으로 보여 진다. 지역주민이 인지하기 용이한 곳곳에 감시 카메라와 비상벨이 설치되어 있으며, 마을 입구에는 사업 시행을 알리는 안내표지판도 잘 관리되고 있는 것으로 나타났다. 반면, 감시 및 신고시스템 이외의 범죄를 예방하기 위한 요소들을 발견하기 어려웠으며, 유일한 시설인 지킴마루는 지역주민의 텃밭이나 부녀회 모임장소 등 그 목적이 변질되어 활용되고 있는 것으로 조사되었다. 이에 감시 및 신고시스템의 천편일률적인 활용에서 탈피하여 범죄예방환경디자인사업의 다양한 계획요소들을 활용해야 할 것이며, 지킴마루가 본연의 역할을 할 수 있도록 시정하는 것이 필요하다고 사료된다. 둘째, 서울시 범죄예방환경디자인사업의 효과를 분석한 결과 범죄율 감소에는 긍정적인 영향이 있는 것으로 조사되었다. 사업대상지의 범죄율을 조사한 결과 범죄율이 비교적 감소하는 양상을 보이고 있었으며, 따라서 범죄율 감소에는 영향이 있는 것으로 조사되었다. 아울러 사업 대상지의 소재지(동)의 부동산 거래량 변화를 조사한 결과 12개 사례 모두 부동산 거래량이 증가하고 있는 것으로 조사되었으며, 이러한 부동산 분위기 변화에 발맞추어 범죄예방환경디자인사업지로 그 효과를 가져올 수 있는 방안이 필요하다고 판단된다. 셋째, 반면, 범죄율 감소에도 불구하고 거주민 설문조사 결과 거주지역이 안전하지 못하다고 응답하는 것으로 조사 되었다. 이는 현재 모든 사업지에 활발하게 적용이 되고 있는 감시 및 신고시스템 설치로는 범죄율 감소에 효과가 있을지는 몰라도 거주민이 거주 지역을 안전하다고 느끼기에는 그 영향력이 부족한 것이라고 사료되며, 보다 안전한 주거환경이라는 인식을 받기 위해서는 지속가능한 도시재생적 관점에서 지역이 활기를 띄고 그것이 부동산 거래를 유발하는 방향으로 사업이 개선되어야 할 것이다. 이를 위해서는 건축/도시/부동산 관점에서 다각적인 시도가 필요하다고 생각되며, 자생적 도시공간 구현을 정책의 궁극목표로 설정해야 할 것이다. 넷째, 서울시 범죄예방환경디자인사업 시행 이후에도 거주민들은 여전히 주거지역을 안전하지 못하다고 응답하고 있으나, 추후 이사를 결정할 때, 범죄예방환경디자인이 적용된 지역으로 이주를 희망하는 것으로 조사되었다. 이러한 내용은 범죄예방환경디자인으로 인한 범죄율 감소 효과와 향후 다양한 시도를 통하여 범죄예방환경디자인사업이 개선될 것이라는 기대심리를 반영한 결과라고 사료된다. 다섯째, 결과적으로 현재의 범죄예방환경디자인사업이 부동산 거래결정에 미치는 영향은 미비한 것으로 조사되었으며, 지속가능한 범죄예방환경사업을 실현하기 위해서는 감시 및 신고 시스템뿐만 아니라 다양한 시도가 필요할 것으로 사료되며, 지역이 활성화되고 부동산 거래결정에 미치는 영향이 있을 때 미로서 자생적인 안전한 환경조성이 가능하다고 판단된다. 본 연구는 기존 선행연구에서 다루어지지 않았던 서울시 범죄예방디자인사업 시행 이후 해당 사업에 대한 실태조사, 효과검증 그리고 거주 후 평가 차원의 현장조사를 실시하였으며, 그 결과 현재 서울시에서 실시하고 있는 범죄예방환경디자인 사업으로 지역주민이 체감가능한 안전한 거주환경 조성에는 부족하다고 사료되며, 향후 개선을 통하여 자생적이고 지속가능한 안전한 공간을 실현가능할 것이라고 사료된다. The following research has been conducted in order to analyze the effectiveness in the aspect of real estate of the previously implemented policy under the notion that the Crime Prevention Through Environmental Design(CPTED) could secure the self-perpetuation of a region and maintain a sustainable crime prevention environment. Thus we examined the current status of "Crime Prevention Through Environmental Design Project" that has been proceeded for 5 years by the city of Seoul, analyzed the impact of application of CPTED to real estate transactions and the results are as follows. First, the operation and maintenance for the CPTED projects seems to be well functioning according to the site investigation. Surveillance cameras and emergency bells are widely placed so that it can be recognized by the local citizens easily, and the signs that notifies the project is in progress were seemed to be handled very well. However, it was hard to find any other elements for crime prevention other than the surveillance & report system, and Safety Maru, the only facility was being used in wrong ways such as gardening and private gathering purposes for the local residents. For this a variety of plan elements