도시정비형 재개발사업의 합리적 과세방안에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, many landowners in city center like Yongsan, Myeongdong, and Jongno have been demolishing old commercial buildings. They then designate their land as redevelopment zones according to Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments and take on the role of project implementer for urban maintenance-type redevelopment project. This allows them to construct new buildings on the redeveloped land. Additionally, despite the significant increase in property value resulting from the construction of new buildings, many landowners, who are the implementers of urban redevelopment projects, choose to acquire and retain a substantial portion of the buildings for the purpose of offsetting the necessary project expenses. They then lease these buildings to others and collect rental income. However, there have been numerous cases where these landowners seek to benefit from acquisition tax reduction (or exemption) benefits under the Restriction of Special Local Taxation Act, claiming that the acquired offsets fall under the category of land allotted by the authorities in recompense for developmental outlay for urban redevelopment projects implemented by themselves.
The reason for these cases is believed to be the limited research and exploration of reasonable tax measures specifically addressing urban maintenance-type redevelopment projects and lands allotted by authorities as compensation for development expenses under the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments. While there has been significant research on taxation issues related to redevelopment associations or association members, the same level of research has not been conducted for urban maintenance-type redevelopment projects. This lack of research has resulted in tax system uncertainties, making it challenging to find appropriate tax solutions for this context.
Therefore, by identifying the issues surrounding landowners and lands allotted by the authorities in recompense for development outlay as implementers of urban redevelopment projects under the Urban Redevelopment Act and addressing the rationale for the permitting regime, providing solutions to these issues could help resolve the tax uncertainty in urban redevelopment projects. This, in turn, could contribute, albeit to a certain extent, to the organization and advancement of the taxation system in this context.
Furthermore, considering the enactment of the General Act on Public Administration in 2021 and the implementation of regulations regarding the permitting system, it is reasonable to interpret that the land provided for housing construction projects under the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments falls under the category of land subject to separate taxation under local tax laws.
The main contents of this paper are as follows.
Firstly, this paper aims to investigate the tax-related issues and propose reasonable solutions regarding the legal nature of landowners as implementers of urban maintenance-type redevelopment projects and whether these landowners can retain lands allotted by the authorities in recompense for development outlay for their own use and profit purposes. To achieve this, a comparative study was conducted with Japan's legal system, which operates under a similar legal framework as ours, to identify the problems and derive improvement measures in the tax domain. In other words, a landowner who serves as the sole implementer of an urban redevelopment project holds a dual legal status where two roles coexist. Therefore, during the process of the urban maintenance-type redevelopment project, the landowner, as the implementer, acquiring land allotted by the authorities in recompense for development outlay for the first time should be treated as a collective entity in public law that substitutes improvement project association. Therefore, in the case of a landowner who serves as the implementer, even if there is no clear dissolution process like a temporary organization such as a redevelopment association, at the very least, the landowner, as the implementer, should be granted acquisition tax reduction or exemption benefits only under the condition that the offsets are sold to a third party through a liquidation process concerning the acquired real estate.
Secondly, this paper aims to examine the correlation between the presence of management disposal plans under the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments and the acquisition tax reduction for land allotted by the authorities in recompense for developmental outlay. It also seeks to provide a direction for a reasonable interpretation as to whether the acquisition tax reduction provisions can be applied when land allotted by the authorities in recompense for developmental outlay are sold under private contract. In other words, the reason why a landowner, who is the sole implementer, did not establish a management disposal plan may be that there was no need to allocate rights as there were no other landowners besides the sole landowner. Therefore, unless it can be acknowledged that the portion acquired beyond the existing land and buildings was accounted for as offsets or reserved land according to the management disposal plan, it should be regarded as an increase in value resulting from the redevelopment project from the perspective of the ownership of the original land and buildings. As a result, the obligation to pay liquidation funds and the corresponding acquisition tax based on the liquidation funds should be imposed. However, it is challenging to find a reason to apply the concept of sales under the Act on Building Sales to the sale of buildings that are predominantly newly constructed under the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments, which excludes buildings that fall under the scope of housing and welfare facilities according to the Housing Act.
