부동산 조각투자의 취득세 과세 문제와 대응방안 = Acquisition Tax Issues and Improvement Measures of Fractional Real Estate Investment

국문 초록 (Abstract)

최근 국내에서도 디지털유동화증권 을 활용한 부동산 조각 투자(DABS) 가 빠르게 확산되고 있다. 이러한 투자 형태는 투자자가 신탁회사가 발행한 수익증권을 취득함으로써 부동산의 임대수익과 매각차익을 배분받는 구조를 가지며 법률상 소유권을 이전받지 않더라도 경제적으로는 부동산을 분할 취득한 것과 유사한 효과를 낸다. 그러나 현행 지방세법 체계에서는 수익증권이 취득세 과세대상에 포함되어 있지 않아 수익증권에 대한 취득세 과세 여부가 쟁점이 되고 있다.
부동산 조각 투자자가 취득하는 수익증권의 취득세 과세 문제에 대한 여러 논의가 있었다. 수익증권에 대한 취득세 부과의 가능성을 쟁점별로 분석한 결과, 현행 지방세법 체계에서는 수익증권을 취득세 과세대상으로 보기 어렵다. 하지만, 부동산 조각 투자 수익증권의 성격을 고려하였을 때, 수익증권에 취득세를 과세하지 않는 상황이 지속된다면 과세형평 측면에서 문제가 발생할 수 있다.
이에 본 논문은 부동산 조각투자 수익증권의 성격을 중심으로 수익증권 에 대한 취득세 과세의 필요성에 대해 논의하고 실현 가능한 합리적인 수준의 입법적 대응방안을 제시한다. 구체적으로 지방세법 제7조 제1항에서 수익증권 을 취득세 과세대상으로 명시적으로 열거하는 방안과 같은법 제7조 제5항의 과점주주 간주취득 규정에서 '지분'에 '수익증권'이 포함되도록 적용범위를 확장하는 방안이다.
다만, 소액투자자 보호를 위해 일정 지분 이상의 수익증권을 보유한 투자자에게만 과세하는 합리적 기준을 마련할 필요가 있다. 아울러 해외 대부분 국가에서도 수익증권에 취득세를 과세하지 않고 있고 부동산 조각 투자는 아직 국내 도입단계에 있는 혁신적인 사업으로 과세에 따라 시장 성장이 저해될 우려가 있다는 점을 고려하여, 한시적 감면제도나 저율의 세율 적용 등을 통해 점진적으로 과세를 도입할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, Fractional real estate investment using Digital Asset Backed Securities(DABS) has been rapidly spreading in Korea. In this investment structure, investors acquire beneficial interest certificates issued by a trust company, thereby sharing rental income and capital gains from real estate. Although investors do not acquire legal ownership of the property, the structure yields an economic effects substantially similar to the fractional acquisition of real property. However, under the current Local Tax Act, beneficial interest certificates are not included in the taxable properties of Acquisition tax, raising controversial issues on whether such certificates should be subject to taxation or not.
Based on prior research, this study analyzes key legal and policy issues surrounding the imposition of Acquisition tax on beneficial interest certificates. The analysis leads to the conclusion that it is difficult to impose Acquisition tax on such certificates under the current Local Tax Act. Nevertheless, However, given the characteristics of beneficial interest certificates for fractional real estate investments, the continued exemption of such certificates from acquisition tax may raise concerns regarding tax equity.
Accordingly, this thesis discusses the necessity of imposing acquisition tax on beneficial interest certificates in light of the principles of tax equity and Substance–over–Form Principle, and proposes feasible and rational legislative measures. Specifically, this study considers two possible legislative approaches: explicitly including beneficial interest certificates as taxable objects under Article 7(1) of the Local Tax Act, and expanding the scope of ‘equity interests’ under Article 7(5) to apply the controlling–shareholder deemed acquisition tax rule.