are ought to be utilized apart from the monotonous surveillance & report system, and it is believed that the Safety Maru should serve its original purpose. Second, the analysis of the effects of CPTED Project in Seoul shows that it affects the city in a positive way. The criminal rate of the regions with the implementation of the project was relatively diminished, therefore, it was obvious that the project is reducing the number of crimes. Also on the real estate transactions on the following region, every 12 examples showed increase in the amount of transactions which makes the plans to draw the effect by the CPTED region following this particular trend necessary. Third, despite the decrease in the crime rate the residents responded that the area is not safe according to the survey. This seems that the project could effect the decrease in crime rate due to the active application of wide Surveillance & Report system, but its influences fall short to the extent where the residents actually feel safe in their area, which requires us to improve the project in the aspect of the urban regeneration which ultimately leads to active real estate transaction in order to implement the recognition of safe residential environment. To achieve this we believe a multilateral approach in terms of architecture/urban/real estate is necessary, with the ultimate goal of realization of self-sustainable urban space. Fourth, the local residents responded that the residential area does not feel safe even after the institution of CPTED project in seoul, but it is investigated that they still wish to move to the region with the implement of following project in case of making decisions on moving in the future. This result is thought to be the reflection of people's expectations that the project could be improved with trial and errors over time, along with the actual decrease in crime rate. Fifth, it is shown that the actual impact of the CPTED project to the decisions on real estate transaction is rather minimal, therefore, a variety of attempts to realize the sustainable crime prevention project other than just the surveillance & report system seems necessary, which is going to realize the construction of self-sustainable and safe environment if the region is vitalized and when it affects the decisions on real estate transactions. The following research conducted surveys on the current project, verification of its effectiveness and the site investigation on evaluating the actual residence which were not discussed in the previous studies, and as a result the current CPTED project in Seoul seems to be lacking in terms of building a recognizable safe environment, which is believed to be improved and eventually realize a self-perpetuating and sustainable space with safety.