Thirdly, this paper aims to determine whether the landowners who are implementers of urban redevelopment projects (or the land provided for housing construction projects by associations) that have obtained approval as implementers under the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments can be treated as separate taxable property under property tax laws. Considering the enactment of the Basic Administrative Law in 2021 and the implementation of regulations regarding the permitting system(Deemed authorization or permission), the paper seeks to establish a reasonable scope for the permitting regime based on these provisions. Therefore, to examine the substantive requirements of the main permitting through the system, it is required to consult with the relevant administrative authority regarding the related permits before obtaining the main permit (Article 24, Paragraph 3 of the Basic Administrative Law). Thus, based on these provisions in the Basic Administrative Law, if the main permit has been approved without any restrictions, it should be interpreted, in terms of policy, that the conditions for tax reduction are met within the limits of laws that regulate the main permitting as provided for in tax laws, which aim to grant tax benefits.

국문 초록 (Abstract)

최근 용산과 명동 그리고 종로 등 도심지의 대토지 소유자들이 기존의 노후된 상업용 건축물을 철거하고, 그가 보유하고 있는 토지를 도시정비법상의 정비구역으로 삼은 후, 도시정비형 재개발사업의 사업시행자가 되어 새롭게 건축물을 신축하는 경우가 적지 않다. 또한, 도시정비형 재개발사업의 사업시행자인 대토지 소유자는 건축물을 신축함에 따라 상당한 재산가치가 증가하였음에도 불구하고, 그 건축물의 상당 부분을 사업비 충당에 필요한 체비지라는 이유로 종국적으로 취득·보유한 후 이를 타인에게 사용수익하게 하여 임대료를 수취함에도 지방세특례제한법상의 도시정비형 재개발사업을 시행하는 자가 취득하는 체비지에 해당한다는 이유로 취득세 감면(또는 경감) 혜택을 누리고자 하는 사례가 다수 발생하고 있다
이와 같은 사례가 발생하는 이유는 도시정비법상 정비사업조합이나 조합원에 관한 과세문제에 관하여는 많은 연구가 축적되어 세제상의 불확실성이 해소되었으나, 도시정비법상 도시정비형 재개발사업과 체비지에 관련한 연구는 찾기 어려워 합리적인 과세방안을 모색하지 못하였기 때문이라 생각된다.
따라서 도시정비법상 도시정비형 재개발사업의 사업시행자인 토지등소유자 및 체비지에 관한 문제점과 인허가 의제에 관한 당위성을 포착하여 그에 대한 해결책을 제시한다면 도시정비형 재개발사업에 있어서의 세제상의 불확실성이 해결되고, 이에 대한 과세 체계를 정리하고 발전하는 것에 미약하나마 보탬이 될 수 있을 것이다. 나아가 행정기본법이 2021년 제정되어 인․허가 의제에 관한 명문의 규정이 시행되고 있으므로, 도시정비법상 주택건설사업에 제공되고 있는 토지 역시 지방세법상 분리과세대상 토지에 해당한다고 해석하여도 무리가 아니라고 생각한다.
본 논문의 주요 내용은 아래와 같다.
