都心 再開發事業의 효율적인 推進方案에 관한 硏究 : New Town 사업을 중심으로 = A Study on Efficient Reconstructing Urban Downtown focused on New Town Development

국문 초록 (Abstract)

서울시는 지역 간 균형발전을 위한 전담기구인 “지역균형발전추진단”을 설치 운용하면서 지역균형발전 대책을 마련 지역균형발전추진계획을 발표하고 의욕적인 강북재개발을 추진하고 있다. 이러한 배경하에서 본 연구는 서울시의 New Town 사업을 중심으로 도심 재개발에 대한 폭넓은 이해와 인식을 위하여 포괄적인 도심 재개발의 개념을 재정립하고 이미 오래 전부터 도심 재개발사업을 실시해온 국가들이 경험해 온 사례들을 고찰하여 특히 서울시의 뉴타운 개발을 중심으로 우리나라 도심 재개발사업의 이론적 고찰 및 정책 방향을 제시하는데 연구의 목적이 있다.
본 연구의 주요내용은 도심재개발사업 시행주체, 사업시행절차, 사업시행방법 등과 도심재개발사업과 관련된 주요 법, 시행령, 서울시조례 그리고 개발밀도와 관련한 계획 요소에 관한 건축법, 시행령, 서울시 건축 조례에 등에 대하여 고찰하고 이러한 사전연구를 바탕으로 서울시 뉴타운 도심재개발사업 현황 및 계획 내용에 대한 특징을 분석하여 궁극적으로는 서울시뉴타운 사업을 중심으로 한 도심재개발사업의 효율적 추진방안을 모색하는 것이다. 본 연구의 결과 제시된 주요 방안을 요약하면 다음과 같다.
(1) 사업지연요인의 개선방안으로는 사업절차를 간소화하여야 하며, 이를 개선하기 위해서는 불필요한 중앙정부 및 광역자치단체의 개입을 최소화할 수 있도록 기초 자치단체에 재개발사업에 따른 책임과 의무를 부과하여야 할 것이다.
(2) 사업성 제고방안으로는 개개 필지로 분할하는 지구지정은 향후 민원의 소지가 있어 사업진행에 지장을 초래할 우려가 있으므로 이를 지양하고 부대시설 등은 가급적 배제하는 것이 바람직하다.
(3) 공공부문 지원확대방안으로는 공유지가 없거나, 국공유지비율이 낮은 지구에 대하여는 국고보조를 의무화하는 방안을 검토하여야 한다.
(4) 원주민의 재정착율을 높이기 위해서는 무엇보다도 그들의 경제적 부담능력을 고려한 다양한 평형의 주택공급이 실시되어야 할 것이다.
결론적으로 서울시의 뉴타운 재개발 계획이 성공되기 위해서는 무엇보다 중요한 것은 상대적으로 뒤쳐진 지구와 주민의 지역발전을 이루겠다는 의지와 노력이며 나아가 서울 시민 수도권 자치단체, 중앙정부 등 모두의 노력과 지원이 요구된다. 특히, 뉴타운 사업은 광역적으로 실시되므로 기존의 재개발사업의 구도에서 탈피하여 충분한 기반시설을 갖추며 환경을 생각하는 21세기형 주거공간으로 바뀌길 기대하고 있다.
도심재개발의 문제를 이해주체 간 갈등과 정채목표간 상충의 문제로 파악할 수 있다면 이러한 갈등과 상충을 해소시키는 것이 바로 도심재개발을 활성화시키는 방안이 될 수 있을 것이다. 특히 도심재개발사업의 절차상 크게 실효성이 없으면서 시간과 비용의 낭비를 초래할 수 있는 부분이 있다면 과감하게 개선되어야 할 것이다.
마지막으로 도심재개발 사업은 운용하기에 따라서는 참여자 모두에게 이익을 가져올 수 있는 사업임을 인식하여 각 이해관계인들을 지도, 조직화 및 조정할 수 있는 강력한 리더십이 필요하며, 사업의 공공성을 유지하기 위해서는 금융, 재정 등 공공의 지원이 전제되어야 한다. 이와 동시에 주민의 의사가 충분히 반영되고 적극적으로 참여할 수 있어야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Urban redevelopment can be seen as a developmental process of city by accommodating physical environment of the existing city. Urban redevelopment in its narrow sense merely means the change of the urban environment which is institutionally permitted, hence resulting in insufficient application of the existing facilities by social and economic changes of the city, such as the population increase of the city or development of the industrial technology. Accordingly, when it causes the malfunctions of the city regarding the safety, sanitary and social welfare of individuals, and might cause the retrogression of the city, the government authority interferes and changes the existing city environment as urban planning.
