共同住宅 長期修繕充當金 運營制度의 改善方安에 관한 硏究 : 首都圈 아파트를 中心으로 = (A) study on the improvements of the operating systems for long-term repair allowance : focused on the apartment housing of metropolitan area

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Housing types of Korea have been changed from a single family house into apartments under the influence of industrialization. Thus, management problems of apartment houses such as obsolescence or functional deterioration of apartment houses came to the fore with the passage of time.
To cope with these problems, government enacted the law concerning the establishment of a long-term repair plan and accumulation of allowance for long-term repair. However, there is a considerable gap between the law and reality. As a consequence, the apartment complex has many difficulties in changing the main facilities and operating repair works because of the formal long term repair plan and imposing an excessive allowance for long term repair at the same time. Therefore, this is to suggest reasonable improvement by examining management system of allowance for long term repair and its legal problems. To carry out this study, not only the legal system was examined based on literature reviews but also advanced studies and foreign cases were examined. In addition, interviews were conducted and basic materials were collected by visiting the apartment administration center. A questionnaire was prepared based on survey result. The questionnaire was handed out to apartment complexes located in Seoul and metropolitan area. The result from analyzing the opinions of respondents was as follows.
1. Analysis for the actual condition of present law.
The result acquired through analyzing the execution of laws and regulations showed that allowance for long term repair was accumulated just by the formal plan because the standard for establishing a long term repair plan in reality was not difficult to implement. In addition, discordance between mandatory accumulation target range and mandatory management target range in allowance long term repair was another problem and led to confusion.
To improve these problems, laws, regulations and standards for establishing the plan for long term repair with regard to main facilities of apartment houses should be established flexibly and practically in accordance with the regional characteristics of apartment complexes. In addition, the range that is subject to mandatory accumulation of allowance for long term repair should be expanded.
2. Reflection of housing price variable ratio in calculating allowance for long term repair.
According to the government's statistics, apartment transaction index increased by 4.46 times on average compared with housing price of first occupancy for the past 20 years. On the contrary, levy of allowance for long term repair was nearly the same level as the amount that was calculated at the time of the first occupancy. The reality made provisions remarkably insufficient in repairing or replacing facilities. Due to the problem, it is difficult for long term repair to be done as planned. In order to settle such difficulties, the resonable price for reflecting housing price variable ratio in calculating allowance for long term repair should be set appropriately as well as the price for main facilities should be set in calculating allowance for long term repair by reflecting housing price variable ratio of apartment houses, and also the price for main facilities should be executed in a timely manner by calculating with the latest one. Long term repair construction should be executed in a timely manner by reflecting housing price variable ratio and revising unrealistic housing laws and regulations for the purpose of increasing the value of assets in accordance with the level of housing quality and its efficiency .
3. Analysis of differences between planned allowance for long-term repair and actually charged levy.
There is considerable validity in just having formal conditions in that it is dealt with only by the laws and regulations for long term repair for most of the apartment complexes to calculate allowance for long term repair. Besides the different amount between allowance based on a long term repair plan at the first stage and the actually charged levy was imposed on the tenants of apartment houses. As these laws and regulations were standardized and enacted without considering the characteristics of apartment complexes, it is understandable not to produce actual results. Therefore, the education that emphasizes long term repair plan and allowance for long term repair should be given to tenants and managers of apartment houses. In addition, items for establishing long term repair plan stipulated in housing act should be improved to reflect reality appropriately.
To improve and realize actively these problems mentioned, not only apartment Housing management law integrating the several provisions related to the management of apartment housing stipulated in the present housing act should be revised to reflect the reality appropriately, but also professional management agency should take full charge of policy according to the integrated guidance and controls.

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 주거형태는 급격한 산업화와 인구의 도시 집중화 현상으로 인하여 2008년 말에는 전체주택 중 공동주택이 차지하는 비중이 56%이상으로서, 전 국민의 과반수이상이 공동주택에 거주하고 있다.
