상업용 집합건물의 가격과 임료를 기준으로 한 층별 효용비율에 관한 실증 연구 : 고양시를 중심으로 = (An) empirical study on the floor area efficiency ratio based on the prices and rents of commercial complex building

국문 초록 (Abstract)

최근 국내의 부동산 시장은 1997년 IMF 이후 2008년 세계적인 금융위기를 거치면서 지금까지 가지고 있던 소유에서 이용이라는 부동산에 대한 인식의 변화와 함께 부동산간접투자환경이 점차로 성숙함으로 인하여 수익창출을 위한 상업용부동산으로의 투자와 관심이 증대되고 있다.
이러한 투자수요에 부응하여 주상복합아파트, 쇼핑몰, 테마상가 등 다양한 상업용부동산의 개발과 건설이 이루어지고 있으며, 상업용 부동산에 대한 개인투자자나 금융기관, 적정과세를 위한 국가에 이르기까지 다양한 상업용 부동산에 대한 정확한 가격 산정의 필요성이 크게 높아지고 있는데 비하여 각 참여주체가 상업용 부동산시장의 현황과 추이를 객관적으로 파악하여 합리적인 의사결정과 투명성을 도모하고 적정한 과세부과를 위한 상업용 부동산에 대한 정보는 상대적으로 부족한 것이 사실이다.
상업용부동산의 가격산정이나 투자시에 중요한 기준이 되는 요인중에 각층별 가격산정의 기준이 되는 층별효용비율이 있으나 현재 이는 임대료를 기준으로 하여 산정된 층별효용비 율이며 이마저도 각 지역별 상업용 부동산의 특성을 고려한 층별효용비율은 전무한 상황이다. 현재 사용하고 있는 층별효용비율은 서울시를 포함한 6대도시의 ‘ 지하부분 토지사용에 관한 보상조례’ 및 감정평가협회의 층별효용비율표, 국토해양부의 ‘전국 7대도시의 오피스․매장용 빌딩 임대료조사 및 투자수익률 추계 결과보고서’상의 층별효용비율표가 있다.
부동산의 가격과 임료는 원본과 과실의 관계로서 서로 밀접한 관계를 가지고 있으며, 임료는 대상 부동산의 수익성에 따른 투자가치의 산정이나 수익환원법을 적용한 수익가격 산정에서도 그 기본이 되고 있으나, 실제 부동산시장에서 가격과 임료의 층별효용비율이 동일한 비율로 나타나고 있는지에 대한 의문이 본 연구로 인하여 일부 해소될 수 있었다.
고양시 지역을 대상으로 실증조사 연구되어 산정된 지상1층과 2층 이상의 가격에 의한 층별효용비율이 임료의 층별효용비율에 비하여 약 절반정도로 크게 낮게 나타나고 있는데 이는 여러 가지 시사점을 남기고 있다고 하겠다. 상업용부동산의 가격을 산정할 경우 임료를 기준으로 한 층별효용비율을 적용하여 산정하기에는 크게 무리가 있다는 것과 상대적으로 지상1층의 임대료수준에 비하여 2층 이상의 임대료수준이 과대평가가 되고 있다는 점을 나타내준다고 볼 수 있다. 또한 토지가격이 높은 토지일수록 즉 1층의 가격이 높은 상업용 부동산일수록 가격을 기준으로 하는 층별효용비율이 2층에서 더 크게 차이가 나타나고 있다.
본 연구결과와 지금까지의 선행연구 및 공공목적으로 기준이 되어 사용하고 있는 지하부분토지 보상평가를 위한 보상조례, 매년 전국 7대도시를 대상으로 조사 발표되고 있는 매장용 빌딩의 층별효용비율, 일반감정평가의 기준으로 사용하고 있는 한국감정평가협회의 토지보상평가지침상의 층별효용비율 등을 종합하여 보면 임료를 기준으로 하는 층별효용비율은 동일한 경향성을 보이는 반면 가격을 기준으로 하는 층별효용비율은 고양시와 마찬가지로 현저한 차이를 나타내고 있으며 각각의 부동산이 속하는 지역의 고유한 지역적 특성으로 인하여 부동산 가격형성요인에 따라서 다르게 그 비율이 나타나고 있다는 것이다. 다시 말해 토지가격수준 등 가격형성요인이 유사한 지역은 그 층별효용비율도 유사한 수준으로 나타나고 있다는 것이다.
부동산은 부동산만이 가지는 고유한 특성인 부동성과 국지성으로 인하여 부동산이 속하는 각각의 지역에서 각기 다른 부동산 현상을 보이고 있는데 마찬가지로 가격과 임료도 지역별로, 그리고 부동산가격형성요인별로 다르게 형성되고 있고, 따라서 층별효용비율도 다르게 나타나고 있다. 이는 가격과 임료의 층별효용비율을 각각 조사하여 산정되어야 하며, 또한 지역별로도 산정이 되어야 함을 의미하는 것이기도 하다.
정부는 다양한 형태의 상업용부동산이 크게 증가하고 있고 과세의 형평성과 적정과세를 위하여 최근 비주거용 부동산가격공시제도를 도입하려고 하고 있는데 이 비주거용가격 산정시 층별효용비율은 가격산정변수로서 적정가격산정에 있어서 가장 중요한 역할을 하고 있는 점과 6대도시의 지하토지 사용을 위한 보상평가시 사용하는 보상조례상의 층별효용비율의 중요성 그리고 일반 감정평가시 적정가격 산정을 위한 적정한 층별효용비율 , 상업용부동산을 개발하거나 투자하려 하는 일반 부동산투자자나 기업 등에게 올바른 부동산 경영정보를 제공하는 측면에서 각 지역특성에 맞는 층별효용비율의 조사 산정은 매우 중요한 의미를 가지고 있다고 하겠다.
또한 기존의 임대료를 기준으로 한 층별효용비율과 본 연구에서 새롭게 산정된 가격에 의한 층별효용비율이 큰 차이로 산정됨에 따라 가격과 임대료를 기준으로 하는 각각의 층별효용비율의 산정필요성이 제기되고 있으며, 더불어 가격과 임대료에 의한 층별효용비율의 상관관계와 이에 영향을 미치는 다양한 가격형성요인에 대한 부동산