첫째, 본 논문은 도시정비형 재개발사업에 있어서 사업시행자인 토지등소유자의 법적 성격과 사업시행자인 토지등소유자가 사용·수익 목적으로 체비지를 종국적으로 보유할 수 있는지 여부를 우리와 유사한 법제를 운용하고 있는 일본의 법령과 비교하여 과세상의 문제점과 해결방안을 연구하여 합리적인 개선방안을 도출하고자 하였다. 즉, 사업시행자인 1인의 토지등소유자는 하나의 주체에 두 가지의 법적 지위가 병존하는 이중적 지위에 있으므로, 도시정비형 재개발사업을 진행하는 과정에서 사업시행자인 1인의 토지등소유자가 체비지를 최초로 취득하는 법적 지위는 정비사업을 목적으로 하는 한시적 단체인 정비사업조합에 갈음하는 공법상의 단체로 취급하여야 한다. 따라서 사업시행자인 토지등소유자의 경우에는 한시적 단체인 정비사업조합과 같이 명확한 해산 과정이 마련되어 있지 않더라도, 적어도 사업시행자인 토지등소유자로서 취득한 부동산에 관한 청산 과정을 통해 체비지가 제3자에게 매각될 것을 조건으로만 그에게 취득세 감면 또는 경감 혜택을 주어야 한다.
둘째, 본 논문은 도시정비법상 관리처분계획의 유무와 체비지에 대한 취득세 감면에 관한 상관관계를 살펴보고, 체비지를 수의계약에 따라 매각하는 경우에도 취득세 감면 규정을 적용할 수 있는지 합리적인 해석의 방향을 제시하고자 하였다. 즉, 사업시행자인 1인의 토지등소유자가 관리처분계획을 정하지 아니한 이유는 토지등소유자 1인 외에 다른 토지등소유자가 없어서 굳이 권리를 배분할 필요가 없었기 때문일 것이므로, 종전 토지 및 건축물을 초과하여 취득하는 부분은 이를 관리처분계획에 따라 체비지나 보류지로 계상한 사실이 인정되지 아니한 이상 종전 토지 및 건축물의 소유자의 지위에서 정비사업의 결과로 발생한 가치의 증대분이므로 청산금을 납부하여야 하고 청산금에 따른 취득세를 납부할 의무가 있다고 보아야 한다. 또한, 도시정비법상 신축 건축물은 대부분 주택 및 복리시설이므로, 주택법에 따른 주택 및 복리시설에 해당하는 건축물을 적용 범위에서 제외하는 건축물의 분양에 관한 법률상의 분양의 개념을 적용할 이유를 찾기 어렵다.
셋째, 본 논문은 도시정비형 재개발사업의 사업시행자인 토지등소유자(또는 도시정비법상 사업시행계획인가를 받은 조합)가 주택법에 따른 사업계획승인을 받은 자로 취급되어 그가 시행하는 주택건설사업에 제공되고 있는 토지도 재산세 분리과세대상으로 취급될 수 있는지 여부에 관하여, 행정기본법이 2021년 제정되어 인허가 의제에 관한 명문의 규정이 시행되고 있다는 사실에 착안하여 합리적인 인․허가 의제의 범위를 설정하고자 하였다. 즉, 행정기본법은 주된 인․허가를 하는 행정청에게 주된 인․허가를 하기 전에 의제대상 인․허가의 실체적 요건의 검토를 위하여 미리 관련 인․허가 행정청과 협의할 것을 요구하고 있으므로(행정기본법 제24조 제3항), 이러한 행정기본법상의 규정에 비추어 볼 때 제한 없이 주된 인․허가를 승인받았다면 정책적으로 세제혜택을 부여하고자 하는 세법의 규정을 해석함에 있어서 의제대상 인․허가가 규정되어 있는 법률의 한도에서 감면 요건을 충족한 것으로 해석하여야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구목적 1
• 제2절 연구의 방법과 범위 6
• 1. 연구의 방법 6
• 2. 연구의 범위 7
• 제3절 선행연구 검토 9
• 1. 선행연구 개관 9
• 2. 선행연구와의 차별성 11
• 제2장 도시정비사업의 개관 16
• 제1절 총설 16
• 제2절 도시정비사업 개관 19
• 1. 정비사업의 의의 19
