부동산 보유세 과세체계 일원화에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, as real estate prices have soared and price volatility has increased, there is a lot of controversy about the burden of holding tax according to real estate price fluctuations. The reason is that, as real estate prices soar, the government is using real estate taxes as a policy tool to stabilize the real estate market, and real estate prices have a great impact on people's tax burden.
In the past, as one of the real estate measures, taxes related to housing transactions, mainly capital gains tax and acquisition tax, were used as a major policy tool. However, property tax and comprehensive real estate tax, which are property taxes, were also used as policy instruments, so the rise in real estate prices led to an increase in the tax burden of taxpayers who had owned houses for a long time. Moreover, the government has been using a policy to increase the official price of housing through the realization of the official housing price, thereby increasing the tax burden in areas where house prices have soared, and thereby suppressing housing demand. However, this policy can be a problem because it does not sufficiently reflect the circumstances of taxpayers who have owned houses for a long time for residential purposes due to rapid changes in tax burdens, and thus can mass-produce victims of the policies.
Korea's ownership tax is divided into property tax and comprehensive real estate tax, and has a structure in which property evaluation and taxation are separated. Historically, the ownership tax started from a structure in which property taxation and property evaluation were unified, but as it was used for real estate market policy, the ownership tax has been transformed into the current complex structure.
Since the tax basis of possession tax is the profitability of property, the constitutional limit of repetitive and periodic taxation on properties in stock must be observed. In terms of the nature of the possession tax, in order to impose the possession tax, the profitability of the property should be evaluated and the tax should be based on this. In other words, the change in asset value due to inflation should be evaluated considering the change in income, and based on this, the holding tax should be levied considering the taxpayer's ability to pay.
The question is whether Korea's property tax system reflects the nature of property tax well. As reviewed above, the property tax structure in Korea is divided into property tax and comprehensive real estate tax, and property evaluation and property tax are separated, making it impossible to reasonably levy property tax by reflecting the profitability of property. The reason for such a complex structure is that the current dual and dual structure was created by using the holding tax as a tax policy tool following the sharp rise in real estate prices.
If the current property tax system is a structure that cannot guarantee the profitability of property, the property tax system needs drastic improvement. To do this, it is first necessary to integrate the complex property tax system into one framework. It is necessary to unify the dual structure of property tax and comprehensive real estate tax into property tax, and to unify property evaluation and taxation to form a single system. Furthermore, it is necessary to reorganize the administrative system so that the distributed property tax administrative system can be integrated to better reflect the taxpayer's ability to pay in consideration of the profitability of the integrated property tax. In order to appropriate property evaluation and property taxation in accordance with social changes, it is necessary to improve the propriety of property evaluation by utilizing ICT-based big data, and to develop evaluation indicators that can measure whether property taxation does not infringe on taxpayers' property rights or exceed the burden of taxation. do.
In order to implement such a tax holding system development plan, the following specific improvement measures are proposed. First, in terms of tax law, the tax rate should be determined by the National Assembly, which is the representative of the people, and it is desirable to determine the standard for tax rates according to the law. However, the problem of the tax base is related to the finances of local governments, and it is proposed to improve the system so that local councils determine the application rate by considering the level of public prices in local governments.
Second, in order to improve the fairness of the tax burden of the people, it is recommended that the standard market price of property tax be contested at the taxation stage, and that a 'Market Standard Amount Deliberation Committee' be formed for each local government to collect opinions on the standard market price and discuss it with experts. Suggest. It is necessary to review whether the proper value of real estate is calculated by the ‘Market Price Standard Amount Deliberation Committee’ and to review the appropriateness and equity considering the economic situation of the region and the taxpayer’s ability to pay the tax.
Third, it raises the problem that the detailed evaluation standards of the public price system do not match the actual taxation of local taxes, and proposes the enactment of the 「Act on the Investigation and Calculation of Standard Market Value of Local Taxes」 as an improvement plan. It is possible to amend the regulations related to the standard market price in the current local tax law and prepare a legal basis. However, the current local tax law stipulates 11 tax items, so there is a limit to regulating various tax conditions among the tax items. It is necessary to separate the regulations related to the standard market price into individual laws and specify them to improve the fairness of the actual tax burden, such as calculation procedures, methods, and adjustment methods.
Fourth, it is proposed to introduce a GIS-based information analysis system using big data to improve the fairness of taxation and the adequacy of the tax burden of the standard market value of local taxes. As ICT technology develops, private real estate information utilization and analysis skills are increasing, but property tax tax information does not reflect these various forecasting techniques of the private sector, so it is not possible to secure the reliability of taxation. Through the introduction of a GIS-based information analysis system, precise analysis is required to ensure fair taxation by securing price balance among taxable items.