The actual states and problems of the urban redevelopment can be described as follows:
First, the tenants of the old and inferior housing are opposing the removal without sufficient reward in order to secure the right live, for their ultimate and only residences are being removed. in terms of the current laws, rental housing construction for the tenants.
Second, high-story and densely populated residence complexes are being developed, mostly with the consideration on the mere residence function, hence other function can not be accommodate.
Third, the average resettlement rate is less than 20%, and most native residents are moving to other areas.
Fourth, the residents of the old and inferior housing mostly have low income with poor economic capability, having lack of housing improvement ability by their own finances.
The improvement plans of the urban redevelopment for the above mentioned problems are as follows:
First, viable countermeasures to the tenants should be devised.
Second, a policy to maximize the land usage should be devised. Third, a policy to increase the rate of resettlement of the native residents should be devised.
Fourth, countermeasures to expand the public sector supporting should be devised.
Finally, a measure to simplify the business procedures should be devised. Thus great efforts should be made in order to remove the problems and inefficiency occurring in the course of the business execution procedures.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 내용 및 방법 = 4
• 제3절 선행연구의 검토 = 5
• 제2장 도심 재개발의 이론적 배경 = 9
• 제1절 도심 재개발의 의의 = 9
• 1. 도심의 공간적 특성 = 9
• 2. 도심 재개발의 개념 = 10
• 제2절 도심 재개발의 목적 = 12
• 1. 경제적 측면 = 13
• 2. 사회적 측면 = 14
• 3. 도시시설 및 문화적 측면 = 15
• 4. 도시경관적 측면 = 15
• 제3절 도심 재개발의 분류 = 16
• 1. 도심 재개발의 시행방침에 의한 분류 = 16
• 2. 도심 재개발대상에 의한 분류 = 20
• 3. 법에 의한 분류 = 22
• 4. 도심 재개발 시행성격에 의한 분류 = 22
• 제4절 도심 재개발의 효과 = 25
• 1. 긍정적 효과 = 25
• 2. 부정적 효과 = 26
• 제5절 도심 재개발의 방식과 절차 = 27
• 1. 시행방법 = 27
• 2. 시행주체 = 28
• 3. 시행절차 = 28
• 제3장 도심 재개발사업의 현황과 문제점 -뉴타운(New town)사업을 중심으로 = 33
• 제1절 도심 재개발의 요건과 기준 = 33
• 1. 건폐율 = 33
• 2. 용적률 = 34
• 3. 건축물의 높이 제한 = 36
• 4. 대지안의 조경 = 43
• 5. 대지안의 공지 = 45
• 6. 공개공지의 확보 = 46
• 제2절 뉴타운 사업의 배경과 과정 = 48
• 1. 추진배경과 개요 = 48
• 2. 추진과정 = 51
• 제3절 뉴타운 재개발 추진현황 = 54
• 제4절 외국의 사례 = 56
• 1. 미국 = 56
• 2. 일본 = 59
• 3. 영국 = 61
• 4. 외국사례의 시사점 = 63
• 제5절 도심 재개발사업의 문제점 = 65
• 1. 세입자와의 갈등 = 65
• 2. 낮은 분양주택의 토지 이용율 = 66
• 3. 원주민의 낮은 재정착률 = 67
• 4. 공공부문 지원 부족 = 69
• 5. 사업 과정의 지체 = 69
• 6. 후분양제 도입의 문제점 = 72
• 7. 중·대형규모 위주의 주택공급의 문제 = 74
• 제4장 도심 재개발사업의 효율적 추진방안 = 75
• 제1절 세입자 및 원주민의 편익제고 = 75
• 1. 실효성 있는 세입자 대책의 마련 = 75
• 2. 원주민 재정착률 제고 = 75
• 제2절 사업과정의 민주성과 공정성 제고 = 77
• 1. 유연성 있는 개발방식의 채택 = 77
• 2. 공정한 사업시행 = 78
• 3. 효율성의 추구 = 78
• 제3절 사업절차의 간소화 = 80
• 1. 사업시행의 간소화 = 80
• 2. 최대한의 토지활용 모색 = 81
• 3. 용적률의 극대화 및 부담금 극소화 = 83
• 제4절 공공지원 확대 및 관련 법령의 개정 = 85
• 1. 공공지원 확대 = 85
• 2. 관련 법령의 개정 = 87
• 3. 종합도시발전계획의 수립 = 87
• 4. 환경관리 및 정비기능의 강화 = 88
• 5. 분쟁해결 협의 조정기구 설치 = 88
• 제5장 결론 = 89
• 참고문헌 = 92
• ABSTRACT = 96