To protect small–scale investors, however, it is necessary to limit the taxation to those holding a significant portion of such certificates. Furthermore, given that most foreign jurisdictions do not impose acquisition taxes on beneficial interest certificates and that fractional real estate investment still remains an emerging sector in Korea, it is necessary to adopt a gradual taxation such as temporary exemptions or lower rates to avoid hindering market development. By explicitly codifying a reasonable taxation standard for beneficial interest certificates in real estate fractional investment under the Local Tax Act, it will be possible to enhance tax equity while respecting the principle of legality in taxation and promoting the growth of new industries.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 목적 1
• 제2절 연구 범위 2
• 제2장 부동산 조각 투자의 개념과 국내 현행 과세체계 5
• 제1절 부동산 조각 투자의 개념 5
• 제2절 부동산 조각 투자의 기본구조 7
• 1. 국내 부동산 조각 투자의 기본구조 7
• 1) 부동산 신탁을 이용한 부동산 조각 투자 7
• 2) 집합투자기구를 이용한 부동산 조각 투자 9
• 2. 전통적인 부동산 간접투자 방식과의 비교 9
• 1) 전통적인 부동산 간접투자 구조 10
• 2) 부동산 조각투자와 전통적인 부동산 간접투자의 비교 11
• 3) 국내 부동산 조각투자 제도 현황 14
• 제3절 부동산 조각 투자 수익증권의 성격 15
• 1. 신탁의 수익자가 취득하는 수익증권의 법적 성질 15
• 1) 수익권을 채권적 권리로 보는 견해 16
• 2) 수익권의 물권적 권리를 인정하는 견해 17
• 2. 부동산 조각 투자 수익증권의 성격 19
• 1) 패스스루(Pass-Through) 구조 20
• 2) 일반적인 자산유동화 수익증권과의 비교 21
• 3) 집합투자기구 수익증권과의 비교 22
• 4) 부동산 조각 투자 수익증권 성격에 관한 판단 23
• 제4절 현행 법령에 따른 부동산 조각 투자 과세 24
• 1. 국내 현행 법령에 따른 과세 24
• 2. 해외 주요국 제도와의 비교 및 시사점 27
• 제3장 부동산 조각 투자에 대한 취득세 과세 가능성 30
• 제1절 통상의 취득세 과세 가능성 판단 30
• 1. 투자자의 '수익증권' 취득 30
• 2. 신탁사의 '부동산' 취득 32
• 제2절 과점주주 간주취득 과세 가능성 판단 34
• 1. 지방세법 제7조 제5항 과점주주 간주취득세 34
• 1) 과세요건 34
• 2) 입법취지 35
• 2. 과점주주 간주취득 규정 유추 적용 가능성 판단 36
• 1) 과점주주 간주취득 규정에서 '지분'의 의미 37
• 2) 부동산 조각 투자 '수익증권'을 '지분'으로 볼 수 없는 이유 38
• 제4장 취득세 과세의 당위성 및 타당성 검토 40
• 제1절 부동산 조각 투자 수익증권의 성격 41
• 1. 부동산 '처분' 의사결정 권한 41
• 2. 기초자산의 가치 변동에 대한 위험 45
• 제2절 조세회피 가능성 46
• 1. 부동산 우회 취득을 통한 부동산 취득세 회피 47
• 2. 부동산에 대한 과점주주 간주취득세 회피 48
• 제3절 과세 형평 49
• 1. 전통적 부동산 취득자와의 과세형평 49
• 2. 다른 일반적인 수익증권과의 과세형평 50
• 제4절 취득세 과세의 한계 및 타당성 검토 51
• 1. 현행 취득세 규정상 열거주의 51
• 2. 조세체계의 일관성 53
• 3. 과세 행정 부담 및 정책적 우려 54
• 4. 취득세 과세의 타당성 56
• 제5장 부동산 조각 투자 취득세 과세 방안 58
• 제1절 현행 지방세법 개정을 통한 입법적 보완 58
• 1. (방안 1) 지방세법 제7조 제1항 취득세 과세대상에 포함하는 방안 61
• 2. (방안 2) 지방세법 제7조 제5항 과점주주 간주취득 '지분' 개념의 확장 63
• 3. 방안 1과 방안 2의 비교 분석 67
• 1) 과세물건 67
• 2) 입법의 효율성 68
• 3) 직접 규정과 의제 규정 68
• 4. 최종 방안 69
• 제2절 기대효과 71
• 제6장 결론 73
• 참고문헌 77
• Abstract 79
• 감사의 글 81