부동산 중개사고 방지에 관한 연구 : 청주시를 사례로 = A Study on Prevention of Real Estate Brokerage Transaction Accidents : A Case Study of Cheongju City

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In recognition of its current expertise, the Korean administration implemented a permit system centered on real estate agents for the first time under the Real Estate Brokerage Act enacted in 1984 with the aim of increasing public confidence in the real estate brokerage industry and establishing a fair real estate transaction order. Since then, in 2014, the Certified Brokerage Act, a single law, which is the basis of professional qualifications, was enacted. The existence of a single law called the Certified Brokerage Act also means that the qualification as a certified real estate agent is recognized as a professional qualified person. In other words, only Chinese characters who obtained qualifications in accordance with the law and registered to open are professional qualifications to conduct real estate brokerage business.
Currently, real estate assets account for a very high proportion of domestic household assets at 75%, and unlike other items, real estate transactions are relatively less frequent than other items, forcing them to rely on licensed real estate agents for transaction activities. Therefore, licensed real estate agents are obligated to proceed safely and easily while trading real estate, which is the property of the people.
Frequent large and small real estate brokerage accidents cause confusion in the order of the real estate market, such as a decline in confidence in licensed real estate agents and distrust of expertise, affecting transactions and domestic economy as well as causing social losses that cause time and property losses to the client, the trading party.
As above, the prevention and prevention of real estate brokerage accidents is to find a reasonable way to prevent brokerage accidents through questionnaire analysis to certified public companies engaged in real estate brokerage business in Cheongju, Chungcheongbuk-do, and analysis through in-depth interviews to experts in various fields. Real estate brokerage accidents, which are the subject of the study, were based on events that actually occurred, and brokerage accidents that actually occurred in Cheongju-si were investigated and studied.
As a result, the purpose of preventing real estate brokerage transaction accidents is to prevent them before an accident by studying the reasons for the occurrence and prevention of what type of accidents occurred in practice.
As a result of the study, it is hoped that this study will contribute to the national economy and to fair real estate transaction order and reliable real estate brokerage transactions by using the importance of the role of licensed real estate agents, which are the key to preventing brokerage accidents, and as a result of basic research for legal improvement along with practical improvement.

국문 초록 (Abstract)