부동산 정보포털사이트의 사용성 및 신뢰성 평가

김철 단국대학교 부동산·건설대학원 2011 국내석사

Since the propagation of internet in 1990s, internet has been grown explosively. Especially, the high-speed internet network which was propagated in Korea in the end of 1990s brought rapid increase of internet user. Currently, the influence of internet reaches the overall industry widely and quickly, which is applying to the real estate market. Owing to the quick delivery of real estate information, the increase of efficiency and convenience of checking various information at a glance through internet, currently most of the citizens are using the portal service industry for real estate information, which means that the relationship between real estate and internet can not be separated from each other. Through composite comparison and evaluation of portal sites for real estate information, this study aims to understand the differences and their reasons between the current real estate portal sites by evaluating their usability and credibility. As an evaluation method for usability, we conducted pre-test for each site in accordance with six criteria and 36 subsections. After finding the parts which were not suitable for the current condition of internet and the parts should be supplemented among each subsection, evaluation for the usability based on its result was carried out. As an evaluation method for credibility, we added more items for survey like if there is any system for the credibility of the portal sites for real estate information, if it is possible to report in case of finding false sales and rapidity of after treatment. After a testee directly called and checked if there were any false sales, we took 1 point each time from the total 7 points in dependent on the number of false sales. As the result of this study, the quantitative evaluation for usability and credibility was conducted. First, In the result of comparing the average based on the Likert Scale 7 points in every evaluation item for five web sites, the Quality of Links and Accessibility were shown as average 4.8, Searching for average 4.7, Navigability for average 4.6 and Design for average 4.5 for the evaluation of usability while the Credibility was shown as average 4.1. Second, among the average for each item of the subject web sites, NAVER real estate was shown to be the highest in total evaluation items like the Quality of Links(average 5.3), Accessibility(average 5.8), Design(average 5.3), Navigability(average 5.2), Searching(average 5.3) and Credibility(average 4.6). Meanwhile, Dr. APT was shown to be the lowest in the evaluation items including the Quality of Links(average 4.1), Design(average 3.9), Navigability(average 4.1) and Searching(average 4.0) while Speed Bank was shown to be the lowest in the items including Accessibility(average3.7) and Credibility(average 3.9). Next, we analyzed in comparison of differences of preference for two types of the portal sites between the real estate sections in portal sites and