자본자산가격결정모형(CAPM)을 이용한 지역별 지가변동 특성에 관한 연구 : 기초자치 단체별 토지시장의 유형화를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

그간 국내 토지시장에서의 제반 의사결정은 주로 지역개발 정보나 전문가의 직관에 의존해 온 경향이 있었다. 본 연구는 의사결정의 과학화를 요구하고 있는 시장상황에 부응하고, 국내 토지시장의 지역별 특성을 설득력 있게 설명하기 위하여 다양한 사회경제적 요인을 함축하는 토지가격 변동치를 토대로 체계적 분석을 시도하였다. 일차적으로는 과거 20여 년간의 지역별 토지가격 변동을 조사한 시계열자료로 자본자산가격모형(capital asset pricing model : CAPM)을 이용하여 지역별 지가변동의 특성을 분석하였다. 여기서는 지역별 지가변동의 체계적 위험을 정의하고 수익과 위험간의 상관관계를 조명하였다. 이와 같은 관계적 접근은 과거 기간별 이동평균을 보거나, 회귀분석을 통한 분석 등 일차원적인 접근방법들이 보였던 단순성이라는 설명력의 한계를 극복할 수 있었다. 다음으로는 지역별 토지시장의 수익과 위험의 추세분석을 통해 동태적 관점에서 개별 지역시장의 변동 특성을 고찰하였다.
분석대상 자료는 1980년부터 2005년까지의 지가변동률 자료와 이를 각 10년 단위로 블록화하여 다시 정리한 것이다. 이 자료를 활용하여 앞서 언급한 두 가지의 접근방법에 따라 계량화한 결과, 기초자치단체별 토지시장의 유형화가 실증적으로 가능하였다는 점을 먼저 결론으로 제시하였다.
연구과정에서 이론적 기초로 제안한 마코위츠의 리스크프리미엄 분석 및 이를 통한 토지시장선의 도출은 경험적 의사결정을 계량화 하였다는 점에서 의미 있는 시도라고 할 수 있다. 특히 지역별 동태적 특성을 파악하기 위하여 10년 단위로 블록화한 17개 블록의 자료를 대상으로 회귀분석하여 지가변동률(수익률)과 위험도의 추세를 파악하였다. 이러한 결과를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 수익과 위험은 정의 상관관계라는 상식범위에 일치하는 지역인 고수익/고위험(HH)군과 저수익/저위험(LL)군이 존재하는 한편, 높은 지가변동률에도 불구하고 낮은 위험도를 보이는 고수익/저위험(HL)군이 도출되어 지역별 토지시장에서 관심지역이 될 수 있음을 살펴보았다.
둘째, 고수익/저위험 군에 속한 지역이더라도 지가변동률과 위험도의 상향과 하향추세를 병행 고찰함으로써 이전의 분석으로는 해명되지 못한 지역적 차이를 설명할 수 있었다.
셋째, 추세 분석을 실행함에 있어 지가변동률은 분석이 유의미하였으나, 위험도의 분석은 주요지역이 균등한 분포경향을 보이면서 자료처리 결과가 불규칙한 무향(random)지역이 상대적으로 많아 그 의미가 크지 않았다.
본 연구는 토지시장의 분석에서 지가변동률(수익률)을 보는 것과 더불어 위험도도 같이 관찰하는 것이 필요하다는 점을 강조하고 있다. 그 실증적 분석결과는 일반적 경험과 대체로 일치하였다. 여기에 동태적 분석의 틀로서 중장기적인 추세선 개념을 도입하여 토지시장을 세분화함으로써 개별 토지시장의 동태적 특성까지도 지역별로 유형화할 수 있었다. 이와 같은 변동추세 분석은 과거의 자료를 이용한 것이지만, 비교적 단기적인 예측 모형에 사용함으로써 향후 지역별 토지시장의 움직임을 파악하는데 유용한 정보를 제공할 것으로 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The investment decision in domestic land market has been largely relied upon the experiences of development information and specialist's intuition. In this study, we tried to explain the price characteristics of regional land market with a scientific approach. The special focus was on the aspect of land price fluctuation in which various kind of socio-economic factors are embodied.
To analyze the relationship between return and risk in each regional land market, CAPM(capital asset pricing model) was adopted. For an empirical use, time series data on land price fluctuation in each local government level were used. The data were arranged in blocks of 10 years from 1980 to 2005. We measured the size of risk premium and annual return for each region and investigated the relationship between the two conflicting parameters. Further, we carried on the trend analysis using former results and found out that it is possible to categorize regional land market by the types of risk/return changes.
Our major findings are as follows : Firstly, coincided with the common sense, most of regions belong to the high risk/high return or low risk/low return categories. However we could find some prospective cases which show low risk/high return. Secondly, different with former studies, we tried to consider with risk factors in evaluating investment alternatives not only their returns. With this approach we were able to analyze the characteristics of each regional land market in a systematic way. Finally, we investigated the significance level of parameters in trend analysis. As a result, we found that the trend of risk premium was not so significant compared to the parameters of return.
The findings and empirical numbers of our study can be used in real works such as short term forecasting and project evaluation. Categorization of regional land market data shall also provide a meaningful perspectives in various horizons of appraisal works. The more sophisticated approaches to reflect the dynamic nature of land market shall be studied further.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 = 1
• 제 1 절 연구의 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 1. 연구의 범위 = 2
• 2. 연구의 방법 = 5
• 3. 연구의 전제 및 구성 = 6
• 제 2 장 이론적 고찰 및 선행연구의 검토 = 10
• 제 1 절 부동산 투자의사결정과 지가변동률 = 10
• 1. 부동산 투자의사결정 = 10
• 2. 수익과 수익률 = 11
• 3. 부동산 시장의 위험요인 = 15
• 4. 토지시장과 지가변동률 = 18
• 5. 지가변동률의 산정 = 20
• 제 2 절 자본자산가격결정모형(CAPM) 이론 = 30
• 1. CAPM의 전개 과정 = 30
• 2. 토지시장선의 도출 = 46
• 제 3 절 선행 연구의 검토 = 52
• 제 3 장 CAPM을 이용한 지가변동 특성분석 = 56
• 제 1 절 연구의 설계 = 56
• 1. 개요 = 56
• 2. 정태적 분석과 동태적 분석 = 58
• 3. 동태적 분석의 방법 = 60
• 제 2 절 실증분석 = 67
• 1. 토지시장선 분석 = 67
• 2. 지가변동률과 위험도(β) 분석 = 70
• 3. 지가변동 추세를 고려한 분석 = 72
• 4. 위험 추세를 고려한 분석 = 75
• 제 4 장 토지시장의 지역별 유형화 = 79
• 제 1 절 개요 = 79
• 1. 분석방법 = 79
• 2. 분석의 성과 및 한계 = 80
• 제 2 절 군별 유형에 따른 종합 분석 = 81
• 1. 고수익/고위험(HH)군 = 81
• 2. 고수익/저위험(HL)군 = 83
• 3. 저수익/고위험(LH)군 = 84
• 4. 저수익/저위험(LL)군 = 85
• 5. 종합분석 = 87
• 제 5 장 결론 = 92
• 제 1 절 요약 및 결론 = 92
• 제 2 절 연구 결과의 활용 및 향후 연구방향 = 94
• 참고문헌 = 95
• 부록 분석 처리자료 = 99
• Abstract = 106