부동산투자회사의 투자환경 변화와 활용성 제고 방안 : 자기관리리츠를 중심으로 = A study on the changes of reits investment environment and conjugation improvement of reits industry - focusing on self-management reits company -

국문 초록 (Abstract)

부동산투자회사제도는 부동산 간접투자기구로 부동산투자회사(이하 리츠와 혼용함)를 통하여 부동산과 그 관련자산에 대한 투자한다. 리츠는 채권, 일반주식 등과 비교했을 때 배당 중심의 고수익, 저위험의 특성을 갖고 있다.
종류로는 자기관리 부동산투자회사(약칭 자기리츠), 위탁관리 부동산투자회사(약칭 위탁리츠), 기업구조조정 부동산투자회사(약칭 CR리츠)로 분류된다. 먼저 자기리츠는 전문인력을 보유하고 있는 실질회사로 사업성 및 운용인력의 적격성 등 비교적 엄격한 규제기준을 갖고 있는 실질리츠이다. 그리고 위탁리츠와 CR리츠는 명목회사(Paper Company)형태의 명목리츠이다. 명목리츠형태의 부동산개발리츠가 있고 자기리츠형태의 임대리츠가 있기도 하지만, 본고에서는 명목리츠는 임대위주로 실질리츠는 개발위주로 단순화한다.
명목리츠는 주로 기존 부동산을 매입해서 관리하는데, CR리츠는 기존 부동산 중에서도 구조조정기업의 부동산을 매입 ‧ 운영한다. 사업성격이 성장성 보다는 수익성 위주의 관리구조이므로 배당이 중시된다. 실질리츠인 자기리츠는 자금을 조성하여 목적부동산을 개발한다. 자금의 조성, 인허가, 시공, 준공, 분양 그리고 사후관리 등 각각의 단계에서 발생될 수 있는 모든 위험요소에 노출되어 있다. 따라서 명목리츠와 실질리츠는 그 성격이 다른 투자 ‧ 운용대상이다. 한국거래소는 고수익 ․ 저위험 구조의 명목리츠와 적정수익 또는 저수익 ‧ 고위험 구조의 실질리츠를 구분하여 관리하여야 하지만 상장수가 소수종목이므로 구분 ‧ 관리하지 않고 부동산투자회사로 일괄처리하고 있다.
부동산투자회사제도에 대하여 리츠시장의 규제완화 요구를 받아들인 정책당국은 리츠제도 활성화차원에서 최저자본금 제한기준을 지속적으로 하락시켜왔다. 그 결과 진입장벽이 낮아져서 총자산규모는 작아졌고 낮은 진입장벽으로 인해 설립신청자의 수가 증가하였다. PF금융을 대체할 수 있는 금융제도로까지 기대되었다. 자기리츠에 대한 우호적인 시장 반응은 일부 자기리츠 종목의 주가가 액면가 대비 7배까지 오르는 현상을 보여주기도 하였다.
그런데 일부 부동산 개발관련 리츠가 자금조달, 건설 및 운영 등에서 합리적인 기업 활동을 하지 못하면서 외부감사법인의 감사에서 적정의견을 받지 못하게 되었다. 이를 비정상적인 방법으로 처리하고자 한 관계자가 구속되거나 혹은 거래소 종목 거래정지, 상장폐지 등의 시장조치 처분으로 신뢰를 잃으면서 일반투자자를 포함하여 시장의 외면을 받게 되었다. 그럼에도 불구하고 정책당국자는 부동산투자회사제도 활성화를 위한 노력을 계속해 왔다.
본 연구에서는 기존의 연구방식에서 위탁리츠와 자기리츠를 분리하여 분석하였다. 부동산투자회사의 특성변화를 규명하기 위하여 부동산투자회사의 일부 자산항목과 수익항목을 갖고 기본적 분석을 실시하였다. 상장 부동산투자회사의 주가를 대상으로 기술적 분석을 실시하였고 자기리츠의 특성을 살펴보았다. 특정 자기리츠는 일정 시점에서는 부동산투자회사가 소속되어 있는 한국거래소의 시장베타값을 상회하고, 주가의 기본적 분석과 기술적 분석 결과 투자자의 선호를 받을 여지가 있다고 분석되었다. 자기리츠와 위탁리츠에 대한 결합투자 형태는 위험감소, 수익개선의 포트폴리오 효과를 보여주었다. 부동산투자회사의 특성상, 건설산업 및 부동산개발 관련 영역에서 사업성 및 수익성을 갖는 부동산개발금융의 간접투자금융기구로 활용될 수 있을 것이다.
부동산 개발을 목적으로 하는 자기리츠와 관련된 제도의 활용성 제고 방안 에서 시장의 신뢰를 받을 수 있는 투자대상인가 확인한 결과 안정적인 투자여건아래에서 운용될 수 있다면, 부동산투자회사 주식종목은 주식투자자에게 있어서 주식과 부동산으로서의 특성을 갖고있는 투자매력도가 있는 투자대상으로 발전할 가능성이 있다고 보았다.
리츠에 대한 효율적인 관리감독으로 리츠시장이 활성화 되어야 할 것이다. 사업부진 상황의 자기리츠에 대한 투자환경변화를 살펴보고 그 활용성을 높이기 위한 방안으로 본 연구가 활용되기를 기대해 본다.

