도시 주거환경이 공동주택가격에 미치는 영향 = (The) Influence of Urban Residential Environment on Multi-Family Housing Prices

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 주거환경 요인들이 공동주택 가격에 미치는 영향을 분석하는 것이다. 본 연구에서 사용한 자료는 종속변수로 서울시에 위치한 358개 공동주택단지의 1990년, 1993년, 1997년 3개 연도의 매매가격이다. 독립변수로는 주택의 물리적 특성, 근린환경 특성, 지역환경 특성을 나타내는 변수들로 구성하였다. 단위 주택이 가지고 있는 주택의 물리적 특성변수로는 평수, 건축년도, 주거의 향이며, 근린환경 특성으로는 세대수, 주차대수, 도심까지의 거리, 지하철역까지의 거리, 근린공원, 산 및 강까지의 거리이다. 지역환경 특성으로 사용된 변수는 주변 지역 특성, 동별 인구밀도, 동별 시장 및 백화점 수, 동별 공원면적 및 동별 병상 수이다.
본 연구에서는 주거환경이 공동주택 가격에 미치는 영향을 분석하기 위하여 주택이 갖고 있는 질적인 특성들에 대한 시장 가치를 추정하는 방법으로 특성 가격 접근법(Hedonic Price Approach)을 사용하였다. 또한, 두 가지 가설을 설정하여 주거환경요인이 공동주택 가격에 미치는 영향을 살펴보았다. 첫 번째 가설은 서울시의 공동주택 가격 함수는 공동주택의 평당가격에 의해 구분된 상위가격 시장과 하위가격 시장 각각의 주택시장 특성에 의하여 공동주택 가격에 미치는 주거환경 요인들이 다를 것이다. 두 번째 가설은 공동주택 가격함수는 1990년, 1993년, 1997년 각 연도별로 공동주택 가격에 영향을 미치는 요인들의 영향정도가 다르게 나타날 것이다.
첫 번째 가설에 대한 검정방법으로는 차우(Chow) 검정에 더미변수를 추가한 방법을 사용하여 두 하위시장이 공동주택 가격에 영향을 미치는 함수식 형태가 구조적으로 차이가 있는지를 검정하였다. 각 하위시장별로 주거특성, 근린환경특성 및 지역환경특성이 공동주택 가격에 미치는 영향이 통계적으로 유의한 차이가 있는가를 t-test를 통하여 파악하였다. 공동주택 평수, 층수, 주거의향, 세대수, 도심까지의 거리, 지하철역 및 근린공원까지의 거리등과 같은 변수들은 공동주택 가격을 설명하는 기본적인 변수들로 지역적인 차이나 대상 범위의 차이가 발생하더라도 일정한 값으로 나타났다. 한편 건축년도, 주차대수, 강까지의 거리, 주변지역 현황, 동별 인구밀도, 동별 의료기관수, 공원면적, 시장 및 백화점 수와 같은 근린환경 및 지역환경 특성을 나타내는 변수들은 각각의 하위시장 및 기존 연구들과도 주거환경 분석 대상 범위에 따라 다른 결과를 나타내고 있다.
두 번째 가설에 대한 검정방법으로는 각 연도별 공동주택가격 함수식의 차이를 알아보기 위하여 1990년도와 1993년도, 1990년도와 1997년도, 1993년도와 1997년도에 대하여 각각 차우(Chow) 검정을 실시하였다. 이에 대한 결과로는 각 연도별로 공동주택 가격에 영향을 미치는 요인들이 서로 다르게 나타났다. 또한 1990년부터 1997년까지의 서울시 공동주택 매매가격 및 주거환경 자료 중에서 각각의 특성이 다른 1990년, 1993년, 1997년의 자료를 이용하여 주거환경이 공동주택 가격에 미치는 영향을 비교하였다. 연구의 방법은 정준상관관계분석(Canonical Correlation Analysis)을 사용하여 1990년, 1993년, 1997년 3개년의 공동주택 매매가격과 주거환경변수와의 총체적인 관계 및 관계의 정도를 파악하였다. 1990년대 초반기와 중, 후반기의 공동주택 가격에 영향을 미치는 변수를 비교하여 보면 평수, 주차대수, 건축년도와 같은 공동주택의 물리적 특성들은 그 영향력이 초반기나 중, 후반기 모두 큰 변화 없이 동일한 수준으로 공동주택 가격과 관련성이 있다. 그러나 근린환경 특성 및 지역환경 특성들은 정도의 차이는 있지만 시기적으로 상관성이 다르게 나타나고 있다. 즉, 사회적인 관심사나 시기적인 특성이 변화할 경우 공동주택 가격에 영향을 미치는 주거환경 요인들도 변화한다고 추론할 수 있다.
