장기수선충당금의 문제점과 개선방향 = Problems and Improvements of the Long-Term Repair Allowance

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 급격한 산업화와 인구의 도시 집중화 등의 요인으로 일반주택에서 아파트 주거로 주거형태의 급격한 변화를 보여 왔으며, 이미 국민 대다수가 공동주택에 거주하는 집단주거양상을 보이고 있다.
공동주택은 많은 세대를 집약적으로 거주하게 할 수 있는 장점이 있는 것은 분명하지만, 건물의 주요시설의 하자가 발생하면 거주민의 안전이나 안식을 위협하게 된다는 점에서 지속적으로 주요시설의 관리 및 보수를 해주어야 하는 특징이 있다.
공동주택은 개별소유의 대상이 되는 전유부분과 구분소유자 전체의 공동소유가 되는 공용부분으로 구성되지만, 전유부분은 공용부분이 있고서야 비로소 주택으로 기능을 하고 자산으로서의 가치도 성립된다. 따라서 공동주택의 보수 및 관리의 책임은 일차적으로 구분소유자 공동에게 있음은 분명하다. 그러나 공동주택의 입주자들은 각자가 거주하는 전유부분이외의 설비나 부대시설 등에 대하여는 소유의식도 희박하며 그런 만큼 관리책임도 소홀할 수밖에 없을 것이다.
이 때문에, 현재 주택법상 장기수선금제도와 임대주택법상 특별수선충당금제도를 도입하여 이중적으로 시행하고 있다. 그러나 제도 도입 후, 30여년이 경과한 오늘 날까지 장기수선충당금제도가 제대로 정착하지 못해 분쟁이 이어지고 있는 상태이다. 근본적인 원인은 공동주택의 관리라는 동일한 목적의 제도를 주택법과 임대주택법에서 각각 다른 명칭과 내용으로 시행하면서, 결국 점유형태와 임대유형의 차이에 따라 장기수선충당금의 부담을 차등적용하고 있기 때문에 발생된 것이라 할 수 있다.
따라서 장기수선충당금이 공동주택의 수명 단축으로 인한 주거기능의 상실과 소유자의 손실을 방지하고, 노후주택의 급증 등 사회문제의 확산을 방지하기 위한 제도 본래의 도입 취지에 부합할 수 있도록, 주택법상의 장기수선충당금과 임대주택법상의 특별수선충당금을 통합ㆍ일원화하여야 할 것이며, 공동주택의 매매시 장기수선충당금의 인계문제를 수익자부담의 원칙에 맞게 보완함과 동시에, 궁극적으로 장기수선충당금 등을 포함한 공동주택의 유지관리 전반에서 입주자들의 자주적 관리권이 확대ㆍ강화되도록 개선해 나가야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Up to date the current, the housing ratio is exceeding 100% and the apartment form of residence in Korea occupies more than 60%, its tendency is concerned with continuing recession of mass construction policy of Korean government.
But the housing policy has been focused only on the construction and supply of house, in result, management problems of apartment houses such as obsolescence or functional deterioration of apartment houses came to the fore task.
To answer these problems, government enacted the law concerning the establishment of a long-term repair plan and accumulation of allowance for long-term repair, it was reorganized into housing act in July, 2003 and in December, 1993 separately.
However, the realities are that most of apartment housing has not still identify this situation and deposited only the minimum amount. Because it is duplicity resulted from different status of owner and renter of apartment in housing act and rental housing act. Therefore, this study is to suggest reasonable improvement of long term repair allowance.
First, this study propose to need integration of the several long-term repair allowance provisions stipulated in housing act and rental housing act.
Second, long term repair allowance reflecting housing price should be set appropriately.
Third, it is necessary to organize the provisions of housing management for occupant's right. Thus, the occupants of apartment housing should continue to be provides with information and enlightenment, so they may understand the importance of long-term repair allowance and the necessity of participation to maintenance management.

목차 (Table of Contents)

• 국문초록
• Abstract
• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 장기수선충당금의 의의 및 법적 근거
• Ⅲ. 장기수선충당금의 문제점과 개선방향
• Ⅳ. 결론
• 참고문헌

참고문헌 (Reference)

1 조태제, "재건축연한 증가에 따른 공동주택의 관리방법 개선에 관한 연구 : 장기수선계획 및 장기수선충당금 실태조사를 중심으로" 서울산업대학교 주택대학원 2005

2 김창범, "임대주택법상 특별수선충당금 제도의 문제점 및 개선방안에 관한 연구" 광운대학교 건설법무대학원 2012

3 이중근, "임대주택 정책론, In 이론과 실제" 나남출판사 2004

4 방학영, "공동주택의 특별수선충당금 적립제도 및 개선방안에 관한 연구 : 인천지역 의무관리 단지를 중심으로" 건국대학교 부동산대학원 2003

5 유병조, "공동주택의 장기수선충당금 적립에 대한 문제점 및 개선방안" 대한부동산학회 28 (28): 273-289, 2010

6 김정인, "공동주택의 장기수선계획 및 장기수선충당금 적정화를 위한 제도개선방안 연구" 주택도시연구원 2008

7 강기석, "공동주택 장기수선충당금에 관한 연구" 건국대학교 부동산대학원 2008

8 유병조, "공동주택 장기수선충당금 운영제도의 개선방안에 관한 연구 : 수도권 아파트를 중심으로" 상명대학교 대학원 2010

9 이권석, "공동주택 장기수선충당금 개선방안에 관한 연구" 부산대학교 대학원 2009

10 신용자, "공동주택 장기수선 운영의 개선 방안" 강원대학교 대학원 2006

11 國土交通省マソツョソ管理對策室, "マソツョソ管理適正化指針"