共同住宅開發事業을 위한 第1種一般住居地域 '種'上向의 問題點 및 改善方案에 關한 硏究 : 경기도 지역을 중심으로 한 사례연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

According to the 'class' upturn in the Class 1 General Residential Area, the problems took place such as the distortion of the aim at establishing urban management plan, argument about special favor, lack of urban infrastructure, and a rise in land price. Gyeonggi-do region was reduced the Class 2 General Residential Area available for constructing 'apartment' due to expansion in the multi-housing supply. Thus, the land in more than the Class 2 General Residential Area is now short of the supply compared to demand, given excluding the public land such as new town and land development district. Therefore, a house-builder is allowing the Class 1 General Residential Area to be upturn to more than the Class 2 General Residential Area in order to secure 'public housing land.'
This study analyzes 'class' upturn in order to proceed with multi-housing development project in the Class 1 General Residential Area. 'Class' upturn is progressed mostly with the agenda method for the housing law, and is realized through establishing and changing the Class 1 District Unit Plan. As for the research contents, a case study is carried out in order to analyze problems about 'class' upturn in the Class 1 General Residential Area, with a method of changing a district unit plan and of changing by the agenda for the housing law with the aim of 'class' upturn. Through these findings, the aim is to suggest the improvement plan for problems according to 'class' upturn in the Class 1 General Residential Area.
This study analyzed problems targeting cases in Gyeonggi-do region, which developed 'class' upturn into more than the Class 2 General Residential Area from the Class 1 General Residential Area. It carried out 'questionnaire research' targeting experts related to urban management plan. A case study analyzed the overview of project, the legal and institutional ground for urban management plan, and 'class' upturn procedure. It examined the contents and implications of a change in district-unit plan. Questionnaire research targeting experts included public servants, and workers for engineering companies and private companies. Including 'general matters' of the questionnaire subjects, the questionnaire items were totally 29 pieces. The contents were composed of the recognition on district-unit plan, the evaluation on 'class' segmentation, the analysis of problems about 'class' upturn, and the suggestion of improvement plans.
The problems and the improvement plans were analyzed from the aspect of the urban management plan, burden for infrastructure, and a change in land price. The most fundamental problem is what mutual dissonant occurred, by which a house-builder changed the urban management plan, which was made in the 'public domain' for multi-housing development, and then applied it to the multi-housing development project, which is enforced with the 'private' goal. Problems about 'class' upturn include the upward adjustment in development density, lack of infrastructure, inharmony with the neighboring region, and a rise in land price. As the improvement plans for problems, it suggested the operation of urban management plan and the reinforcement in deliberation of urban plan committee. As the detailed plans, there was suggestion for restricting 'class' upturn for multi-housing development or approving it in proportion with 'public burden.' A plan for expanding infrastructure was suggested the application of the progressive standard in calculating the installation volume.
Through 'case study,' problems were analyzed. Though 'questionnaire research' targeting experts, the lack of infrastructure and the inharmony with the neighboring region were analyzed as problems about 'class' upturn in the Class 1 General Residential Area. Thus, as the improvement plans, there is necessity for establishing a plan for expanding infrastructure, which was suggested, and for a plan for complex management inside and outside of zone for district-unit plan, in order to improve problems.

국문 초록 (Abstract)

제1종 일반주거지역의 ‘종’상향에 따라 도시관리계획 수립목적 왜곡, 특혜 시비, 도시기반시설 부족 및 토지가격 상승 등의 문제점이 발생했다. 경기도 지역은 공동주택 공급의 확대로 ‘아파트’를 건설할 수 있는 제2종 일반주거지역이 감소하여 현재는 신도시, 택지개발지구등 공공용지를 제외하면 제2종 일반주거지역 이상 토지는 수요 대비 공급이 부족하다. 그러므로 주택건설사업자가 ‘공동주택용지’를 확보하기 위해 제1종 일반주거지역을 제2종 일반주거지역 이상으로 ‘종’을 상향하고 있다.

본 연구는 제1종 일반주거지역에서 공동주택개발사업을 진행하기 위한 ‘종’상향을 분석한다. ‘종’상향은 대부분 주택법 의제방식으로 진행되며, 제1종 지구단위계획의 수립 및 변경을 통해 실현된다. 연구내용은 ‘종’상향을 목적으로 한 지구단위계획의 변경, 주택법 의제에 의한 변경 방식으로, 제1종 일반주거지역 ‘종’상향의 문제점을 분석하기 위해 사례연구를 실시한다. 이러한 연구결과를 통해 제1종 일반주거지역 ‘종’상향에 따른 문제점의 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 한다.