본 연구에서는 서울시 주택시장을 가격에 의한 하위시장(Sub-Market)으로 구분하여 공동주택 가격에 영향을 미치는 변수 및 그 대상 범위의 선택이 다른 결과를 보일 수 있다는 것을 확인하였다. 또한, 삶의 질이 높아지면서 주거에 대한 의식이나 요구의 정도가 점점 주변의 근린환경과 자연환경으로 변화됨을 발견하였다. 이와 같은 연구는 기존 연구에서 다루어지지 않았던 사항으로 하위주택시장에 대한 고려 및 주택가격에 영향을 미치는 주거환경요인이 변화를 고려하였다는데 의의를 둘 수 있다. 따라서 향후 건축되어지는 공동주택 단지의 형태는 단지내부에 대한 주민의 요구와 주변의 환경을 고려하여 계획되어져야 할 것이며 분석대상 범위의 선택에 신중을 기하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to analyze the influence of residential environmental factors on multi-family housing prices. The data used as dependent variables in this study were the selling prices of 358 multi-family housing site is Seoul, in the years of 1990, 1993, and 1997. Independent variables were comprised of factors which represent physical characteristics, neighborhood environmental characteristics, and local environmental characteristics of housing. The size of housing, year of construction and direction of the building were included in the physical characteristic variables, while the number of residences, number of parking lots and the distance from the C.B.D, subway station, vicinity parks, mountains and rivers were included in the neighborhood environment characteristic variables. Local environmental factors used as variables are the characteristics of neighboring areas, density of population, the number of markets and department stores, the areas of parks, and the number of medical facilities in each district.
In this study, the Hedonic Price Approach was used as a method of estimating the market value of the characteristics regarding the quality of a residence, in order to analyze the influence of residential environments on multi-family housing prices. Also, two hypotheses were established to observe the effect of residential environment factors on the prices of multi-family housing. According to the first hypothesis, the influence of residential environment factors on multi-family housing prices vary depending on the highest rank and the lowest rank price market which is distinguished by the price per pyoung of multi-family houses, in the multi-family housing characteristic function of Seoul. According to the second hypothesis, the level of influence of the factors which affect the prices of multi-family housing in the years of 1990, 1993 and 1997 vary , in the multi-family housing price function.
As an examination method for the first hypothesis, a variable was added to the Chow examination, to observe whether there is a structural difference between the effect of the highest rank and the lowest rank price markets on the functional formations which affect the prices of multi-family housing. The t-test was used to observe whether there is a significant statistical difference between the effects of residential characteristics, neighborhood environmental characteristics and local environmental characteristics on the price of multi-family housing, according to each sub-market. The Size of housing of a multi-family house, the number of floors, the direction of the building, the number of residences and the distance from the C.B.D., subway station and vicinity parks are basic variables which explain the prices of multi-family housing. Thus, if there is a local difference or a difference in the range of study, it exists in a regularized level. However, neighborhood environmental and local environmental characteristics such as the year of construction, number of parking lots, distance from the river, the state of neighboring areas, the density of population, the number of medical facilities, markets and department stores, and the area of parks in each neighborhood showing different results from each sub -market and previous researches, depending on the study range of the residential environment analysis.