independent portal sites which were specialized in real estate. In the result, it was shown that the real estate sections in a portal sites(20 testee, 76.9%) were more preferred to the independent real estate portal sites(6 testee, 23.1%). Among the subject web sites of this study, finally, we compared and analyzed the most preferred sites and its reasons. In the result, Naver real estate(12 testee, 48.0%), Daum real estate(8, 32.0%), Real Estate 114(3, 12.0%), Speed Bank(1, 4.0%) and Dr. APT(1, 4.0%) was shown as the preferred sites respectively. By evaluating usability and credibility of portal sites for real estate information, this study aims to let users use the web sites conveniently through the qualitative growth of web sites rather than the quantitative expansion. While presenting problems and improvement measures of the current status for users' convenience in using web sites, this also shows the direction for better portal sites of real estate information, which eventually increases the profitability of real estate information provider. This study could have contribution in commercial aspect. 1990년대의 인터넷 보급 이후 인터넷은 폭발적인 성장을 해왔다. 특히 1990년대 말에 우리나라에 보급된 초고속인터넷통신망은 인터넷 이용자의 급격한 증가를 가져왔다. 현재 인터넷의 영향력은 산업 전반에 걸쳐 크고 빠르게 미치고 있으며, 이러한 영향력은 부동산 시장에서도 크게 작용하고 있다. 인터넷을 통한 부동산정보의 신속한 전달과 효율성의 증대, 다양한 정보를 한 눈에 볼 수 있는 편리성 등으로 인하여 현재 부동산정보포털 서비스 산업은 대부분의 국민들이 이용하고 있으며 부동산과 인터넷은 이제 뗄 수 없는 관계로 발전하였다. 본 연구는 부동산 정보포털사이트 들의 종합적인 비교 및 평가를 통해 현재 부동산 정보포털사이트 들의 차이점과 차이점의 원인을 사용성 및 신뢰성 평가를 통해 밝히려 하였다. 사용성 평가방법으로 여섯 가지의 기준들과 36가지 세부항목에 맞추어 각 사이트별로 프리테스(Pre-Test)를 진행하였으며, 각 세부항목 중 현재 인터넷 상황과 맞지 않는 부분과 보충할 부분을 찾아내었고 그 결과에 따라 사용성 평가를 진행하였다. 신뢰성 평가 방법으로 부동산정보포털사이트의 신뢰성을 측정하기 위해 각 부동산정보포털사이트의 신뢰성을 위한 장치의 유무, 허위매물 발견 시 신고가능여부, 사후처리의 신속함 등에 대한 항목으로 설문항목을 추가하였으며 피험자가 직접 전화연결을 통해 허위매물여부를 확인한 후 허위매물 개수에 따라 7점 만점에서 1점씩 (-) 하는 방식을 적용하였다. 본 연구의 결과로 우선 사용성 및 신뢰성 평가의 양적 평가를 실시하였다. 첫째, 5개의 웹사이트의 모든 평가항목에서 리커드 척도 7점을 기준으로 평균을 비교해 본 결과 사용성 평가항목으로 링크의 질(Quality of Links)과 접근성(Accessibility)에서 각각 평균 4.8, 검색성(Searching)에서 평균 4.7, 네비게이션(Navigability)에서 평균 4.6, 디자인(Design)에서 평균 4.5순으로 나타났으며 신뢰성(Trust) 항목에서 평균 4.1로 나타났다. 둘째, 대상 웹사이트의 각 항목의 평균점수 중 네이버 부동산이 링크의질(평균 5.3), 접근성(평균 5.8), 디자인(평균 5.3), 네비게이션(평균 5.2), 검색성(평균 5.3), 신뢰성(평균 4.6)등 전체 평가항목에서 가장 높게 나타났다. 반면, 닥터아파트는 링크의 질(평균 4.1), 디자인(평균 3.9), 네비게이션(평균 4.1), 검색성(평균 4.0)등의 평가항목에서 가장 낮게 나타났으며 부동산 1번지는 접근성(평균 3.7), 신뢰성(평균 3.9)등의 평가항목에서 가장 낮게 나타났다. 다음으로 부동산 정보포털사이트의 두 유형인 포털사이트 안의 부동산 섹션과 독립된 부동산 전문포털사이트에 대한 선호도의 차이를 비교·분석하였다. 그 결과 선호하는 사이트 유형은 포털 사이트 안의 부동산 섹션을 선택한 피험자가 20명(76.9%)으로, 독립된 부동산포털사이트를 선택한 피험자가 6명(23.1%)으로 포털사이트 안의 부동산 섹션을 더욱 선호하는 것으로 나타났다. 마지막으로 본 연구의 대상 웹사이트 중 가장 선호하는 사이트와 그 이유를 비교·분석하였다. 그 결과 가장 선호하는 웹사이트로 네이버부동산 12명(48.0%), 다음부동산 8명(32.0%), 부동산114 3명(12.0%), 부동산1번지 1명(4.0%), 닥터아파트 1명(4.0%)순으로 나타났다. 본 연구는 부동산정보포털사이트의 사용성 및 신뢰성을 평가함으로써 웹사이트들의 양적인 팽창 보다는 질적인 성장을 통해 웹사이트를 이용하는 사용자가 편리하게 이용할 수 있도록 하고자 하였다. 이는 웹사이트를 이용하는 사용자가 편리하도록 현재상황의 문제점 및 개선점을 제시하고, 질적으로 완성도 높은 부동산정보포털사이트의 방향을 제시하여 결국 부동산 정보 제공자에게도 수익성을 높여 상업적 관점에서도 기여 가능한 연구라 할 수 있다.

