국제회계기준의 도입이 부동산집합투자기구에 미치는 영향과 주요 쟁점 고찰

국문 초록 (Abstract)

상장예정법인을 포함한 모든 상장법인과 저축은행과 상호금융기관 등을 제외한 모든 금융회사는 2011년 1월 1일 이후 개시하는 회계연도부터 한국채택국제회계기준(이하 ‘K-IFRS’라 함)을 의무적으로 적용하여야 하고, K-IFRS의 의무적용대상이 아닌 비상장법인은 새로 제정된 일반기업회계기준을 적용하여야 한다. 부동산집합투자기구의 경우K-IFRS의 의무적용대상에 포함되지 않기 때문에 일반기업회계기준을 적용할 수 있지만, 그 수익자 등이 부동산집합투자기구를 지배하고 있거나 유의적인 영향령을 행사할 수 있는 경우에는K-IFRS를 적용하여 재무제표를 작성하고 이를 기준으로 연결 또는 지분법을 적용하여야 한다.
본 연구에서는 대출형과 임대형 부동산집합투자기구를 중심으로K-IFRS를 적용하였을 경우 어떠한 영향이 있는지 분석하고 관련 고려사항을 검토하고 이와 관련된 문제점을 지적하고 개선안을 제시하였다. 사례연구대상으로 금융투자협회 공시사이트상에 감사보고서가 공시되는 공모형 부동산집합투자기구 중에 재간접형을 제외한 투자신탁형과 투자회사형 부동산집합투자기구 6건과 정보수집이 가능한 사모형 부동산집합투자기구 2건을 선정하여 그 영향과 문제점을 분석하였다.
분석 결과 K-IFRS도입을 위한 이론적 문제점과 관련하여 집합투자재산은 금융투자협회의관련 규정에 따라 시가 또는 공정가치로 평가하게 되어 있기 때문에 공정가치로 재산을 평가하는 K-IFRS와 별다른 차이가 없을 것으로 예상되었으나, 부동산집합투자기구의 회계처리 모범규준인 ‘집합투자재산 회계처리 가이드라인’에 의하면 취득일로부터 1년 이내의 부동산은 취득원가로 평가하고, 1년이 경과하는 시점부터 매년 감정평가를 통한 공정가치로 평가하도록 되어 있어서 실질적으로는 보고기간말의 공정가치로 평가해야 하는 K-IFRS와의 차이가 발생할 뿐만 아니라, 보고기간이 1년 미만인 경우 특정 보고기간에는 공정가치 평가가 이루어지지 않는 문제점이 있었고 보고기간이 1년 이라하더라도 부동산의 취득일이 보고기간말과 일치하지 않는한 부동산의 장부금액은 보고기간말의 공정가치를 반영하지 못하는 문제점이 있기 때문에 해당 부동산 평가 규정을 정비하여 부동산의 장부금액이 보고기간말의 공정가치를 반영할 수 있도록 개정될 필요가 있었다.
또한 8건의 사례연구 대상 모두 추가설정시에 발생하는 설정조정금을 처분가능잉여금에 가감하고 있었는데 이는 투자자로부터 모집한 자금 즉 원본에 해당하는 금액을 배당재원으로 사용하는 문제점이 있으므로 설정조정금을 처분가능잉여금에 가감하지 말고, 원본 과목 아래에 별도로 표시하도록 하여 배당을 제한할 필요가 있다.
실무적 적용 측면과 관련하여, 임대형 부동산집합투자기구의 순자산변동의 주요한 변동요인인 부동산 재평가는 매 영업일로 고시되는 부동산집합투자기구의 기준가격에 갑작스런 등락을 초래하여 수익증권의 투자자에게 피해를 줄 수 있으므로 특정 시점을 기준으로 부동산을 재평가하기 보다 상시로 부동산을 재평가하는 시스템을 구축하여 부동산 재평가로 인한 갑작스런 기준가격의 변동을 방지할 필요가 있으며, K-IFRS적용 부동산집합투자기구와 일반 GAAP을 적용하는 부동산집합투자기구 간에 적용하는 회계기준차이가 기준가격에 영향을 미칠 수 있으므로 기준가격에 별도로 K-IFRS적용여부를 표시하는 등의 이용자보호조치를 취하거나, 장기적으로 부동산집합투자기구도 K-IFRS적용대상에 포함하는 것도 고려할 만하다.
