재건축사업 분양가 산정 현황분석을 통한 문제점 분석 및 개선방안 : A시의 공동주택을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study was carried out in order to analyze problems through analyzing the present status for the calculation of reconstruction housing sales price centering on multi-housing in A city, and to suggest the improvement plan for efficiently calculating the housing sales price. To analyze 8 cases of reconstruction, which were completed construction work out of multi-housing in A city, with prices in 2005 and 2007, it analyzed this by surveying the total business expenses after dividing it into 2-case analysis. Given summarizing the conclusions of this study, which was progressed according to objective and method as the above, those are as follows.
(1) As a result of analyzing 8 cases, the distribution of total construction cost for reconstruction in A city for 2005 is between 700,000 won and 900,000 won per unit area. The average in the totally construction cost of cases was analyzed to be 825,420 won. The distribution of indirect cost is between 60,000 won and 200,000 won per unit area. The average in the indirect cost for cases was analyzed to be 149,190 won. Also, the totally construction cost was 825,000 won in 2005 and 831,000 won in 2007, thereby having been not serious. However, the indirect cost was analyzed to have difference by more than about 100,000 won, from 149,000 won in 2005 to 261,000 won in 2007. Thus, the difference in cost occurred in the total business expenses.
(2) The improvement plan for the problems of calculating the reconstruction housing sales price and for the efficient calculation of housing sales price can be elicited largely with two kinds. Those matters are as follows.
First, in the institutional aspect, the calculation of the total business expenses is being prepared formally. A problem exists about which even the competent authorities, which managed and supervised this, fail to grasp problem through examining particulars. As for this, there is necessity for submitting and confirming the detailed particulars by construction category and for establishing scope of deciding on business expenses by fixing the certain standard. Also, a problem exists that needs to apply the specific law given calculating the supervision cost. As for this, there is necessity for managing and supervising through utilizing expert in the construction category with application of supervision in other law. And, a problem exists that is not included an item of the land cost, which is appropriated in the totally business expenses. This is needed an alternative plan of including the land cost along with the share expenses, compensation cost, and moving-cost interest in the indirect cost.
Second, in the aspect of classification system by construction category, the construction cost is classified on the welding construction among items of construction work. However, a problem exists that it is not actually included separately in cost. This is needed the development in classification system by construction category, which considers characteristics of reconstruction project, with deletion in construction category, which is not used out of classification system of being calculated now, and with improvement such as including new construction category. Also, a problem exists that hinders correct examination on calculation of the supervision cost by the competent authorities, owing to the calculation of construction expenses in 1-formula concept in light of the particulars in the electricity construction, telecommunication construction, fire-equipment construction, which calculate the supervision cost by other law out of the pure construction expenses. This is needed the suggestion of the statute so that verification can be made by the detailed classification system in the item of construction expenses in 1-formula concept of construction category with application of other law. And, a problem exists that the ground for calculation is not clear in the project expenses in light of calculating indirect cost, other expenses, general management cost, and cost such as profit. This is needed institutionalization in order to prevent the excessive calculation by regulating the top limit such as general management cost, housing sales cost, and other expenses.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 A시 공동주택을 중심으로 재건축사업의 분양가 산정 현황분석을 통하여 문제점을 분석하고, 효율적인 분양가 산정을 위한 개선방안을 제시하기 위해 실시하였다. 이를 위하여 A시 공동주택 중 시공 완료된 재건축 8개 사례를 2005년과 2007년 가격으로 분석하기 위해 2개의 사례분석으로 나누어 총사업비를 조사하여 이를 분석하였다. 상기와 같은 목적과 방법에 따라 진행 된 본 연구의 결론을 요약하면 다음과 같다.

(1) 사례 8개의 분석결과 2005년 A시 재건축사업의 총공사비의 분포는 단위면적당 700천원에서 900천원 사이에 분포하며, 사례의 총공사비 평균은 825.42천원으로 분석되었다. 간접비의 분포는 단위면적당 60천원에서 200천원 사이에 분포하며, 사례의 간접비 평균은 149.19천원으로 분석되었다. 또한, 총공사비는 2005년 825천원과 2007년 831천원으로 차이가 심하지 않으나, 간접비는 2005년 149천원에서 2007년 261천원으로 약 100천원 이상 차이 나는 것으로 분석되어 총사업비 상에서 비용 차이를 발생했다.

