층별 효용비율을 통한 상권 특성 분석과 동향 탐색

국문 초록 (Abstract)

상업용 부동산에 대한 관심에 비해 투자자가 활용할 수 있는 유용한 정보가 부족하다. 본 연구는 투자정보로서 층별 효용비율의 활용 가능성을 확인하고자 한다. 층별 효용비율은 건물의 수직적 이용에 따라 나타날 수 있는 효용의 상대적인 차이를 수치화한 것으로 상업용 부동산은 1층의 임대료나 가격 대비 비교 층 값의 비율로 표현한다. 이와 관련한 상업용 부동산에 대한 기존 연구는 대부분 임대료 산정에 초점을 두어 가격 변동 여력 등 다양한 투자정보로 활용하기 어려운 한계가 있다. 본 연구는 상권 특성 분석과 동향 탐색을 위하여 임대료 층별 효용비율뿐만 아니라 자산가치 및 투자수익률의 층별 효용비율을 활용한다. 분석결과 제시된 층별 효용비를 개별적 또는 통합하여 비교 분석함으로써 상권 활성도, 업무 및 매장 중심 여부 등 상권의 특성 파악과 향후 변동 추이를 효율적으로 예측할 수 있는 도구로 이용할 수 있을 것으로 파악되었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In spite of an increased interest on commercial property, there is a lack of useful information for the interested investors. The utility of a commercial building such as accessibility and convenience diminishes as the floor level increases, which is referred to vertical gradient. This paper extends the application of vertical gradient of property utility to include not only rent but assessed price and investment earnings rate. Based on a nationwide sample of offices and retail buildings we found that (1) vertical gradient is useful in identifying the functions and demands of commercial areas when combined with composition of business categories; (2) comparison and integration of different types of vertical gradients help establish exploratory hypothesis on market trends such as possibility and degree of price fluctuations.

목차 (Table of Contents)

• I. 연구배경 및 목적
• II. 선행연구
• 1. 층별효용비율 개념
• 2. 층별 가격형성요인
• 3. 층별 효용비율 계산 및 추정방법
• 4. 층별 효용비율 작성 및 활용 사례
• III. 임대료 효용비율과 업종비율을 이용한상권특성 분석
• 1. 분석 자료
• 2. 임대료 효용비율의 건물유형별, 업종별 특성
• 3. 주요 상권의 임대료 효용비율
• IV. 상권의 탐색적 분석을 위한 층별효용비율 비교
• 1. 분석자료
• 2. 집합건물 2층 효용비율 추이
• 3. 상권 변동에 관한 탐색적 가설 수립
• V. 결론
• 註
• 참고문헌

참고문헌 (Reference)

1 정수연, "헤도닉모형을 이용한 아파트층별효용비율에 관한 연구 : 서울지역을 대상으로" 한국부동산연구원 17 (17): 27-48, 2007

2 구형모, "향상된 계층적 합역 방법을 이용한 서울 대도시권의 기능 지역 구분" 한국지도학회 12 (12): 25-35, 2012

3 오동훈, "한강변 아파트단지 내 조망 유무에 따른 동별 층별효용비율 비교분석" 한국부동산분석학회 9 (9): 53-67, 2003

4 박명화, "중소도시 수익성 건물의 층별효용지수 연구 : 춘천시 지역의 임대사례를 중심으로" 강원대학교 경영행정대학원 2000

5 김감영, "주택시장지역 구획을 위한 공간 최적화 모형" 한국지도학회 16 (16): 53-65, 2016

6 김소연, "주거지 인문환경의 공간 속성을 고려한 주택 가격 결정 모형: 서울시 아파트를 대상으로" 한국지도학회 13 (13): 41-56, 2013

7 이상한, "아파트 층별 효용비율 연구" 한국주택학회 2004

8 정기영, "아파트 동일단지 내 세대별 효용격차 및 분양가 산정에 관한 연구" 9 (9): 195-220, 2001

9 김현경, "서울 오피스 빌딩의 층별 임대료 결정요인 분석" 건국대학교 부동산대학원 2008

10 강문환, "상업용 집합건물의 가격과 임료를 기준으로 한 층별 효용비율에 관한 실증 연구 : 고양시를 중심으로" 건국대학교 부동산대학원 2010

11 박용수, "상업용 건부지의 가격과 층별임대료격차율의 상관관계에 대한 분석;서울의 5개 하위상권을 중심으로" 한국부동산연구원 15 (15): 9-24, 2005

12 이재우, "상가시장의 임대계약 및 전월세전환률 특성" 대한국토·도시계획학회 40 (40): 93-110, 2005

13 이재우, "상가ㆍ오피스 빌딩 층별 효용비율 산정방안" 한국부동산연구원 2005

14 국토교통부, "비주거용 집합건물 층별 효용표 작성 연구" 한국감정원 2013

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16 신충섭, "감정평가논총 II" 한국감정원 173-333, 1989

17 국토교통부, "2015년 1분기 상업용부동산 임대동향 조사" 한국감정원 2015

18 국토교통부, "2014년 4분기 상업용부동산 임대동향 조사" 한국감정원 2014