데이터 마이닝에 의한 토지거래허가제의 영향 변수 연구 : 시흥시 토지거래허가 사례를 중심으로

송윤진 단국대학교 2013 국내석사

(국문초록) 데이터 마이닝에 의한 토지거래허가제의 영향 변수 연구 - 시흥시 토지거래허가 사례를 중심으로 - 단국대학교 부동산ㆍ건설대학원 도시 및 부동산개발학과 도시 및 부동산개발 전공 송 윤 진 지도교수: 김 병 량 우리나라는 고도성장을 통한 인구증가, 도시화, 산업화로 인해 토지의 수요가 급격히 증가하였다. 이에 제한된 토지가 투자의 수단으로 이용되며, 토지투기로 인한 빈부의 격차를 심화시켜 사회적 문제가 발생하고 있다. 이를 방지하고자 정부는 토지시장에 적극 개입하여 토지에 관한 많은 제도를 마련하고 다양한 정책을 수행하여 왔다. 이중 하나인 토지거래허가제도는 토지이용을 실수요자 중심으로 전환하고 토지 투기의 억제와 지가 안정을 위한 제도로써, 토지를 거래하기 전에 당사자가 계약내용을 허가권자에게 허가를 받도록 하여 거래되는 토지의 가격의 적정성, 수요자의 적격성, 그리고 토지이용의 적합성을 심사받아 계약하도록 하는 제도이다. 그러나 토지거래허가단계에서 허가기준인 실수요성과 이용목적의 적절성을 판단하는 것은 어려운 일이며, 토지를 취득하게 된 실질적인 의도를 파악하는 것은 더욱 어려운 일이다. 따라서 한정된 토지의 효율적인 활용과 토지거래허가제도의 제정 목적을 달성하기 위해서는 토지거래허가 사후조치인 이행강제금을 부과하기 전에, 토지거래허가 신청시 형식적인 요건을 검토하기 보다는 신청 목적으로 이용되지 않을 가능성이 높은 토지를 선별하여 실질적이고 구체적인 현장 검토가 필요하다. 또한 선행적으로는 이행강제금이 부과되는 토지의 근본적인 특성 요인을 규명하여 토지거래허가제도 수정 및 보완이 필요하다고 판단된다. 이에 본 연구는 토지거래허가 신청되어 거래된 토지 중 신청 목적에 따라 사용되지 않아 이행강제금이 부과된 토지들의 특성을 알아보기 위하여, 시흥시 내 토지거래허가 토지 중 이행강제금 부과가 시작된 2008년 이후 토지를 대상으로 로지스틱 회귀분석과 의사결정나무분석을 사용하여 실증분석을 실시하였다. 로지스틱 회귀분석의 비율척도 변수모형에서는 매수자 나이, 거래면적, 2011 지가, 신청필지수가 영향요인으로 나타났고, 명목척도 변수의 경우는 허가필 여부, 농지구분, 용도지구, 공작물 유무, 매수자가 시흥시에 거주하는 경우에 이행강제금 부과 확률이 높았다. 의사결정나무분석의 비율척도 변수모형에서는 신청 필지수, 행정적인 처리시점, 매도자 나이 순서로 나타났고, 명목척도 변수의 경우에는 예정금액 유무, 용도지구, 농지구분에 의해 이행강제금 부과 여부에 유의한 영향을 준다는 것을 알 수 있다. 따라서 투기가 우려되는 토지는 사전에 용도지구를 지정하거나, 농지에 대한 거래신청에 대해서는 신청인의 주민등록뿐만 아니라 주기적인 현장 방문을 통해서 실제 경작여부를 구체적으로 파악해야 할 것이다. 특히 농지의 경우에는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」과 「농지법」 등 2개 이상의 관련 법률이 적용되는 경우가 발생하면서, 하나의 필지를 대상으로 여러 개의 부서에서 실태조사를 하게 되어 인력적ㆍ시간적 부족문제가 발생하고 있다. 그러므로 해당 부서를 신설하거나 또는 하나의 부서로 이관하여, 관련 업무를 전문적으로 전담하게 할 필요가 있다. 이외에도 개발제한구역 해제 등 토지가격이 상승하는 요인이 발생하거나 존재하는 지역에 대해서는 토지거래허가 신청 시 더욱 철저한

신도시개발에 따른 신·구 지역간 불균형의 원인과 해소방안 연구 : 용인시 동·서간 지역불균형 사레를 중심으로

최연국 단국대학교 2009 국내석사

결론적으로 개발과 보전의 조화를 통한 균형발전을 추구하는 방향으로 도시계획이 수립되고 진행되어야 한다. 지역 내에서의 격차로 인한 불균형은 지역 갈등을 초래하고 공동발전을 저해하는 원인이 된다. 서부지역은 도시기반시설의 지속적인 확충으로 삶의 질을 높여야 하고, 동부지역은 중첩된 규제를 현실성에 맞게 완화하여 합리적인 개발과 보존을 추구해야 한다. 직장과 주거가 근접하도록 하여 정주의식을 갖도록 자족기능을 강화해야 한다. 일자리를 통한 소득이 늘어나면 교육환경과 주거환경은 개선 될 수 있다. 용인시의 바람직한 도시의 미래상을 위해서, 위에서 제시한 방향으로 점진적인 노력이 지속되면 동․서 지역간 불균형이 해소 될 수 있으며, 일시적인 거주 장소의 이미지에서 탈피하여 지역의 정체성을 극복해 나가는 계기가 될 것이다.