The Chow examination was performed on the years 1990 and 1993, 1990 and 1997, and 1993 and 1997, in order to examine the second hypothesis. As a result, the factors which affected the price of multi-family housing differed, according to each year. Also, the selling prices of multi-family housing in Seoul from 1990 to 1997, and the residential environment data from 1990, 1993, and 1997, which each have different characteristics, were used to compare the effects of residential environments on multi-family houses. The combined correlation and strength of correlation between the selling prices of multi-family housing in the 3 years of 1990, 1993, and 1997 and the residential environment variables were examined through the Canonical Correlation Analysis. According to a comparison of variables which affected the prices of multi-family housing in the early, mig and late 1990's, physical characteristics of multi-family houses such as the size of housing, number of parking lots, and year of construction had an equal level of correlation with the price of multi-family housing throughout the early, mid, and late 1990's. However, in the neighborhood environmental characteristics and local environmental characteristics, there was a difference in the correlation according to time, although in differed in regard to extent . Thus, it can be inferred that the factors which effect the residential environmental factors which affect the prices of multi-family housing change along with social interests and periodical characteristics.
In this study, the Seoul housing market was divided into sub-markets according to the price, to confirm that the selection of variables and the range of study which affect the prices of multi-family housing can vary in result. It was also discovered that the concept of housing and extent of demand gradually change towards surrounding convenient environments and natural environments, as the quality of life is enhanced. This study deals with the housing sub-market and changes in residential factors which affect housing prices. These are subjects which have not been considered in previous studies. Therefore, resident demand and surrounding environments will have to be considered, and improved in the interior of future multi-family housing complexes, and careful planning will be required in the selection of the range of analysis.

목차 (Table of Contents)

• 차례
• 표 차례 = ⅲ
• 그림차례 = ⅳ
• 국문요약 = ⅴ
• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1.2.1 연구의 범위 = 3
• 1.2.2 연구의 방법 및 가설 = 4
• 제2장 문헌고찰 = 7
• 2.1 주거환경에 관한 인식 및 연구동향 = 7
• 2.1.1 주거환경의 인식 = 7
• 2.1.2 주거환경 관련 연구동향 = 8
• 2.2 주택시장 및 주택가격 이론 = 11
• 2.2.1 주택시장의 구조 = 11
• 2.2.2 주택가격 이론 = 13
• 2.3 주택가격 관련 연구동향 = 22
• 2.3.1 1990년대 초반기의 연구 = 22
• 2.3.2 1990년대 중반기의 연구 = 25
• 2.3.3 1990년대 후반기의 연구 = 29
• 2.3.4 기존 연구의 특성 및 한계점 = 32
• 제3장 자료수집 및 기초분석 = 35
• 3.1 자료수집 = 35
• 3.1.1 기본 전제 = 35
• 3.1.2 자료특성 = 37
• 3.2 기초분석 = 40
• 3.2.1 자료특성 = 40
• 3.2.2 변수간 상관관계 = 44
• 3.3 공동주택 가격 모형 검정 = 46
• 3.3.1 다중공선성의 검정 = 47
• 3.3.2 공동주택 특성가격모형 형태 검정 = 50
• 제4장 모형 정립 = 54
• 4.1 하위시장별 특성 분석 결과 = 54
• 4.1.1 하위시장별 특성 분석 결과 검정 = 54
• 4.1.2 하위시장별 특성 비교 = 58
• 4.1.3 논의 = 64
• 4.2 시기적 특성 결과 분석 = 66
• 4.2.1 시기적 특성 결과 분석 검정 = 66
• 4.2.2 시기별 정준상관관계 분석 = 68
• 4.2.3 1990년 초반기 (1990년 - 1993년) 분석결과 = 69
• 4.2.4 1990년 중후반기 (1993년 - 1997년) 분석결과 = 72
• 4.2.5 1990년대 분석결과 = 74
• 4.2.6 논의 = 76
• 제5장 결론 및 향후 연구과제 = 78
• 5.1 결론 = 78
• 5.2 향후 연구과제 = 83
• 참고문헌 = 85
• ABSTRACT = 88