(2) 재건축사업 분양가 산정의 문제점 및 효율적인 분양가 산정을 위한 개선방안은 크게 두 가지로 도출할 수 있으며, 그 사항은 다음과 같다.

첫째, 제도적인 측면에서 총사업비 산정이 형식적으로 작성되고 있으며, 이를 관리 감독한 관할 관청 역시 내역검토를 통한 문제점 파악을 하지 못하는 문제점이 존재한다. 이는 공종별 세부내역 제출 및 확인이 필요하며, 일정기준을 정하여 사업비를 결정하도록 범위를 설정해야 한다. 또한 감리비 산정시 특정법을 적용해야 하는 문제점이 존재한다. 이는 타법 감리 적용 공종의 전문가 활용을 통한 관리 감독이 필요하다. 그리고 총사업비 속에 계상되는 대지비 항목이 포함되지 않는 문제점이 존재한다. 이는 간접비에 분담금, 보상비, 이주비이자 등과 함께 대지비를 포함하는 대안이 필요하다.

둘째, 공종별 분류체계 측면에서 건축공사 항목 중 용접공사에 대한 공사비가 분류되어 있지만 실제 따로 비용에 포함되지 않는 문제점이 존재한다. 이는 현재 산정되고 있는 분류체계 중 사용되고 있지 않는 공종의 삭제 및 새로운 공종 포함 등의 개선으로 재건축사업 특성을 고려한 공종별 분류체계의 개발이 필요하다. 또한, 순공사비 중 타법에 의해 감리비를 산정하는 전기공사, 정보통신공사, 소방설비공사의 내역상 1식 개념 공사비 산정으로 감독 관청의 감리비 산정에 대한 정확한 검토를 저해하는 문제점이 존재한다. 이는 타법 적용 공종의 1식 개념 공사비 항목의 세부 분류체계에 의해 검증이 이루어 질 수 있도록 관련 법령의 제시가 필요하다. 그리고 간접비 산정 상의 사업비비용, 기타 경비, 일반관리비, 이윤 등의 비용에 산출근거가 명확하지 않은 문제점이 존재한다. 이는 일반관리비, 분양경비, 기타경비 등 상한선을 규제하여 과다 산정이 되지 않게 제도화가 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 3
• 1.3 선행연구의 고찰 5
• 제 2 장 재건축사업에 대한 이론적 고찰 8
• 2.1 재건축사업의 개념 8
• 2.1.1 재건축사업의 개요 8
• 2.1.2 주택재건축사업의 유형 및 시행절차 9
• 2.1.3 분양가상한 제도 12
• 2.2 공동주택의 공사비 구성 16
• 2.2.1 공사비의 기본 개념 16
• 2.2.2 공사비의 구성 항목 분석 16
• 2.2.3 공사비 종류 18
• 2.3 재건축사업의 국내 및 해외 선행연구 사례분석 22
• 2.3.1 국내 선행연구 사례분석 22
• 2.3.2 해외 선행연구 사례분석 25
• 2.3.3 선행연구 사례분석의 종합 26
• 제 3 장 공동주택 재건축사업 사례 분석 28
• 3.1 사례조사의 개요 28
• 3.1.1 공사비 분석을 위한 사례대상 선정 28
• 3.1.2 사례대상 사업개요 29
• 3.2 사례 분양가 조사 및 분석 30
• 3.2.1 사례분석 1 30
• 3.2.2 사례분석 2 42
• 3.3 종합결과분석 54
• 제 4 장 공동주택 재건축사업 분양가 산정의 문제점 및 개선방안 59
• 4.1 공동주택 재건축사업 분양가 산정의 문제점 59
• 4.2 공동주택 재건축사업 분양가 산정의 개선방안 61
• 제 5 장 결론 64
• 5.1 연구의 요약 및 결론 64
• 5.2 연구의 제약 및 향후 연구방향 65
• 참고문헌 66
• 국문초록 68
• ABSTRACT 70