In order to integrate the holding tax system into the property tax, it is necessary to improve various laws, systems, and administrative systems, such as comprehensive real estate tax, property tax, and public price system. As it is not easy to revise these systems all at once, it is necessary to come up with long-term plans to revise the holding tax system and improve them sequentially.
A nation run by taxes paid by taxpayers is, after all, established only by the consensus of the people and must be run by the people's agreement. The flower of democracy is called local autonomy. This means that the more democracy develops, the more important self-government develops. Property tax is a representative local tax item, and it can be said that the development of property tax is intertwined with the development of local autonomy.
It has been 30 years since local autonomy was implemented in earnest. However, looking at the property tax situation despite the development of local autonomy, it seems that all decision-making authority still remains in the hands of the central government. In order for the property tax legal system to develop normally, it can be a good way to prevent the concentration of power to exercise central authority at the center and local authority at the local level. Now, the ownership tax should be unified into the property tax, and the tax rate, which is the big direction, should be decided by the National Assembly, and the authority should be divided so that the tax rate through real estate evaluation can be decided by the local government. Unification of tax holdings and division of authority in each stage can be true fiscal decentralization and contribute to tax development.

국문 초록 (Abstract)

최근 부동산가격이 급등하고 가격의 변동성이 커지면서 부동산가격 변동에 따른 보유세 부담에 관하여 논란이 많다. 그 이유는 부동산가격이 급등하면서 정부가 부동산시장의 안정을 위해서 부동산 조세를 정책 수단으로 사용하고 있어, 부동산가격이 국민의 세부담에 많은 영향을 주기 때문이다.
종전에는 부동산 대책의 하나로, 주로 양도소득세와 취득세 등 주택 거래에 따른 조세가 주요 정책 수단으로 사용되었다. 그러나 보유세인 재산세와 종합부동산세도 정책 수단으로 사용됨으로써 부동산가격 상승은 주택을 오랫동안 보유하고 있던 납세자의 세부담 증가로 이어지게 되었다. 더욱이 정부는 주택공시가격 현실화를 통해 주택의 공시가격을 높여서 집값 급등지역의 세부담을 높이고 이를 통해서 주택수요를 억제하겠다는 정책을 사용하여 왔다. 그러나, 이러한 정책은 조세부담의 급격한 변화로 말미암아, 주거목적으로 주택을 장기간 보유한 납세자의 사정을 충분히 반영하지 못하게 됨으로써 정책의 피해자를 양산할 수 있어 문제가 될 수 있다.
우리나라의 보유세는 재산세와 종합부동산세로 이원화되어 있고, 재산평가와 과세가 분리된 구조를 가지고 있다. 보유세는 연혁적으로 재산세 과세와 재산의 평가가 일원화된 구조에서 출발하였으나, 부동산시장정책에 활용되면서 현재의 복잡한 구조로 변형되어왔다.
보유세의 과세기초는 재산의 수익성이므로, 저량 상태에 있는 재산에 반복적·주기적으로 과세하는 헌법적 한계는 준수해야 한다. 보유세의 본질 측면에서 보면, 보유세 과세를 위해서는 재산의 수익성을 고려하여 평가하여야 하고, 이를 기초로 하여 과세가 되어야 하는 것이다. 즉 인플레이션에 의한 자산가치의 변화는 소득의 변화를 고려하여 평가되어야 하고, 이를 기초로 납세자의 납부 능력을 고려한 보유세 과세가 이루어져야 하는 것이다.
우리나라의 보유세 체계는 보유세의 본질을 잘 반영하고 있는가가 문제이다. 앞에서 살펴본 것과 같이 우리나라의 보유세 구조는 재산세와 종합부동산세로 이원화되어 있고, 재산평가와 재산 과세가 분리되어 있어 재산의 수익성을 반영하여 재산세를 합리적으로 과세할 수 없는 구조를 가지고 있다. 이러한 복잡한 구조가 발생하게 된 원인은, 부동산가격 급등에 따른 조세정책 수단으로 보유세를 활용하면서 현재의 이중적이고 이원화된 구조가 발생하였기 때문이다.