동적DCF 및 실물옵션모형에 의한 공모형 PF사업의 가치평가분석 : 부산항(북항)재개발사업을 중심으로

구태이 단국대학교 2013 국내석사

현재 장기적인 경기 침체로 인한 PF사업의 부진으로 여러 가지 리스크 요인에 대한 대처 방안이 시급하다. 기존 PF사업의 가치평가법인 DCF법은 현재가치로 할인 적용하여 미래 상황에 따른 유연하고 정확한 평가가 어려우며, 사업 환경의 변화에 대응할 수 있는 평가 방법이 필요하다. 본 연구에서는 공모형 PF사업 추진 시 발생할 수 있는 문제 상황을 가정한 연구이며, 미래 상황에 따른 불확실성에 대응할 수 있는 가치평가에 대한 실증분석을 하였다. 현재가치를 산정하는 과정의 변수를 확률변수로 인식하고, 이를 몬테카를로 시뮬레이션 기법을 활용하여 현금흐름상의 불확실성을 고려하는 방법인 동적DCF법의 가치평가를 하고, 다양하게 발생할 수 있는 상황에 적절히 대응할 수 있는 여러 가지 실물옵션들을 적용하여 이항옵션모형을 통한 가치평가에 대한 실증분석을 하였다. 이 과정을 통해 동적DCF법과 실물옵션의 가치평가를 비교 분석하여 기존의 DCF법의 단점을 보완하고, 실제 사업지에 적용했을 때 높은 상승효과로 사업의 성공 가능성을 높일 것을 본 연구를 통해 제안하고자 하였다. 본 연구목적을 달성하기 위하여 대규모 공모형 PF사업이 2007년부터 현재까지 지속적으로 진행 중인 부산항만공사 주체의 부산항(북항)재개발 사업지를 중심으로 분석하였다. 이 사업지는 사업기간의 장기화와 다양한 이해당사자가 참여하는 특징이 있고, 이에 따른 미래의 불확실성에 대한 대처 방안이 필요한 사업지이기 때문에 본 연구의 실증 분석에 적합하였다. 미래의 불확실성에 대한 상황 변화에 유연하게 대처할 수 있는 방법으로 공모형 PF사업지에서 분석된 기존 NPV분석을 전제로 하였다. 먼저 공모형 PF사업지 현황을 조사하여 공모형 PF사업지 중에서 임의로 선정한 적용 대상인 부산항(북항)재개발사업지의 개요와 현황을 파악하였다. 그리고 기존 NPV분석을 전제로 동적DCF법을 Crystall Ball을 이용한 몬테카를로 시뮬레이션을 적용한 가치평가를 분석하였다. 또 포기, 축소, 확장, 변경 및 연기의 개별 실물옵션의 개념을 정리하여 부동산개발 사업에 적용 가능한 축소옵션과 연기옵션을 선정하였다. 또한 선정된 축소옵션 모형과 연기옵션 모형을 구축한 개별 실물옵션을 이항옵션모형에서 사용하는 각각의 변수와 그 값을 부산항(북항)재개발 사업지를 통해 구축된 수치를 적용하였다. 이를 통해 도출된 각각의 실물옵션의 가치평가를 비교분석하였다. 이렇게 두 가지의 가치평가 방법으로 도출된 연구 결과를 통해 미래의 불확실성에 대한 여러 가지 리스크에 대한 상황변화에 유연하게 대처할 수 있는 방법을 모색해 보았다. 첫 번째 가치평가 방법으로 동적DCF법은 기존의 NPV법의 결정론적 시점에서의 현금흐름 방식에 대한 한계와 문제점을 분석하고, 이에 대한 대안으로서 리스크 요인을 감안한 확률론적 현금흐름 예측 방식을 제시하였다. 이를 검증하기 위해 기존 NPV분석을 전제를 바탕으로 각 변수들에 대해 불확실한 변수로 가정하여 이에 대해 몬테카를로 시뮬레이션을 수행한 결과, 확률론적 접근 방식이 기존의 DCF법의 결정론적 접근 방식보다 현실적이고 유용한 정보를 제공하고 여러 가지 요인에 대해 폭넓게 파악할 수 있는 것으로 나타났다. 두 번째로 실물옵션을 적용한 실물옵션가치평가 기법을 이용해 축소옵션과 연기옵션을 이항옵션모형에 적용하여 사업의 가치를 평가하였다. 이 결과를 바탕으로 특정시점 축소옵션의 가치는 기존 현재가치가 -299,540백만원에서 -138,688백만원으로 크게 가치가 상승되었다는 것을 알 수 있었고, 이 과정을 통해 산정된 연기옵션의 현재시점의 사업가치는 -129,841백만원으로 연기옵션의 연기기간이 길어질수록 실물옵션의 가치는 상승하게 된다는 것을 알 수 있었다. 본 연구 결과에서 확인한 바와 같이 실물옵션은 기존의 현금할인법에 의한 사업가치와 비교해보면, 실물옵션가치평가기법을 적용한 경우의 사업가치가 크게 평가된 것을 알 수 있다. 즉 기존 방식에 비해 전략적 유연성이 고려됨으로써 부동산 개발사업의 가치가 확대됨을 확인할 수 있다. 이를 통해 유추할 수 있는 점은 지금까지는 불확실성이 회피되거나 제거해야 될 대상이었지만 동적DCF법을 적용하여 미래의 불확실성에 대한 보다 다양하고 유연하게 현금흐름에 대한 가치를 파악할 수 있고, 이에 따른 여러 가지 리스크 요인에 대해서는 실물옵션가치평가기법을 적용하여 사업의 가치를 증가시키는 역할을 할 수 있다는 가설을 검증하였다. 따라서 향후 공모형 PF사업 추진 시에는 민간과 공공이 협의를 통해 사업과 시장 상황에 맞는 동적DCF법과 실물옵션 적용을 검토하여 사업의 성공 가능성을 높일 것을 본 연구를 통해 제시하였다. A plan to cope with the various risk factors is urgently required, owing to the slump in Project Financing (PF) businesses caused by the current long-term depression. The discounted cash flow (DCF) method, the recent value assessment method for existing PF businesses, applies a discount to the current value hampering flexible and accurate evaluation of future circumstances; therefore, a different assessment method is required to react to changes in the industry environment. This study is based on the possible problematic situations that may arise when pursuing publicly contested PF businesses and conducts an empirical analysis on value assessment that can cope with the future uncertainty. A random variable was identified for the process of evaluating the current value, and by utilizing it in the Monte-Carlo Simulation Method, a value assessment by the dynamic DCF method, which considers uncertainties in the real flow, was carried out. Next, by applying various real options to cope appropriately with possible scenarios, an empirical analysis on value assessment through binominal option pricing model was performed. The aim was to compare through this process the dynamic DCF method and value assessment of real options to fix the downsides of the dynamic DCF method, and thereby increase the success possibility of businesses through a high synergistic effect when applied in actual business settings. For purpose of the research, the Busan harbor redevelopment, administered by the Busan Port Authority (BPA) and performing various large-scale publicly contested PF businesses, was