도시정비법상 조합원 입주권 양도에 관한 연구 = A study on the transfer of residential qualifications right in the urban renewal law

국문 초록 (Abstract)

1960․70년대 이후의 급격한 산업화와 도시화의 진행으로 대도시는 심각한 주택난을 겪게 되었고, 정부는 도시에 몰려든 인구를 수용하기 위하여 주택보급율에만 초점을 두는 양적인 주택공급확대 정책을 취하여 왔다. 산업화가 일정부분 완성된 2000년대에는 1960․70년대에 건설된 주택이 노후화되고 불량화되어 이를 재생해야 되는 문제에 직면하게 되었다. 도시 및 주거환경정비법(이하‘도시정비법’이라 한다)은 이와 같이 노후․불량화된 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하기 위하여 제정된 법률이다. 도시정비법은 그 동안 산발적으로 분포되어 있던 도시재생관련 법률을 단일법으로 통합하여 체계적인 도시재생사업을 시행하기 위한 목적으로 제정되었다. 시행 초기에는 여러 문제점을 노출하기도 하였지만 시행 15년이 경과한 현시점에는 상당히 많은 성과를 이루어 냈다고 평가 할 수 있다. 본 연구는 도시정비사업의 종류를 일별한 후 도시정비사업 중 재개발사업에 대하여 중점적으로 살펴본다. 다만, 재개발사업과 관련하여 재건축사업과의 비교, 주택법에 의한 지역주택과의 비교 등을 통하여 재개발사업과의 유사점과 차이점을 분석하여 본다. 본 연구의 핵심은 도시정비법 제39조 제2항과 제76조 제1항 제7호 다목을 위반한 조합원 입주권 양도의 민사적 효력여부인데, 유사법제인 주택법과의 비교를 통하여 대법원 판례의 입장을 유추해 보고자 한다. 도시정비법은 공법과 사법이 혼재하는 법률로서 공법적인 색체가 강하다. 규제 지역 내에서의 재개발조합원의 지위양도는 제한되기도 하지만 나머지 지역에서의 지위양도는 사적 영역에 맡겨져 있다. 재개발사업에서 추가로 공급되는 건축물에 대해서는 일정기간 동안 조합원 입주권 양도가 제한된다. 그러나 이러한 조합원 입주권 양도제한에 위반하는 조합원 입주권 양도에 대하여 그 동안 특별히 연구된 바가 없다. 이를 위하여 반사회질서위반인지 여부, 효력규정인지 여부, 불법원인급여인지 여부 등의 이론과 판례를 정리하고, 위헌 여부와 이를 방지하기 위하여 금지사항 부기등기의 도입에 대한 당부에 대하여도 검토한다.
본 연구는 위와 같이 도시정비법상 조합원 입주권 양도제한 행위를 위반한 조합원 입주권 양도의 효력 부분에 대해서 문제를 제기하고 해답을 모색하는데 목적이 있다. 이와 같은 목적으로 본 연구의 목적을 달성하기 위하여 문헌조사 및 판례연구 방법을 선택하였다. 학계에서 도시정비법 관련 연구가 활발하지 않을 뿐 아니라 실무상 발생할 수 있는 문제의 해결을 위해서는 판례의 비중을 높였다. 그리고 관련 법령의 정리 및 조합원 자격의 인정기준은 도표로 정리하는 방식을 사용하였다.
제1장부터 제6장까지로 구성된 본 논문은 제6장에서 앞서 살펴본 여러 문제점과 개선방안에 대해서 종합적으로 정리한 후 해결방안을 제시하면서 논문을 마무리 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Followed by rapid industrialization and urbanization in the 1960-70s, large cities have suffered from serious housing shortage. In order to accommodate the population crowding into cities, the government has implementing quantitative house supply policies focusing on housing supply ratio. In the 2000s when industrialization has progressed to a ceratin degree, the houses built during 1960-70s became decrepit, causing issues which require resolution. Urban and Living Environment Improvement Act (hereinafter “Urban Improvement Act”) was enacted to remove the decrepit buildings and build new ones.
Urban Improvement Act was enacted with the purpose of implementing a systematic urban regeneration by integrating legislations which were distributed sporadically in the past. Although there had been several setbacks in the beginning, 15 years have passed since its inception and there have been significant accomplishments. In this research, I glance at the types of urban improvement projects and focus on redevelopment projects. Moreover, I also analyze the similarities and differences between redevelopment projects and reconstruction projects by comparing the two projects and by referring to local housing based on Housing Act. The essence of this research is the civil effects of transferring housing-project member's right to residency which violates Article 39, Paragraph 2 and Article 76, Paragraph 1, Item 7 of Urban Improvement Act. I intend to infer the standpoint of Supreme Court by comparing with the similar legislation, Housing Act. Urban Improvement Act is a legislation which is mixed with both public law and private law but more focused on public law. Housing-project members’ right to residency within the regulated areas is somewhat limited but it relies on private domains for other areas. For buildings that are supplied additionally in redevelopment projects, members are restricted to transfer their rights during certain period of time. However, there is no previous research on cases which violate this restriction and transfer the housing-project members’ rights to residency. In this sense, I organize theories and cases in regard to whether these cases fall under the category of anti-social order violation, effective regulation and performance for illegal cause. In addition, I review whether these are violation of the constitution and suggest introduction of additional registration of prohibited matters.
The purpose of this research is to raise issues and seek for solutions regarding transfer of housing-project members’ rights to residency which violates the restriction of transfer in accordance with the Urban Improvement Act. Literature review and case studies have been conducted to accomplish the research purpose. Since there has been scarce academic research on Urban Improvement Act, I focus more on the case studies to resolve the issues occurred in actual practice. Furthermore, I use tables to organize related legislations and criteria to recognize the rights of members.
This paper consists of six chapters and chapter six summarizes the overall issues and solutions and concludes the paper with recommendations.