현재의 보유세 체계가 재산의 수익성을 담보할 수 없는 구조라면 보유세 체계는 대폭적인 개선이 필요하다. 이를 위해서는 우선 복잡한 보유세 체계를 통합하여 하나의 틀안에 넣는 것이 필요하다. 재산세와 종합부동산세로 이원화된 구조를 통합하여 재산세로 단일화하고, 재산평가와 과세를 일원화하여 단일체계를 구성하는 것이 필요하다. 더 나아가 분산된 보유세 행정체계도 통합하여 통합된 재산세가 수익성을 고려한 납세자의 담세력을 잘 반영할 수 있도록 행정체계 정비도 필요하다. 사회변화에 맞는 적정한 재산의 평가와 보유세 과세를 위해서는 ICT 기반 빅데이터를 활용하여 재산평가의 적정성을 제고하고, 보유세 과세가 납세자의 재산권을 침해하거나 담세력을 넘지 않는지 측정할 수 있는 평가지표 등을 개발해 나가야 한다.
이러한 보유세제 발전방안을 실행하기 위하여 다음과 같은 구체적인 개선방안을 제안한다. 첫째, 조세법률주의상 세율의 결정은 국민의 대표인 국회에서 결정하여야 하고 세율에 대한 기준을 법률에 따라서 결정하는 것이 바람직하다. 그러나 과세표준에 대한 문제는 지방자치단체의 재정과 관련된 문제로, 지방자치단체에서 공시가격 수준을 고려하여 지방의회에서 적용률을 결정하도록 제도를 개선하는 방안을 제안한다.
둘째, 국민의 세부담 형평성을 제고하기 위해서 재산세 시가표준액을 과세단계에서 다툴 수 있도록 하고, 시가표준액에 대한 의견을 수렴하여 전문가가 논의할 수 있도록 지방자치단체별로 ‘시가표준액심의위원회’를 구성할 것을 제안한다. ‘시가표준액심의위원회’에서 부동산의 적정가치 산정 여부를 재검토하고 지역의 경제 상황 및 납세자의 세부담 능력을 고려한 적정성 및 형평성을 검토하는 것이 필요하다.
셋째, 공시가격제도의 세부평가 기준이 지방세 실질과세와 부합되지 않는 문제점을 제기하고 이를 위한 개선방안으로「지방세 시가표준액 조사·산정에 관한 법률」 제정을 제안한다. 현행 지방세법에서 시가표준액 관련 규정을 개정하고 법적 근거를 마련할 수도 있다. 그러나 현행 지방세법은 11개의 세목을 규정하고 있어 세목간의 다양한 과세요건을 규정하기에는 한계가 있다. 시가표준액 관련 규정은 개별법으로 분리해서 산정 절차, 방법, 조정방법 등 실제 세부담 형평성을 제고할 수 있도록 구체화하는 것이 필요하다.
넷째, 지방세 시가표준액의 과세 형평성 및 세부담 적정성 제고를 위해서 빅데이터를 활용한 GIS 기반 정보분석 체계 도입을 제안한다. ICT 기술이 발달함에 따라 민간의 부동산정보 활용과 분석 기술이 높아지고 있으나, 재산세 과세정보는 이러한 민간의 다양한 예측기법 등을 반영하지 못하고 있어 과세에 신뢰성을 확보하지 못하고 있다. GIS 기반 정보분석 체계 도입을 통해서 과세물건 간의 가격 균형성 확보에 따른 공평과세가 구현되도록 정밀한 분석이 요구된다.
이처럼 보유세제를 재산세로 통합하기 위해서는 종합부동산세와 재산세, 공시가격제도 등 다양한 법·제도와 행정체계의 정비가 필요하다. 이러한 제도를 한 번에 개정하는 것은 쉽지 않은 만큼, 장기적인 보유세제 개편방안을 마련하여 순차적으로 개선해 나가는 것이 필요하다.
납세자가 납부한 세금으로 운영되는 국가는 결국 국민의 합의에 의해서만 성립되고 국민의 합의에 의해서 운영되어야 한다. 민주주의의 꽃은 지방자치라고 한다. 민주주의가 발전할수록 자치발전이 중요하다는 의미다. 재산세는 대표적인 지방세 세목으로 재산세의 발전은 지방자치 발전과 맞물려 있다고 할 수 있다.