selected as the center of analysis. The redevelopment is characterized by extended operation periods and the presence of various interested parties, and hence, requires plans to cope with future uncertainties, making it suitable for such empirical analysis. In order to cope flexibly with the changed circumstances arising from future uncertainties, the existing Net Present Value (NPV) method, analyzed in publicly contested PF business sites was adopted. First, by researching the current state of publicly contested PF businesses, the scope and current state of the Busan harbor redevelopment, randomly selected from the various PF businesses, were detailed. Next, by holding the existing NPV method as a premise, the value assessment was analyzed by the Monte-Carlo simulation using the dynamic DCF method and Crystal Ball. Various concepts of real options such as forfeit, reduction, expansion, alteration, and postponement were arranged, and reduction and postponement options applicable to real estate development businesses were then selected. Moreover, the individual real option, which sets up the selected reduction and postponement options, was applied with the statistics constructed by the various variables and its values in the binominal option pricing model of the Busan harbor redevelopment business. The results gained by the two value assessment methods were utilized for an inquiry on the methods to deal flexibly with the various risks from future uncertainties. As the first method of evaluation, the dynamic DCF method analyzed the limits and problems of the cash flow method from the view of the existing NPV method, and provided a probabilistic method of cash flow prediction that considers risk factors as an alternative. In verification, the result of performing a Monte-Carlo simulation by the existing NPV method, which assumes each variable as uncertain, revealed the probabilistic method of approach as more realistic than the deterministic approach of the existing DCF method; therefore, it provides information that is much more useful and enables users to analyze the various factors deeply. Second, using the real option valuation applied with the real option, the reduction and postponement options were applied to the binominal option pricing model to assess the value of the business. The results indicate that the value of the reduction option at a specific time significantly increased from the original ₩-299,540 million to ₩-133,688 million, and with the current business value of the postponement method computed through this process at ₩-129,841 million, it could be said that the longer the postponement period of the postponement option, the greater is the value of the real option. As verified in this research, to compare the real option to the existing DCF method, when the real option valuation is applied, the value of the business is assessed as greater than it would be otherwise. In other words, because strategic flexibility is considered, in contrast to existing methods, it can be seen that the value of real estate development business is expanded. It can be inferred that, although until now uncertainty was a subject of avoidance or elimination, by applying the dynamic DCF method, a more varied and flexible value assessment of the cash flow against future uncertainties can be ensured. In addition, applying the real option valuation to various risk factors can increase the business value. Therefore, this research suggests, in executing future publicly contested PF businesses, the private and public sectors should convene to use a dynamic DCF method suited to the market and industry situation, thereby increasing the possibility of success. Please consider stating the full form of this and all other abbreviations in this documentat the first instance, accompanied by the abbreviation in parenthesis, as suggested for “DCF” below. Then on, only the abbreviation may be used.