연구는 제1종 일반주거지역에서 제2종 일반주거지역 이상으로 ‘종’상향을 진행한 경기도 지역의 사례를 대상으로 문제점을 분석하였다. 또한 도시관리계획과 관련된 전문가 ‘설문조사’를 실시하였다. 사례연구는 사업개요, 도시관리계획의 법적·제도적 근거, ‘종’상향 절차등을 분석하였고, 지구단위계획의 변경 내용과 시사점을 검토하였다. 전문가 설문조사는 공무원, 엔지니어링회사 및 민간기업의 종사자를 대상으로 하였다. 설문대상자의 ‘일반사항’을 포함 설문 문항은 총29개로 내용은 지구단위계획에 대한 인식, ‘종’세분화에 대한 평가, ‘종’상향에 대한 문제점 분석 및 개선방안 제시등으로 구성되었다.

문제점 및 개선방안은 도시관리계획, 기반시설 부담, 토지가격 변동적 측면에서 분석하였다. 가장 근본적인 문제점은 주택건설사업자가 공동주택개발을 위해 ‘공적영역’에서 계획한 도시관리계획을 변경하여 ‘사적’ 목적으로 시행되는 공동주택개발사업에 적용하여 상호 부조화가 발생한 것이다. ‘종’상향의 문제점으로는 개발밀도 상향조정, 기반시설 부족, 인근지역과 부조화, 토지가격 상승등이 있다. 문제점에 대한 개선방안으로 도시관리계획의 운영과 도시계획위원회의 심의 강화를 제시하였다. 세부방안으로 공동주택 개발을 위한 ‘종’상향은 제한하거나 ‘공적부담’에 비례하여 허용할 것과 기반시설 확충방안은 설치량 산정에 있어 누진적 기준을 적용할 것을 제시하였다.

‘사례연구’를 통한 문제점 분석, 전문가 ‘설문조사’를 통해 제1종 일반주거지역 ‘종’상향의 문제점으로 기반시설 부족 및 인근지역과 부조화가 분석되었으므로 개선방안으로 제시한 기반시설의 확충방안 및 지구단위계획 구역 내·외의 복합적인 관리계획의 수립이 문제점 개선을 위해 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 1. 서론 1
• 1.1 연구의 목적 및 배경 1
• 1.2 연구의 절차 및 방법 3
• 1.3 선행연구 고찰 6
• 2. '종'상향에 관한 이론적 고찰 12
• 2.1 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 검토 12
• 2.1.1 '도시관리계획'의 의의 및 수립절차 12
• 2.1.2 용도지역의 지정 및 세분화 15
• 2.1.3 일반주거지역의 '종'세분화 18
• 2.2 제1종 지구단위계획 제도와 공동주택개발사업방식 20
• 2.2.1 제1종 지구단위계획 제도 20
• 2.2.2 제1종 일반주거지역에서 공동주택개발사업 방식 22
• 2.3 제1종 일반주거지역의 '종'상향 23
• 2.3.1 제1종 일반주거지역 '종'상향의 법적 제도적 근거 24
• 2.3.2 제1종 일반주거지역에서 '종'상향 방식 및 절차 26
• 3. '사례연구'를 통한 문제점 분석 및 전문가 '설문조사' 30
• 3.1 제1종 일반주거지역의 '종'상향 실태 30
• 3.2 사례연구 대상의 선정 및 개요 32
• 3.3 사례연구 대상별 '종'상향 분석 34
• 3.3.1 사례 A 34
• 3.3.2 사례 B 39
• 3.3.3 사례 C 44
• 3.3.4 사례 D 48
• 3.3.5 사례 E 53
• 3.4 전문가 설문조사 및 면담조사 58
• 3.4.1 설문 및 면담조사 개요 58
• 3.4.2 설문 및 면담조사 의견 분석 60
• 3.4.3 설문 및 면담조사 결과 분석 75
• 3.5 제1종 일반주거지역에서 '종'상향에 따른 문제점 종합분석 77
• 3.5.1 도시관리계획적 측면 78
• 3.5.2 기반시설 구축 및 공공용지 확보 측면 81
• 3.5.3 토지가격 변동적 측면 83
• 4. '종'상향 문제점에 대한 개선방안 85
• 4.1 도시관리계획적 측면 85
• 4.1.1 용도지역 변경 제한등 도시관리계획 운영 강화 86
• 4.1.2 도시계획위원회 심의 강화 및 인근지역 피해 방지 88
• 4.1.3 토지 '강제수용권' 보장 및 도시관리계획 집행 우선 90
• 4.2 도시기반시설 구축 및 공공용지 확보 측면 93
• 4.2.1 도시기반시설 구축 방안 93
• 4.2.2 공공용지 '기부채납' 활성화 방안 94
• 4.3 토지가격 변동적 측면 96
• 4.3.1 공동주택 개발목적의 '종'상향 제한 억제 96
• 4.3.2 토지 '강제수용권' 보장 96
• 5. 결론 98
• 5.1 연구의 요약 및 결론 98
• 5.2 연구의 한계 및 향후 과제 100
• 참고문헌 101
• 부록 - 설문지 104
• 국문초록 115
• ABSTRACT 117