목차 (Table of Contents)

• 〈국문초록〉 ………………………………………………………………………………… Ⅰ
• 제1장 서 론 …………………………………………‥……………… 1
• 제1절 연구의 목적……………………………………………………………………………… 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법………………………………………………………………… 2
• 1. 연구의 범위……………………………………………………………………………… 2
• 2. 연구의 방법……………………………………………………………………………… 3
• 제2장 도시정비법의 입법취지와 도시정비사업……………………… 8
• 제1절 도시정비사업의 의의…………………………………………………………… 8
• 1. 도시정비사업의 의의…………………………………………………………‥…… 8
• 2. 도시정비법의 제정 배경 및 필요성……………………………‥…………… 10
• 3. 도시정비법 제정의 목적………………………………………………………‥… 13
• 제2절 도시정비법의 전면 개정과 개정 이유…………………………………… 16
• 1. 구 도시정비법(2017.10.24. 법률 제14943호로 전면개정 전)의 정비 사업
• …………………………………………………………………………‥…… 16
• 2. 도시정비법 개정의 필요성과 전면 개정………………‥…………………… 17
• 3. 개정 도시정비법(2017.10.24. 법률 제14943호로 전면개정 후)의 정비 사업
• ………………………………………………………‥……………………… 18
• 제3절 도시정비법상 도시정비사업………………………………‥………………… 25
• 1. 주거환경개선사업…………………………………………………‥‥……………… 25
• 2. 재개발사업………………………………………………………………‥…‥………… 28
• 3. 재건축사업……………………………………………………………………………… 29
• 제3장 조합원 지위와 입주권……………………………………… 32
• 제1절 도시정비법상 조합원의 지위…………………………………………‥……… 32
• 1. 도시정비법상 조합원의 인정기준………………………………‥………‥…… 37
• 2. 정비사업별 조합원의 자격…………………………………………‥…………… 37
• 3. 주택법에 의한 지역주택조합원…………………………………‥…‥………… 44
• 제2절 도시정비법의 입주권과 주택법에 의한 분양권…………‥…‥………… 49
• 1. 주택법에 의한 분양권…………………………………………………‥…………… 49
• 2. 도시정비법상 조합원 입주권……………………………………………………… 52
• 3. 정비사업조합의 일반분양…………………………………………………………… 62
• 제4장 조합원 입주권의 양도……………………………………… 65
• 제1절 입주권 양도의 자유와 제한……………………………………………………… 65
• 1. 토지등소유자와 재개발 조합원…………………………………………………… 65
• 2. 재개발조합의 조합원 자격과 분양대상자의 구분………………………… 69
• 3. 조합원 자격의 취득제한과 입주권……………………………………………… 77
• 제2절 규제지역 내의 분양권 전매와 양도…………………………………………… 79
• 1. 규제지역 내에서의 양도제한의 의의…………………………………………… 79
• 2. 규제지역 내에서의 주택법상 분양권 전매…………………………………… 82
• 3. 규제지역 내에서의 조합원 입주권 양도……………………………………… 84
• 제3절 투기과열지구 내의 조합원 입주권 양도의 효력………………………… 86
• 1. 투기과열지구 내의 조합원 입주권 양도 제한의 규정 취지…‥……… 86
• 2. 투기과열지구 내의 조합원 입주권 양도 제한의 위헌여부……‥‥…… 89
• 3. 투기과열지구 내의 조합원 입주권 양도제한이 효력규정인지 여부……………………………………………… 102
• 4. 투기과열지구 내의 조합원 입주권 양도의 효력………………………… 105
• 제5장 추가 공급 1주택 양도의 효력과 거래상대방의 보호… 120
• 제1절 추가 공급된 1주택 양도의 효력…………………………………………… 120
• 1. 추가 공급된 1주택 규정취지……………………………………‥…………… 120
• 2. 도시정비법 제76조 제1항 제7호 다목의 위헌성 여부………‥‥…… 122
• 3. 추가 공급된 1주택 양도의 효력……………………………………………… 130
• 제2절 추가 공급된 1주택의 거래상대방 보호를 위한 제언………………… 152
• 1. 부당이득반환청구의 명문화……………………………………………………… 152
• 2. 금지사항 부기등기제도의 도입………………………………………………… 159
• 3. 주택법과 도시정비법의 관련 규정 정리…………………………………… 169
• 제6장 결 론
• 〈참고문헌〉………………………………………………………………………………… 184
• 〈ABSTRACT〉…………………………………………………………………………… 186