순환재개발사업의 현황과 개선방향에 관한 연구 : 세입자 주거대책을 중심으로

정승환 한양대학교 공학대학원 2010 국내석사

재개발사업을 시행하면서 세입자 이주 및 철거문제는 끊임없이 제기되어 왔다. 그리고 지속적으로 세입자 문제에 대하여 제도개선을 시행하고 있으나 근본적인 해결책은 제시되지 못하고 있는 실정이다. 본 연구는 이에 대한 대안으로 시도되고 있는 순환재개발사업을 중심으로 현황 및 개선방안을 검토하고, 현실적으로 실행 가능한 대안을 검토하는 것을 목적으로 하였다. 이를 위하여 제2장에서는 순환재개발 사업과 관련한 선행연구 고찰 및 해외사례를 조사하였다. 대부분의 연구가 순환재개발사업의 장점을 중심으로 연구한 것에 비하여 본 연구는 세입자 주거대책 중심으로 순환용주택 공급대책과 개별 이주대책을 비교하고, 순환용주택 공급을 위한 대안 모색을 추가는 방향으로 기존의 연구와는 차별화 하였다. 제3장에서는 재개발사업 현황분석을 실시하였는데, 제도 및 사례분석으로 구분하여 분석하였다. 분석결과 전문가 및 세입자 모두 순환용주택 공급대책이 주거안정기여도 및 주거만족도가 높은 것으로 조사되었다. 이를 토대로 제4장에서는 세입자 주거대책 개선을 위한 개선방향 도출 및 정책모의실험을 실시하였다. 개선방향은 제도적 측면과 실행측면에서 순환재개발사업관련 제도 구체화, 순환재개발사업 의무화, 순환용주택 공급확대, 민간의 순환재개발사업 참여확대를 도출하였다. 개선방향에 따라 정책모의실험은 2단계로 구분하여 실시하였다. 1단계 정책모의실험에서는 일반재개발사업 추진 시와 순환재개발사업 추진 시 주거만족도 평균값, 세입자 재정착율, 사업비 3가지 항목으로 비교하였는데 순환재개발사업이 주거만족도 및 재정착율에서는 우월하지만 사업비에서는 불리한 것으로 나타났다. 2단계 정책모의실험에서는 일정면적이상 순환재개발사업 의무화하는 대안과 전체 순환재개발사업 의무화를 대안으로 설정하고, 수도권에 향후 10년간(2010~2019)의 순환용주택 수요와 사업비를 예측하였다. 본 연구의 시사점은 크게 세 가지가 있다. 첫째, 전면철거재개발 사업은 근본적으로 세입자 이주문제가 발생할 수밖에 없으며, 이에 대한 정책변화가 선행되어야 한다는 것이다. 둘째, 순환용주택 공급을 통하여 세입자의 주거만족도가 향상되어 이주문제를 상당부분 완화 할 수 있음을 알 수 있었다. 하지만 순환용주택 공급확대를 위한 의무화 도입 시에는 막대한 건설재원이 필요함으로써 실행에 어려움이 있는 것으로 나타나 이에 대한 정부차원의 대책마련이 필요함을 알 수 있었다. 위와 같은 시사점에도 불구하고 본 연구는 한계를 가지고 있다. 첫째, 현황분석에서 적용한 기준이 사례가 부족한 한계가 있다. 둘째, 현실적으로 순환용주택 공급의 지역적 특수성을 고려하지 못하고 있다. 마지막으로 정부의 재정지원 규모 및 주택공급 방안 등을 구체적으로 검토하지 못한 한계가 있다. 따라서 향후 재개발사업의 세입자 문제해결을 위해서는 다양한 대안을 검토하고, 정책결정을 하는 것이 필요할 것이다.