목차 (Table of Contents)

• I. 서 론 1
• 1.1 연구의 배경과 목적 1
• 1.1.1 연구의 배경 1
• 1.1.2 연구의 목적 5
• 1.2 연구범위와 방법 6
• 1.2.1 연구의 범위 6
• 1.2.2 연구의 방법 6
• 1.3 선행연구 고찰과 연구의 차별성 10
• 1.3.1 리츠특성 관련 연구 10
• 1.3.2 사업성 분석 관련 연구 14
• 1.3.3 기타 부동산 개발관련 사업비 등의 연구 19
• 1.3.4 선행연구와의 차별성 20
• II. 부동산투자회사 제도 및 현황 22
• 2.1 부동산투자회사 제도의 개요 및 유형 22
• 2.1.1 부동산투자회사 설립 배경 22
• 2.1.2 부동산투자회사의 종류 26
• 2.1.3 실질리츠와 명목리츠의 유형별 특징비교 31
• 2.2 부동산투자회사 자산현황 및 변동추이 34
• 2.2.1 위탁관리 부동산투자회사를 중심으로 한 자산운용 34
• 2.2.2 부동산 간접투자 기회 확대 37
• 2.3 부동산투자회사 투자환경의 변화 39
• 2.3.1 규제완화로 최초 자기관리 부동산투자회사 상장 39
• 2.3.2 부동산투자회사 운용자산 규모의 하향세 유지 40
• 2.3.3 상대적으로 높은 리츠 배당수익률 41
• 2.3.4 자금 투자 및 조달여건의 발전필요성 42
• 2.4 부동산투자회사법의 주요 내용과 변화추이 43
• 2.4.1 부동산투자회사법의 변화 45
• 2.4.2 부동산투자회사 제도 규제완화 47
• 2.5 부동산투자회사의 장‧단점 및 명목리츠 발전 50
• 2.5.1 명목리츠 투자의 장점 50
• 2.5.2 자기리츠 투자의 장점 51
• 2.5.3 부동산투자회사 투자의 한계 52
• 2.5.4 명목리츠 중심의 부동산투자회사 제도 발전 요인 52
• 2.6 해외 리츠 현황과 국내리츠에 대한 시사점 54
• 2.6.1 미국과 일본의 리츠산업 55
• 2.6.2 해외 리츠 제도에서의 시사점 58
• 2.6.3 국내외 리츠 규모 비교와 국내리츠 발전방향 60
• Ⅲ. 투자환경 변화와 리츠사업부진 및 분석이론 62
• 3.1 부동산 투자회사의 사업부진 62
• 3.1.1 상장 부동산투자회사 사업부진 62
• 3.1.2 상장부동산투자회사의 부진실태 63
• 3.1.3 자기관리 부동산투자회사 사고발생 64
• 3.2 부동산 투자회사의 사업부진 원인분석 65
• 3.2.1 상장부동산투자회사에 대한 규제완화 65
• 3.2.2 부동산투자회사 사업부진 원인분석 66
• 3.2.3 상장 부동산투자회사 사업부진 원인 요약 69
• 3.3 부동산투자회사 활용성 제고를 위한 분석이론 70
• 3.3.1 부동산투자회사 투자자 측면의 타당성 분석 71
• 3.3.2 부동산 개발 관련 이론 77
• 3.3.3 부동산 개발계획 사업타당성 분석 82
• 3.3.4 사업성 평가‧분석을 위한 사업수지 분석 97
• Ⅳ. 자기관리 부동산투자회사의 활용성 제고 100
• 4.1 우리나라 부동산투자회사 기초 분석 100
• 4.1.1 상장이력을 가진 부동산투자회사 100
• 4.1.2 상장 부동산투자회사 분석 102
• 4.2 기본적 분석 103
• 4.2.1 성장성지표 105
• 4.2.2 수익성지표 106
• 4.2.3 안정성지표 107
• 4.2.4 재무제표 분석 소결론 108
• 4.3 부동산투자회사 주식에 대한 투자자 유인요소 분석 109
• 4.3.1 거래량이 적은 부동산투자회사 상장종목 109
• 4.3.2 기술적 요소로 본 부동산투자회사 주식 종목 110
• 4.3.3 포트폴리오 결합효과 분석결과와 리츠투자 활용성 증진 113
• 4.3.4 부동산투자회사 투자자 관점에서의 소결론 115
• 4.4 자기관리 부동산투자회사 최저자본금 조정 115
• 4.4.1 자기관리 부동산투자회사 최저자본금 지속적 감소 116
• 4.4.2 부동산 개발사업규모 추정을 위한 현황자료 116
• 4.4.3 최저 자본금으로 조달가능한 부동산 개발사업 규모 121
• 4.4.4 부동산 개발을 위한 자기리츠 최소한의 자본금 추정 121
• 4.4.5 자기리츠 최소 필요 자본금 추산 123
• 4.4.6 최저자본금 조정에 대한 논의 124
• 4.4.7 적정한 최저자본금 논의의 필요성을 위한 소결론 127
• 4.5 정책적 활용을 위한 사업성 평가제도 개선 128
• 4.5.1 사업타당성 평가를 위한 시장분석 및 경제성 분석 128
• 4.5.2 법적 타당성 요인을 강화한 사업성 평가체계 129
• 4.6 리츠 활용성 제고를 위한 리츠사업환경 변화 131
• 4.6.1 위탁리츠 활성화를 위한 금융기법 도입 131
• 4.6.2 사업성 향상대책과 리츠 부동산 후분양제 132
• Ⅴ. 결 론 134
• 5.1 연구의 결론 134
• 5.2 연구의 한계 136
• 【 참고문헌 】 138
• 【 부 록 】 144
• <부록 1> 상장 부동산투자회사 기술적 분석을 위한 기초자료 145
• <부록 2> 분석대상 상장 부동산투자회사 요약 재무제표 146
• ABSTRACT 154

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