정부는 그 동안 주택의 대량공급에만 주로 치중하여 왔으며 그에 대한 관리소홀 및 부실공사, 법적 및 제도적인 뒷받침의 미비 등으로 건축된지 20년도 되지 않은 주택을 철거해야 하는 등 국가 경제적으로 막대한 인력과 재화의 낭비를 초래하고 있었다. 특히 고층아파트 관리유지의 소홀함으로 인해 노후화는 가속되고 지역의 슬럼화를 초래하여 국가적인 사회문제의 원인이 되고 있다. 또한 관리주체는 공동주택의 급속한 노후화 및 기능저하를 방지하고 입주자들의 쾌적한 주거환경을 유지하기 위해서는 실효성 있는 장기수선충당금을 산정하여 부과징수하고, 적기에 주요시설의 교체 및 보수공사를 시행하여 공동주택의 물리적 내용연수를 연장시키고 주거안정을 꾀해야 하지만, 현실적으로 그렇지 못하고 있는 실정이다.
본 연구는 서울 및 수도권에 소재하는 분양아파트를 대상으로 장기수선충당금 운영제도에 따른 실태조사 및 설문조사를 통하여 공동주택단지의 문제점을 파악하고 합리적인 개선방안을 제시하고자 하였다.
연구방법은 문헌조사 및 선행연구를 토대로 110개 공동주택단지의 장기수선충당금에 대한 현황을 설문조사하여 SAS를 이용한 실증분석을 실시하였다.
아파트단지에서 시행하고 있는 현행 법규정의 이행상태를 조사분석한 결과 장기수선계획과 장기수선충당금에 관한 주택법 규정의 이행여부를 묻는 질문에 형식적이기 때문에 잘 안지키는 경우가 88.07%로 나타났으며, 반면에 잘 지킨다는 경우는 11.01%에 불과했다. 주택법 규정을 잘 이행하지 않는 이유는 규정이 형식적이고 현실성이 없기 때문에 61.11%가 인근단지와 비교하거나 입주자대표회의 의결로 결정하는 것으로 나타났다.
이것은 주택법에 의한 장기수선계획과 장기수선충당금에 대한 규정이 현실성이 없고 실질적으로 적용하기 불가능하기 때문이라고 본다. 또한 정부의 지도·감독에 대한 만족도를 묻는 질문에는 약간 만족한 경우가 4.63%에 불과하고, 매우 불만족하거나 보통인 경우가 95.37%로 나타났다. 이러한 결과는 정부가 아파트단지에 대해서 주택법 규정을 어떻게 이행하고 있는 지, 어떤 방법으로 적용이 잘못되고 있는지에 대한 지도·감독이 전혀 없음을 시사하는 것이라고 본다.
조사대상의 특성에 따른 법규정의 불이행 상태를 비교분석한 결과는 경과연수가 오래된 단지일수록 법규정을 많이 지키지 않고 있었으며, 최근 분양한 아파트단지 일수록 법규정을 비교적 준수하고 있는 것으로 나타났다. 또한 장기수선충당금을 부과징수하는 금액의 산정방법은 주택법 규정에 따르지 않고 해당업체의 공사견적서나 인근단지와 비교해서 책정하는 것으로 나타났다.
장기수선충당금을 산정할 때에 주택가격변동률의 반영실태를 조사 분석한 결과, 아파트단지의 소재지별로 순수가격상승지수의 차이가 서울 강남지역이 가장 높게 나타났고, 다음 순으로 강북지역이었고, 그 다음은 수도권이었다. 또한 공급형태에 따라서는 민간분양 아파트단지가 가장 많은 순수가격상승지수의 차이를 보였으며 그 다음은 조합분양 아파트단지이었고 공공분양이나 임대 후 분양은 매우 미흡한 차이로 나타났다. 그리고 경과연수가 오래된 아파트단지일수록 주택가격상승차이가 높게 나타났으며, 관리방식에 따라서도 자치관리방식과 위탁관리방식이 높았으며 혼합관리방식이나 사업주체관리방식은 전혀 영향을 미치지 않았다. 난방방식에 따라서는 지역난방방식의 아파트가격이 가장 많이 상승하였으며, 그 다음은 개별난방방식과 중앙집중식난방방식 순으로 조사되었다. 장기수선계획을 수립하는 주체에 따른 아파트 순수가격상승지수를 비교분석한 결과 수립주체가 입주자대표회의인 경우 가장 높았으며 주택법 규정을 잘 지키지 않는 경우가 잘 지키는 경우보다 높게 나타났다. 이것은 아파트단지의 실정에 맞게끔 입주자대표회의나 관리주체가 적절하게 운영을 하고 있기 때문이라고 본다.