공인중개사는 토지와 건축물 그 밖의 토지와 정착물과 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 등의 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매⋅교환⋅임대차 그 밖의 권리의 득실 변경에 관한 행위를 수행하는 자격을 갖춘 자로서 현재의 전문성을 인정받아 대한민국 행정부는 부동산 중개업의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래 질서를 확립한다는 입법 취지로, 1984년 제정의 부동산중 개업법에 의해 처음으로 법률상 공인중개사 중심의 허가제가 시행되었다. 이후 2014년 전문자격사의 기초인 단일법률인 공인중개사법이 제정되었다. 공인중개사법이라는 단일법률이 존재한다는 의미는 공인중개사라는 자격을 전문자격사로서 인정한다는 의미이기도 하다. 즉 법률에 따라 자격을 취득하고 개설 등록 한자만이 부동산 중개업을 할 수 있는 전문자격인인 것이다.
현재 국내 가구의 자산에 부동산 자산이 차지하는 비율이 75%로 매우 높게 차지하고 있고, 다른 물건과 다르게 부동산 거래는 빈도가 상대적으로 다른 물건에 비하여 높지 않으므로 거래행위에 대해 공인중개사에게 의존할 수밖에 없는 구조가 된다. 그러므로 공인중개사는 국민의 재산인 부동산을 중개 거래 하면서 안전하고 수월하게 진행해야 할 의무가 있는 것이다.
따라서 빈번하게 발생하는 크고 작은 부동산 중개사고로 인하여 공인중개사에 대한 신뢰도 하락과 전문성에 대한 불신 등 부동산 시장의 질서의 혼란을 유발하여 거래 감소와 내수경제까지도 영향을 미치는 것은 물론 의뢰인인 거래당사자에게 시간적 재산상 손실을 끼치게 되는 사회적 손실을 발생시킨다.
위와 같이 부동산 중개사고의 방지와 예방은 충북 청주시에서 발생한 사례를 통하여 원인에 대하여 청주시에서 부동산 중개업에 종사하는 공인인중개사에게 설문분석과 부동산관련 전문가에게 구조화면접(Structured Interview)을 통한 분석을 통한 결과도출로 중개사고 방지에 관한 합리적 방안을 찾아가는 데 있다. 연구 대상인 부동산 중개사고의 사례는 실제로 발생한 사건을 기초로 하였으며, 장소의 범위를 청주시로 한정하여 실제로 발생한 중개사고에 대하여 조사하고 연구하였다.
결과적으로 실무에서 발생한 중개사고에 대하여 어떠한 유형의 사고가 어떻게 발생하였는지 발생 이유와 예방에 대한 방지방안 등을 연구하여 부동산 중개 거래사고를 사고 발생 이전에 사전 방지를 목적으로 한다.
연구의 결과로서 본 연구자료가 부동산 중개사고의 예방과 방지로 이어지고 빈번하게 발생하는 사고의 경우는 감소를 목적으로 중개사고 예방의 핵심인 공인중개사의 역할의 중요성 그리고 전문자격사로서의 위상을 위하고 실무적 개선과 함께 법제적 정비를 위한 기초적 연구의 결과로 활용되어, 국민경제에 이바지 하고 공정한 부동산 거래질서와 신뢰도 높은 부동산 중개 거래에 기여 하길 바란다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 흐름과 방법 5
• 제2장 부동산 중개와 중개사고에 대한 이론적 고찰 7
• 제1절 부동산 중개 7
• 1. 공인중개사제도와 부동산중개 7
• 2. 부동산 중개업과 계약의 유형 10
• 3. 부동산중개와 부동산컨설팅의 차이 22
• 4. 부동산중개와 비교되는 민법의 개념 24
• 제2절 개업공인중개사의 책임 32
• 1. 민사책임 32
• 2. 형사책임 35
• 3. 행정책임 39
• 제3절 부동산 중개사고 41
• 1. 부동산 중개사고의 개념 41
• 2. 부동산 중개사고의 형태 43
• 3. 부동산 중개사고의 발생원인 45
• 4. 부동산 중개사고와 개업공인중개사의 의무 50
• 제4절 선행연구의 분석과 차별성 56
• 1. 선행연구 분석 56
• 2. 선행연구와 차별성 58
• 제3장 부동산 중개사고의 현황과 분석 59
• 제1절 부동산 중개사고 현황 59
• 1. 전국 공제금 지급 중개사고 현황 59
• 2. 신규유형 깡통전세와 빌라왕사건 62
• 제2절 청주시 부동산 중개사고 유형별 사례분석 67
• 1. 중개대상물 확인⋅설명 의무위반으로 인한 중개사고 68
• 2. 이행 과정의 분쟁으로 인한 중개사고 70
• 3. 고용인(중개보조원)으로 인한 중개사고 72
• 4. 부동산 범죄로 인한 중개사고 75
• 5. 부동산 경매와 관련한 중개사고 76
• 제3절 부동산 중개사고가 주는의미 79
• 제4장 부동산 중개사고의 방지방안 80
• 제1절 설문조사 80
• 1. 설문 개요 80
• 2. 설문 문항별 분석결과 81
• 3. 결론 및 시사점 88
• 제2절 전문가 구조화면접(Structured Interview) 89
• 1. 구조화면접 개요 89
• 2. 구조화면접 분석 91
• 3. 구조화면접 결과 94
• 제3절 중개사고 방지와 예방을 위한 대책 96
• 1. 손해배상책임 보장금액의 상향 96
• 2. 계약전 세금 관련 미납과 체납 열람시스템의 구축 98
• 3. 사고방지를 위한 기본지침서 제작 및 교부 100
• 4. 중개보조원 제도의 폐지 101
• 5. 공인중개사 독자적인 지도⋅단속 권한부여 104
• 6. 공인중개사의 개업전 수습제도 도입 107
• 제5장 결론 109
• 제1절 연구의 요약 109
• 제2절 연구의 한계와 결론 112
• 참고문헌 114
• ABSTRACT 116