• 2. 정비사업의 종류 19
• 3. 정비구역의 개념과 지정 27
• 4. 정비사업의 절차 30
• 5. 정비사업의 실익 31
• 제3절 도시정비사업의 당사자 32
• 1. 사업시행자 32
• 2. 토지등소유자 37
• 제4절 도시정비사업의 시행 방식 46
• 1. 사업시행방식의 의미 46
• 2. 정비사업의 시행방식 유형 48
• 제5절 정비사업비와 체비지 56
• 1. 정비사업비 56
• 2. 체비지 58
• 제3장 도시정비사업 관련 지방세 제도 75
• 제1절 총설 75
• 제2절 취득세 77
• 1. 지방세법상 정비사업 관련 취득세 과세요건 77
• 2. 지방세특례제한법상의 도시정비사업 관련 취득세 감면 제도 104
• 제3절 재산세 122
• 1. 정비사업 진행 과정에서의 재산세 과세대상과 납세의무자 123
• 2. 정비사업 진행 과정에서의 재산세 과세대상 구분에 따른 과세표준과 세율 126
• 제4장 비교법적 고찰 132
• 제1절 개설 132
• 제2절 일본의 토지 및 도시재개발 관련 법제 133
• 1. 일본의 도시재개발제도 개설 133
• 2. 일본의 토지구획정리법 135
• 3. 일본의 도시재개발법 141
• 제3절 일본 지방세법의 도시재개발사업 관련 조세 제도 147
• 1. 일본의 지방세법 개관 147
• 2. 일본의 지방세법상 보류지에 대한 취득세 비과세 151
• 3. 제1종 시가지재개발사업 시행자가 취득한 보류지 : 비과세 151
• 4. 제2종 시가지재개발사업의 시행자인 도시재개발회사가 취득한 보류지 : 취득세 면제 153
• 5. 시가지재개발사업에 따라 신축되는 건축물의 부지로 제공되는 토지 154
• 제4절 시사점 155
• 제5장 도시정비형 재개발사업 관련 지방세 제도의 문제점과 개선방안 157
• 제1절 개설 157
• 제2절 사업시행자인 1인의 토지등소유자의 세법상 지위 161
• 1. 문제의 소재 161
• 2. 도시정비법상 사업시행자인 토지등소유자의 법적 성격에 관한 견해 161
• 3. 검토 165
• 제3절 관리처분계획에 따른 체비지가 아닌 경우의 취득세 감면 여부 169
• 1. 문제의 소재 169
• 2. 관리처분계획의 수립 여부에 따른 지방세특례제한법 적용 여부 170
• 3. 대법원의 입장 175
• 4. 소결 175
• 제4절 토지등소유자가 취득보유한 체비지의 취득세 감면 여부 176
• 1. 문제의 소재 176
• 2. 지방세특례제한법상 일반적 추징 규정의 적용 여부 176
• 3. 도시개발법 제44조 제1항의 해석 방향 177
• 4. 사업시행자가 사용수익 목적으로 체비지를 보유할 수 있는지 여부 178
• 5. 검토 180
• 제5절 체비지를 수의계약에 따라 매각하는 경우의 취득세 감면 여부 184
• 1. 문제의 소재 184
• 2. 도시정비법의 관련 규정 184
• 3. 분양의 의미 185
• 4. 조세심판원의 결정례 분석 189
• 5. 검토 190
• 제6절 의제대상 인허가에 따른 분리과세대상 토지 해당 여부 192
• 1. 문제의 소재 192
• 2. 인허가 의제 제도 개관 193
• 3. 의제대상 인허가의 효과가 세법상 감면 요건에 작용하는 구조 205
• 4. 검토 210
• 제7절 입법적 개선방안 213
• 1. 도시정비법상 재개발사업자에 대한 체비지 취득세 경감 규정 신설 213
• 2. 도시정비법 재개발사업자의 체비지 미매각에 따른 추징 규정 신설 214
• 3. 지방세특례제한법 개정안 215
• 제6장 결론 217
• 참고문헌 219
• ABSTRACT 225