지방자치가 본격적으로 시행된지 30년이 되어 간다. 그러나 지방자치 발전에도 불구하고 재산세 상황을 살펴보면, 모든 의사결정 권한이 아직 중앙정부의 손에 남아 있는 것 같다. 보유세 법제도가 정상적으로 발전하기 위해서는 중앙의 권한은 중앙에서, 지방의 권한은 지방에서 권한을 행사하는 것이 권력 집중을 막는 좋은 길일 수 있다. 이제 보유세를 재산세로 일원화하여 국회에서 큰 방향인 세율을 결정해 주고, 부동산평가를 통한 과세표준 결정은 지방자치단체에서 할 수 있도록 권한을 나누어야 한다. 보유세제를 일원화하고 그 단계별 권한을 나누는 것이 진정한 재정분권이자 조세 발전에 기여하는 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구목적 1
• 제2절 연구방법과 연구범위 5
• 1. 연구방법 5
• 2. 연구범위 5
• 제3절 선행연구 검토 8
• 1. 선행연구 개관 8
• 2. 선행연구와의 차별성 18
• 제2장 보유세 이론 21
• 제1절 보유세의 의의와 기원 21
• 1. 보유세의 의의 21
• 2. 보유세의 기원 22
• 제2절 보유세의 본질 32
• 1. 총설 32
• 2. 보유세 본질에 관한 경제적 측면에서의 검토 32
• 3. 보유세 본질에 관한 지방자치 및 지방재정 측면에서의 검토 36
• 4. 보유세 본질에 관한 법·제도적 측면에서의 검토 40
• 제3절 보유세의 기준 58
• 1. 총설 58
• 2. 보유세의 과세원칙 59
• 3. 보유세의 물적 기준 67
• 4. 보유세의 인적 기준 69
• 5. 소결 72
• 제3장 보유세 과세제도의 내용 75
• 제1절 총설 75
• 제2절 재산세 제도 76
• 1. 개설 76
• 2. 과세요건 77
• 3. 과세절차 82
• 4. 소결 83
• 제3절 종합부동산세 제도 84
• 1. 개설 84
• 2. 과세요건 87
• 3. 과세절차 92
• 4. 소결 93
• 제4절 부동산 가격공시 제도 95
• 1. 개설 95
• 2. 부동산 공시가격 운영 체계 95
• 3. 토지공시가격 산정체계 99
• 4. 주택가격 공시제도 104
• 5. 소결 110
• 제5절 조세법상 재산평가 제도 111
• 1. 개설 111
• 2. 국세에서의 재산평가제도 111
• 3. 지방세에서의 재산평가제도 117
• 4. 소결 129
• 제4장 보유세제도와 자산평가에 대한 비교법적 고찰 131
• 제1절 총설 131
• 제2절 미국 133
• 1. 개설 133
• 2. 재산과세제도 135
• 3. 재산평가제도 138
• 4. 소결 150
• 제3절 일본 152
• 1. 개설 152
• 2. 재산과세제도 153
• 3. 재산평가제도 155
• 4. 소결 160
• 제4절 독일 161
• 1. 개설 161
• 2. 재산과세제도 162
• 3. 재산평가제도 167
• 4. 소결 172
• 제5절 영국 173
• 1. 개설 173
• 2. 재산과세제도 174
• 3. 재산평가제도 177
• 4. 소결 179
• 제6절 시사점 180
• 제5장 보유세 과세체계의 문제점과 개선방안 183
• 제1절 총설 183
• 제2절 보유세 이원화의 문제점과 개선방안 188
• 1. 개설 188
• 2. 보유세 이원화의 문제점과 개선방안 189
• 3. 제2안에 따른 법령 정비 방안 208
• 4 재산세(종합분) 도입에 따른 재원 배분 방안 222
• 제3절 부동산평가와 과세 이원화의 문제점과 개선방안 227
• 1. 개설 227
• 2. 지방세법상 시가 개념의 재정립 방안 233
• 3. 공시가격과 과세가격의 다원성의 문제점과 개선방안 245
• 4. 과세평가와 실질과세의 문제점과 개선방안 251
• 5. 소결 264
• 제4절 보유세 부담 적정화의 문제점과 개선방안 266
• 1. 개설 266
• 2. 공정시장가액비율의 문제점과 개선방안 267
• 3. 세부담 상한의 문제점과 개선방안 272
• 4. 지방세 시가표준액 법률 제정 방안 276
• 제5절 보유세 과세행정 체계의 문제점과 개선방안 285
• 1. 개요 285
• 2. 지방자치단체 내의 과세행정 이원화의 문제점과 개선방안 285
• 3. 지방자치단체와 지방의회 역할 배분의 문제점과 개선방안 289
• 4. 납세자 권리 보호를 위한 절차적 문제점과 개선방안 291
• 5. 토지-건물 일체 평가를 위한 부동산정보와 과세정보 통합화 방안 303
• 6. 소결 309
• 제6장 결론 311
• 1. 연구요약 311
• 2. 정책제언 313
• 참고문헌 315
• ABSTRACT 323

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