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The recent domestic real estate market has changed in the awareness of real estate from ownership to use as it has undergone the process from the IMF-supported regime in 1997 to the global financial crisis in 2008. Interests have been mounting in pricing and taxation equity as well as investment in commercial real estate to create profits as the direct real estate investment environment has gradually become mature.
There is a floor area efficiency ratio that is the criterion of pricing per floor area, of the factors which are the important criteria ag the time of pricing and investment of commercial real estate. But this is currently the floor area efficiency ratio calculated based on the rent and the situation is that there is no floor area efficiency ratio taking into consideration the characteristics of commercial real estate in each region. The currently used floor area efficiency ratio is based on the ‘ordinance concerning compensation for use of underground land’ for six cities including Seoul, the floor area efficiency ratio table of the Korea Association of Property Appraisers, the floor area efficiency ratio table in the ‘report on the results of surveying the rent for office and store building and estimating return on investment in 7 cities around the country presented by the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs.
An empirical research of Koyang City shows that the floor area efficiency ratio for 1st floor and 2nd floor calculated based on price was greatly lower than the floor area efficiency ratio calculated based on rents, which presents several suggestions. In calculating the price for commercial real estate, it is greatly unreasonable to apply the floor area efficiency ratio based on rents. And it was found that the level of the rents for the 2nd floor or higher was overestimated compared to that of the 1st floor. And it was found that there was a greater difference in the floor area efficiency ratio based on prices for commercial real estate whose price was high and the price of whose 1st floor was high.
An attempt was made to take together previous studies thus far conducted, the ordinance on appraisal of compensation for underground land used for the public purpose, the floor area efficiency ratio of store building researched and published in 7 cities around the country, the floor area efficiency ratio in the guidelines for appraisal of compensation for land published by the Korea Association of Property Appraisers. It was found that the floor area efficiency ratio based on rents showed the identical tendency, while the floor area efficiency ratio based on prices showed a remarkable difference as in Koyang City.
And it was found that there was a great difference between the existing floor area efficiency ratio based on rents and the newly calculated floor area efficiency ratio based on prices. The need to calculate each floor area efficiency ratio based on rents and prices is presented. And it is necessary to make a follow-up study on the correlation between floor area efficiency ratios based on rents and prices and the diverse price-forming factors having an effect on this at the level of real estate policy and at the academical and practical levels.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 필요성 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 5
• 제3절 분석자료의 설정 = 6
• 제 2장 층별효용비율에 관한 이론적 고찰 = 10
• 제 1절 구분소유권과 층별효용비율 = 10
• 1. 구분소유권 = 10
• 2. 층별효용비율 = 12
• 3. 상업용 집합건물의 분류 = 17
• 제2절 감정평가와 층별효용비율 관련 제도 = 19
• 1. 감정평가 제도상의 층별효용비율 = 19
• 2. 보상조례 및 지침에 의한 층별효용비율 = 20
• 3. 2009년 오피스․매장용빌딩 임대료조사 및 투자수익률 추계결과 보고서상 층별효용비율(국토해양부) = 29
• 제3절 기존연구에 대한 고찰 = 31
• 1. 층별효용비율 관련 기존연구 = 31
• 2. 본 연구의 차별성 = 32
• 제3장 사례분석 = 34
• 제1절 사례분석의 개요 = 34
• 1. 분석자료의 구성 = 34
• 2. 가격과 임료의 조사기준 및 가격시점, 산정기간 = 42
• 3. 임료의 종류 = 42
• 4. 분석방법 = 44
• 5. 층별효용비율 세부 분류 방안 = 45
• 제2절 층별효용비율의 산정 = 46
• 1. 원본과 과실과의 관계 = 46
• 2. 부동산의 가격에 의한 층별효용비율산정 = 46
• 3. 부동산의 임료에 의한 층별효용비율산정 = 46
• 제3절 비교평가분석 = 47
• 1. 가격/임료에 의한 층별효용비율비교 = 47
• 2. 기존 층별효용비율과의 비교 = 51
• 3. 층별효용비율 분석결과 = 56
• 제4절 사례분석의 시사점 = 59
• 1. 학문적 시사점 = 59
• 2. 제도 정책적 시사점 = 60
• 제4장 결론 = 62
• 참고문헌 = 65
• ABSTRACT = 96