장기수선계획에 의한 장기수선충당금의 평당 금액은 1,000원 미만인 아파트단지수가 71.82%로 가장 많았으며, 실제로 입주자들에게 부과징수하는 평당 금액은 500원 미만인 단지수가 91.82%로 대부분을 차지하고 있었다. 이것은 대부분의 아파트단지가 장기수선계획에 의한 장기수선충당금을 책정하고도 계획대로 시행하지 못하고 있으며, 실제로 입주자들에게 부과하는 금액을 다시금 책정하여 징수하고 있는 것이다. 또한 장기수선충당금을 실제로 산정하는 방법은 장기수선계획에 의하지 않고 인근단지와 비교하거나 입주자대표회의 의결로 결정하는 것으로 조사되었다. 장기수선충당금을 산정할 때 아파트 가격변동률의 반영여부를 묻는 질문에는 72.48%가 전혀 반영하지 않고 있었으며, 물가상승률의 반영은 31.19%가 조금 반영한다고 응답하였다. 또한 주요시설의 교체나 보수공사시 장기수선충당금의 적립액이 부족할

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 6
• 제2장 공동주택장기수선충당금의 이론적 배경 및 연구모형 7
• 제1절 공동주택의장기수선계획 7
• 1. 장기수선계획의 의의 및 목적 7
• 2. 장기수선계획수립의 기준 및 절차 10
• 3. 장기수선계획수립의 법적체계 12
• 제2절 공동주택의장기수선충당금 16
• 1. 장기수선충당금적립의 목적 및 법적용 근거 16
• 2. 장기수선충당금의 회계처리 23
• 3. 장기수선충당금의 관리체계 및 지원조례 24
• 4. 장기수선충당금 산정시 주택가격변동률의 반영 30
• 5. 장기수선충당금제도의 변천과정 33
• 제3절 선행연구와 외국사례의 검토 40
• 1. 선행연구의 검토 40
• 2. 외국의 공동주택관리 제도 50
• 제4절 연구모형과 분석방법 58
• 1. 연구모형 59
• 2. 분석방법 61
• 제3장 장기수선충당금 운영에 대한 실증분석 64
• 제1절 장기수선충당금의 실태조사 분석 64
• 1. 조사대상의 개요 및 분석방법 64
• 2. 현행 법규정 이행상태의 실태조사 분석 71
• 3.장기수선충당금 산정시 주택가격변동률의 반영실태 조사분석 82
• 4.장기수선계획에 의한 충당금과 실제부과징수액 차이의 실태분석 92
• 5. 소결 102
• 제2절 장기수선충당금 운영제도의 문제점 분석 106
• 1. 장기수선충당금에 관한 현행 법규정의 문제점 106
• 2. 장기수선충당금 산정시 주택가격변동률의 미반영 문제점 109
• 3. 계획에 의한장기수선충당금과 실제부과징수액 차이의 문제점 111
• 제4장 장기수선충당금 운영제도의 개선방안 115
• 제1절 장기수선충당금에 관한 현행 법규정의 개선방안 115
• 1. 장기수선계획 수립에 의한 법규정의 현실화 115
• 2. 장기수선충당금 적립대상의 범위확대 116
• 3. 장기수선충당금과 관리비의 구분징수 117
• 4. 통합적인 공동주택관리법 제정의 필요성 118
• 제2절 장기수선충당금 산정시 주택가격변동률 반영을 위한 개선방안 119
• 1. 장기수선충당금 산정시 주택가격변동률의 반영방법 119
• 2. 주택품질의 자산가치에 따른 주택가격변동률의 반영 122
• 제3절 계획된장기수선충당금과 실제부과징수액 차이의 개선방안 123
• 1. 장기수선계획 수립에 의한장기수선충당금의 부과징수 123
• 2. 장기수선충당금에 대한 입주자들의 무관심 제고 124
• 제4절 공동주택관리를 전담하는 전문관리기관 설립의 필요성 125
• 제5장 결론 127
• 제1절 연구의 요약 및 정책적 시사점 127
• 제2절 연구의 한계점 및 향후 연구과제 132
• 참고문헌 134
• ABSTRACT 137