부동산PF와 신용공여에 관한 연구 : 시공사, 부동산신탁사, 증권사의 신용공여를 통한 부동산PF의 발전을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 부동산 프로젝트 파이낸싱은 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 하는 비소구 또는 제한적 소구 구조인 본래 의미의 프로젝트 파이낸싱에서 벗어나, 시행사의 미약한 자본력으로 인해 사실상 담보대출 형태로 발전해왔다. 따라서 신용도 있는 담보주체의 신용보강이 중요하였고, 초기 신용보강은 시공사의 연대보증, 채무인수 등으로 이루어져왔다.
그러나 2008년 금융위기 시, 연대보증, 채무인수 등의 인적담보를 제공했던 많은 시공사들이 도산한 후, 시공사의 담보제공은 책임준공 형태의 제한된 범위로 제공되었다. 시공사가 제한된 범위의 책임준공만 제공함에 따라 PF대출은 소수의 사업성 있고, 우량 시공사의 책임준공이 약속된 사업장에만 이루어지며 소극적 형태를 띄게 된다. 그러나 이후 부동산신탁사가 책임준공확약의 새로운 주체로 등장하여 도급순위가 떨어지고 신용도가 낮은 시공사들 또한 부동산PF참여를 가능하게 해주어 부동산PF의 활성화에 기여하였다. 또한 증권사가 부동산PF 대출채권 유동화를 통해 다양한 투자자들의 자금을 부동산PF시장에 조달하며 자금조달을 분산화하는 한편 부동산PF 시장의 활성화를 이끌었다.
아직 우리나라 부동산 프로젝트 파이낸싱은 담보대출 형태에서 벗어나지 못하였지만, 2008년 금융위기 이후, 신용공여의 주체가 다양화되고, 신용공여자들의 리스크가 분산됨에 따라 부동산 프로젝트 파이낸싱의 위험은 크게 감소하였다고 볼 수 있다. 그러나 프로젝트 파이낸싱이 해당 프로젝트의 사업성에 투자하는 본래 의미의 프로젝트 파이낸싱으로 발전하기 위해서는 시행사의 열악한 자기자본 및 과도한 레버리지를 통해 이루어지는 구조를 개선할 필요가 있다. 이를 위해 시행사의 자기자본 요건을 강화할 필요가 있다. 프로젝트에 시행사의 자기자본 요건이 강화된다면 다른 이해관계자들의 리스크를 감소시킬 수 있으며, 감소된 리스크는 금융비용 절감으로 이어져 프로젝트 수익성 증대효과도 기대할 수 있을 것이다.