한편 사례대상 감사보고서에는 현저히 낮은 감사보수로 인한 회계상 오류가 발견되었는데 이는 엄격한 감리절차를 통해서 감사보수의 현실화를 유도하고 이를 통한 감사품질을 향상시킬 필요가 있으며, 복잡한 사업구조를 가지고 있는 부동산집합투자기구 회계처리의 교육과 다른 투자기구와 구분된 회계규정 마련을 통한 통일되고 일관성있는 회계처리를 유도할 필요가 있었다.
본 연구는 사례연구 대상 부동산집합투자기구의 재무제표와 주석 등을 참고하여 K-IFRS의 도입으로 인한 영향과 이와 관련된 문제점을 지적하고 개선안을 제시하였으나, 자료수집의 한계로 직접적으로 재무상태표나 손익계산서에 영향을 미치는 영향과 관련 문제점을 구체화하는 데는 한계가 있었다.
전체 펀드시장에서 차지하는 비율이 점점 늘어나고, 대체투자처로 상당한 인기가 있는 부동산집합투자기구의 회계에 대한 연구가 활발해져 부동산집합투자기구의 회계투명성이 제고되어 투자자를 포함한 정보이용자의 의사결정에 보다 유용한 정보가 제공될 수 있기를 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 ……………………………………………………………………………………………… 1
• Ⅱ. 부동산집합투자기구의운용현황과 선행연구 검토…………………………………………… 2
• 2.1 부동산집합투자와 집합투자기구의 구조 ………………………………………………… 2
• 2.1.1 부동산집합투자와 집합투자기구의 정의 …………………………………………… 2
• 2.1.2 부동산집합투자기구의 분류 ………………………………………………………… 5
• 2.1.3 부동산집합투자기구의 운용구조 …………………………………………………… 8
• 2.1.4부동산간접투자관련 법률의 제•개정 내용 ………………………………………… 9
• 2.2 부동산집합투자기구의 운용현황 ………………………………………………………… 13
• 2.2.1 부동산집합투자기구의 투자유형 …………………………………………………… 13
• 2.2.2 부동산집합투자기구의 설정규모 …………………………………………………… 16
• 2.2.3공모형 부동산집합투자기구의 투자대상에 따른 현황 …………………………… 17
• 2.2.4 부동산집합투자기구의 기타특징 …………………………………………………… 18
• 2.3 선행연구의 검토 …………………………………………………………………………… 18
• 2.3.1 부동산펀드의 성과를 중심으로 한 실증 분석연구 ………………………………… 19
• 2.3.2 부동산펀드의 재도개선 및 활성화 방안에 대한 연구……………………………… 19
• 2.3.3 국제회계기준의 도입에 대한 영향에 대한 연구 …………………………………… 20
• Ⅲ. 부동산집합투자기구의 회계적 특성과 K-IFRS의 도입의 영향…………………………… 21
• 3.1 부동산집합투자기구의 회계적 특성 ……………………………………………………… 21
• 3.2 K-IFRS의 도입이 부동산집합투자기구 회계에 미치는 영향 ………………………… 25
• Ⅳ. 사레연구를 통한 K-IFRS 도입과 관련한 문제점과 개선안………………………………… 29
• 4.1 이론적 측면 ………………………………………………………………………………… 31
• 4.1.1 부동산의 평가에 관한 규정…………………………………………………………… 31
• 4.1.2 설정조정금의 재무제표상 분류……………………………………………………… 36
• 4.2 실무적 적용 측면 ………………………………………………………………………… 39
• 4.2.1 기준가격공시제도의 개선 …………………………………………………………… 39
• 4.2.2. 감사보고서의 부실화 ………………………………………………………………… 41
• 4.2.3 기타의 실무적 측면 …………………………………………………………………… 46
• Ⅴ. 결론 및 요약……………………………………………………………………………………… 48