지가를 이용한 우리나라 도시의 중심성 분석 = Analyzing the Centrality of Korean Cities Using Land Price

국문 초록 (Abstract)

경제적, 정치적 활동이 도시로 집중되면서 도시는 도시 규모가 커짐에 따라 중심지가 하나인 단핵의 도시 공간구조에서 점차 다핵의 형태로 변화하고 있다. 도시 공간구조를 식별하는 것은 도시 이해의 출발점이며, 도시지리학의 오랜 관심사 중 하나이다. 또한 공간의 효율적 관리와 이용을 위한 필수적인 작업으로 그동안 많은 선행 연구가 이루어져 왔다. 그러나 기존 연구는 특정 시점의 특정 도시를 대상으로 한 연구였으며 도시 공간구조의 식별을 위해 사용된 지표가 달라 도시간 비교가 어려웠다. 이에 본 연구의 목적은 특정 시점에서 우리나라 전체 도시를 ‘지가’라는 공통된 데이터를 이용하여 지가의 공간적 분포 특성을 분석하여 단핵과 다핵의 공간구조 스펙트럼상에서 어디에 위치하는지, 다른 도시 제반 현상과 어떠한 관계가 있는지를 분석하는 것이다. 이를 위해 2011년 기준 우리나라 82개 도시의 표준지 공시지가에 단순 음지수 지가 함수를 적용하여 도심으로부터 거리가 지가 분포를 어느 정도 설명하는지 분석하였다. 그런 다음 산출된 결정계수와 인구규모, 종사자 규모, 도시 면적, 시내 통근 비율, 시외 통근 비율, 수도권, 대도시와 인접한 지역과 같은 도시의 제반 현상들과의 관련성을 파악하였다.
분석 결과는 다음의 몇 가지로 요약할 수 있다. 첫째, 인구규모와 결정계수와는 대체로 부적 관계에 있다. 대체로 인구규모가 큰 도시들은 결정계수 값이 낮고 인구규모가 작은 도시들의 결정계수 값이 높게 나타났다. 그러나 인구규모가 절대적으로 결정계수에 영향을 미치는 것은 아니었다. 수도권의 과천시, 의왕시, 하남시 등은 규모가 작음에도 불구하고 서울의 교외화 영향으로 결정계수 값이 낮게 나타났다. 둘째, 지가함수의 결정계수 값은 시내/시외 통근 비율과 높은 상관관계를 보였다. 시내 통근 비율이 높으면 결정계수가 높고 시외 통근 비율이 높으면 결정계수가 낮게 나타났다. 시내 통근 비율이 높다는 것은 도시자체의 중심성이 강하여 단핵적 성격을 띤다고 볼 수 있고, 시외 통근 비율이 높은 도시들은 주거와 업무기능을 완전히 갖추지 못해 중심성이 미약하거나 주변의 대도시의 교외화에 의해서 분산된 지가분포를 보이기 때문이다. 이러한 현상은 특히 수도권에 위치한 도시들에서 강하게 나타났다. 셋째, 수도권에 있는 도시들은 대부분 결정계수가 낮다. 수도권의 도시들은 서울의 교외화로 인한 분산과 대도시 확장 과정에서 택지개발이 이루어지면서 분산되는 구조를 가진다. 이러한 도시들은 중심성이 약한 형태로 시외 통근 비율도 높게 나타난다. 본 연구는 특정시점에서 도시 지가를 바탕으로 우리나라 도시 간 도시공간구조의 비교와 도시공간구조에 영향을 줄 수 있는 도시의 여러 제반 현상들과의 관계를 규명하는데 유용한 정보를 제공할 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In accordance with the concentration of economical and political activities into urban areas, the size of city is becoming bigger. As a result, urban structure has been gradually changed from a form with a single center to that with multiple centers. To detach urban spatial structure is the starting point of understanding cities and one of the old but important interest in urban geography. In addition, It is an essential task for the effective management and use of urban space in urban planning. There were lots of preceding studies on this topic, however, they examined longitudinally the urban structure of a specific city and evaluated it with different criteria so that it is difficult to compare among cities.
Given this, the purpose of this study is to visualize the spatial distribution characteristics of "land value" as a common criterion for all cities in Korea, and to examine where each city is located on the spectrum of urban structure from single to and multiple centers, and analyze the relationship between urban structure and populational, economical, and locational characteristics of cities. For this, This study applies a simple negative exponent function for land value to 82 cities of Korea in 2011, based on the coefficient of determination(r2) of the model, examine how distance from urban center explain the spatial variation of land value, and then calculate correlation coefficients between the coefficient of determination and population, employees, city's size, in and outside commuting rates.
The results of analysis were as follows: First, the coefficient of determination and population size have negative relationship. Generally, as the size of cities grows, the coefficient of determination decreases. However, population size definitely effects on the coefficient of determination. even though cities in Seoul Metropolitan Area such as Gwacheon, Uiwang, Hanam have small population, they have relatively small r2. Second, the coefficient of determination is highly related to the in and outside commuting rates. If inside commuting rate is high, then the coefficient of determination is small and inversely cities with high outside commuting rate have small values in the coefficient of determination. The fact that a city has a high inside commuting rate means that the centrality of the city is strong. On contrary, the fact that a city has a high outside commuting rate implies that the centrality of the city is weak so that the city develops dispersively. Particularly, the cities in Seoul Metropolitan Area shows this characteristic. Third, the cities in Seoul Metropolitan Area have small values in the coefficient of determination. Due to the effect of suburbanization of Seoul, new housing districts have been developed in these cities so that they have developed dispersively without strong centrality.
Because this study analyzed urban structure based on a single criterion and the same model, it is possible to compare urban structure of cities. In addition, this study can provide the useful information for research on examining the relationship between urban structure and the populational, economical, and locational characteristics of cities.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 필요성 1
• 2. 연구 목적 2
• 3. 연구 범위와 절차 3
• Ⅱ. 선행연구 및 연구 방법론 6
• 1. 선행연구 6
• 2. 지오코딩(Geocoding) 11
• 3. 공간 인터폴레이션(spatial interpolation) 12
• 4. 거리를 이용한 지가 분포 설명 모형 13
• Ⅲ. 지가의 공간적 분포 특성 16
• 1. 지가와 거리관계 분석 16
• 2. 주요 도시별 지가 분포 특성 26
• Ⅳ. 지가 분포 특성과 교외화 37
• Ⅴ. 결정계수와 도시 특성과의 연관성 분석 49
• Ⅵ. 요약 및 결론 61
• ［ 참고 문헌 ］ 63
• [ABSTRACT] 66